Revisor i bostadsrättsförening: Ett ansvar för enskilda människor

Att vara revisor i en bostadsrättsförening – i mångas ögon ses det kanske som ett pittoreskt fritidspyssel för någon räknenissetyp bland de boende.

I själva verket är det en mycket grannlaga uppgift. Många av Sveriges 18 000 bostadsrättsföreningar har balansomslutningar som med bred marginal går förbi en hel del av aktiebolagen i näringslivet. Allt fler föreningar vill ha yrkesrevisorer.

Och, icke att förglömma: det handlar om verksamheter som sätter djupa spår i hundratusentals bostadsrättshavares privata plånböcker. I storstadsregionerna är köpet av bostadsrätten ofta deras livs investering – och förenat med månatliga utgifter, näst efter maten kanske den största kostnaden för många hushåll.

Det är alltså viktigt för medlemmarna hur föreningen förvaltas. Sköts den inte rätt drabbar det många enskilda människor.

Det är stor skillnad mellan att vara revisor i en förening och i ett bolag, säger Christer Weglin, VD i BoRevision, byrån som är störst i Sverige på revision av bostadsrättsföreningar. Se bara på stämman. Den är oerhört aktiv. Stämman i ett mindre aktiebolag är ofta en ”pappersstämma”. Men i bostadsrättsföreningar kan vi se stämmor med trehundra deltagare.

Ungefär som i stora börsbolag – och stämmodeltagarna är, här som där, mycket intresserade av vad revisorn skriver och inte skriver.

– En revisor i en bostadsrättsförening har ett speciellt ansvar. De enskilda människorna gör kanske sitt livs investering när de köper bostadsrätt. Och köpet är förenat med månatliga kännbara utgifter. Föreningens förvaltning är så viktig för medlemmarna. Om revisorn säger att avskrivningsplanen inte är bra och måste ändras – då slår det mot plånböckerna. Om däremot revisorn i ett bolag säger att en kostnad måste tas i år drabbar det ofta inte någon enskild lika hårt.

Intressant för kreditgivarna

Christer Weglin menar att intressentgrupperna kring en bostadsrättsförening ofta är mer aktiva än kring ett bolag. Det gäller särskilt kreditgivarna. Som professionell revisor blir han extra intressant för dem. I aktiebolagen fokuserar kreditgivarna mer på själva bolaget och dess personal.

En del frågor blir förstås små och jordnära. Det hör till jobbet. Revisorn antas veta så mycket. När någon ringer och frågar revisorn om grannen får sätta ut en satellitmottagare på balkongen får man ta det lugnt och hjälpa till på bästa sätt.

Vad säger du då?

– Ibland kan jag svara direkt. Men ofta får jag be den klagande vända sig till styrelsen och ta reda på vad som beslutats i frågan.

Många orena revisionsberättelser

En fråga som ofta kan bli aktuell vid revisionen och som röner intresse bland årsredovisningsläsarna är ersättningarna till föreningens styrelse. Folk vill veta hur mycket ledamöterna ”tillskansat sig” utöver beslutat styrelsearvode.

Ty det händer att ledamöter får betalt för att de deltagit i förvaltningen. De har kanske inte åkt på någon dyrbar studieresa. Men de kan ha skottat snö, skrivit förvaltningsberättelsen och andra saker. Frågan är då om det jobbet täcks av styrelsearvodet eller inte. Och vad det kan vara värt.

Christer Weglin vill se både arvoden och andra ersättningar i årsredovisningen.

BoRevision skriver förhållandevis många orena revisionsberättelser.

– Intressenterna, särskilt de boende, måste upplysas om det som styrelsen inte berättar om. Vi anmärker och lämnar tilläggsupplysningar även kring sådant som aldrig skulle ha påpekats i ett vanligt litet aktiebolag där ägaren ändå sitter mitt i smeten och är medveten om förhållandena. Det händer i ett antal fall varje år att vi avstyrker ansvarsfrihet för styrelsen.

Paralleller med ABB

– Står det inte i årsredovisningen att styrelsen utöver fastställt arvode fått tvåhundratusen i ersättning för andra jobb så tar vi in det i revisionsberättelsen, säger Christer Weglin. Det är precis som jag tycker att ABB:s revisorer i sin berättelse borde ha lämnat en tilläggsupplysning om hur mycket Percy Barnevik hade i pension. Man kan absolut dra den parallellen. I fallet ABB fanns en stor intressentgrupp i form av aktieägare – ”gräsrötter” med rätt till information, precis som enskilda bostadsrättshavare. Proportionellt sett kan tvåhundratusen kronor i en bostadsrättsförening vara lika mycket som 953 miljoner i ABB.

Ibland är problemen likartade i bostadsrättsföreningar och börsbolag.

Svårt få gehör för redovisningskrav

Christer Weglin menar också att lagstiftningen kring bostadsrättsföreningar är betydligt mer komplicerad än den som omgärdar aktiebolag:

– Bolagen har aktiebolagslagen, en ofta tämligen intetsägande bolagsordning samt årsredovisningslagen. Bostadsrättsföreningarna har stadgar, som ofta är omfattande och svåra att tolka, bostadsrättslagen, som reglerar allt inom föreningen, lagen om ekonomiska föreningar som en mer allmän reglering samt dessutom årsredovisningslagen och bokföringslagen.

Det kan vara svårt att få gehör för att redovisningslagar måste följas.

– Både styrelser och banker säger ibland att redovisningslagstiftningen inte behöver följas eftersom bostadsrättsföreningar inte betalar skatt på det redovisade resultatet. Förvisso är de schablonbeskattade utifrån taxeringsvärdet men enligt bostadsrättslagen ska årsredovisningslagen tillämpas varför det bör stå i årsredovisningen att den är upprättad enligt ÅRL. Jag som revisor måste skriva i revisionsberättelsen att den är upprättad enligt ÅRL. Då ska den vara det också. För revisorn blir det ibland en hård kamp att säga att avskrivningar måste göras på fastigheten precis som i vilket börsnoterat fastighetsbolag som helst. Bostadsrättsföreningen och börsbolaget lyder under samma redovisningslag.

Ska barnen betala?

Somliga förstår inte detta. Men de förstår att tre kronor saknas i en kaffekassa.

– Föreningsmedlemmarna måste förstå att de också måste ta kostnaderna under den period de utnyttjar sitt boende. Det är lätt att tänka på den egna plånboken och skjuta kostnader på framtiden. Då brukar jag fråga om deras barn ska ta deras kostnader i form av höjda avgifter. Detta är ett bekymmer i vissa bostadsrättsföreningar. Det kan delvis ha att göra med att bostadsrättsföreningar normalt är schablontaxerade och därför inte får några skattemässiga avdrag för kostnaderna. Kostnaderna anses ingå inom ramen för schablonbeskattningen.

Ansvar för boenderevisorn

Även om en yrkesrevisor anlitats så har så gott som alla bostadsrättsföreningar också en lekmannarevisor – vald bland de boende.

Vilket ansvar tar BoRevision för ”boenderevisorerna”? Om ni hade haft auktoriserade revisorer hade dessa kunnat bli fällda i Revisorsnämnden om de låtit bli att påpeka ett felaktigt beteende från en lekmanna-medrevisor.

– Vi känner det ansvaret ändå och vi reagerar, säger Christer Weglin.

I ett tjugotal fall varje år lämnar yrkesrevisorn från BoRevision och boenderevisorn var sin revisionsberättelse därför att de inte kan komma överens.

– Vi har också regelbunden utbildning av boenderevisorerna. De behöver det stödet. Det är inte lätt att bo i föreningen och samtidigt kritisera sina grannar.

Fysiska kontroller

Boenderevisorerna fyller i alla fall en mycket viktig funktion som granskare. De läser styrelseprotokollen. De ser att styrelsen kanske har beslutat köpa nya dörrstängare. De kan kontrollera att dörrstängarna finns på plats. Det skulle inte vara kostnadseffektivt om Christer Weglin gjorde den fysiska granskningen. (På samma sätt kan en tillverkningsindustri ha en pålitlig person, en ”revisor”, på verkstadsgolvet som ger värdefull information till den externa revisorn.)

Exemplet med dörrstängarna har sin trista bakgrund i verkligheten. Vicevärden stal ett kvittoblock i järnaffären, fyllde i det och hämtade ut ganska mycket pengar hos förvaltaren. Föreningen hade enligt kvittona köpt fler dörrstängare än det fanns dörrar och inte en enda stängare fanns på plats.

Boenderevisorer inventerar även handkassor. Det håller ner revisionskostnaden.

Långt från verkligheten

Det är viktigt med yrkesmässig revision, eller hur?

– Vi får in en del nya klienter som inte haft yrkesrevision. Där brukar vi få ”röra om” och göra stor nytta. Deras balans- och resultaträkningar befinner sig ibland ganska långt från verkligheten. Och det är illa. Styrelsen kan ligga ganska risigt till om en bostadsrättsköpare i efterhand kan känna sig förd bakom ljuset beträffande föreningens ekonomi.

Allt fler föreningar inser revisionens betydelse.

Det finns en tendens att föreningar i sina stadgar inför krav på auktoriserad revisor. Vad tycker du om det?

– Vi som verkligen kan det här jobbet men inte har några auktoriserade revisorer tycker naturligtvis att det är lite tråkigt, säger Christer Weglin. I några såna fall har vi ordnat så att vi jobbar med en auktoriserad samarbetspartner. Vi gör jobbet och avrapporterar till den auktoriserade revisorn. En del föreningar har ändrat stadgeformuleringen ”auktoriserad revisor” till ”yrkesmässig revision”. Det brukar vi rekommendera dem som vill ha oss som revisorer.

Var går gränsen?

Ser du någon gräns för hur stor en förening ska vara för att det ska vara lämpligt att ha yrkesmässig revision?

– En del bostadsrättsföreningar är stora som små börsbolag och kräver miljoner i investeringar. Det finns säkert många stora föreningar som inte har yrkesmässig revision. Yrkesrevision är viktig för de boendes insyn och kontrollen över verksamheten. Jag vill egentligen inte ange någon storleksgräns. Men om man skulle ha en sådan är det antalet lägenheter som bör avgöra. Det finns större bostadsrättsföreningar med ganska låg balansomslutning. De har skrivit ner fastigheten och tagit mycket av kostnaderna över åren. Att utgå från balansomslutningen är därför inte särskilt relevant.

Möjligen kan Christer Weglin sätta gränsen vid föreningar med fler än tjugo lägenheter. Han vill också ha med en del föreningar med stor kommersiell verksamhet – alltså föreningar med lokaler och andra huvudsakligen mer rörelseliknande intäkter. Det finns små föreningar som har noll kronor i årsavgift på grund av omfattande kommersiell verksamhet.

Kan vi flytta ”pengarna”?

Christer Weglin trivs bra med revision av bostadsrättsföreningar. Det är roligt att träffa mycket människor – även om han minst femtio gånger om året måste förklara att dispositionsfonden och andra poster under eget kapital inte är ”pengar” och inte kan flyttas till fonden för yttre underhåll.

Det är ju inte så stor andel av Sveriges befolkning som är redovisningskunnig och kan skilja på eget kapital och likviditet. Men det är kul att utbilda lekmän.

Inge Wennberg