Svaret är självfallet ja. Det framgår bland annat av ett utkast till uttalande som Akutgruppen publicerade i juni 1998, Särskilda redovisningsfrågor för förvaltningsfastigheter och fastigheter i byggnadsrörelse. Utkastet utarbetades i anslutning till att Redovisningsrådet gav ut RR 12 som behandlar redovisning av materiella anläggningstillgångar, däribland fastigheter. Utkastet motiverades av den praxis som under 90-talet gällde för byggnadsföretag enligt vilken fastigheter ofta klassificerades som omsättningstillgångar, dvs. som lager. Det som angavs i utkastet var att endast vissa slag av fastigheter kunde klassificeras som omsättningstillgång, nämligen
sanerings- och exploateringsfastigheter,
fastigheter under uppförande avsedda att säljas direkt efter färdigställande samt
fastigheter som förvärvats i fastighets- eller byggnadsrörelse i avsikt att senare avyttras. Fastighet som inte avyttrats inom två år omklassificeras till anläggningstillgång.
Utkastet resulterade aldrig i ett slutligt uttalande. Jag minns inte skälen. Jag kan dock inte dra mig till minnes att de synpunkter som fördes fram kritiserades. Snarare var det väl så att utkastet bedömdes som obehövligt mot bakgrund av att redovisningspraxis inom byggbranschen ändrades.
Frågan har emellertid aktualiserats på nytt. Åtminstone två fastighetsförvaltande företag, Klövern och Kungsleden, samt ett projektföretag, JM, klassificerar fastigheter som omsättningstillgång. Som en konsekvens av detta redovisas inga avskrivningar. Huruvida detta är drivkraften bakom beslutet anges inte även om det framstår som sannolikt.
Redovisning av fastigheter regleras från och med 2003 av RR 24, Förvaltningsfastigheter. RR 24 skiljer mellan förvaltningsfastigheter och rörelsefastigheter. Förvaltningsfastigheter definieras som fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster och/eller värdestegring. Rörelsefastigheter är fastigheter som innehas för produktion och/eller administration, RR 24 ger exempel på hur olika slag av fastigheter skall klassificeras. Bland annat står att fastigheter som innehas för försäljning i den löpande verksamheten utgör lagertillgång som skall redovisas enligt RR 2, Varulager. Sådana fastigheter omfattar fastigheter som köpts in uteslutande för att säljas inom en snar framtid, eller för att vidareförädlas före försäljningen, RR 24 anger också hur en ändring av användningsområdet för en fastighet skall redovisas. Om arbete inletts på att bygga om en fastighet i syfte att därefter sälja den skall fastigheten redovisas som lager. Det avgörande här är att ombyggnadsarbete påbörjats. Enbart ett beslut räcker sålunda inte utan fastigheten kvarstår då som förvaltningsfastighet tills vidare.
Tre företag redovisar som nämnts förvaltningsfastigheter som omsättningstillgång. Notabelt är att inget av dessa företag i sin beskrivning av redovisningsprinciper hänvisar till RR 24 eller nämner att RR 24 påverkat redovisningen.
Klövern
Under Redovisningsprinciper skriver Klövern att: ”Koncernens fastigheter redovisas i koncernbalansräkningen som omsättningsfastigheter. Anledningen till att fastigheterna i koncernbalansräkningen klassificeras som omsättningstillgångar är att omsättning av fastigheter är en viktig del av Klöverns verksamhet. Omsättningshastigheten för bolagets fastigheter kan komma att variera över tiden”. Av förvaltningsberättelsen framgår vidare att 15 fastigheter på icke prioriterade orter avyttrats under 2003. Det redovisade värdet av dessa uppgick till 185 Mkr vilket motsvarar mellan 6 och 7 procent av värdet vid årets slut.
Kungsleden
Kungsleden anger följande princip för sina fastigheter: ”Koncernens fastigheter redovisas som omsättningstillgångar då avsikten med innehaven är att bedriva handel”. Formuleringen är oförändrad sen 2002. Av resultaträkningen framgår att fastigheter sålts under 2003 för 1,3 miljarder vilket motsvarar ca 10 procent av det utgående fastighetsvärdet.
I den kommentar som gäller anpassningen till IFRS skriver Kungsleden att ”en väsentlig påverkan kan uppstå avseende hur fastigheter och räntebärande skulder värderas och redovisas”. Exakt vad som avses framgår inte. När det gäller fastigheter kan svenska företag komma att påverkas eftersom IAS 40 tillåter en värdering till verkligt värde i motsats till ÅRL. Detta gäller dock bara för förvaltningsfastigheter, inte för fastigheter som redovisas som lager. Om Kungsleden har rätt i sin bedömning att redovisningen av fastigheter kan komma att ändras 2005 måste det således innebära att den nuvarande klassificeringen är felaktig.
JM
”JM:s förvaltningsfastigheter klassificeras som omsättningstillgångar. I linje med JM:s fokusering på projektutveckling kommer koncernens innehav av förvaltningsfastigheter att från och med Q1 2004 rubriceras utifrån projektstatus enligt följande.
färdigutvecklade fastigheter
fastigheter under uppförande samt
fastigheter för vidareutveckling.”
Värdet av de färdigutvecklade fastigheterna uppgick vid utgången av 2003 till en halv miljard enligt förvaltningsberättelsen, en nedgång med 1,6 miljarder jämfört med 2002. Det totala fastighetsvärdet redovisades med knappt 3 miljarder.
JM skiljer sig påtagligt från de båda övriga. Det är inte förvånande. JM är ett tidigare byggföretag som numera koncentrerar sig på vad som beskrivs som projektverksamhet. Ett tidigare betydande innehav av förvaltningsfastigheter har till största delen sålts ut. Någon avsikt att sälja samtliga fastigheter tycks dock inte föreligga varför det problem som diskuteras i artikeln gäller även dem.
När det gäller Klövern och Kungsleden är försäljningsaktiviteten mindre påtaglig. För båda företagen handlar det om högst 10 procent. När det gäller Klövern tillkommer att försäljningarna görs inom så kallade icke prioriterade områden vilket snarast förstärker intrycket av att förvaltningsverksamheten är det centrala.
Den avgörande frågan är om de tre företagen bryter mot RR 24 och därmed mot noteringsavtalet. Svaret är inte självklart inte ens för Klövern och Kungsleden där man skulle kunna tycka att svaret är givet. Anledningen är att RR 24 inte är helt tydlig på vad som gäller. I den punkt i RR 24 som exemplifierar lagerfastigheter står ”fastigheter som köpts in uteslutande för att säljas inom en snar framtid, eller för att vidareförädlas före försäljningen”. Den första delen av meningen är tydlig.
Möjligen kan någon ställa frågan vad som avses med en snar framtid. I en annan, nyligen utgiven standard, IFRS 5, framgår dock att det handlar om en försäljning inom ett år. Problemet är den senare delen av meningen. Skall frånvaron av tidsbegränsning tolkas som att alla fastigheter som förvärvas i syfte att någon gång säljas efter förädling utgör lager? Åtminstone för Klövern gäller det i så fall hela fastighetsbeståndet. Av deras affärsidé framgår nämligen att syftet är ”att förvärva, utveckla och sälja fastigheter”.
Oklarheten i RR 24 är bara ett exempel bland många på att IAS/IFRS inte är skrivna för att läsas som lagtexter där allt som inte står är tillåtet. IASB betonar i olika sammanhang att deras standarder ger uttryck för principer. Den övergripande princip som jag menar lyser igenom på olika ställen i RR 24 är att förvaltningsfastigheter normalt skall redovisas som anläggningstillgångar. Klassificeringen som omsättningstillgång är ett undantag från denna regel och begränsas till de fall där det framstår som helt klart att syftet inte är att ”generera hyresinkomster och/eller värdestegring”. Innebörden av detta är att om fastigheter köps in för att vidareförädlas före försäljning, en klassificering som omsättningstillgång enligt min mening förutsätter att ombyggnadsarbete med sikte på försäljning inleds i stort sett omedelbart efter förvärvet.
Docent
Rolf Rundfelt
publicerade under 13 år boken ”Tendenser i börsbolagens årsredovisningar” tillsammans med Stockholmsbörsen och Bokföringsnämnden. Boken ges inte ut längre, men Rolf Rundfelt, som också är ledamot i Redovisningsrådet, fortsätter att studera börsbolagens årsredovisningar.