Innehåll

Balans nr 8–9 2006

Stellan Lundström, Bo Nordlund och Ingemar Rindstig: Fastighetsadministration bör redovisas som fastighetskostnader

Jonas Brade och Monica Olsson debatterar välbehövligt ett i antal intressanta frågor avseende resultatredovisningen i fastighetsbolagen i artikeln "Hög ambition bland fastighetsbolagen en resultatredovisningen varierar" (Balans nr 6–7/2006).

Några kommentarer är dock, enligt vår uppfattning, på sin plats i sammanhanget. När det gäller företeelsen administrationskostnader i ett fastighetsbolag kan man konstatera att det lätt uppstår missuppfattningar i denna fråga. Hyresintäkterna i ett fastighetsbolag är enligt vår uppfattning effekten av en tjänsteproduktion till skillnad från intäkterna i det traditionella varutillverkande företaget. "Tillverkningskostnaden" (kostnad sålda varor) i ett tjänsteproducerande företag inrymmer med all nödvändighet insatser som kan sägas vara av administrativ karaktär.

Enligt vår uppfattning vore det djupt olyckligt om fastighetsbolagen tolkade redovisningsreglerna på det sätt som framskymtar i artikeln – att samtliga administrationskostnader ska redovisas i funktionen administration. Detta skulle leda till en sämre redovisning av det ”förädlingsvärde” som uppstår i förvaltnings- och uthyrningsprocessen. Med andra ord förespråkar vi att fastighetsföretagen fortsätter att på rimliga och konsekventa grunder identifiera de kostnader av administrativ karaktär som är direkt hänförliga till den ”produkt” som skapar intäkterna i företaget.

Uppdelningen av administrationskostnader på ”Fastighetskostnader” och ”Central administration” ger en mer rättvis bild av hur företagets verksamhet fungerar. Dock ska i sammanhanget påpekas att redovisningen i vissa fastighetsbolag ger intrycket av att man övertolkat hur mycket av administrationskostnaderna som ska redovisas nedanför driftnettot i resultaträkningen, dvs. i funktionen ”Central administration”. En någorlunda rimlig fördelning av de samlade administrationskostnaderna med hänsyn till den bedrivna verksamheten torde leda till slutsatsen att en större andel av de totala administrationskostnaderna borde fördelas till funktionen ”Fastighetskostnader” medan en mindre del sedan redovisas i funktionen ”Central administration”.

I sammanhanget kan också poängteras att Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning innehåller en, i fastighetsbranschen, internationellt gångbar definition på driftnetto där administrationskostnader fördelas på fastighetsadministration (inom driftnettot) och central administration (nedanför driftnettot). Vi ser inga fördelar, för användarna av redovisningsrapporter, med att avvika från denna uppdelning av administrationskostnaderna i redovisningssammanhang.

I funktionen ”Fastighetskostnader” redovisas vanligen även kostnader för fastighetsskötsel och reparationer i fastighetsföretagen. Dessa åtgärder kan utföras av externa entreprenörer, med egen personal eller en mix av dessa. De är dessutom till sin karaktär ”direkta tillverkningskostnader” i tjänsteproduktionsprocessen. Om fastighetsföretagen övergick till att redovisa kostnadsslagindelade resultaträkningar skulle redovisningen av det för branschen så viktiga driftnettot bli lidande med en sämre resultatredovisning och mindre rättvisande bild som följd. Tilläggsupplysningar i all ära men redovisningen i resultaträkningen och dess indelning är viktig enligt vår uppfattning.

Vi förespråkar en redovisning i fastighetsbolagens resultaträkning som i sammanfattning kan uttryckas enligt nedanstående:

Hyresintäkter – Fastighetskostnader = Driftnetto

I funktionen fastighetskostnader ingår då exempelvis fastighetsadministration, fastighetsskötsel, reparationer, media- och taxebundna kostnader (el, vatten, värme etc.), fastighetsskatt, tomträttsavgäld. I funktionen kostnader för fastighetsadministration ingår i sin tur exempelvis avskrivningar på inventarier och rörelsefastigheter till den del de är hänförliga till fastighetsadministrationen. Funktionerna ska sedan mycket riktigt fördelas på kostnadsslag i not enligt IAS 1 p. 93. Detta skulle kunna ske enligt nedanstående principskiss, som enligt vår uppfattning tillfredsställer både kravet på kostnadsslagsinformation samt till stora delar behovet av information från analytikerhåll:

Driftkostnader

Fastighetsadministration

Reparation och underhåll

Fastighetsskatt

Tomträttsavgäld

= Summa fastighetskostnader

I summa fastighetskostnader ovan ingår personalkostnader med X tkr (Y tkr) samt avskrivningar med Z tkr (N tkr). Specifikation av beloppen avseende personalkostnader och avskrivningar ska givetvis också göras i not för funktionen ”Centraladministration”.

En annan reflektion från artikeln är att författarna framhåller att resultatredovisning av värdeförändringar nedanför finansnettot ger intrycket av att företaget inte anser att fastigheternas värdeutveckling beror på åtgärder företaget vidtagit, utan på faktorer utanför företagets kontroll. Dessvärre är det nog så att en mycket stor del av värdeförändringarna på kort sikt beror på cykliska förlopp i den underliggande ekonomin i samhället, dvs. utanför företagets kontroll. På lite längre sikt är det måhända annorlunda. Detta senare inlägg var dock inte avsett som en kommentar om var i resultaträkningen värdeförändringarna bör återfinnas, utan snarare ett inlägg för att belysa komplexiteten bakom fenomenet värdeförändringar.

Professor Stellan Lundström är verksam vid KTH – Kungliga Tekniska Högskolan, Bo Nordlund är redovisningsspecialist vid KPMG samt tekn. lic. vid KTH och auktor revisor Ingemar Rindstig it chef för Ernst & Young Real Estate.

Sifferkollen Läs mer

Belopp

Basbelopp
År 2019 2020 2021
Prisbasbelopp 46 500 47 300 47 600
Förhöjt pbb. 47 400 48 300 48 600
Inkomstbasbelopp 64 400 66 800  
Utdelning fåmansföretag
År 2018 2019 2020
Schablonbelopp 169 125 171 875 177 100

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2018 2019 2020
Räntesats 0,36 0,51 0,50

 

Referensränta
År 2016-07-01 2019-07-01 - 
Räntesats -0,5 0,0
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2018 2019 2020
Positiv 6,49 6,51 6,50
Negativ 1,50 1,51 1,50
Statslåneränta
År 2018 2019 2020
31 maj 0,49 0,05 -0,01
30 nov 0,51 -0,09  

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2018 2019 2020
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 6,50
Förmånsbil, bensin 9,50 9,50 9,50
Kostförmån
År 2018 2019 2020
Frukost, lunch och middag 235 245 245
Lunch eller middag 94 98 98
Frukost 47 49 49
Skattefria gåvor
År 2018 2019 2020
Julgåva 450 450 450
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 350
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2018 2019 2020
Skattesats 22% 21,4% 21,4%
Mervärdesskatt
År 2018 2019 2020
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1938 - 1954 1955 -
Arb. avgifter 0 % 10,21% 31,42%
Egenavgifter 0 % 10,21% 28,97%