Balans nr 2 2009

Skatt: Hur ska en hyresgästs förbättringar av lokalerna behandlas skattemässigt?

En vanlig fråga i samband med årsbokslut och upprättande av deklaration är hur utgifter som en hyresgäst lagt ned på hyrda lokaler ska behandlas. I räkenskaperna är det inte ovanligt att sådana utgifter aktiveras och skrivs av under hyreskontraktets löptid. En fråga som ofta aktualiseras i dylika fall är om denna behandling är förenlig med gällande skattemässiga bestämmelser.

Enligt inkomstskattelagen ska resultatet av en verksamhet beräknas enligt bokföringsmässiga grunder i enlighet med god redovisningssed om det inte finns några skattemässiga bestämmelser som anger något annat.

När det gäller avskrivningar på byggnader finns det dock sådana särskilda regler. Detta innebär att hanteringen i redovisningen saknar betydelse för den skattemässiga behandlingen.

Enligt bestämmelserna i inkomstskattelagen medges avdrag för anskaffningsutgiften för en byggnad genom årliga värdeminskningsavdrag. I det fall en hyresgäst har haft utgifter för ny-, till- eller ombyggnad, eller liknande förbättring av en fastighet som denne innehar med nyttjanderätt och fastighetsägaren omedelbart blir ägare till vad som utförts, ska hyresgästen dra av dessa utgifter genom årliga värdeminskningsavdrag. I normalfallet medges avdrag med högst fem procent per år.

I anskaffningsvärdet för byggnad ska inte utgifter för byggnadsinventarier räknas in. Som byggnadsinventarier räknas sådana delar och tillbehör i en byggnad som är avsedda att direkt tjäna den näringsverksamhet som bedrivs i byggnaden. Hit räknas inte sådana anordningar som är nödvändiga för byggnadens allmänna funktion. Avskrivningar på byggnadsinventarier medges enligt samma regler som för maskiner och inventarier.

Utgifter för reparation och underhåll av en byggnad får dras av omedelbart även om utgifterna i räkenskaperna dras av genom årliga värdeminskningsavdrag. Även utgifter för sådana ändringsarbeten på en byggnad som kan anses normala i en skattskyldigs näringsverksamhet behandlas som utgifter för reparation och underhåll. Det får dock inte vara fråga om åtgärder som innebär en väsentlig förändring av byggnaden. Denna möjlighet till skattemässigt direktavdrag brukar i dagligt tal kallas för ”det utvidgade reparationsbegreppet”. Nämnas bör också att kostnader som avser byggnadsinventarier inte omfattas av det utvidgade reparationsbegreppet.

I det fall en hyresgäst aktiverar kostnader för hyrda lokaler i räkenskaperna och där avskrivning sker under kontraktets löptid, uppkommer frågan om avskrivningen är skattemässigt avdragsgill. Min bedömning är att det finns risk för att avdraget kan komma att ifrågasättas eftersom det skattemässigt endast är möjligt att göra avdrag direkt eller genom värdeminskningsavdrag med fem procent per år.

För att kunna avgöra hur stor del av kostnaden som är avdragsgill skattemässigt måste kostnaderna först delas upp mellan byggnad och byggnadsinventarier. Den del av kostnaderna som inte avser byggnadsinventarier delas sedan upp mellan reparations- och underhållskostnader samt kostnader som avser ny-, till- eller ombyggnad. Slutligen delas denna post upp mellan kostnader som ska aktiveras som byggnad och kostnader som är direkt avdragsgilla enligt det utvidgade reparationsbegreppet.

För den del av kostnaderna som avser byggnadsinventarier gäller avskrivningsreglerna för maskiner och inventarier. Detta innebär att det skattemässiga avdraget måste överensstämma med avdraget i räkenskaperna. I det fall det är kort tid kvar av hyreskontraktet måste man vara uppmärksam på att inte byggnadsinventarierna skrivs av för snabbt och rätten till räkenskapsenlig avskrivning påverkas. Det belopp som är hänförligt till byggnad och är avdragsgillt skattemässigt hanteras som en deklarationspost.

Som framgår av ovanstående redogörelse är min bedömning att det inte alltid är förenligt med de skattemässiga reglerna att göra avskrivningar utifrån hyreskontraktets löptid.

Barbro Jansson är skattespecialist hos Ernst & Young. Representanter för FAR SRS skattesektion skriver i varje nummer av Balans under denna vinjett.

Sifferkollen Läs mer

Belopp

Basbelopp
År 2017 2018 2019
Prisbasbelopp 44 800 45 500 46 500
Förhöjt pbb. 45 700 46 500 47 400
Inkomstbasbelopp 61 500 62 500  
Utdelning fåmansföretag
År 2017 2018 2019
Schablonbelopp 163 075 169 125 171 875

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2016 2017 2018
Räntesats 0,47 0,36* 0,36

* 0,19 om räkenskapsåret börjar 2016 och avslutas 2017.

Referensränta
År 2016 2017 2018
Räntesats -0,5 -0,5 -0,5
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2016 2017 2018
Positiv 6,65 6,27 6,49
Negativ 1,65 1,50 1,50
Statslåneränta
År 2016 2017 2018
31 maj 0,57 0,34 0,49
30 nov 0,27 0,49  

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2016 2017 2018
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 9,50
Förmånsbil, bensin 6,50 6,50 9,50
Kostförmån
År 2017 2018 2019
Frukost, lunch och middag 225 235 245
Lunch eller middag 90 94 98
Frukost 45 47 49
Skattefria gåvor
År 2016 2017 2018
Julgåva 450 450 450
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 350
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2016 2017 2018
Skattesats 22% 22% 22%
Mervärdesskatt
År 2016 2017 2018
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1939 - 1952 1953 -
Arb. avgifter 6,15% 16,36% 31,42%
Egenavgifter 6,15% 16,36% 28,97%