Balans nr 1 2010

Debatt: Årsredovisningen vilseleder bostadsköpare

Styrelser och bostadsrättsköpare riskerar att fatta felaktiga beslut utifrån den information som finns i bostadsrättsföreningens årsredovisning. År det inte dags att anpassa lagreglerna efter de fenomen som uppstått på marknaden?, skriver Ole Deurell och Jon Nordquist.

Många nybildade bostadsrättsföreningar köper i dag sin fastighet paketerad i aktiebolag. Motivet till förfarandet är de gynnsamma skattereglerna på området. Något förenklat finns det främst två sätt för en bostadsrättsförening att förvärva sin fastighet på. Antingen köper föreningen sin fastighet direkt från säljaren eller så köper föreningen fastigheten paketerad i ett aktiebolag (paketeringar i ekonomisk förening förekommer också).

I den här artikeln fokuserar vi på situationen där bostadsrättsföreningen köper sin fastighet via ett aktiebolag.

Säljaren paketerar först fastigheten, som har ett lågt bokfört och skattemässigt värde, i ett nytt aktiebolag med fastigheten som enda tillgång. Bostadsrättsföreningen köper sedan aktierna i aktiebolaget för marknadsvärde. Sedan köper föreningen fastigheten från det nya helägda aktiebolaget för skattemässigt restvärde med stöd av underprislagen. Därmed sker inte någon uttagsbeskattning upp till marknadsvärde. Föreningen skriver sedan ned aktierna i aktiebolaget till substansvärde och samtidigt sker en uppskrivning av fastigheten till marknadsvärde vilket motsvarar samma belopp som nedskrivningen av aktierna.

Resultatet av detta förfarande är att fastigheten redovisas till samma belopp som om föreningen hade köpt fastigheten direkt för marknadsvärde. Problemet är att vid uppskrivning av fastighet ska det uppskrivna beloppet bokföras mot bundet eget kapital (årl 5:15) medan nedskrivning av aktier i dotterföretag ska redovisas mot fritt eget kapital via resultaträkningen (årl 4:5). Förfarandet gör att föreningen får ett stort bundet eget kapital och en stor ansamlad förlust.

Det är många spekulanter på bostadsrättslägenheter som tar del av föreningens årsredovisning. Om dessa intressenter läser resultaträkningens sista rad och där upptäcker att föreningen visar en stor förlust, trots att föreningen går bra, anser vi att det finns påtaglig risk för att läsaren fattar ett felaktigt beslut utifrån den information som finns i årsredovisningen. Vi har mottagit många samtal som bekräftar att både styrelser och köpare av bostadsrättslägenheter har svårt att fatta korrekta beslut på grund av redovisning enligt ovan.

Ett annat problem i bostadsrättsföreningar är den redovisning som omvandling av hyresrätt till bostadsrätt kan ge upphov till.

Om exempelvis en hyresrätt i en bostadsrättsförening återgår till bostadsrättsföreningen har föreningen rätt att sälja bostadsrätten till marknadsvärde. Marknadsvärdet kan ofta väsentligt överstiga den ursprungliga insatsen enligt den ekonomiska planen. Det pris som överstiger den ursprungliga insatsen ska redovisas som upplåtelseavgift under bundet eget kapital (ÅRL 5:15). Vi har även uppmärksammat att mäklararvode och övriga försäljningskostnader i samband med försäljning av bostadsrätt enligt ovan har redovisats via föreningens resultaträkning och belastat årets resultat negativt.

Ovan har vi konstaterat att försäljningen kan leda till att föreningen går med förlust. Resultatet blir då att föreningen redovisar ett ökat bundet eget kapital på grund av den inbetalda insatsen och upplåtelseavgiften samt en ansamlad förlust, trots att föreningen går bra. Vi anser även i detta fall att det finns påtaglig risk för att läsaren fattar ett felaktigt beslut utifrån den information som finns i årsredovisningen. Styrelserna i dessa föreningar kan känna sig tvungna att höja avgifterna eller inte genomföra en planerad hyressänkning då föreningen enligt resultaträkningen går dåligt. Risk finns även att en köpare av en bostadsrättslägenhet avstår från att köpa en viss lägenhet då föreningen uppvisar negativa resultat och ansamlade förluster, trots att föreningen går bra.

Köp av fastigheter via paketerade aktiebolag är ett helt nytt fenomen som uppstod på grund av förändringen i skattelagstiftningen 2003–07–01. De resultaträkningar som uppstår vid strikt tillämpning av gällande lagregler vilseleder ”normalbegåvade” läsare av årsredovisningarna. Är det lagstiftarens mening? Är det inte dags att anpassa lagens regler efter nya fenomen som uppstår på marknaden?

Det naturliga i en bostadsrättsförening är att styrelsen beslutar om årsavgifter som ska leda till nollresultat eller mindre plusresultat i resultaträkningen. Syftet med det är att föreningsmedlemmarna över lång tid ska bära sina skäliga kostnader för den tid som de är medlemmar i föreningen.

Nuvarande lagregler riskerar att leda till att styrelserna i bostadsrättsföreningar övergår till kontantbudgetering vid bedömning av årsavgifternas storlek som i sin tur leder till att styrelsen medvetet budgeterar för minusresultat. Syftet med detta skulle då vara att leva upp till principen att föreningsmedlemmarna över lång tid ska bära sina skäliga kostnader för den tid som de är medlemmar i föreningen.

Då uppstår en intressekonflikt mellan två ganska naturliga principer:

  1. Att föreningsmedlemmarna över lång tid ska bära sina skäliga kostnader för den tid som de är bosatta i föreningen.
  2. En bostadsrättsförening bör ha balans i sin resultatbudget.

Om revisorn får frågan vilken princip som är viktigast. Vad ska vi då svara?

Auktor revisor Ole Deurell och godkänd revisor Jon Nordquist är verksamma vid Parameter Revision AB.

Sifferkollen Läs mer

Belopp

Basbelopp
År 2017 2018 2019
Prisbasbelopp 44 800 45 500 46 500
Förhöjt pbb. 45 700 46 500 47 400
Inkomstbasbelopp 61 500 62 500  
Utdelning fåmansföretag
År 2017 2018 2019
Schablonbelopp 163 075 169 125 171 875

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2016 2017 2018
Räntesats 0,47 0,36* 0,36

* 0,19 om räkenskapsåret börjar 2016 och avslutas 2017.

Referensränta
År 2016 2017 2018
Räntesats -0,5 -0,5 -0,5
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2016 2017 2018
Positiv 6,65 6,27 6,49
Negativ 1,65 1,50 1,50
Statslåneränta
År 2016 2017 2018
31 maj 0,57 0,34 0,49
30 nov 0,27 0,49  

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2016 2017 2018
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 9,50
Förmånsbil, bensin 6,50 6,50 9,50
Kostförmån
År 2017 2018 2019
Frukost, lunch och middag 225 235 245
Lunch eller middag 90 94 98
Frukost 45 47 49
Skattefria gåvor
År 2016 2017 2018
Julgåva 450 450 450
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 350
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2016 2017 2018
Skattesats 22% 22% 22%
Mervärdesskatt
År 2016 2017 2018
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1939 - 1952 1953 -
Arb. avgifter 6,15% 16,36% 31,42%
Egenavgifter 6,15% 16,36% 28,97%