Balans nr 3 2010

Debatt: Årsredovisningen behöver inte vilseleda bostadsköpare

I två debattartiklar har författare ondgjort sig över vilseledande redovisning i bostadsrättsföreningar framtvingad av brister i årsredovisningslagen (ÅRL). FAR SRS har emellertid hittat lösningar inom lagens ram som tyvärr inte nått fram till alla berörda, skriver Göran Arnell och Pernilla Lundqvist. Lösningen presenterades i Nytt från Revisorn nr 11/2008 och har nyligen även fastställts som ett uttalande av FAR SRS i RedU9 ”Bostadsrättsföreningars förvärv av fastighet via aktiebolag”. Dessutom redogörs för syftet med de regler som finns i ÅRL.

Ole Deurell och Jon Nordqvist skrev i Balans nr 1/2010 under rubriken ”Årsredovisningen vilseleder bostadsköpare” om ett vanligt problem som uppkommer då en bostadsrättsförening förvärvar en fastighet paketerad i ett aktiebolag och betalar marknadspris för aktierna. Föreningen överför därefter fastigheten till moderföreningen till skattemässigt restvärde. Problemet består i att föreningen efter överföringen inte kan försvara sitt redovisade anskaffningsvärde för aktierna i dotterbolaget eftersom fastigheten överförts från aktiebolaget till moderföreningen till underpris. Ett sätt att redovisa dessa transaktioner på är att skriva ned aktierna över resultatet i föreningen och om möjligt skriva upp fastigheten mot uppskrivningsfond (bundet eget kapital). Även Erik Davidsson och Jörgen Götehed behandlade detta problem i artikeln ”Bostadsrättsföreningar är i behov av anpassade redovisningsnormer” i Balans nr 12/2009.

FAR SRS anser dock att det även finns ett annat sätt att redovisa på. Transaktionen kan nämligen ofta jämställas med en utdelning, som enligt BFNAR 2003:3 ska ses som en återbetalning av investeringen i aktierna, om det är uppenbart att det är en återbetalning av investeringen i aktierna. Posten Aktier i dotterföretag minskas med övervärdet på den fastighet som förts över till bostadsrättsföreningen, och den mottagna utdelningen (fastigheten) redovisas till verkligt värde innebärande att posten Byggnader och mark ökar med motsvarande belopp, se exempel i RedU9.

Redovisningsrådets akutgrupp behandlade ett liknande problem i URA 5 Nedskrivning av aktier i dotterföretag i samband med koncernintern omstrukturering. URA 5, som sedermera blev UFR 1, upphävdes 2008. God redovisningssed har förändrats genom sunda influenser, i detta fall från internationell redovisning. I detta fall måste hänsyn tas till den ekonomiska innebörden av transaktionen, vilket även gäller enligt ÅRL. Då ligger det nära till hands att betrakta det interna transportförvärvet av fastigheten från dotterbolaget till moderföreningen som en intern försäljning och en intern utdelning till marknadsvärde, i detta fall en utdelning av en del av moderföreningens ursprungliga investering.

Om en uppskrivning sker enligt ÅRL måste uppskrivningsbeloppet sättas av till en uppskrivningsfond som utgör bundet eget kapital. Nödvändiga nedskrivningar redovisas som en kostnad i resultaträkningen och kan därmed inte ”möta” uppskrivningen.

ÅRL reglerar vad uppskrivningsfonden får användas till och ett möjligt sätt är att ta uppskrivningsfonden i anspråk för att täcka en förlust enligt fastställd balansräkning när förlusten inte kan täckas av fritt eget kapital. Denna möjlighet gäller dock enbart för aktiebolag och inte ekonomiska föreningar. Detta var en förändring som infördes i och med tillkomsten av ÅRL. Tidigare tilläts till och med kvittning mellan upp- och nedskrivning, vilket inte togs in i ÅRL eftersom det strider mot bestämmelserna i fjärde direktivet (78/660/EEG). Men varför gäller andra regler för ianspråktagande av uppskrivningsfonden i ett aktiebolag än för en ekonomisk förening? Aktiebolag kan under vissa förutsättningar sätta ned aktiekapitalet i syfte att täcka förlust. Eftersom uppskrivningsfonden även får användas för att göra en fondemission och öka aktiekapitalet skulle man i ett första steg kunna göra detta och i steg två nedsättning av aktiekapital för att täcka förlust. För att slippa genomföra detta i två steg tillåts i stället direkt ianspråktagande av uppskrivningsfond för täckande av förlust, förutsatt att de förutsättningar som gäller för nedsättning av aktiekapital är uppfyllda. Däremot kan inte insatser i en ekonomisk förening ”sättas ned” på motsvarande sätt och därför kan inte heller uppskrivningsfonden användas för täckande av förlust. Det följer alltså av kopplingen till associationsrätten för respektive företagsform.

Tidigare artiklar antyder även att nedskrivning av aktier och uppskrivning av fastighet inte ger en rättvisande bild av bostadsrättsföreningen eftersom balanserade underskott redovisas samtidigt som uppskrivningsfonder finns i motsvarande storleksordning. Det är företagets resultaträkning, balansräkning och noter som tillsammans ska ge en rättvisande bild av företagets reslutat och ställning. Den rättvisande bilden ges enligt förarbeten till ÅRL genom att följa tillämplig lag, rekommendationer samt allmänna råd, endast i undantagsfall kan avsteg från rekommendationer och allmänna råd ske i syfte att ge en mer rättvisande bild. Att följa ÅRL:s regler om upp- och nedskrivning och lämna tillräcklig tilläggsinformation leder alltså till en rättvisande bild, därmed inte sagt att detta är det enda sättet att avspegla transaktionen på. Vår bedömning är därmed att båda presenterade redovisningslösningarna är möjliga.

Göran Arnell och Pernilla Lundqvist är redovisningsspecialister hos kpmg. De är ordförande respektive ledamot i FAR SRS policygrupp för redovisning .

Sifferkollen Läs mer

Belopp

Basbelopp
År 2017 2018 2019
Prisbasbelopp 44 800 45 500 46 500
Förhöjt pbb. 45 700 46 500 47 400
Inkomstbasbelopp 61 500 62 500  
Utdelning fåmansföretag
År 2017 2018 2019
Schablonbelopp 163 075 169 125 171 875

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2016 2017 2018
Räntesats 0,47 0,36* 0,36

* 0,19 om räkenskapsåret börjar 2016 och avslutas 2017.

Referensränta
År 2016 2017 2018
Räntesats -0,5 -0,5 -0,5
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2016 2017 2018
Positiv 6,65 6,27 6,49
Negativ 1,65 1,50 1,50
Statslåneränta
År 2016 2017 2018
31 maj 0,57 0,34 0,49
30 nov 0,27 0,49  

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2016 2017 2018
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 9,50
Förmånsbil, bensin 6,50 6,50 9,50
Kostförmån
År 2017 2018 2019
Frukost, lunch och middag 225 235 245
Lunch eller middag 90 94 98
Frukost 45 47 49
Skattefria gåvor
År 2016 2017 2018
Julgåva 450 450 450
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 350
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2016 2017 2018
Skattesats 22% 22% 22%
Mervärdesskatt
År 2016 2017 2018
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1939 - 1952 1953 -
Arb. avgifter 6,15% 16,36% 31,42%
Egenavgifter 6,15% 16,36% 28,97%