Innehåll

Balans nr 11 2011

Debatt: Anskaffningsvärdet har en obegränsad nyttjandetid

Caisa Drefeldt svingar rejält mot oss i Balans nr 10/2011. Vi har gjort oss till tolk för en avvikande inställning till avskrivningar av bostadsrättsföreningars fastigheter. Vi är i det här fallet Bostadsrätterna, Sveriges äldsta och största organisation för bostadsrättsföreningar. Många känner oss som SBC, som tidigare var vårt namn.

Min tröst som skribent är att jag under det tiotal år som jag skrivit och givit råd till våra cirka 6.000 styrelser sällan eller aldrig har fått så kraftig positiv respons för en artikel, från både medlemmar och andra intressenter, som jag fick för den artikel Caisa Drefeldt tar upp. Den som är intresserad kan läsa hela artikeln i SBC Direkt på webben: http://www.sbc.se/sbcdirekt2011_07.

Bostadsrättsföreningarna frågar varför villaägare, radhusboende, boende i hyreshus eller ägarlägenheter aldrig belastar sina boendekalkyler med avskrivningar på fastigheten. För hyreshus är det ju tvärt om så att avskrivningarna genom bruksvärdessystemet i längden leder till lägre hyror. Man frågar sig varför vi ska ha en årsredovisning som pekar på stadigt sjunkande värde på det hus som Skatteverket taxerar allt högre. Tyvärr ger inte Caisa Drefeldt några antydningar om svaren på dessa frågor.

Vårt enkla råd är att undvika schablonmässiga avskrivningar av fastigheten och i stället skriva av alla insatser för huset som har en varaktighet – nyttjandetid – över ett års längd.

Bakgrunden till vårt ifrågasättande av avskrivningsdogmen är att ytterst få redovisningar lever upp till kraven så som de formuleras i Årsredovisningslagens 2 kap. 3 §: att den ”ska ge en rättvisande bild av verksamhetens ställning och resultat”. I stället ser vi regelmässigt återkommande negativa resultat, eroderande egenkapital och fastigheter med bokförda värden som ligger långt från verkligheten. I våra mest svartsynta dagar konstaterar vi att varken föreningarna, banker, mäklare, eller presumtiva bostadsköpare litar på den ”revisorsgodkända årsredovisningen”. Om fastighetens bokförda värde inte har något med verkligheten att göra, hur kan man då lita på övriga delar? Det handlar inte om okunskap när man inte kan utläsa hur respektive förening faktiskt sköter underhållet av sina hus. Vårt råd rätar kanske inte upp situationen i ett slag, men som regel kommer det att ge en väsentligt mer rättvisande bild.

Tyvärr missar Caisa Drefeldt och andra revisorer ofta de väsentliga aspekter som gäller specifikt för bostadsrättsföreningar. Sannolikt beror detta främst på okunskap – men orsakar många onödigt hårda ord mellan revisorer och enskilda bostadsrättsföreningar. Vi är intresserade av det finns rättvisande årsredovisningar så att de boende, styrelser, banker och andra intressenter får en så korrekt bild som möjligt av verksamheten inom föreningarna. De skatteskäl – och överväganden som detta motiverar – som andra verksamheter är belastade med slipper vi. Därför kan vi också berätta ”när kejsaren är naken” – tillgångsvärden som inte sjunker i värde ska inte skrivas av.

Caisa Drefeldt ironiserar över att vi påstår att föreningens syfte är att upplåta bostäder under obegränsad tid. Men detta bygger, helt oavsett Caisa Drefeldts ironier, faktiskt på lagstiftningens definition på vad en bostadsrätt är, och som dessutom är fastslaget i de flesta bostadsrättsföreningars stadgar; Syftet med verksamheten är att upplåta bostäder i föreningens hus utan begränsning i tiden. Om evigheten känns som alltför långt perspektiv kanske man ska säga ”går mot oändligheten”. Det skulle ge en krona i avskrivning – men då närmar man sig löjets gräns.

Årsredovisningslagens 4 kap. 4 § anger att anläggningstillgångar med begränsad nyttjandeperiod ska skrivas av. Det finns säkert en tanke bakom den formuleringen. Onekligen hade både svenskan, förståelsen och tolkningen blivit enklare om orden begränsad period inte tagits med i lagstiftningen. Och vi menar alltså – när vi talar med ekonomer (vår målgrupp i SBC Direkt och Sunt Förnuft är mycket vidare än så) att fastighetens restvärde med största sannolikhet är högre än nuvärdet för i princip varje antagande om nyttjandetid. Både empiri, inflationsantaganden och sunt förnuft talar för att så är fallet. Annars skulle inte husen underhållas som de gör. Vi har helt enkelt svårt att se den intellektuella grunden för alla alltför vanliga antaganden om olika bestämda nyttjandetider när föreningens stadgar anger motsatsen.

När Caisa Drefeldt glatt förkunnar att hon minsann känner till att man också river bostadsrättshus så undrar vi som arbetat med frågan sedan 1921 – var finns dessa föreningar?

Och när Caisa Drefeldt talar om bostadsrättsföreningar som slarvar med underhållet av sitt hus så kan vi bara konstatera att den metod hon företräder – en schablonerad avskrivning, som ska innefatta allt som inte är värdehöjande, lika för alla år – inte ger tillstymmelse till information om underhållsläget. Det är trist men tyvärr sant. Dessutom handlar den vanligaste kritiken mot bostadsrättsföreningar om motsatsen, det sägs att varje styrelse verkar vilja bygga ett nytt hus. I vilket fall är det lätt att konstatera att underhållsläget åtminstone brukar vara betydligt bättre än i jämförbara hyreshus. Hur det ligger till med den saken avslöjas först när man väljer vår komponentbaserade metod.

Vi menar alltså att det finns ytterst starkt stöd för att just anskaffningsvärdet har en obegränsad nyttjandetid.

Men att revisorerna inte känner bostadsrättsföreningarna, deras natur och värld är kanske inte särskilt anmärkningsvärt. Bostadsrättsföreningar är sannolikt dåliga kunder till de mer analytiskt inriktade revisorerna – oftast är det ren siffergranskning som efterfrågas, inget mer. Bostadsrättsföreningar är i princip befriade från inkomstskatt – alltså finns det inga fiskala skäl eller överväganden som motiverar djupare analyser om vad och varför. Att enbart göra som man gjorde föregående år är ett enkelt och billigt råd, underlåtenshetsynder bestraffas sällan.

Om vi ska vara seriösa – och inte enbart skrämma varandra med fängelsestraff – så måste vi nog också påpeka att fastighetens anskaffningsvärde exklusive markvärde – som är utgångspunkten för traditionell redovisning – inte är någon bra utgångspunkt för värdering av bostadsrättsföreningar.

Dels ligger det knappast någon vetenskap bakom avgörandet om hur mycket av köpeskillingen som svarar mot mark respektive byggnad – en gissning är nog vänligt uttryckt.

I normalfall vad gäller anläggningstillgångar så är det just underhållsansvaret som motiverar avskrivningarna, men just när det gäller bostadsrättsföreningar bortfaller detta. Bostadsrättsföreningarna ”säljer ut” underhållsansvaret för huvuddelen av tillgången direkt efter bildandet – på bostadsrättsspråk kallas detta det inre underhållsansvaret. Enbart det yttre, det vill säga tak, fasader och lägenhetsskiljande väggar åvilar föreningen. Sannolikt handlar detta om cirka 80 procent av framtida kostnader som läggs över på medlemmarna.

Och om byggnaden kanske motsvarar hälften av anskaffningsvärdet återstår inte särskilt mycket att skriva av. Åtminstone blir det ordentligt fel om man skriver av två procent på byggnaden.

All traditionell redovisning utgår från att tillgången för eller senare har ett pris – det någon kan förväntas betala för tillgången. Men en förening som både i teori och praktik aldrig kommer eller kan säljas – vad ska den då åsättas för värde?

Många menar att föreningens hus egentligen inte borde kunna åsättas något värde; värdet finns i föreningens lägenheter, men föreningen kommer aldrig att kunna säljas – och att det därför är dubbelt fel att skriva av anskaffningsvärdena. Sannolikt betraktar också många medlemmar anskaffningsvärdet som en ”förlorad kostnad”, något som man aldrig kan få igen under föreningens levnad. Första generationens boende tar kostnaden, men det är verkligen högst osannolikt att andra och tredje generationens boende verkligen upplever att de har någon anknytning till storleken på denna tillgång. Fel eller inte, det går att motivera att man betalar ränta till banken för gemensamma lån – där har man kostnaden för ”fastigheten”.

Men går man därutöver in och höjer insatserna, de boende tar personligen över alla lån från föreningen – varför ska man då belasta resultaträkningen med dessa avskrivningar?

Vår erfarenhet är att många revisorer accepterar det mesta i redovisningsväg – föreningar kan kostnadsföra i princip vad som helst, avskrivningarna kan variera mellan 30 år och 250 år och de kan göras helt oavsett om man gör någon generell avskrivning eller inte och vissa tycker att de gör avsättningar till fonder samtidigt som de redovisar negativt resultat på sista raden. Förutsatt att man gör Caisa Drefeldts schablonavskrivningar. Är det det som kallas sila mygg och svälja kameler? Vi upplever det inte särskilt seriöst att göra affär av denna ”vår” avskrivningsfråga.

Caisa Drefeldt skriver att hon gärna tar på sig rollen som väderkvarnsvingar i Cervantes roman om Don Quijote. Suck, tänker jag, vad har han med denna sak att göra? Men kanske finns det en sanning i denna liknelse, sannolikt mer än Caisa Drefeldt avsett. Vingarna som Don Quijote slogs mot upplevde han som jättar, övernaturliga väsen som stod för allt ont.

Är det verkligen den rollen revisorn ska ha? Men nog är det ett branschproblem som drabbar fler än bostadsrättsföreningar att revisorn så frejdigt erbjuder sig att representera elaka monster.

Mats Lindbäck är informationschef på bostadsrätterna sverige.

Sifferkollen Läs mer

Belopp

Basbelopp
År 2018 2019 2020
Prisbasbelopp 45 500 46 500 47 300
Förhöjt pbb. 46 500 47 400 48 300
Inkomstbasbelopp 62 500 64 400  
Utdelning fåmansföretag
År 2017 2018 2019
Schablonbelopp 163 075 169 125 171 875

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2017 2018 2019
Räntesats 0,36* 0,36 0,51

* 0,19 om räkenskapsåret börjar 2016 och avslutas 2017.

Referensränta
År 2016-07-01 2019-07-01
Räntesats -0,5 0,0
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2017 2018 2019
Positiv 6,27 6,49 6,51
Negativ 1,50 1,50 1,51
Statslåneränta
År 2016 2017 2018
31 maj 0,57 0,34 0,49
30 nov 0,27 0,49 0,51

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2017 2018 2019
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 6,50
Förmånsbil, bensin 9,50 9,50 9,50
Kostförmån
År 2017 2018 2019
Frukost, lunch och middag 225 235 245
Lunch eller middag 90 94 98
Frukost 45 47 49
Skattefria gåvor
År 2017 2018 2019
Julgåva 450 450 450
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 350
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2017 2018 2019
Skattesats 22% 22% 21,4%
Mervärdesskatt
År 2017 2018 2019
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1938 - 1953 1954 -
Arb. avgifter 0 % 10,21% 31,42%
Egenavgifter 0 % 10,21% 28,97%