Innehåll

Balans nr 1 2012

Debatt: Debatten om avskrivningar saknar viktiga infallsvinklar

Det är med stort intresse vi följt den senaste tidens debatt om avskrivningar i bostadsrättsföreningar (BRF). I egenskap av revisorer i flera BRF har vi en lång erfarenhet av redovisningsfrågor i just BRF och under de senaste tio åren har vi varit ansvariga för Far Akademis kurs ”God redovisningssed i bostadsrättsföreningar”.

Debatten den senatse tiden saknar några viktiga infallsvinklar som är specifika för BRF. Avskrivningar på fastigheter som förvaltas av BRF skiljer sig i minst ett par avseenden från avskrivningsproblematiken gällande kommersiella förvaltningsfastigheter.

En av hörnstenarna i den ekonomiska styrningen av en BRF är det som framgår av bostadsrättslagen (BRL) 9 kap. 5§ p. 7; stadgarna ska ange ”de grunder enligt vilka medel ska avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus”.

Årsavgiften i en BRF ska alltså täcka både avskrivningar och avsättning för framtida (yttre) fastighetsunderhåll. Det kassaflöde som avsättningen genererar har precis samma syfte som avskrivningarna; att återställa byggnaden allteftersom den förslits.

Ett annat viktigt fundament i regleringarna (BRL samt stadgarna) av en BRF är skiljelinjen mellan föreningens respektive medlemmens underhållsansvar. Det är alltid medlemmen som ansvarar för det inre underhållet i lägenheten, det vill säga för att ersätta köksutrustning, badrum/toalett, ytskikt etcetera. Konsekvensen är att föreningen inte behöver reservera medel för detta underhåll och föreningen kommer inte heller att behöva återanskaffa avskrivna komponenter inne i lägenheterna.

Mats Lindbäck berörde detta ytligt i sitt debattinlägg men det är den enda av hans aspekter vi kan ställa oss bakom.

Självklart ska föreningen följa ÅRL 4:4 och redovisa avskrivningar även på dessa delar men detta sakförhållande kan enligt vår bedömning vara ett argument för en längre avskrivningstid avseende den initiala produktionskostnaden.

När underhållsåtgärder delvis även har en karaktär av investering, det vill säga förbättrar funktionen eller prestandan, ska dessa aktiveras till den del förbättring sker. Det är heller inte ovanligt att utgift för underhållsåtgärder aktiveras när medel inte finns i underhållsfonden. Vår uppfattning är att detta är i linje med god redovisningssed förutsatt att den förslitna delen utrangeras i redovisningen. Dessa aktiveringar redovisas i normalföreningen såsom en egen komponent och det är i dag mycket vanligt att BRF därmed tillämpar en form av komponentavskrivning.

SABO utgav 1995 en rekommendation ”Om aktivering av upprustningskostnader” – en normgivning som många BRF har tagit till sig. Vi tycker det är synd att denna normgivning inte har utvecklats mer.

Vi konstaterar också att de nya K2-reglerna för mindre ekonomiska föreningar (BFNAR 2009:1) inte tillåter komponentavskrivningar på samma sätt som tidigare. Detta innebär, enligt vår bedömning, att BRF får ett begränsat utrymme att redovisa avskrivningar på ett rättvisande sätt om de antar K2-regelverket. Vår uppfattning är därför att det absoluta flertalet föreningar kommer att välja K3.

Det är viktigt att konstatera att de nu boende medlemmarna ska betala avgifter som täcker kostnader för förslitningen av tillgångarna (byggnadskomponenterna). Om inte, skjuter man denna kostnad till nästa generation medlemmar vilket strider mot BRL. Det synsätt vi förespråkar är att byggnader tillhörande BRF kan delas upp enligt följande:

  1. Komponenter med lång nyttjandeperiod, exmpelvis stomme och stammar.
  2. Komponenter med kortare nyttjandeperiod, exmpelvis fönster och vitvaror.
  3. Komponenter inne i lägenheterna som medlemmarna har ansvaret för.

Komponenter med kortare nyttjandeperiod ersätts normalt genom nyttjande av medel från underhållsfonden och vår slutsats är att en mer genomtänkt (och därmed högre) avsättning till underhållsfonden kan vara ett fullgott argument för en längre nyttjandeperiod och därmed lägre avskrivningar eftersom det i samma normalfall är komponenter med lång nyttjandeperiod som ska ersättas via avskrivningar.

Vi har noterat att de flesta nyproducerade bostadsrättsbyggnader skrivs av progressivt med en nyttjandeperiod på 75–100 år. Vår bedömning är att det finns argument för att välja denna metod eftersom de komponenter som har störst teknisk utveckling finns inne i lägenheterna eller avser komponenter som ersätts via underhållsfonden. Stomme, stammar, fasad etcetera bedömer vi har en lägre teknisk utveckling.

Med utgångspunkt i BRL och föreningens stadgar säkerställs framtida underhåll genom underhållsavsättningar och avskrivningar, två verktyg med samma syfte. Sammantaget måste en förening alltså ha ett positivt ”driftsnetto”, ett kassaflöde som ska säkra återställande av föreningens byggnad/er. Utifrån vår erfarenhet och våra analyser bedömer vi att detta behov per år uppgår till minst 100 kr/kvm för nya/nyproducerade föreningar och vanligen över 200 kr/kvm för ombildningsföreningar med äldre fastigheter. Det enskilda behovet av genererat kassaflöde avgörs av föreningens underhållsbehov som underhållsplanen ska ge uttryck för. Detta är enligt oss den i särklass viktigaste frågan i en BRF.

Avslutningsvis konstaterar vi att Bokföringsnämnden (BFN) inte har ägnat redovisningsfrågorna för BRF den omsorg de förtjänar, trots synpunkter från bland annat referensgruppen. Det finns runt 22.000 aktiva BRF och dessa utgör en klar majoritet av Sveriges mindre ekonomiska föreningar. K2 för mindre ekonomiska föreningar lämnar många av de frågeställningar som finns bland styrelser, förvaltningsekonomer och revisorer för BRF helt obesvarade.

Jörgen Götehed, BoRevision i Sverige AB.

Patric Nilsson, Patric Nilsson i Blekinge ab.

Sifferkollen Läs mer

Belopp

Basbelopp
År 2018 2019 2020
Prisbasbelopp 45 500 46 500 47 300
Förhöjt pbb. 46 500 47 400 48 300
Inkomstbasbelopp 62 500 64 400 66 800
Utdelning fåmansföretag
År 2018 2019 2020
Schablonbelopp 169 125 171 875 177 100

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2018 2019 2020
Räntesats 0,36 0,51 0,50

 

Referensränta
År 2016-07-01 2019-07-01 - 
Räntesats -0,5 0,0
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2018 2019 2020
Positiv 6,49 6,51 6,50
Negativ 1,50 1,51 1,50
Statslåneränta
År 2017 2018 2019
31 maj 0,34 0,49 0,05
30 nov 0,49 0,51 -0,09

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2018 2019 2020
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 6,50
Förmånsbil, bensin 9,50 9,50 9,50
Kostförmån
År 2018 2019 2020
Frukost, lunch och middag 235 245 245
Lunch eller middag 94 98 98
Frukost 47 49 49
Skattefria gåvor
År 2018 2019 2020
Julgåva 450 450 450
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 350
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2018 2019 2020
Skattesats 22% 21,4% 21,4%
Mervärdesskatt
År 2018 2019 2020
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1938 - 1954 1955 -
Arb. avgifter 0 % 10,21% 31,42%
Egenavgifter 0 % 10,21% 28,97%