Balans nr 6-7 2012

Debatt: Kortsiktighet det sista en styrelse behöver

Mats Lindbäcks artikel om avskrivningar i bostadsrättsföreningar (Balans nr 11/2011) skrämmer. Mats Lindbäck underkänner i stort sett allt och alla och försöker öka trovärdigheten i sin argumentation genom att i både löptext och signatur nämna intresseorganisationen Bostadsrätterna, där han innehar titeln informationschef.

Mats Lindbäcks artikel är svår att följa och den blir inte lättare när man pratat med honom. Han blandar ihop begrepp, metod och syfte på ett sätt som endast avslöjar hans egna kunskapsluckor. I sak handlar frågan om hur man bäst periodiserar utgifter, det vill säga hur kostnader ska fördelas över tid. En inte helt enkel fråga men som i dag sannolikt bäst hanteras via komponentavskrivning, något som också FAR rekommenderar.

Att som Mats Lindbäck hävda att någon avskrivning på ursprungsinvesteringen (byggnaderna) inte ligger i medlemmarnas och föreningens intresse och dessutom hävda att avskrivningarna bidrar till att försvåra allmänhetens möjlighet att bedöma föreningens och bostadsrätternas verkliga värde är synnerligen anmärkningsvärt.

Efter ett givande samtal med Lennart Hedquist, styrelseordförande Bostadsrätterna Sverige och tillika styrelseordförande i SBC, fick jag veta att Mats Lindbäcks artikel inte var förankrad i organisationen. Lennart Hedquist själv ansåg att avskrivningar ska göras. Han var också noga med att påpeka att FARs rekommendationer naturligtvis ska följas.

Ett officiellt klargörande från Lennart Hedquist är önskvärt. En väl utarbetad underhållsplan kombinerad med komponentavskrivning för samtliga komponenter som föreningen ansvarar för tror jag är det bästa och mest rättvisa sättet att fördela kostnaderna på. Då minimeras risken för att framtida medlemmar ska få betala för nuvarande medlemmars ovilja att betala för det verkliga slitaget på fastigheten. Det är också ett effektivt sätt att minimera risken för språngvisa och chockartade avgiftshöjningar i samband med större renoveringar.

En jämn och planerad avgiftsutveckling är det som skapar trygghet och god värdeutveckling till gagn för föreningen och dess medlemmar. Det tror jag alla som arbetar med fastigheter och bostadsrättsföreningar är beredda att skriva under på. Efter 24 år som ordförande i en bostadsrättsförening vet jag att det i varje fall har fungerat mycket väl i vår förening.

Att årsredovisningar är svåra att förstå och dessutom inte speglar marknadsvärdet på bostadsrätterna är ett bekymmer. Här finns en del att göra. En idé som Lennart Hedquist tog upp med mig, och som för mig är självklar, är att samtliga mäklare borde vara skyldiga att ta hänsyn till skuldsättningen vid beräkningen av kvadratmeterpriset. Det skulle öka transparensen och förståelsen för vad man som köpare verkligen betalar för bostadsrätten. En annan idé som jag också tror kan bidra till ökad transparens och bättre förståelse för en bostadsrätts ”rätta värde” är att styrelsen i årsredovisningen redovisar en uppskattning av nuvärdet av framtida renoveringar utöver löpande reparationer och underhåll. Inom fastighetsbranschen kallas det för ”teknisk skuld”. Styrelsens redovisade uppskattning av renoveringsbehoven ska sedan rimlighetsprövas av revisorn. Effekten blir att samtliga föreningar tvingas ta fram en underhållsplan och att styrelsens möjligheter att mörka framtida kostnader minskar. Medlemmar och presumtiva köpare av bostadsrätter får också en bättre bild av framtida kostnader och därmed ett bättre underlag för att kunna bedöma eventuella behov av framtida avgiftshöjningar.

En styrelse har naturligtvis en skyldighet att se till att ta ut ”rätt” årsavgifter. Det vill säga årsavgifter som täcker föreningens samtliga kostnader. Om för låga avgifter tas ut kommer kostnaderna vältras över på framtida medlemmar och befintliga medlemmar som väljer att bo kvar länge. En situation som de nya medlemmarna kan kompensera sig för genom visad betalningsvilja för bostadsrätten, men som de befintliga medlemmarna som väljer att bo kvar länge inte kan.

Det sista en förening behöver är en styrelse som arbetar kortsiktigt och vars främsta intresse är att hålla nere årsavgiften för stunden i hopp om att maximera sitt eget försäljningspris genom mindre upplysta köpare. Om för höga avgifter tas ut stannar pengarna kvar i föreningen. Befintliga medlemmar kan kompensera sig genom avgiftssänkning alternativt vid försäljning peka på ett större eget kapital och nettoförmögenhet till gagn för den nye bostadsrättsinnehavaren.

Slutligen något om värderingen av en bostadsrätt och kopplingen till årsredovisningen. Det första man gör som lägenhetsspekulant är att bestämma sig för i vilka områden man kan tänka sig bo i och vilken boendekostnad man har råd med. Därefter tar man reda på aktuellt marknadspris per kvadratmeter inklusive aktuell bostadsrätts andel av föreningens lån. Med det som underlag tittar man sedan på bostaden och föreningens fastighet och försöker uppskatta den tekniska skulden (i framtiden redovisad i årsredovisningen). Efter denna analys jämför man föreningarnas årsavgifter med varandra, analyserar vad de används till och hur årsavgiften möter den tekniska skulden. Efter det har man en bra bild över ”de hårda värdena” av vad bostadsrätten kan tänkas vara värd och kan väga det mot andra aspekter som kommunalskatt, närheten till allmänna kommunikationer, närhet till skola, dagis med mera.

Jag förstår att detta ställer högre krav på styrelse, revisorer, mäklare och förvaltare. Men jag är optimistisk. Med den kompetensen som trots allt finns inom styrelser, bland revisorer, förvaltare, mäklare och FAR borde detta gå att lösa – eller vad säger ni?

Arturo Arques är ordförande i brf Tallbacken.

Sifferkollen Läs mer

Belopp

Basbelopp
År 2017 2018 2019
Prisbasbelopp 44 800 45 500 46 500
Förhöjt pbb. 45 700 46 500 47 400
Inkomstbasbelopp 61 500 62 500  
Utdelning fåmansföretag
År 2017 2018 2019
Schablonbelopp 163 075 169 125 171 875

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2016 2017 2018
Räntesats 0,47 0,36* 0,36

* 0,19 om räkenskapsåret börjar 2016 och avslutas 2017.

Referensränta
År 2016 2017 2018
Räntesats -0,5 -0,5 -0,5
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2016 2017 2018
Positiv 6,65 6,27 6,49
Negativ 1,65 1,50 1,50
Statslåneränta
År 2016 2017 2018
31 maj 0,57 0,34 0,49
30 nov 0,27 0,49  

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2016 2017 2018
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 9,50
Förmånsbil, bensin 6,50 6,50 9,50
Kostförmån
År 2017 2018 2019
Frukost, lunch och middag 225 235 245
Lunch eller middag 90 94 98
Frukost 45 47 49
Skattefria gåvor
År 2016 2017 2018
Julgåva 450 450 450
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 350
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2016 2017 2018
Skattesats 22% 22% 22%
Mervärdesskatt
År 2016 2017 2018
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1939 - 1952 1953 -
Arb. avgifter 6,15% 16,36% 31,42%
Egenavgifter 6,15% 16,36% 28,97%