I en tidigare krönika nämnde jag att fyra standarder, IAS 39, 40 och 41 samt IFRS 3, ger upphov till vad som kan kallas för dag-1 vinster. Kraven för att redovisa sådana vinster varierar. De är strängast för finansiella instrument. För dessa krävs observerbara data som stöd. I avsaknad av sådana ska instrumenten initialt redovisas till anskaffningsvärde. Vid efterföljande bokslut kan jag dock inte se att det finns hinder mot att värdera instrumenten till verkligt värde även om det saknas observerbara data. För IFRS 3 är situationen annorlunda. När köparen upprättar en förvärvsbalans ska tillgångar värderas till verkligt värde oberoende av om det finns observerbara data som stöd. Den negativa goodwill som uppkommer ska omgående intäktsföras. Orsaken torde vara att det i motsats till IAS 39 handlar om tillgångar som normalt inte värderas till verkligt värde.
När IASB kommenterar dag-1 vinster nämns inte IAS 40, Förvaltningsfastigheter. Det torde bero på att vinsterna här uppkommer genom att IAS 12, Skatter, har en undantagsregel för redovisning av uppskjuten skatt när ”den första redovisningen av en skuld vid tidpunkten för transaktionen varken påverkar redovisat eller skattepliktigt resultat”. Sådana fall är vanliga i fastighetsföretagen eftersom nästan alla köp och försäljningar av fastigheter baseras på överlåtelse av aktier. Jämför följande exempel:
A förvärvar en fastighet genom förvärv av aktier för 190. Det verkliga värdet uppgår till 200 och det skattemässiga, det vill säga det värde som är avdragsgillt, är 100. Skillnaden mellan 100 och 190 omfattas av IAS 12:15 och ger alltså inte upphov till en uppskjuten skatteskuld. Att parterna är överens om att betala endast 190 beror på att aktieförvärvet har den nackdelen att köparens avskrivningsunderlag bara är 100. Den nackdelen motiverar enligt exemplet en rabatt på omkring 10 procent av skillnaden mellan det verkliga och skattemässiga värdet. Det är den rabatten som ger upphov till en dag-1 vinst eftersom fastigheten omedelbart ska värderas till 200. Rabatten är dock endast temporär i meningen att när fastigheten säljs så byts den till en förlust. Med oförändrade förutsättningar skulle alltså en försäljning av en fastighet med ett verkligt värde på 200 sannolikt inte inbringa mer än 190. Ett konkret exempel på detta hittar man i Hebas årsredovisning för 2010. Heba sålde i december fastigheter för 150 miljoner kronor. I förvaltningsberättelsen kan man läsa att dessa hade ett verkligt värde på 160 miljoner kronor. Skillnaden kan ha utgjorts av en rabatt. Heba är unikt bland fastighetsföretagen i så motto att de sätter en siffra på vad som här kallas för ”rabatt” om än bara för en enstaka transaktion. Beloppet 10 kan knappast anses väsentligt. De totala värdeförändringarna 2010 i Heba uppgick till nära 200 miljoner kronor. För Wihlborgs med förvärv under 2010 på 1.279 miljoner kronor skulle dock rabatterna kunna ha utgjort mer än 10 procent av årets totala värdeökning på 551 miljoner kronor.
Dag-1 vinster är en följd av att företag ska klassificera köp av fastigheter som tillgångs- eller rörelseförvärv. IAS 1:122 kräver att upplysning lämnas om de bedömningar som gjorts. De flesta av de 16 fastighetsföretag som jag undersökt har en kort passus om skillnaden mellan rörelse och tillgångsförvärv med undantag för Fabege eller Hufvudstaden där jag inte hittar någon information. Ett tydligt exempel är Vasakronan: Ett (aktie-)förvärv av tillgångar föreligger om förvärvet avser fastigheter med eller utan hyreskontrakt, men inte innehåller organisation och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. Upplysning ska också lämnas om hur uppskjuten skatt beräknas. Flera företag upprepar här vad som står i standarden, det vill säga talar om den första redovisningen av en tillgång eller skuld. Det är en formulering som är svårbegriplig och som borde ersättas med något som klargör vad det konkret handlar om när det gäller fastighetsförvärv. Ett bra exempel är Wihlborg som skriver: Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt på fastigheternas övervärde. Eventuell rabatt hänförbar till den uppskjutna skatten minskar i stället fastighetsvärdet. Vid värdering till verkligt värde efter förvärvstillfället justeras fastighetsvärdet med erhållen rabatt. Möjligen menar Sagax och Wallenstam samma sak. Sagax skriver: Om förvärvet är ett tillgångsförvärv så redovisas uppskjuten skatt med det belopp som köparen faktiskt betalt. Därmed beaktas vid förvärvet faktiskt använd skattesats varvid redovisningen dock ej sker som skatteskuld utan som avdrag från fastighetstillgångsposten. Wallenstam skriver: Vid förvärv av tillgångar redovisas den uppskjutna skatten som ett avdrag från bedömt marknadsvärde på tillgången.
Det som är oklart är om beskrivningen enbart avser redovisningen vid förvärvstidpunkten eller också omfattar tiden därefter.
Den enligt min uppfattning bästa redovisningen av dag-1 vinster står Kungsleden för. Uppskjuten skatt redovisas inte som skuld på övervärden hänförlig till förvärvet. Eventuella avdrag avseende uppskjuten skatt som erhålls utöver bokförd skatt i köpt bolag redovisas som ett avdrag från verkligt värde på köpt fastighet både vid förvärvet och efterföljande bokslut.
Ett alternativ är att företagen anger storleken av rabatten både vid köp och försäljningar. Det är för övrigt något som Finansanalytikerna framfört önskemål om i den senaste upplagan av sina rekommendationer.
Rolf Rundfelt är professor i redovisning vid Linköpings universitet.
rolf.rundfelt@telia.com