Daniel Stattin. Professor i bolagsrätt vid Uppsala universitet och medförfattare tillsammans med advokat Carl Svernlöv till ett rättsutlåtande om underskott i bostadsrättsföreningar. Analysen beställdes av FAR och de fyra stora bostadsrättsorganisationerna med anledning av förbudet mot progressiv avskrivning.

Vad är ett rättsutlåtande och vilken juridisk status har det?

– Man kan säga att det är en teoretisk prövning av en fråga, i motsats till en praktisk prövning i domstol. Ett rättsutlåtande är inte bindande för någon och vilken status det får beror på hur väl man argumenterar. Men i brist på domstolsprövningar av frågan, vilket är det aktuella fallet, kan ett rättsutlåtande få stor betydelse.

Rättsutlåtandet är beställt av HSB, Bostadsrätterna, Sveriges bostadsrättscentrum, Riksbyggen och FAR. Vad är syftet?

– Våra uppdragsgivares syfte var att få ett underlag för rekommendationer till sina medlemmar i den oklara situation som uppkommit efter Bokföringsnämndens (BFN) förbud mot progressiva avskrivningar. Många bostadsrättsföreningar tvingas byta avskrivningsmetod från progressiv till linjär och frågan är vad det kommer att få för konsekvenser för föreningens ekonomi.

Vilka blir konsekvenserna menar ni, efter att ha analyserat rättsläget?

– Vår viktigaste slutsats är att styrelseledamöter inte behöver riskera skadeståndsansvar om föreningen gör ett redovisningsmässigt underskott, så länge som underskottet inte äventyrar föreningens överlevnad på sikt.

Vad betyder det i klartext?

– Det betyder att föreningar med god likviditet och en lågt belånad fastighet med ett högt och stabilt marknadsvärde kan välja att visa redovisningsmässiga förluster på grund av avskrivningar. Detta innebär att många föreningar kan byta avskrivningsmetod från progressiv till linjär utan att nödvändigtvis behöva höja avgifterna.

Innebär er analys en omtolkning av rättsläget?

– Nej, det kan man inte säga eftersom frågan aldrig har prövats tidigare. Däremot fanns det en uppfattning när BFN ändrade sin rekommendation om avskrivningar att det skulle få väldigt stora ekonomiska konsekvenser för bostadsrättsföreningar och enskilda bostadsrättsinnehavare. Jämfört med den uppfattningen kan man säga att vi står för en ny analys av rättsläget.

Vad ska föreningar tänka på för att inte hamna snett?

– Det är viktigt att de ser över sina stadgar så att det inte finns skrivningar i stadgarna som är strängare än lagen i synen på underskott. Exempelvis, kan stadgarna föreskriva att medlemmarnas årsavgift till föreningen ska täcka avskrivningar. Även om det står att föreningens ”kostnader” ska täckas så menar vi att begreppet kostnader kan tolkas så att det innefattar avskrivningar. Sådana stadgar måste alltså skrivas om, i den mån ett underskott annars skulle leda till att styrelsen inte följer stadgarna. Sedan får man inte glömma att styrelsen även har ett ansvar för föreningens långsiktiga överlevnad, vilket innebär att det måste finnas en finansierad underhållsplan.

Kan föreningen välja att ta lån i stället, när det blir dags för renoveringar?

– Ja, många bostadsrättsföreningar sitter på dolda övervärden i form av fastigheter. Om en sådan förening gör en förlust är det inget hot mot dess överlevnad. Men detta gäller inte alla, utan framför allt bostadsrättsföreningar i storstadsområdena. Styrelser och potentiella köpare måste alltid titta på det enskilda fallet när de tar ställning till en förenings ekonomi och långsiktiga överlevnad.

Vilka bostadsrättsföreningar kan behöva höja avgifterna trots era slutsatser?

– Vårt rättsutlåtande utesluter naturligtvis inte att föreningar som har en besvärlig ekonomi behöver höja sina avgifter. Exempelvis föreningar som inte kan betala sina löpande kostnader. Men i så fall beror avgiftshöjningen inte på att man har bytt avskrivningsmetod utan på andra saker. Det är naturligtvis heller ingen bra idé att ta lån för att betala löpande drift.

Vad innebär ert rättsutlåtande för revisorerna?

– Rättsutlåtandet är en vägledning för revisorerna när det gäller styrelsens ansvarsfrihet. Konkret innebär det att om det inte föreligger något hot mot föreningens överlevnad, är ett redovisningsmässigt underskott inte i sig grund för en oren revisionsberättelse.

Så rättsutlåtandet har sparat mycket tid och pengar?

– Ja det blir billigare och framför allt går det snabbare att ta fram ett rättsutlåtande. En domstolsprocess hade tagit flera år eftersom man förmodligen inte hade nöjt sig med första instans. Det hade inneburit flera år av osäkerhet för styrelseledamöter och revisorer.

Samtidigt säger ni att ingen får förlita sig på rättsutlåtandet?

– Det är en vanlig friskrivning i juridiska dokument och det handlar om att våra slutsatser inte i sak tas ur sitt sammanhang. Därför säger vi att det bara är våra uppdragsgivare som får använda rättsutlåtande. Nu vilar det ett stort ansvar på dem att förklara för sina medlemmar och berörda parter vad rättsutlåtandet innebär och hur det kan tillämpas.

Rakel Lennartsson

Fakta:

Bakgrund

28 april i år beslutade Bokföringsnämnden om vissa ändringar i redovisningsregelverket K2 för mindre ekonomiska föreningar. Bland annat förbjöds progressiv avskrivning.

Beslutet väckte stor oro på marknaden eftersom linjär avskrivning innebär att man inte kan skjuta kostnader framför sig, vilket skulle öka många föreningars kostnader och tvinga fram avgiftshöjningar.

19 september kom rättsutlåtandet av Carl Svernlöv, adjungerad professor vid Uppsala universitet och advokat vid Baker & McKenzie, och Daniel Stattin professor vid Uppsala universitet, som klargör att en bostadsrättsförening kan visa ett redovisningsunderskott utan att detta strider mot lagen. Det får dock inte äventyra föreningens ekonomi. Rättsutlåtandet bygger på en analys av bostadsrättslagen och föreningslagen samt ett antal normalstagar, det vill säga förslag till stadgar utgivna av någon av de stora bostadsrättföreningsorganisationerna.