FARS UTTALANDEN I REDOVISNINGSFRÅGOR

RedU 9 Bostadsrättsföreningars förvärv av fastighet via aktiebolag

(senast ändrat genom RedP 2016:6)

Mot bakgrund av uppdateringen den 28 november 2016 av K2 och innebörden av den nya punkten 2.6 i K2 så är det FARs bedömning att RedU 9 inte längre är tillämplig för företag som tillämpar K2.

Detta RedU är avsett att tillämpas av företag som tillämpar BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3).1

1 Inledning

1.1I avsaknad av annan normgivning i frågan har FARs policygrupp för redovisning tagit fram detta uttalande.

2 Frågeställning

2.1I de allra flesta fall förvärvar bostadsrättsföreningar fastigheter direkt. I sådana fall är detta uttalande inte tillämpligt.

2.2En bostadsrättsförening kan dock förvärva en fastighet via förvärv av ett dotterföretag som äger denna fastighet. I köpeskillingen för aktierna i dotterföretaget finns normalt ett övervärde hänförligt till fastighetens verkliga värde. Efter bostadsrättsföreningens förvärv av dotterföretaget säljs fastigheten av dotterföretaget till bostadsrättsföreningen till det i dotterföretaget redovisade värdet på fastigheten. Efter denna transaktion likvideras dotterföretaget.

(RedP 2016:6)

2.3Frågan är hur det redovisade värdet av aktier i dotterföretaget ska justeras ned i kombination med att fastigheten förvärvas till dotterföretagets redovisade värde som är lägre än fastighetens verkliga värde.

(RedP 2016:6)

Kapitel 3har upphävts genom RedP 2016:6.

4 Bedömning

4.1När bostadsrättsföreningen förvärvar fastigheten från sitt helägda dotterföretag för ett transaktionspris som understiger fastighetens verkliga värde, är detta en så kallad formlös värdeöverföring från dotterföretaget till bostadsrättsföreningen. Företag som erhåller en formlös värdeöverföring redovisar detta enligt de allmänna reglerna för utdelningsintäkter.

(RedP 2016:6)

4.1AEnligt K3 p. 9.10 ska utdelningar från andelar i dotterföretag alltid redovisas som intäkt, och enligt K3 p. 23.3 ska intäkter som erhålls i annat än likvida medel värderas till verkligt värde. Efter utdelning har substansen i dotterföretaget minskats och bostadsrättsföreningen måste därmed skriva ned värdet på aktierna. Såväl utdelning som nedskrivning redovisas i posten Resultat från andelar i dotterföretag.

(RedP 2016:6)

4.1BOm aktierna i dotterföretaget klassificeras som en finansiell anläggningstillgång ska, enligt 5 kap. 25 § ÅRL, anskaffningsvärdet för aktierna samt nedskrivningsbeloppet redovisas i not. Om aktierna klassificeras som omsättningstillgång finns inget motsvarande upplysningskrav. Om syftet är att direkt efter förvärvet av dotterföretaget köpa fastigheten och sedan likvidera dotterföretaget, är det naturliga att klassificeringen ska vara omsättningstillgång.

(RedP 2016:6)

4.2Att notera är att enligt bostadsrättslagen (1991:614) är det inte tillåtet att fusionera ett aktiebolag in i en bostadsrättsförening.

Ändringsförteckning

RedP 2016:6

Bilaga Exempel på redovisning i bostadsrättsföreningen

Nedanstående exempel åskådliggör redovisningen i bostadsrättsföreningen i det fall försäljningen av fastigheten från dotterbolaget till bostadsrättsföreningen sker till ett pris understigande verkligt värde och då transaktionen delvis ses som en värdeöverföring från dotterbolaget. I exemplet nedan bortses från alla eventuella skattekonsekvenser.

Förutsättningar

Bostadsrättsföreningen köper ett aktiebolag innehållande endast en fastighet bokförd till 8 mkr och eget kapital på 8 mkr. Fastighetens marknadsvärde uppgår till 25 mkr och förvärv av aktierna i aktiebolaget görs till 25 mkr genom extern finansiering på 25 mkr. Efter förvärvet av aktierna säljs fastigheten av aktiebolaget, till bokfört värde, till bostadsrättsföreningen.

En redovisning enligt K3 ser ut enligt följande

Balansräkning

[1]

[2 a]

[2 b]

[2 c]

Summa

Aktier i dotterbolag

25

– 17

 8

Fastighet

8

17

25

S:a Tillgångar

25

8

17

– 17

33

Lån externt

25

25

Skuld till dotterbolag

8

 8

S:a Eget kapital och skulder

25

8

33

Resultaträkning

[2 b]

[2 c]

Summa

Resultat från andelar i dotterföretag

17

– 17

0

[1] Vid tidpunkten för förvärvet av aktiebolaget redovisas köpeskillingen som aktier i dotterbolag och det upptagna lånet som långfristig skuld.

[2] Försäljningen av fastigheten från aktiebolaget består av tre delar:

[2 a] Förvärvet av fastigheten till bokfört värde.

[2 b] Värdeöverföring från dotterbolaget.

[2 c] Nedskrivning av aktier i dotterbolaget.

Efter överlåtelsen av fastigheten innehåller fastighetsbolaget en fordran på bostadsrättsföreningen på 8 mkr och eget kapital på 8 mkr.

(RedP 2016:6)