INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARD

IAS 40 Förvaltningsfastigheter

IAS 40 är antagen av EU-kommissionen genom förordning (1126/2008/EG) och är ändrad genom följande förordningar:

  1. förordning (1274/2008/EG) – följdändringar vid antagande av IAS 1,
  2. förordning (70/2009/EG) – antagande av Improvements to IFRSs,
  3. förordning (1255/2012/EU) – följdändringar vid antagande av IFRS 13 Fair Value Measurement,
  4. förordning (1361/2014/EU) – antagande av Annual Improvements to IFRSs 2011–2013 Cycle,
  5. förordning (EU) 2015/2113 – följdändringar vid antagande av Bearer Plants, Amendments to IAS 16 and IAS 41,
  6. förordning (EU) 2016/1905 – följdändringar vid antagande av IFRS 15 Revenue from Contracts with Customers,
  7. förordning (EU) 2017/1986 – följdändringar vid antagandet av IFRS 16 Leases [standarden byttes ut i sin helhet vid denna ändring, varför inga referenser finns utsatta; red.anm.],
  8. förordning (EU) 2018/400 – antagande av Transfers of Investment Property, Amendments to IAS 40.

Syfte

1.Syftet med denna standard är att ange hur förvaltningsfastigheter ska behandlas i redovisningen samt vilka upplysningar som krävs.

Tillämpningsområde

2.Denna standard ska tillämpas vid redovisning och värdering av samt upplysningar om förvaltningsfastigheter.

3.[Struken]

4.Denna standard ska inte tillämpas på

  1. biologiska tillgångar hänförliga till jord- och skogsbruksverksamhet (se IAS 41 Jord- och skogsbruk och IAS 16 Materiella anläggningstillgångar), och
  2. mineraltillgångar och mineralfyndigheter såsom olje- och naturgasfyndigheter samt andra liknande icke-förnybara naturtillgångar.

Definitioner

5.I denna standard används följande begrepp med de innebörder som anges nedan:

  1. Redovisat värde är det belopp till vilket en tillgång är upptagen i rapporten över finansiell ställning.
  2. Anskaffningsvärde är det belopp i likvida medel som erläggs eller det verkliga värdet för annan ersättning som lämnas vid förvärv av en tillgång vid tidpunkten för dess förvärv eller tillverkning, eller, i tillämpliga fall, det belopp som hänförs till denna tillgång vid första redovisningstillfället i enlighet med de särskilda bestämmelserna i andra standarder, exempelvis IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar.
  3. Verkligt värde är det pris som vid värderingstidpunkten skulle erhållas vid försäljning av en tillgång eller betalas vid överlåtelse av en skuld genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer. (Se IFRS 13 Värdering till verkligt värde.)
  4. Förvaltningsfastigheter är fastigheter (mark eller en byggnad – eller del av en byggnad – eller båda) som innehas (av ägaren eller av en leasetagare som nyttjanderätt) i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa snarare än för
    1. användning i produktionen eller tillhandahållandet av varor eller tjänster eller för administrativa ändamål, eller
    2. försäljning i den löpande verksamheten.
  5. Rörelsefastigheter är fastigheter som innehas (av ägaren, eller av en leasetagare som nyttjanderätt) för produktion och tillhandahållande av varor eller tjänster, lagring eller för administrativa ändamål.

Klassificering av egendom som förvaltningsfastighet eller rörelsefastighet

6.[Struken]

7.Förvaltningsfastigheter innehas för att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Därför ger förvaltningsfastigheter upphov till kassaflöden som i stort sett är oberoende av andra tillgångar som ett företag äger. Detta skiljer förvaltningsfastigheter från rörelsefastigheter. Fastigheter som används för produktion och tillhandahållande av varor eller tjänster (eller för administrativa ändamål) ger upphov till kassaflöden som är hänförliga inte enbart till fastigheten, utan också till andra tillgångar som används i produktionen. IAS 16 ska tillämpas på ägda rörelsefastigheter och IFRS 16 ska tillämpas på rörelsefastigheter som en leasetagare innehar som nyttjanderätt.

8.Följande är exempel på förvaltningsfastigheter:

  1. Mark som innehas snarare för att ge en långsiktig värdestegring än för en snar försäljning i den löpande verksamheten.
  2. Mark som innehas för en för tillfället obestämd användning. (Om företaget inte har bestämt att det ska utnyttja marken för den egna verksamheten eller för en snar försäljning i den löpande verksamheten, anses marken innehas för att ge en långsiktig värdestegring.)
  3. Byggnader som ägs av företaget (eller en byggnad som innehas av företaget som nyttjanderätt) och som hyrs ut enligt ett eller flera operationella leasingavtal.
  4. Outhyrda byggnader som innehas för att hyras ut enligt ett eller flera operationella leasingavtal.
  5. Fastigheter som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastigheter.

9.Följande är exempel på fastigheter som inte är förvaltningsfastigheter och som därför inte omfattas av denna standard:

  1. Fastigheter som innehas för försäljning i den löpande verksamheten eller som är under byggnation eller exploatering för att säljas på det sättet (se IAS 2 Varulager), exempelvis fastigheter som köpts in uteslutande för att säljas inom en snar framtid, eller för att exploateras och säljas vidare.
  2. [Struken]
  3. Rörelsefastigheter (se IAS 16 och IFRS 16), däribland fastigheter som är avsedda att utnyttjas av ägaren i framtiden, fastigheter som används av de anställda (oavsett om de betalar marknadshyror eller ej) och rörelsefastigheter som ägaren beslutat att avhända sig.
  4. [Struken]
  5. Fastigheter som leasas ut till annat företag genom ett finansiellt leasingavtal.

10.Vissa fastigheter består av en del som innehas för att generera hyresintäkter eller värdestegring och en annan del som innehas för att användas i produktionen eller tillhandahållandet av varor och tjänster eller för administrativa ändamål. Om delarna kan säljas var för sig (eller leasas ut separat enligt finansiella leasingavtal), redovisas delarna var för sig. Om delarna inte kan säljas var för sig, utgör fastigheten en förvaltningsfastighet endast om en obetydlig del utnyttjas i produktionen eller för tillhandahållande av varor eller tjänster eller för administrativa syften.

11.I vissa fall förekommer att ett företag erbjuder andra tjänster åt dem som utnyttjar företagets fastigheter. Ett företag behandlar en sådan fastighet som en förvaltningsfastighet om tjänsterna svarar för en obetydlig del av det totala avtalet. Ett exempel är när ägaren till en kontorsfastighet erbjuder leasetagarna övervakning och löpande underhåll.

12.I andra fall kan tjänsterna utgöra en betydande del av avtalet. Ett exempel är när ett företag äger och driver ett hotell. I detta fall är de tjänster som erbjuds hotellgästerna en betydande del av helheten. Därför klassificeras en hotellfastighet, i vilken ägaren själv driver hotellverksamheten, som en rörelsefastighet och inte som en förvaltningsfastighet.

13.Ibland kan det vara svårt att avgöra om de tjänster som erbjuds är så betydande att en fastighet inte utgör en förvaltningsfastighet. Exempelvis kan ägaren av en hotellfastighet ibland överlåta till tredje part att utföra vissa tjänster. Villkoren för sådana avtal kan skilja sig väsentligt åt. Ett ytterlighetsfall är att ägaren, i praktiken, bara är en passiv investerare. Ett annat ytterlighetsfall är när ägaren bara överlåtit rutinuppgifter och själv står för en betydande del av de risker som är förknippade med att de kassaflöden som hotellverksamheten genererar varierar.

14.Huruvida en fastighet utgör en förvaltningsfastighet är en fråga om bedömning. Ett företag måste utveckla kriterier så att det kan göra den bedömningen på ett konsekvent sätt i enlighet med definitionerna på en förvaltningsfastighet och vägledningen i punkterna 7–13. Enligt punkt 75 c ska ett företag upplysa om dessa kriterier när klassificeringen är svår att göra.

14A.En bedömning behövs också för att avgöra om förvärvet av en förvaltningsfastighet är ett förvärv av en tillgång eller en grupp av tillgångar eller ett rörelseförvärv inom ramen av IFRS 3 Rörelseförvärv. För att avgöra om det är ett rörelseförvärv hänvisas till IFRS 3. Diskussionen i punkterna 7–14 i denna standard handlar om huruvida en fastighet är en rörelsefastighet eller en förvaltningsfastighet, inte om att avgöra om förvärvet av en fastighet är ett rörelseförvärv enligt definitionen i IFRS 3. Att avgöra om en viss transaktion uppfyller definitionen av rörelseförvärv i IFRS 3 och inbegriper en förvaltningsfastighet enligt definitionen i den här standarden kräver att de båda standarderna tillämpas separat.

15.Det förekommer att ett företag äger fastigheter som hyrs ut till, och utnyttjas av, moderföretaget eller ett annat dotterföretag. En sådan fastighet utgör inte en förvaltningsfastighet i koncernredovisningen, eftersom fastigheten ur koncernens synvinkel är en rörelsefastighet. I det företag som äger fastigheten kan emellertid fastigheten utgöra en förvaltningsfastighet, om förutsättningarna i punkt 5 är uppfyllda. Därför redovisar leasegivaren fastigheten som förvaltningsfastighet i sina separata finansiella rapporter.

Redovisning

16.En ägd förvaltningsfastighet ska redovisas som tillgång endast när

  1. det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med förvaltningsfastigheten kommer att komma företaget till del, och
  2. anskaffningsvärdet på förvaltningsfastigheten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

17.Enligt denna redovisningsprincip utvärderar ett företag samtliga utgifter för sina förvaltningsfastigheter när de uppkommer. Dessa utgifter innefattar initiala utgifter som uppstod vid förvärvet av en förvaltningsfastighet och efterföljande utgifter för att bygga ut, byta ut delar av eller underhålla en fastighet.

18.Enligt redovisningsprincipen i punkt 16, ska utgifter för löpande underhåll av en förvaltningsfastighet inte läggas till förvaltningsfastighetens redovisade värde. Tillkommande utgifter av detta slag ska redovisas som kostnad i den period där de uppkommer. Utgifter för löpande underhåll avser i första hand arbetstid och förbrukningsartiklar men kan också innefatta utgifter för utbyte av mindre delar. Syftet med utgifter av detta slag beskrivs ofta som ”reparation och underhåll”.

19.Delar av förvaltningsfastigheter kan ha anskaffats genom att delar av fastigheten har bytts ut. Exempelvis kan de ursprungliga innerväggarna ha ersatts med nya väggar. Enligt redovisningsprincipen i punkt 16 ska ett företag redovisa utgifter för byte av en del av en befintlig förvaltningsfastighet som en del av fastighetens redovisade värde vid tidpunkten då utgiften uppkommer under förutsättning att kriterierna för tillgångsredovisning är uppfyllda. Det redovisade värdet för de delar som ersätts med nya upphör att redovisas som en del av fastighetens redovisade värde enligt de villkor och förutsättningar för borttagande från rapporten över finansiell ställning som återfinns i denna standard.

19A.En förvaltningsfastighet som innehas av en leasetagare som nyttjanderätt ska redovisas enligt IFRS 16.

Värdering vid det första redovisningstillfället

20.En ägd förvaltningsfastighet tas vid förvärvet upp till anskaffningsvärde. Transaktionskostnader ska inräknas i anskaffningsvärdet.

21.Anskaffningsvärdet för en förvaltningsfastighet utgörs av inköpspriset samt kostnader som är direkt hänförbara till inköpet. Exempel på kostnader som är direkt hänförbara till ett inköp är kostnader för juridiska tjänster, stämpelskatter och andra transaktionskostnader.

22.[Struken]

23.Anskaffningsvärdet för en förvaltningsfastighet innefattar inte

  1. kostnader för igångsättning (såvida inte dessa är nödvändiga för att fastigheten ska kunna utnyttjas på det sätt som företagsledningen avsett),
  2. förluster som uppkommer fram till den tidpunkt då förvaltningsfastigheten hyrts ut i planerad omfattning, eller
  3. övernormal förbrukning av material, arbetstid eller andra resurser i samband med byggnationen eller exploateringen.

24.Om betalningen för en förvaltningsfastighet senareläggs, utgörs anskaffningsvärdet av det pris som skulle gälla vid kontant betalning. Skillnaden mellan detta belopp och den nominella köpeskillingen redovisas som en räntekostnad under kreditperioden.

25.[Struken]

26.[Struken]

27.En eller flera förvaltningsfastigheter kan förvärvas i utbyte mot en eller flera icke-monetära tillgångar, eller en kombination av monetära och icke-monetära tillgångar. Följande diskussion hänvisar till ett byte av en icke-monetär tillgång mot en annan men den tillämpas också på alla byten som beskrivs i föregående mening. Anskaffningsvärdet för en sådan förvaltningsfastighet beräknas till verkligt värde såvida inte (a) bytestransaktionen saknar kommersiell innebörd eller (b) varken det verkliga värdet på den tillgång som erhålls eller den som lämnas i byte går att beräkna på ett tillförlitligt sätt. Den förvärvade tillgången värderas på detta sätt även om ett företag inte omedelbart kan ta bort den tillgång som lämnas i byte från rapporten över finansiell ställning. Om den förvärvade tillgången inte värderas till verkligt värde utgörs dess anskaffningsvärde av det redovisade värdet för den tillgång som lämnas i byte.

28.Ett företag fastställer om en bytestransaktion har kommersiell innebörd genom att bedöma i vilken utsträckning dess framtida kassaflöden förväntas förändras till följd av transaktionen. En bytestransaktion har kommersiell innebörd

  1. sammansättningen (risk, tidpunkt och belopp) på kassaflödena för den erhållna tillgången skiljer sig från sammansättningen för kassaflöden på den överlåtna tillgången, eller
  2. det företagsspecifika värdet på den andel av företagets verksamhet som påverkas av transaktionen förändras till följd av bytet, och
  3. skillnaden i a eller b är betydande i förhållande till det verkliga värdet på de tillgångar som ingår i bytestransaktionen.

När det gäller att fastställa huruvida en bytestransaktion har kommersiell innebörd, ska det företagsspecifika värdet på den andel av företagets verksamhet som påverkas av transaktionen återspegla kassaflöden efter skatt. Resultatet av dessa analyser kan vara tydligt utan att ett företag måste göra några utförliga beräkningar.

29.Det verkliga värdet för en tillgång kan tillförlitligt beräknas om (a) spridningen inom det intervall av rimliga värderingar av verkligt värde för tillgången i fråga inte är betydande eller (b) sannolikheterna för de olika uppskattningarna i intervallet rimligen kan bedömas och användas vid värderingen av verkligt värde. Om företaget på ett tillförlitligt sätt kan värdera det verkliga värdet för antingen den tillgång som erhålls eller den som lämnas i byte, används det verkliga värdet på den tillgång som lämnas i byte som anskaffningsvärde såvida inte det verkliga värdet på den tillgång som erhålls framgår mer tydligt.

29A.En förvaltningsfastighet som innehas av en leasetagare som nyttjanderätt ska värderas initialt till anskaffningsvärde i enlighet med IFRS 16.

Värdering efter det första redovisningstillfället

Redovisningsprincip

30.Förutom de undantag som nämns i punkt 32A, ska ett företag som redovisningsprincip välja antingen att använda verkligt värde i enlighet med punkterna 33–55 eller att använda anskaffningsvärde som i punkt 56 och tillämpa denna princip på samtliga företagets förvaltningsfastigheter.

31.Enligt IAS 8 Redovisningsprinciper, ändringar i uppskattningar och bedömningar samt fel ska en frivillig förändring av redovisningsprincipen bara göras när förändringen leder till att de finansiella rapporterna innehåller tillförlitlig och mer relevant information om effekterna av transaktioner, andra händelser och förhållanden på företagets finansiella ställning, finansiella resultat eller kassaflöden. Det är högst osannolikt att ett byte av princip från verkligt värde till anskaffningsvärde ger en mer relevant bild.

32.Denna standard kräver att alla företag ska värdera förvaltningsfastigheterna till verkligt värde antingen i värderingssyfte (om företaget använder verkligt värde) eller i upplysningssyfte (om företaget använder anskaffningsvärde). Företag uppmuntras att, men måste inte, basera förvaltningsfastigheternas verkliga värde på värderingar av oberoende värderingsmän med erkända och relevanta kvalifikationer och med aktuella kunskaper i värdering av fastigheter av den typ och med det läge som är aktuellt.

32A.Ett företag kan

  1. välja antingen verkligt värde eller anskaffningsvärde för alla förvaltningsfastigheter vilka svarar mot skulder som ger en avkastning som är direkt knuten till det verkliga värdet på, eller avkastning från, angivna tillgångar, inklusive den förvaltningsfastigheten, och
  2. välja antingen verkligt värde eller anskaffningsvärde för alla andra förvaltningsfastigheter, oberoende av det val som gjorts i a.

32B.Vissa försäkringsgivare och andra företag driver en intern fastighetsfond som ger ut nominella andelar, där vissa andelar innehas av investerare i hänförliga avtal och andra innehas av företaget. Punkt 32A tillåter inte att ett företag värderar fastigheter som innehas av fonden delvis till verkligt värde och delvis till anskaffningsvärde.

32C.Om ett företag väljer olika metoder för de två kategorierna som beskrivs i punkt 32A, ska försäljning av förvaltningsfastigheter mellan grupper av tillgångar som värderas med hjälp av olika metoder redovisas till verkligt värde och den ackumulerade förändringen i verkligt värde ska redovisas i resultatet. Om en förvaltningsfastighet säljs från en grupp där metoden med verkligt värde används till en grupp där anskaffningsvärde används, blir alltså fastighetens verkliga värde vid försäljningsdatum dess antagna anskaffningsvärde.

Verkligt värde

33.Efter det första redovisningstillfället ska ett företag som väljer att redovisa förvaltningsfastigheten till verkligt värde värdera samtliga förvaltningsfastigheter till deras verkliga värde, förutom i de fall som beskrivs i punkt 53.

34.[Struken]

35.En vinst eller förlust som uppkommer vid förändring i en förvaltningsfastighets verkliga värde ska redovisas i resultatet för den period i vilken vinsten eller förlusten uppkommer.

36–39.[Strukna]

40.När ett företag värderar förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IFRS 13 ska det se till att det verkliga värdet bland annat återspeglar inkomster från löpande leasingavtal, och andra antaganden som marknadsaktörer skulle använda vid prissättning av förvaltningsfastigheterna under aktuella marknadsförhållanden.

40A.När en leasetagare värderar en förvaltningsfastighet som innehas som nyttjanderätt till verkligt värde, ska leasetagaren värdera nyttjanderätten, och inte den underliggande egendomen, till verkligt värde.

41.IFRS 16 anger grunden för den första redovisningen i rapporten över finansiell ställning av anskaffningskostnader för en förvaltningsfastighet som innehas av en leasetagare som nyttjanderätt. Enligt punkt 33 ska förvaltningsfastigheter som innehas av en leasetagare som nyttjanderätt i tillämpliga fall värderas om till verkligt värde, om företaget väljer att redovisa till verkligt värde. När leasingavgifterna är marknadsmässiga ska det verkliga värdet på en förvaltningsfastighet som innehas av en leasetagare som nyttjanderätt vid förvärvsdatumet, efter avdrag för alla förväntade leasingavgifter (inklusive dem som är hänförliga till redovisade leasingskulder), vara noll. Omvärdering av en nyttjanderätt från anskaffningsvärde enligt IFRS 16 till verkligt värde enligt punkt 33 (med beaktande av bestämmelserna i punkt 50) ska sålunda inte ge upphov till någon initial vinst eller förlust, såvida inte verkligt värde beräknas vid olika tidpunkter. Detta kan inträffa när företaget väljer att tillämpa värdering till verkligt värde efter det första redovisningstillfället.

42–47.[Strukna]

48.I undantagsfall är det uppenbart att, när ett företag förvärvar en förvaltningsfastighet (eller när en befintlig fastighet blir en förvaltningsfastighet på grund av att användningsområdet ändrats) är intervallet för rimliga värden så stort och svårigheterna att bedöma sannolikheten för olika utfall så stora att ett mått på verkligt värde saknar mening. Detta kan i så fall vara ett uttryck för att det verkliga värdet på fastigheten inte löpande kan värderas på ett tillförlitligt sätt (se punkt 53).

49.[Struken]

50.När det verkliga värdet på en förvaltningsfastighet fastställs undviker ett företag dubbelräkning av sådana tillgångar och skulder som särredovisas. Exempelvis:

  1. Utrustning såsom hissar eller luftkonditioneringsanläggningar utgör ofta en integrerad del av en byggnad och ingår därför normalt i det verkliga värdet på förvaltningsfastigheten i stället för att redovisas separat som enskilda materiella anläggningstillgångar.
  2. Om ett kontor hyrs ut möblerat, ingår normalt det verkliga värdet för möblerna i det verkliga värdet för kontoret eftersom hyresinkomsterna avser det möblerade kontoret. När möbler ingår i förvaltningsfastighetens verkliga värde, redovisar inte företaget möblerna som separata tillgångar.
  3. Förutbetalda eller upplupna hyresinkomster enligt ett operationellt leasingavtal ingår inte i förvaltningsfastighetens verkliga värde, eftersom de redovisas som separata skulder respektive tillgångar.
  4. Det verkliga värdet av en förvaltningsfastighet som innehas av en leasetagare som nyttjanderätt återspeglar förväntade kassaflöden (inklusive rörliga leasingavgifter för vilka betalningsskyldighet förväntas uppkomma). Detta innebär att om en erhållen värdering av en fastighet exkluderar de betalningar som förväntas bli erlagda, måste eventuella redovisade leasingskulder återläggas, för att det verkliga värdet av förvaltningsfastigheten ska kunna fastställas.

51.[Struken]

52.I vissa fall förväntar sig företaget att nuvärdet av dess betalningar, hänförliga till en förvaltningsfastighet (förutom de betalningar som är hänförliga till redovisade skulder), kommer att överstiga nuvärdet av de inbetalningar som är hänförliga till den. Ett företag tillämpar IAS 37 Avsättningar, eventualförpliktelser och eventualtillgångar när det fastställer om det ska redovisa en skuld och i så fall, hur den ska värderas.

Om verkligt värde inte kan fastställas på ett tillförlitligt sätt

53.Om inte annat kan påvisas antas att ett företag löpande kan värdera ett tillförlitligt verkligt värde på en förvaltningsfastighet. I undantagsfall kan det emellertid tydligt framgå att ett företag, när det förvärvar en förvaltningsfastighet (eller när en fastighet blir en förvaltningsfastighet först efter byte av användningsområde), inte löpande kommer att kunna värdera det verkliga värdet på förvaltningsfastigheten på ett tillförlitligt sätt. Detta inträffar endast när marknaden för jämförbara fastigheter inte är aktiv (få nyligen genomförda transaktioner, kursuppgifterna är inte aktuella eller observerade transaktionspriser pekar på att säljaren var tvungen att sälja) och andra ansatser för att värdera till verkligt värde (exempelvis baserade på nuvärdeberäkningar) inte är tillgängliga. Om ett företag anser att det verkliga värdet av en förvaltningsfastighet under uppförande inte kan värderas på ett tillförlitligt sätt, men att detta bör kunna ske när fastigheten är uppförd, ska företaget värdera denna förvaltningsfastighet under uppförande till anskaffningsvärde till dess att dess verkliga värde kan värderas på ett tillförlitligt sätt eller fastigheten är uppförd, om detta inträffar tidigare. Om ett företag anser att det verkliga värdet av en förvaltningsfastighet (som inte är en förvaltningsfastighet under uppförande) inte löpande kan värderas på ett tillförlitligt sätt ska företaget värdera denna förvaltningsfastighet med hjälp av anskaffningsvärdemodellen i IAS 16 för ägda förvaltningsfastigheter eller i enlighet med IFRS 16 för förvaltningsfastigheter som innehas av leasetagare som nyttjanderätt. En förvaltningsfastighets restvärde ska antas vara noll. Företaget ska fortsätta att tillämpa IAS 16 eller IFRS 16 fram till att det utrangerar eller avyttrar förvaltningsfastigheten.

53A.När ett företag blir i stånd att på ett tillförlitligt sätt fastställa det verkliga värdet av en förvaltningsfastighet under uppförande som tidigare har värderats till anskaffningsvärdet ska det värdera denna fastighet till det verkliga värdet. När fastigheten är uppförd antas dess verkliga värde kunna fastställas på ett tillförlitligt sätt. Om så inte är fallet ska fastigheten, i enlighet med punkt 53, redovisas med anskaffningsvärdemetoden i IAS 16 för ägda tillgångar eller IFRS 16 för förvaltningsfastigheter som innehas av leasetagare som nyttjanderätt.

53B.Antagandet att det verkliga värdet av en förvaltningsfastighet under uppförande kan fastställas på ett tillförlitligt sätt kan endast frångås vid det första redovisningstillfället. Ett företag som har värderat en förvaltningsfastighet under uppförande till det verkliga värdet kan inte hävda att det verkliga värdet av den uppförda förvaltningsfastigheten inte kan värderas på ett tillförlitligt sätt.

54.I de undantagsfall när ett företag tvingas, av de skäl som anges i punkt 53, att beräkna värdet på en förvaltningsfastighet utifrån anskaffningsvärdemetoden i IAS 16 eller IFRS 16, ska företaget värdera samtliga övriga förvaltningsfastigheter, inklusive förvaltningsfastighet under uppförande, till verkligt värde. Trots att ett företag kan använda anskaffningsvärde för en förvaltningsfastighet ska företaget i dessa fall fortsätta att redovisa var och en av de kvarvarande förvaltningsfastigheterna till verkligt värde.

55.Om ett företag tidigare har värderat en förvaltningsfastighet till verkligt värde, ska det fortsätta att värdera fastigheten till verkligt värde fram till avyttring eller utrangering (eller till dess att fastigheten blir rörelsefastighet eller företag börjar exploatera fastigheten för senare försäljning, i företagets löpande verksamhet) även om jämförbara transaktioner blir mindre vanligt förekommande eller om marknadsprisers tillgänglighet minskar.

Anskaffningsvärde

56.Efter det första redovisningstillfället ska ett företag som väljer anskaffningsvärdemetoden värdera förvaltningsfastigheter

  1. i enlighet med IFRS 5 Anläggningstillgångar som innehas för försäljning och avvecklade verksamheter om de uppfyller kriterierna för att klassificeras som att de innehas för försäljning (eller som ingår i en avyttringsgrupp klassificerad som att den innehas för försäljning),
  2. i enlighet med IFRS 16 om de innehas av en leasetagare som nyttjanderätt och inte innehas för försäljning i enlighet med IFRS 5, och
  3. i enlighet med bestämmelserna i IAS 16 för anskaffningsvärdemetoden i alla andra fall.

Ändring i användningsområdet för en förvaltningsfastighet

57.Ett företag ska endast omklassificera en fastighet till att vara eller inte längre vara en förvaltningsfastighet när en ändring i användningsområdet sker. En ändring i användningsområdet sker när fastigheten uppfyller eller upphör att uppfylla definitionen av förvaltningsfastighet och det finns bevis för ändringen i användningsområdet. Enbart en ändring av företagsledningens avsikt med användningen av fastigheten utgör inte bevis för ändringen i användningsområdet. Exempel på bevis på en ändring i användningsområdet inkluderar:

  1. Förvaltningsfastigheten börjar användas som rörelsefastighet eller utvecklas för att användas som rörelsefastighet. Här omklassificeras fastigheten från förvaltningsfastighet till rörelsefastighet.
  2. Arbete inleds med att bygga om förvaltningsfastigheten med sikte på försäljning. I detta fall ska förvaltningsfastigheten omklassificeras till lagertillgång.
  3. En rörelsefastighet upphör att vara rörelsefastighet. I detta fall ska fastigheten omklassificeras till förvaltningsfastighet.
  4. Ett operationellt leasingavtal med en utomstående part påbörjas avseende en fastighet. I detta fall ska fastigheten omklassificeras från varulager till förvaltningsfastighet.
  5. [utgår]

Förordning (EU) 2018/400

58.När ett företag fattar beslut om att avyttra en förvaltningsfastighet utan ombyggnad, omklassificeras inte fastigheten till varulager utan kvarstår som en förvaltningsfastighet fram till dess att den sålts (tagits bort från rapporten över finansiell ställning). Detsamma gäller i det fall ett företag börjar bygga om en befintlig förvaltningsfastighet, med avsikten att fastigheten även fortsättningsvis ska utgöra en förvaltningsfastighet. Fastigheten kvarstår då som förvaltningsfastighet och omklassificeras inte till rörelsefastighet under ombyggnaden.

Förordning (EU) 2018/400

59.Punkterna 60–65 gäller de redovisnings- och värderingsfrågor som uppkommer när ett företag redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde. När ett företag använder metoden som bygger på anskaffningsvärde ändras inte redovisat värde vid omklassificeringar av förvaltningsfastigheter, rörelsefastigheter och lagertillgångar. Inte heller ändras fastighetens anskaffningsvärde vad gäller värderings- och upplysningssyften.

60.Vid omklassificering av en förvaltningsfastighet som redovisas till verkligt värde, till rörelsefastighet eller lagertillgång, ska fastighetens antagna anskaffningsvärde vid efterföljande redovisning enligt IAS 16, IFRS 16 eller IAS 2 vara det verkliga värdet vid om-klassificeringstidpunkten.

61.Om en rörelsefastighet övergår till att bli en förvaltningsfastighet som ska redovisas till verkligt värde, ska företaget tillämpa IAS 16 för ägda fastigheter och IFRS 16 för fastigheter som innehas av en leasetagare som nyttjanderätt fram till tidpunkten för ändringen. Företaget ska behandla eventuella skillnader vid den tidpunkten, mellan fastighetens redovisade värde enligt IAS 16 eller IFRS 16 och det verkliga värdet, på samma sätt som vid omvärdering enligt IAS 16.

62.Fram till den tidpunkt då en rörelsefastighet övergår till att klassificeras som en förvaltningsfastighet som redovisas till verkligt värde, skriver företaget av fastigheten (eller nyttjanderätten) och redovisar eventuella nedskrivningar. Företaget behandlar eventuella skillnader vid den tidpunkten, mellan fastighetens redovisade värde enligt IAS 16 eller IFRS 16 och det verkliga värdet, på samma sätt som vid omvärdering enligt IAS 16. Med andra ord

  1. redovisas eventuell minskning av fastighetens redovisade värde i resultatet. I den mån ett belopp redovisas som omvärderingsreserv för den fastigheten, redovisas emellertid minskningen i övrigt totalresultat och minskar omvärderingsreserven i eget kapital.
  2. behandlas eventuell ökning av redovisat värde enligt följande:
    1. I den mån ökningen återför en tidigare nedskrivning av fastigheten, redovisas ökningen i resultatet. Det belopp som redovisas i resultatet får inte överstiga det belopp som krävs för att återställa det redovisade värdet till det redovisade värde som skulle ha fastställts (efter avskrivningar) om ingen nedskrivning hade redovisats.
    2. Eventuell kvarstående del av ökningen redovisas i övrigt totalresultat och ökar omvärderingsreserven i eget kapital. Vid efterföljande avyttring av förvaltningsfastigheten kan det överskott som redovisas i eget kapital överföras till balanserade vinstmedel. Överföringen av belopp som redovisas under rubriken omvärderingsreserv till balanserade vinstmedel görs inte via resultatet.

63.Vid en omklassificering av en lagertillgång till förvaltningsfastighet som ska redovisas till verkligt värde, ska eventuell skillnad mellan fastighetens verkliga värde vid den tidpunkten och dess tidigare redovisade värde redovisas i resultatet.

64.Redovisningen av omklassificering av lagertillgångar till förvaltningsfastigheter som ska redovisas till verkligt värde överensstämmer med redovisningen av försäljning av lagertillgångar.

65.När ett företag slutför byggnation eller exploatering av en förvaltningsfastighet som företaget låtit uppföra i egen regi, som ska redovisas till verkligt värde, ska eventuell skillnad mellan fastighetens verkliga värde vid den tidpunkten och dess tidigare redovisade värde redovisas i resultatet.

Avyttringar

66.En förvaltningsfastighet ska inte längre redovisas som tillgång i rapporten över finansiell ställning när den avyttras eller när den slutgiltigt tas ur bruk och några framtida ekonomiska fördelar inte väntas uppkomma vid en avyttring.

67.Avyttring av en förvaltningsfastighet kan ske genom försäljning eller genom uthyrning enligt ett finansiellt leasingavtal. Tidpunkten för avyttring av en förvaltningsfastighet som är såld är det datum då mottagaren erhåller kontroll av förvaltningsfastigheten i enlighet med bestämmelserna för att avgöra när en skyldighet fullgjorts i IFRS 15. IAS 16 tillämpas om avyttringen har skett genom att ett finansiellt leasingavtal eller ett sale and leaseback-avtal har ingåtts.

68.Om, i enlighet med redovisningsprincipen i punkt 16, ett företag i förvaltningsfastighetens redovisade värde lägger till utgifter för utbyte av en del av förvaltningsfastigheten ska företaget samtidigt ta bort den utbytta delens redovisade värde från rapporten över finansiell ställning. När det gäller en förvaltningsfastighet som redovisas till anskaffningsvärde, är en utbytt del inte alltid en del som skrivits av separat. Om det inte är praktiskt genomförbart för ett företag att fastställa det redovisade värdet för den utbytta delen, kan företaget använda anskaffningsvärdet för den nya delen som en indikation på vad anskaffningsvärdet var för den utbytta delen när den förvärvades eller uppfördes. Vid användning av verkligt värde, kan förvaltningsfastighetens verkliga värde redan återspegla att den del som ska bytas ut inte längre har något värde. I andra fall kan det vara svårt att fastställa hur mycket det verkliga värdet ska minskas på grund av den del som byts ut. Ett alternativ till att minska det verkliga värdet avseende den utbytta delen, när det inte är praktiskt genomförbart att göra detta, är att innefatta den nya delens anskaffningsvärde i tillgångens redovisade värde och sedan göra en ny uppskattning av det verkliga värdet, vilket skulle krävas för investeringar som inte medför att delar byts ut.

69.Vinst eller förlust till följd av en utrangering eller avyttring av en förvaltningsfastighet ska utgöras av skillnaden mellan vad som erhållits vid avyttringen och tillgångens redovisade värde och ska redovisas i resultatet (såvida inte IFRS 16 kräver något annat när avyttringen skett i form av ett sale and leaseback-avtal) under den period när utrangeringen eller avyttringen sker.

70.Vilket ersättningsbelopp som ska ingå i den vinst eller förlust som följer av borttagandet från rapporten över finansiell ställning av en förvaltningsfastighet ska bestämmas i enlighet med bestämmelserna för att fastställa transaktionspriset i punkterna 47–72 i IFRS 15. Senare ändringar av det uppskattade beloppet för den ersättning som ingår i vinsten eller förlusten ska redovisas i enlighet med bestämmelserna för ändringar i transaktionspriser i IFRS 15.

71.Ett företag tillämpar IAS 37 eller andra standarder, enligt vad som är tillämpligt, på eventuella skulder som kvarstår efter utrangering eller avyttring av en förvaltningsfastighet.

72.Ersättning från tredje part avseende förvaltningsfastighet som har skadats eller gått förlorad ska redovisas i resultatet när ersättningen går att fordra.

73.En förlust av eller skada på en förvaltningsfastighet, ett därav orsakat krav på ersättning eller betalning från tredje part och ett därpå följande anskaffande eller återuppförande av en ersättningstillgång utgör olika ekonomiska händelser och ska därför redovisas separat enligt nedan

  1. nedskrivningar av förvaltningsfastigheter redovisas i enlighet med IAS 36,
  2. utrangeringar eller avyttringar av förvaltningsfastigheter redovisas i enlighet med punkterna 66–71 i denna standard,
  3. ersättning från tredje part avseende förvaltningsfastighet som skadats eller gått förlorad redovisas i resultatet när ersättningen går att fordra, och
  4. anskaffningsvärdet för tillgångar som återuppförts, förvärvats eller uppförts som ersättning fastställs i enlighet med punkterna 20–29 i denna standard.

Upplysningar

Verkligt värde och anskaffningsvärde

74.De upplysningar som ska anges enligt nedan gäller utöver dem som återfinns i IFRS 16. I enlighet med IFRS 16 tillhandahåller ägaren av en förvaltningsfastighet upplysningar om ingångna leasingavtal till leasegivare. En leasetagare som innehar en förvaltningsfastighet som nyttjanderätt ska lämna de leasetagarupplysningar som krävs enligt IFRS 16 och de leasegivarupplysningar som krävs enligt IFRS 16 för alla operationella leasingavtal som den har ingått.

75.Ett företag ska lämna följande upplysningar:

  1. Huruvida det använder verkligt värde eller anskaffningsvärde.
  2. [Struken]
  3. Vilka kriterier som företaget använder för att skilja förvaltningsfastigheter från rörelsefastigheter och från fastigheter som är avsedda att säljas i den löpande verksamheten, när denna gränsdragning är svår att göra (se punkt 14).
  4. [Struken]
  5. I vilken utsträckning som det verkliga värdet (enligt värdering eller upplysning i de finansiella rapporterna) på förvaltningsfastigheter baseras på värderingar av oberoende värderingsmän med erkända och relevanta kvalifikationer och med aktuella kunskaper i värdering av fastigheter av den typ och med det läge som är aktuellt. Om det inte har skett en sådan värdering, ska detta anges.
  6. De belopp som redovisas i resultatet avseende:
    1. Hyresintäkter.
    2. Direkta kostnader (inklusive kostnader för reparationer och underhåll) för de förvaltningsfastigheter som genererat hyresintäkter under perioden.
    3. Direkta kostnader (inklusive kostnader för reparationer och underhåll) för de förvaltningsfastigheter som inte genererat hyresintäkter under perioden.
    4. Den ackumulerade förändringen i verkligt värde som redovisas i resultatet för en försäljning av en förvaltningsfastighet från en grupp av tillgångar där metoden med anskaffningsvärde används till en grupp där metoden med verkligt värde används (se punkt 32C).
  7. Förekomst och belopp avseende begränsning i rätten att sälja en förvaltningsfastighet eller att disponera hyresintäkterna och ersättning vid avyttring.
  8. Avtalsenliga förpliktelser att köpa, uppföra eller exploatera en förvaltningsfastighet eller för att utföra reparationer, underhåll eller förbättringar.

Verkligt värde

76.Förutom de upplysningar som krävs enligt punkt 75 ska ett företag som tillämpar värdering till verkligt värde enligt punkterna 33–55 också redovisa en avstämning mellan förvaltningsfastighetens redovisade värde vid periodens början och slut, där nedanstående uppgifter ska framgå

  1. ökningar, med separata upplysningar om sådana ökningar som är en följd av förvärv och sådana som är en följd av att tillkommande utgifter har lagts till i en tillgångs redovisade värde,
  2. ökningar som uppkommit vid företagsförvärv och samgåenden,
  3. tillgångar klassificerade som att de innehas för försäljning eller som ingår i en avyttringsgrupp klassificerad som att den innehas för försäljning i enlighet med IFRS 5 och andra avyttringar,
  4. nettoresultat från justeringar av verkligt värde,
  5. nettot av valutakursdifferenser som uppkommit vid omräkning av finansiella rapporter till en annan rapporteringsvaluta, och vid omräkning av en utlandsverksamhet till det rapporterande företagets rapporteringsvaluta,
  6. omklassificeringar till och från lagertillgång och rörelsefastighet, och
  7. övriga förändringar.

77.När en betydande justering vidtas av en värdering som erhållits för en förvaltningsfastighet för att hänsyn ska tas till detta i de finansiella rapporterna, exempelvis för att undvika dubbelräkning av tillgångar och skulder som redovisas som separata tillgångar och skulder enligt beskrivning i punkt 50, ska företaget redovisa en avstämning mellan den erhållna värderingen och den justerade värderingen som redovisas i de finansiella rapporterna, med separat angivelse av det sammanlagda beloppet för eventuella redovisade leasingskulder som återläggs samt andra betydande justeringar.

78.I de undantagsfall som punkt 53 hänvisar till, när ett företag värderar en förvaltningsfastighet till anskaffningsvärde enligt IAS 16 eller i enlighet med IFRS 16, ska den avstämning som krävs enligt punkt 76 innehålla upplysning om de belopp som är hänförliga till denna förvaltningsfastighet och som är skilda från de belopp som är hänförliga till andra förvaltningsfastigheter. Dessutom ska företagets upplysningar innefatta

  1. en beskrivning av förvaltningsfastigheten,
  2. en förklaring till varför det verkliga värdet inte kan beräknas på ett tillförlitligt sätt,
  3. om möjligt, ett intervall inom vilket det är högst sannolikt att det verkliga värdet ligger, och
  4. vid utrangering eller avyttring av förvaltningsfastighet som inte redovisats till verkligt värde
    1. det faktum att företaget har utrangerat eller avyttrat förvaltningsfastigheter som inte redovisats till verkligt värde,
    2. förvaltningsfastighetens redovisade värde vid tidpunkten för försäljningen, och
    3. det belopp som har redovisats i resultatet.

Anskaffningsvärde

79.Förutom de upplysningar som krävs enligt punkt 75, ska ett företag som tillämpar den värderingsansats som bygger på anskaffningsvärde enligt punkt 56 också lämna upplysning om:

  1. De avskrivningsmetoder som används.
  2. Nyttjandeperiod eller tillämpad avskrivningssats.
  3. Anskaffningsvärde (brutto) och ackumulerade avskrivningar (tillsammans med ackumulerad nedskrivning) vid periodens början och slut.
  4. En avstämning mellan ingående och utgående värden avseende förvaltningsfastigheten, som visar
    1. ökningar, med separata upplysningar om sådana ökningar som är följden av förvärv och sådana som är följden av att tillkommande utgifter redovisats som en tillgång,
    2. ökningar som uppkommit vid företagsförvärv och samgåenden,
    3. tillgångar klassificerade som att de innehas för försäljning eller som ingår i en avyttringsgrupp klassificerad som att den innehas för försäljning i enlighet med IFRS 5 och andra avyttringar,
    4. avskrivningar,
    5. periodens redovisade nedskrivningar, samt återförda nedskrivningar, i enlighet med IAS 36,
    6. nettot av valutakursdifferenser som uppkommit vid omräkning av finansiella rapporter till en annan rapporteringsvaluta, och vid omräkning av en utlandsverksamhet till det rapporterande företagets rapporteringsvaluta,
    7. omklassificeringar till och från lagertillgång och rörelsefastighet, och
    8. övriga ändringar.
  5. Förvaltningsfastighetens verkliga värde. I de undantagsfall som beskrivs i punkt 53 och som innebär att företaget inte på ett tillförlitligt sätt kan värdera verkligt värde på en förvaltningsfastighet ska företaget
    1. ge en beskrivning av förvaltningsfastigheten,
    2. en förklaring till varför det verkliga värdet inte kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, och
    3. om möjligt, ange ett intervall inom vilket det är högst sannolikt att det verkliga värdet ligger.

Övergångsbestämmelser

Verkligt värde

80.Ett företag som tidigare har tillämpat IAS 40 (2000) och som väljer att för första gången klassificera och redovisa vissa eller alla, enligt standarden redovisningsbara, andelar i fastigheter som innehas genom operationella leasingavtal som förvaltningsfastigheter ska redovisa effekten av detta val som en justering av ingående balans för balanserade vinstmedel för den period i vilken detta val första gången gjordes. Dessutom

  1. om företaget tidigare har offentliggjort (i de finansiella rapporterna eller på annat sätt) dessa andelars verkliga värde i tidigare perioder (värderat utifrån definitionen av verkligt värde i IFRS 13), uppmuntras företaget, men behöver inte
    1. justera ingående balans för balanserade vinstmedel för den tidigaste period för vilken sådant verkligt värde offentliggjordes, och
    2. räkna om den jämförande informationen för dessa perioder, och
  2. om företaget inte tidigare har offentliggjort information enligt a, ska företaget inte räkna om den jämförande informationen och ska lämna upplysning om detta.

81.Enligt denna standard krävs en annan behandling än den som krävs i IAS 8. Enligt IAS 8 ska jämförande information räknas om såvida inte sådan omräkning är praktiskt ogenomförbar.

82.När ett företag första gången tillämpar denna standard omfattar justeringen av ingående balans för balanserade vinstmedel omklassificering av eventuella belopp som har tagits upp under rubriken omvärderingsreserv avseende förvaltningsfastigheter.

Anskaffningsvärde

83.IAS 8 tillämpas på alla byten av redovisningsprinciper som sker när ett företag tillämpar denna standard första gången och väljer att tillämpa en metod som bygger på anskaffningsvärde. Effekten av ett byte av redovisningsprincip innefattar omklassificering av eventuella belopp som har tagits upp under rubriken omvärderingsreserv avseende förvaltningsfastigheter.

84.Kraven i punkterna 27–29, avseende den första värderingen av en förvaltningsfastighet som förvärvats genom ett byte av tillgångar ska endast tillämpas framåtriktat på framtida transaktioner.

Rörelseförvärv

84A.Genom Den årliga förbättringscykeln 2011–2013 för IFRS-standarder, som utfärdades i december 2013, lades punkt 14A till och en rubrik lades till före punkt 6. Ett företag ska tillämpa ändringen framåtriktat för förvärv av förvaltningsfastigheter från början av det första räkenskapsår för vilket det tillämpar ändringen. Förvärv av förvaltningsfastigheter under tidigare räkenskapsår ska således inte justeras. Ett företag kan dock välja att tillämpa ändringen på enskilda förvärv av förvaltningsfastigheter som gjordes före början av det första räkenskapsår som infaller på eller efter ikraftträdandedagen om, och endast om, den information som krävs för att tillämpa ändringen på dessa tidigare transaktioner är tillgänglig för företaget.

IFRS 16

84B.Ett företag som för första gången tillämpar IFRS 16 och dess relaterade ändringar till denna standard ska tillämpa övergångsbestämmelserna i bilaga C i IFRS 16 på förvaltningsfastigheter som innehas som nyttjanderätt.

Ändring i användningsområdet för en förvaltningsfastighet

84C.Ändring i användningsområdet för en förvaltningsfastighet (ändringar i IAS 40), som utfärdades i december 2016, ändrade punkterna 57–58. Ett företag ska tillämpa dessa ändringar på sådana ändringar i användningsområdet som sker under eller efter inledningen av det räkenskapsår inom vilket företaget först tillämpar ändringarna (första tillämpningsdagen). Ett företag ska vid första tillämpningsdagen omvärdera klassificeringen av de fastigheter som det innehar vid den tidpunkten och i tillämpliga fall omklassificera fastigheterna genom att tillämpa punkterna 7–14 i syfte att återspegla förutsättningarna vid den tidpunkten.

Förordning (EU) 2018/400

84D.Utan hinder av kraven i punkt 84C får ett företag tillämpa ändringarna i punkterna 57–58 retroaktivt i enlighet med IAS 8 under förutsättning att detta sker utan användning av senare erhållen kunskap.

Förordning (EU) 2018/400

84E.Ett företag som i enlighet med punkt 84C omklassificerar en fastighet på första tillämpningsdagen ska

  1. redovisa omklassificeringen genom tillämpning av punkterna 59–64. Vid tillämpning av punkterna 59–64 ska ett företag
    1. betrakta alla hänvisningar till tidpunkten för ändring i användningsområdet som första tillämpningsdagen, och
    2. redovisa alla belopp som, i enlighet med punkterna 59–64, skulle ha redovisats i resultatet som en justering av ingående balans för balanserade vinstmedel på första tillämpningsdagen,
  2. lämna upplysning om de belopp som omklassificerats till att vara eller inte längre vara en förvaltningsfastighet i enlighet med punkt 84C. Företaget ska lämna upplysning om dessa omklassificerade belopp som en del av avstämningen av förvaltningsfastighetens redovisade värde vid början och slutet av perioden, i enlighet med kraven i punkterna 76 och 79.

Förordning (EU) 2018/400

Ikraftträdande

85.Företag ska tillämpa denna standard för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2005 eller senare. Tidigare tillämpning uppmuntras. Om ett företag tillämpar denna standard för räkenskapsår som börjar före den 1 januari 2005, ska företaget lämna upplysning om detta.

85A.IAS 1 Utformning av finansiella rapporter (reviderad 2007) innebar en ändring av terminologin i alla IFRS. Dessutom ändrades punkt 62. Ett företag ska tillämpa dessa ändringar för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2009 eller senare. Om ett företag tillämpar IAS 1 (reviderad 2007) på en tidigare period, ska ändringarna tillämpas på denna tidigare period.

85B.Punkterna 8, 9, 48, 53, 54 och 57 ändrades, punkt 22 ströks och punkterna 53A och 53B lades till genom Förbättringar av IFRS i maj 2008. Ett företag ska tillämpa dessa ändringar framåtriktat för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2009 eller senare. Ett företag kan tillämpa ändringarna om förvaltningsfastigheter under uppförande från valfri tidpunkt före den 1 januari 2009 under förutsättning att de verkliga värdena av förvaltningsfastigheter under uppförande värderades dessa datum. Tidigare tillämpning är tillåten. Om ett företag tillämpar dessa ändringar för en tidigare period ska det lämna upplysning om detta och tillämpa ändringarna i punkt 5 och 81E i IAS 16 Materiella anläggningstillgångar vid samma tidpunkt.

85C.IFRS 13, som utfärdades i maj 2011, innebar att definitionen av verkligt värde i punkt 5 ändrades, att punkterna 26, 29, 32, 40, 48, 53, 53B, 78–80 och 85B ändrades och att punkterna 36–39, 42–47, 49, 51 och 75 d ströks. Ett företag ska tillämpa dessa ändringar när det tillämpar IFRS 13.

85D.Genom Den årliga förbättringscykeln 2011–2013 för IFRS-standarder, som utfärdades i december 2013, lades rubriker till före punkt 6 och efter punkt 84 och punkterna 14A och 84A lades till. Ett företag ska tillämpa dessa ändringar för räkenskapsår som börjar den 1 juli 2014 eller senare. Tidigare tillämpning är tillåten. Om ett företag tillämpar denna ändring för en tidigare period ska det lämna upplysning om detta.

85E.IFRS 15 Intäkter från kontrakt med kunder, som utfärdades i maj 2014, innebar att punkterna 3 b, 9, 67 och 70 ändrades. Ett företag ska tillämpa dessa ändringar när det tillämpar IFRS 15.

85F.IFRS 16, som utfärdades i januari 2016, ändrade tillämpningsområdet för IAS 40 genom att definiera förvaltningsfastigheter till att omfatta både ägda förvaltningsfastigheter och egendom som innehas av leasetagare som nyttjanderätt. IFRS 16 innebar att punkterna 5, 7, 8, 9, 16, 20, 30, 41, 50, 53, 53A, 54, 56, 60, 61, 62, 67, 69, 74, 75, 77 och 78 ändrades, att punkterna 19A, 29A, 40A och 84B och dess relaterade rubrik lades till och att punkterna 3, 6, 25, 26 och 34 ströks. Ett företag ska tillämpa dessa ändringar när det tillämpar IFRS 16. [1]

85G.Ändring i användningsområdet för en förvaltningsfastighet (ändringar i IAS 40), som utfärdades i december 2016, ändrade punkterna 57–58 och lade till punkterna 84C–84E. Företag ska tillämpa dessa ändringar för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2018 eller senare. Tidigare tillämpning är tillåten. Om ett företag tillämpar ändringarna för en tidigare period ska det lämna upplysning om detta.

Förordning (EU) 2018/400

Upphävande av IAS 40 (2000)

86.Denna standard ersätter IAS 40 Förvaltningsfastigheter (utfärdad 2000).

  • [1]

    IFRS 16 ska senast tillämpas för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2019 eller senare enligt förordning (EU) 2017/1986. Då EU valt att ompublicera hela IAS 40 till följd av antagandet av IFRS 16 har inga ändringsmarkeringar eller ändringsreferenser satts ut [red.anm.].

Sifferkollen Läs mer

Belopp

Basbelopp
År 2017 2018 2019
Prisbasbelopp 44 800 45 500 46 500
Förhöjt pbb. 45 700 46 500 47 400
Inkomstbasbelopp 61 500 62 500 64 400
Utdelning fåmansföretag
År 2017 2018 2019
Schablonbelopp 163 075 169 125 171 875

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2017 2018 2019
Räntesats 0,36* 0,36 0,51

* 0,19 om räkenskapsåret börjar 2016 och avslutas 2017.

Referensränta
År 2016-07-01 2019-07-01
Räntesats -0,5 0,0
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2017 2018 2019
Positiv 6,27 6,49 6,51
Negativ 1,50 1,50 1,51
Statslåneränta
År 2016 2017 2018
31 maj 0,57 0,34 0,49
30 nov 0,27 0,49 0,51

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2017 2018 2019
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 6,50
Förmånsbil, bensin 9,50 9,50 9,50
Kostförmån
År 2017 2018 2019
Frukost, lunch och middag 225 235 245
Lunch eller middag 90 94 98
Frukost 45 47 49
Skattefria gåvor
År 2017 2018 2019
Julgåva 450 450 450
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 350
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2017 2018 2019
Skattesats 22% 22% 21,4%
Mervärdesskatt
År 2017 2018 2019
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1938 - 1953 1954 -
Arb. avgifter 0 % 10,21% 31,42%
Egenavgifter 0 % 10,21% 28,97%