FARS UTTALANDEN I REDOVISNINGSFRÅGOR

RedU 9 Bostadsrättsföreningars förvärv av fastighet via aktiebolag

(senast ändrat genom RedP 2016:6)

Detta RedU är avsedd att tillämpas av företag som tillämpar BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). [1]

1 Inledning

1.1I avsaknad av annan normgivning i frågan har FARs policygrupp för redovisning tagit fram detta uttalande.

2 Frågeställning

2.1I de allra flesta fall förvärvar bostadsrättsföreningar fastigheter direkt. I sådana fall är detta uttalande inte tillämpligt.

2.2En bostadsrättsförening kan dock förvärva en fastighet via förvärv av ett dotterföretag som äger denna fastighet. I köpeskillingen för aktierna i dotterföretaget finns normalt ett övervärde hänförligt till fastighetens verkliga värde. Efter bostadsrättsföreningens förvärv av dotterföretaget säljs fastigheten av dotterföretaget till bostadsrättsföreningen till det i dotterföretaget redovisade värdet på fastigheten. Efter denna transaktion likvideras dotterföretaget.

(RedP 2016:6)

2.3Frågan är hur det redovisade värdet av aktier i dotterföretaget ska justeras ned i kombination med att fastigheten förvärvas till dotterföretagets redovisade värde som är lägre än fastighetens verkliga värde.

(RedP 2016:6)

Kapitel 3har upphävts genom RedP 2016:6.

4 Bedömning

4.1När bostadsrättsföreningen förvärvar fastigheten från sitt helägda dotterföretag för ett transaktionspris som understiger fastighetens verkliga värde, är detta en så kallad formlös värdeöverföring från dotterföretaget till bostadsrättsföreningen. Företag som erhåller en formlös värdeöverföring redovisar detta enligt de allmänna reglerna för utdelningsintäkter.

(RedP 2016:6)

4.1AEnligt K3 p. 9.10 ska utdelningar från andelar i dotterföretag alltid redovisas som intäkt, och enligt K3 p. 23.3 ska intäkter som erhålls i annat än likvida medel värderas till verkligt värde. Efter utdelning har substansen i dotterföretaget minskats och bostadsrättsföreningen måste därmed skriva ned värdet på aktierna. Såväl utdelning som nedskrivning redovisas i posten Resultat från andelar i dotterföretag.

(RedP 2016:6)

4.1BOm aktierna i dotterföretaget klassificeras som en finansiell anläggningstillgång ska, enligt 5 kap. 25 § ÅRL, anskaffningsvärdet för aktierna samt nedskrivningsbeloppet redovisas i not. Om aktierna klassificeras som omsättningstillgång finns inget motsvarande upplysningskrav. Om syftet är att direkt efter förvärvet av dotterföretaget köpa fastigheten och sedan likvidera dotterföretaget, är det naturliga att klassificeringen ska vara omsättningstillgång.

(RedP 2016:6)

4.2Att notera är att enligt bostadsrättslagen (1991:614) är det inte tillåtet att fusionera ett aktiebolag in i en bostadsrättsförening.

Ändringsförteckning

Bilaga Exempel på redovisning i bostadsrättsföreningen

Nedanstående exempel åskådliggör redovisningen i bostadsrättsföreningen i det fall försäljningen av fastigheten från dotterbolaget till bostadsrättsföreningen sker till ett pris understigande verkligt värde och då transaktionen delvis ses som en värdeöverföring från dotterbolaget. I exemplet nedan bortses från alla eventuella skattekonsekvenser.

Förutsättningar

Bostadsrättsföreningen köper ett aktiebolag innehållande endast en fastighet bokförd till 8 mkr och eget kapital på 8 mkr. Fastighetens marknadsvärde uppgår till 25 mkr och förvärv av aktierna i aktiebolaget görs till 25 mkr genom extern finansiering på 25 mkr. Efter förvärvet av aktierna säljs fastigheten av aktiebolaget, till bokfört värde, till bostadsrättsföreningen.

En redovisning enligt K3 ser ut enligt följande

Balansräkning[1][2 a][2 b][2 c]Summa
Aktier i dotterbolag25– 17 8
Fastighet81725
S:a Tillgångar25817– 1733
Lån externt2525
Skuld till dotterbolag8 8
S:a Eget kapital och skulder25833
Resultaträkning[2 b][2 c]Summa
Resultat från andelar i dotterföretag17– 170

[1] Vid tidpunkten för förvärvet av aktiebolaget redovisas köpeskillingen som aktier i dotterbolag och det upptagna lånet som långfristig skuld.

[2] Försäljningen av fastigheten från aktiebolaget består av tre delar:

[2 a] Förvärvet av fastigheten till bokfört värde.

[2 b] Värdeöverföring från dotterbolaget.

[2 c] Nedskrivning av aktier i dotterbolaget.

Efter överlåtelsen av fastigheten innehåller fastighetsbolaget en fordran på bostadsrättsföreningen på 8 mkr och eget kapital på 8 mkr.

(RedP 2016:6)

  • [1]

    Mot bakgrund av uppdateringen den 28 november 2016 av K2 och innebörden av den nya punkten 2.6 i K2 så är det FARs bedömning att RedU 9 inte längre är tillämplig för företag som tillämpar K2.

Sifferkollen Läs mer

Belopp

Basbelopp
År 2017 2018 2019
Prisbasbelopp 44 800 45 500 46 500
Förhöjt pbb. 45 700 46 500 47 400
Inkomstbasbelopp 61 500 62 500 64 400
Utdelning fåmansföretag
År 2017 2018 2019
Schablonbelopp 163 075 169 125 171 875

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2017 2018 2019
Räntesats 0,36* 0,36 0,51

* 0,19 om räkenskapsåret börjar 2016 och avslutas 2017.

Referensränta
År 2017 2018 2019
Räntesats -0,5 -0,5 -0,5
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2017 2018 2019
Positiv 6,27 6,49 6,51
Negativ 1,50 1,50 1,51
Statslåneränta
År 2016 2017 2018
31 maj 0,57 0,34 0,49
30 nov 0,27 0,49 0,51

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2017 2018 2019
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 6,50
Förmånsbil, bensin 9,50 9,50 9,50
Kostförmån
År 2017 2018 2019
Frukost, lunch och middag 225 235 245
Lunch eller middag 90 94 98
Frukost 45 47 49
Skattefria gåvor
År 2017 2018 2019
Julgåva 450 450 450
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 350
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2017 2018 2019
Skattesats 22% 22% 21,4%
Mervärdesskatt
År 2017 2018 2019
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1939 - 1953 1954 -
Arb. avgifter 6,15% 16,36% 31,42%
Egenavgifter 6,15% 16,36% 28,97%