FARS UTTALANDEN I REDOVISNINGSFRÅGOR

RedU 12 Avskrivning av byggnad

(senast ändrat genom RedP 2017:6)

Detta RedU är avsedd att tillämpas av företag som tillämpar BFNAR 2016:10 Årsredovisning i mindre företag (K2).

1 Inledning

1.1Företag vilka innehar fastigheter som utgör anläggningstillgångar har tolkat årsredovisningslagens (1995:1554), ÅRL, regler avseende avskrivningar på olika sätt. Detta har i praxis lett till väsentliga olikheter vad avser bedömda nyttjandeperioder och avskrivningsmetoder avseende byggnader. Mot bakgrund av detta har FAR funnit det angeläget att klargöra frågan samt tolka lag och annan normgivning på området. Redan inledningsvis klargörs att nedanstående tolkning även är tillämplig för bostadsrättsföreningar.

1.2Byggnadsavskrivning kan ske enligt två olika konceptuella synsätt. Det ena är komponentmetoden som är den metod BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3) anvisar. Det andra är enhetsavskrivning som är den metod som K2 anger. Detta uttalande behandlar tolkning av enhetsavskrivning som anvisas av K2. När det gäller tillämpningsfrågor avseende komponentmetod hänvisas till K3, RedU 13 samt branschvägledningar i dessa frågor.

(RedP 2017:6)

2 Frågeställningar

2.1Kan företag avstå från avskrivning av byggnad alternativt tillämpa mycket långa avskrivningstider med motivering att byggnaden har en obegränsad eller mycket lång nyttjandeperiod till följd av underhåll som vidmakthåller byggnadens prestanda och/eller ett ökande marknadsvärde som överstiger redovisat värde? En följdfråga blir vilken eller vilka avskrivningsmetoder som kan anses vara mest lämpliga att tillämpa när det gäller byggnader.

2.2I detta sammanhang har bland annat bostadsrättsföreningar lyfts fram vars underhållsplan tillsammans med föreningens stadgar har till syfte att byggnaden ska prestera nytta för evigt och att byggnaden därigenom skulle ha en obegränsad nyttjandeperiod. Notera dock att bostadsrättslagens (1991:614) krav på att stadgarna ska ange hur medel ska avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus helt eller delvis tillgodoses genom en adekvat avskrivning av föreningens byggnader.

2.3Enligt K2 kan inte komponentavskrivning tillämpas. Mark, markanläggning och byggnad är separata avskrivningsenheter liksom aktiverade tillkommande utgifter för mark, markinventarier, markanläggningar, byggnad och byggnadsinventarier. Endast den standardhöjande delen, i jämförelse med byggnadens ursprungliga skick, av tillkommande utgifter aktiveras varvid resterande delen av tillkommande utgifter kostnadsförs som reparation och underhåll.

(RedP 2017:6)

3 Bedömning

Avskrivning av byggnad

3.1Avskrivning av en tillgång innebär en periodisering av utgiften som uppkom vid anskaffandet av tillgången. Vid förvärv av en fastighet [1] med tillhörande byggnad delas anskaffningsvärdet normalt upp på mark och byggnad baserat på taxeringsvärdet. Avskrivningen ska spegla den ekonomiska förbrukning som sker av tillgången och denna förbrukning sker i takt med att tillgången används. Normalt sker denna förbrukning i form av att tillgången förslits.

(RedP 2017:6)

3.2Som framgår av lag och annan normgivning ska avskrivning ske på en byggnad eftersom denna har en begränsad nyttjandeperiod. Att marknadsvärdet kan öka över tiden utgör ingen grund för att avstå från avskrivningar. Dessutom är det i praktiken ofta marken som ökar i värde sett över längre tidsperspektiv. Det är inte möjligt att underlåta avskrivning på en byggnad med motivet att marknadsvärdet har ökat eller kan öka i framtiden. Enligt lag och annan normgivning sker ingen avskrivning av markens anskaffningsvärde över nyttjandeperioden. Det bör noteras att i företag som tillämpar K2 är beaktande av restvärde avseende byggnad inte tillåtet enligt punkt 10.25 tredje stycket. Som framgår av förarbeten till ÅRL bedöms avskrivningsplanen för varje anläggningstillgång separat. Det finns normalt ingen möjlighet att skriva av viss typ av tillgångar, exempelvis byggnader, med enhetliga avskrivningsprocentsatser utan att först ha bedömt huruvida sådana enhetliga avskrivningsprocentsatser är representativa för den specifika byggnadens förbrukningsmönster vad avser ekonomiskt värde/nytta.

(RedP 2016:8)

Tillvägagångssätt vid bedömning av lämplig avskrivningstid och avskrivningsmetod

3.3Såvitt framgår av K2 kan nyttjandeperiod i huvudsak bedömas på två olika sätt:

  1. Anpassa avskrivningsprocentsatser så att dessa överensstämmer med de avskrivningar (värdeminskningsavdrag) som medges skattemässigt för den aktuella byggnadstypen.
  2. Gör en annan bedömning av lämplig avskrivningsplan för den individuella byggnaden.

(RedP 2017:6)

Tillvägagångssätt vid bedömning av lämplig avskrivningsplan för individuella byggnader

3.4I huvudsak finns tre olika tillvägagångssätt att bedöma lämplig avskrivningsplan/-metod för individuella byggnader:

  1. Linjär avskrivning av byggnaden baserat på de delar av byggnaden som har längst nyttjandeperiod (modertillgången, exempelvis byggnadsstommen). Ofta kan byggnadsstommens nyttjandeperiod vara längre än vad en viktad avskrivning enligt b nedan reflekterar. Om modertillgången har en betydligt längre avskrivningstid än enskilda delar måste detta bedömas med beaktande av huruvida fastighetens läge, användning av byggnaden, byggmaterial och byggteknik övertygande stödjer bedömningen att det mest sannolika framtida utfallet är att modertillgångens nyttjandeperiod väsentligt överstiger en nyttjandeperiod som blir resultatet av tillämpning enligt b nedan. Det ska vara sannolikt att flera generationer av olika byggnadskomponenter, med kortare nyttjandeperioder än modertillgången, kommer att bytas ut under modertillgångens nyttjandeperiod samt att utgifter motsvarande ursprunglig prestandanivå på dessa utbytta byggnadskomponenter kommer att kostnadsföras i samband med utbyten.
  2. Viktad avskrivning som avspeglar olika avskrivningstider för byggnadens olika delar. Se även RedU 13 Övergång till komponentmetod – fastigheter där vissa delar av detta uttalande kan användas för att ge vägledning om hur viktning av avskrivning på byggnad kan ske. Den viktade avskrivningen sker normalt med tillämpning av en linjär avskrivningsmetod. Det bör dock noteras att även om avskrivningar sker enligt denna viktade metod så tillåter inte K2 att hela utgiften för ersättningsinvesteringar avseende enskilda delar redovisas som ökning av fastighetens redovisade värde. Den viktade avskrivningen leder till högre avskrivning och därmed kortare avskrivningstid än i a.
  3. Degressiv avskrivning av byggnaden där avskrivningstiden bedöms baserat på de delar i byggnaden som har längst nyttjandeperiod (modertillgången, exempelvis byggnadsstommen).

Enligt FARs uppfattning bör en uppskattning av nyttjandeperiodens längd göras med viss försiktighet eftersom företagen behöver beakta vad som framgår av förarbetena till ÅRL när det gäller försiktigt synsätt, vilket också omnämns i punkt 3.6 nedan.

(RedP 2017:6)

3.5Olika avskrivningsmetoder är tänkbara vid periodisering av byggnaders anskaffningsvärde. Sådana metoder kan vara linjär avskrivning och degressiv avskrivning. Periodiseringen ska ske med den metod som bäst ger uttryck för hur det ekonomiska värdet av tillgången förbrukas under nyttjandeperioden. Det relevanta värdebegreppet är anskaffningsvärde, med andra ord är det förbrukningen av nyttorna förknippade med anskaffningsvärdet som ska periodiseras med den tillämpade avskrivningsmetoden. Förslitningen av tillgången bör vara utgångspunkten för vilken avskrivningsmetod som ska tillämpas. FARs bedömning är att i normalfallet sker denna förslitning, eller annorlunda uttryckt förbrukning av nyttan, linjärt över nyttjandeperioden om inte annat förlopp kan styrkas på övertygande sätt. Enligt FARs uppfattning är det inte möjligt att utifrån matchningsargument tillämpa progressiv avskrivning med motivet att avskrivningskostnaden ska matchas mot högre nominella intäkter i framtiden. FAR baserar denna uppfattning på att en sådan avskrivningsmetod normalt inte återspeglar hur de ekonomiska nyttorna förknippade med anskaffningsvärdet förbrukas över tid. Progressiv avskrivningsmetod är inte tillåten enligt K2.

(RedP 2017:6)

3.6Förarbetena till ÅRL [2] ger uttryck för ett försiktigt synsätt när det gäller bedömning av nyttjandeperioden (i förarbetena benämnt som den ekonomiska livslängden) och därmed också avskrivningsperioden. FARs bedömning är att detta försiktiga synsätt rimligen också måste vägas in vad avser tillämpad avskrivningsmetod/-tid och hur kostnaderna för avskrivning allokeras under tillgångens nyttjandeperiod. Det är viktigt att beakta att den ekonomiska livslängden ofta kan vara kortare än den strikt tekniska livslängden för en byggnad. Det kan vara tekniskt möjligt att underhålla en byggnad så att livslängden blir mycket lång, men sådant underhåll kan efter hand bli så kostsamt att det är mer ekonomiskt att riva byggnaden och uppföra en ny istället för att förlänga livslängden för den gamla byggnaden.

Bilagan har upphävts.

Ändringsförteckning

RedP 2016:8RedP 2017:6
  • [1]

    En fastighet är ett mark- eller vattenområde eller en volym som är fast egendom med tillhörande fastighetstillbehör (till exempel byggnader, andra anläggningar och växtlighet), som utgör en rättslig enhet. I dagligt tal används ordet fastighet ofta felaktigt om en byggnad, trots att denna användning inte har stöd i lagen.

  • [2]

    Prop. 1995/96:10, del 2, s. 200 (författningskommentar).

  • [3]

    I BFNAR 2009:1 är texten likadan, men punkterna förskjutna ett steg. En hänvisning till punkt 10.16 ska där läsas som till punkt 10.17 osv.

Sifferkollen Läs mer

Belopp

Basbelopp
År 2017 2018 2019
Prisbasbelopp 44 800 45 500 46 500
Förhöjt pbb. 45 700 46 500 47 400
Inkomstbasbelopp 61 500 62 500 64 400
Utdelning fåmansföretag
År 2017 2018 2019
Schablonbelopp 163 075 169 125 171 875

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2017 2018 2019
Räntesats 0,36* 0,36 0,51

* 0,19 om räkenskapsåret börjar 2016 och avslutas 2017.

Referensränta
År 2017 2018 2019
Räntesats -0,5 -0,5 -0,5
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2017 2018 2019
Positiv 6,27 6,49 6,51
Negativ 1,50 1,50 1,51
Statslåneränta
År 2016 2017 2018
31 maj 0,57 0,34 0,49
30 nov 0,27 0,49 0,51

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2017 2018 2019
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 6,50
Förmånsbil, bensin 9,50 9,50 9,50
Kostförmån
År 2017 2018 2019
Frukost, lunch och middag 225 235 245
Lunch eller middag 90 94 98
Frukost 45 47 49
Skattefria gåvor
År 2017 2018 2019
Julgåva 450 450 450
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 350
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2017 2018 2019
Skattesats 22% 22% 21,4%
Mervärdesskatt
År 2017 2018 2019
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1939 - 1953 1954 -
Arb. avgifter 6,15% 16,36% 31,42%
Egenavgifter 6,15% 16,36% 28,97%