Momsen avseende fastighetstjänster tillhör de mest komplicerade reglerna. Enligt momslagen finns det ett undantag från moms avseende flera fastighetstjänster. Det finns även ett flertal undantag från undantaget vilket medför att det även finns momspliktiga fastighetstjänster. Dessutom finns frivillig beskattning vid lokaluthyrning. När beskattningslandet ska bestämmas för fastighetstjänster tillämpas en specialregel där utgångspunkten är landet där fastigheten finns, i vissa fall tillämpas huvudregeln för tjänster.
Vad som avses med fastighet, se ordet fastighet.
Lagrum
2 kap. 11 §, 10 kap. 35-36 §§, 6 kap. 38 § mervärdesskattelagen (2023:200) i kraft fr.o.m. 1 juli 2023
1 kap. 11-12 §§, 3 kap. 2-3 §§, 5 kap. 8 § mervärdesskattelagen (1994:200) i kraft t.o.m. 30 juni 2023
Artikel 13b, 31a.2-3 i rådets genomförandeförordning (EU) nr 282/2011.
Förklarande anmärkningar om EU:s momsregler gällande platsen för tillhandahållande av tjänster med anknytning till fast egendom (rådets genomförandeförordning (EU) nr 1042/2013).
Beskattning
Vilka fastighetstjänster som är momsfria respektive momspliktiga sammanfattas nedan.
Fastighetstjänst | Beskattning | Skattesats | Kommentar |
Försäljning av fastighet. | momsfri | - | Justeringshandling ska utfärdas av säljaren. |
Överlåtelse (försäljning) eller upplåtelse (uthyrning) av - arrenden - hyresrätter - bostadsrätter - tomträtter - servitutsrätter och andra rättigheter till fastighet. | momsfri | - |
|
Försäljning eller upplåtelse (uthyrning) av maskiner och utrustning som har installerats varaktigt (före 2017 begreppet ”verksamhetstillbehör”). | momspliktig | 25 % |
|
Försäljning av växande skog, odling eller annan växtlighet utan samband med försäljning av marken. | momspliktig | 25 % |
|
Försäljning eller upplåtelse (uthyrning) av jordbruksarrende, avverkningsrätt eller liknande, rätt att ta jord, sten eller annan naturprodukt samt rätt till jakt, fiske eller bete. | momspliktig | 25 % |
|
Förmedling av fastigheter eller lokaler (t.ex. mäklarens förmedlingsprovision). | momspliktig | 25 % | Eventuell begränsning av momsavdraget, se Skatteverkets ställningstagande 101222, dnr: 131 819389-10/111. |
Upplåtelse (uthyrning) av parkeringsplats i parkeringsverksamhet. | momspliktig | 25 % | Momsfritt om ingår i boendeavtal. |
Huvudregeln vid lokaluthyrning är att transaktionen är momsfri. Det finns dock en möjlighet till frivillig beskattning som för fastighetsbranschen är en viktig förutsättning vid lokaluthyrning (se vidare ordet frivillig beskattning vid lokaluthyrning). Den möjligheten ger hyresvärden en rätt att dra av ingående moms på kostnader kopplade till uthyrningen.
För att kunna avgöra vilket land som får beskatta en transaktion finns regler om beskattningsland. Som säljare eller köpare av en tjänst måste ett svenskt företag ställa sig ett antal frågor:
Är det en tjänst som säljs eller köps?
Alla materiella ting utgör varor i momshänseende. Det innebär att såväl bilar, böcker och skruvar som en fastighet räknas som varor. Allt annat är tjänster, se vidare ordet vara.
Vad är det för tjänst?
Eftersom tjänster kan beskattas olika gäller det att sortera in den i rätt tjänstegrupp.
Vem är köpare av tjänsten, en beskattningsbar person B2B eller en konsument B2C?
Olika regler gäller när köparen är en beskattningsbar person, t.ex. ett företag, eller en konsument som t.ex. kan vara ett holdingbolag utan verksamhet eller en privatperson.
Beskattas tjänsten enligt huvudregeln eller finns det en specialregel?
Under ordet tjänstebeskattning återfinns en redogörelse över huvudreglerna och specialregler.
Huvudregel vid försäljning till beskattningsbar person (huvudregel B2B = business to business)
Huvudregeln innebär att tjänsten momsbeskattas i köparens land. Det medför att en svensk säljare som säljer tjänster till annat EU-land eller land utanför EU, inte ska fakturera svensk moms eftersom köparen tar hand om beskattningen i sitt hemland. På motsvarande sätt innebär det att som köpare av en tjänst från utlandet ska, i vissa fall, beskattning ske i Sverige. Det sker genom att köparen redovisar förvärvsmoms. Se vidare tabellen nedan.
Huvudregel vid försäljning till konsument (huvudregel B2C = business to consumer)
Vid försäljning till sådana som inte är beskattningsbar person, t.ex. privatpersoner innebär huvudregeln att tjänsten momsbeskattas i det land där säljaren är etablerad, med flera avsteg. Se vidare tabellen nedan.
Vad gäller fastighetstjänster tillämpas dels huvudreglerna och dels specialregler.
Tjänst | Beskattningsland | Lagrum |
Fastighetstjänster till beskattningsbar person (B2B) | Landet där fastigheten finns | 6 kap. 38 § ML |
Fastighetstjänster till annan än beskattningsbar person (B2C) | Landet där fastigheten finns | 6 kap. 38 § ML |
Förmedling i annans namn för annans räkning av fastighetstjänster till beskattningsbar person (B2B) | Landet där köparen finns | 6 kap. 33 § ML |
Förmedling i annans namn för annans räkning av fastighetstjänster till annan än beskattningsbar person (B2C) | Landet där fastigheten finns | 6 kap. 37 § ML |
Fastighet belägen i Sverige
Beskattningsland för fastighetstjänster är Sverige om fastigheten är belägen i Sverige. Det gäller oavsett om köparen av tjänsten är företag eller privatperson. Förmedling av fastighetstjänst beskattas enligt specialregler.
EU:s momsdirektiv (artikel 47) innehåller en exemplifierande uppräkning av tjänster med anknytning till en fastighet. Motsvarande uppräkning finns däremot inte i momslagen. Som skäl anges att exemplifieringar är en osäker lagstiftningsteknik då rättstillämpningen kan medföra att exemplen inte längre är aktuella. I EU:s momsdirektiv anges bl.a. följande som exempel på fastighetstjänster som ska beskattas i det land där fastighet finns:
experttjänster
fastighetsmäklartjänster
förberedelse och samordning av byggnadsarbeten
arkitekter
inspektionsföretags tjänster
skogsavverkning och skörd av grödor
byggnads- och anläggningsarbete
ritning, projektering och konstruktion
fastighetsskötsel
uthyrning av fastighet, t.ex. fritidshus och hotelltjänster.
Skatteverket hänvisar även till den omfattande exemplifiering som finns i EU:s genomförandeförordning och förklarande anmärkningar. Dessa togs fram för att ge praktisk vägledning till den EU-harmoniserade fastighetsdefinitionen som infördes 2017. För att hitta till dessa dokument se ovan under lagrum.
För att en tjänst ska beskattas i det land där fastigheten är belägen ska det vara fråga om en tjänst som har direkt anknytning till en viss fastighet. Allmän rådgivning eller information om fastighetsmarknaden, och konkursförvaltares eller boutredningsmans förvaltning anses inte ha sådan anknytning. Sådana tjänster beskattas i stället som konsulttjänster. Ett annat exempel på tjänst som inte utgör fastighetstjänst är colocationtjänst, som innebär att tjänsteleverantören ställer apparatskåp i ett datacenter och där kan kunderna installera sina servrar (se colocationtjänst).
Förmedling av fastighetstjänster
I propositionen till reglerna om tjänstebeskattning (s. 100-101 prop. 2009/10:15) beskrivs att förmedling har som syfte att hjälpa två parter att ingå ett kontrakt utan att förmedlaren har något eget intresse i hur avtalsvillkoren utformas. Vidare anges i propositionen att förmedling av hotelltjänster och andra förmedlingstjänster med indirekt anknytning till fastighet till näringsidkare ska beskattas enligt huvudregeln i 6 kap. 33 § ML. Därav följer att förmedlingstjänster till andra än beskattningsbara personer t.ex. konsumenter beskattas enligt 6 kap. 37 § ML vilket innebär att moms ska tas ut i det land där fastigheten finns. Om förmedling, se vidare Skatteverkets ställningstagande (200925, dnr: 8-314934) och ordet förmedling.
Vem är betalningsskyldig?
Vem som är köpare har också betydelse vad gäller vem som är skyldig att redovisa momsen. Det är i många fall säljaren av en fastighetstjänst som är betalningsskyldig och ska debitera moms i en faktura. Utländska företag behöver inte momsregistrera sig och debitera lokal svensk moms om köparen är momsregistrerad i Sverige. I sådana fall kan köparen i stället redovisa s.k. förvärvsmoms. Den beskattningstekniken gäller även inom byggsektorn. Det innebär att det inte faktureras moms på byggtjänster mellan byggföretag. I sista ledet mot slutkonsumenten kommer det däremot att finnas moms på fakturan. Förvärvsbeskattning sker på särskilda rader under block C i skattedeklarationen. Reglerna om beskattningsland för fastighetstjänster innebär bl.a. att en tysk fastighetsförmedlare som förmedlar svenska fritidshus till tyska privatpersoner, kan behöva momsregistrera sig i Sverige och debitera svensk moms i fakturan till sina tyska kunder om inte de särskilda ordningarna är tillämpliga.
I och med e-handelspaketet som infördes 1 juli 2021 utökades möjligheten att använda särskilda ordningar vid momsredovisning i stället för krav på att utländsk säljare ska momsregistrera sig. Exempelvis kan tjänster från företag utanför EU till konsumenter av tjänster anknutna till fastighet inom EU rapporteras enligt tredjelandsordningen (se särskilda ordningar).
Fastighet belägen i annat EU-land
Om ett svenskt företag säljer fastighetstjänster där fastigheten finns i ett annat EU-land gäller enligt EU-reglerna att beskattningslandet är det land där fastigheten är belägen. Det kan vara så att det svenska företaget måste momsregistrera sig i det landet och debitera lokal moms om inte särskild ordning för redovisning kan används B2C (se särskilda ordningar). Vissa EU-länder har infört samma förenklingsregel som Sverige, dvs. om köparen är momsregistrerad i det aktuella landet och i stället kan förvärvsbeskatta sig, kan säljaren undvika lokal momsregistrering och momsdebitering.
I fall där köparna är privatpersoner kan en momsregistrering behöva ske i det aktuella EU-landet. Reglerna om beskattningsland för fastighetstjänster kan därför innebära att en svensk fastighetsförmedlare som förmedlar utländska fritidshus till svenska privatpersoner, måste momsregistrera sig i detta EU-land och debitera lokal utländsk moms i fakturan till sina svenska kunder. Ett alternativ kan vara redovisning enligt särskild ordning (se vidare särskilda ordningar).
Deklaration
Fastighetstjänster som säljs till beskattningsbara personer och privatpersoner i andra länder ska beskattas med svensk moms om fastigheten finns i Sverige och tjänsten är momspliktig (rad 05). Samma sak gäller för fastighetsförmedlingstjänster till privatpersoner och andra som inte är beskattningsbara personer förutsatt att fastigheten är belägen i Sverige. Momsfri uthyrning redovisas på rad 42 medan momspliktig uthyrning som omfattas av frivillig beskattning redovisas på rad 8 i skattedeklarationen. Däremot ska fastighetsförmedlingstjänster till beskattningsbara personer i annat land beskattas där köparen finns och redovisning sker på olika rader beroende på om köparen finns inom EU (rad 39) eller utanför EU (rad 40).
Kommentar
Skatteverket har publicerat följande ställningstaganden med anledning av det EU-harmoniserade fastighetsbegreppet.
Datum | Dnr | Avser |
161222 | 131 552367-16/111 | Det mervärdesskatterättsliga fastighetsbegreppet - frågor och svar nr 1. |
161222 | 131 554069-16/111 | Omvänd skattskyldighet för mervärdesskatt vid tillhandahållande av tjänst avseende montering/installation av utrustning och maskiner. |
161222 | 131 554071-16/111 | Omvänd skattskyldighet för mervärdesskatt vid tillhandahållande av tjänst avseende reparation eller underhåll av fastighet. |
170614 | 131 101175-17/111 | Frågor och svar (A) - allmänna förutsättningar för omvänd skattskyldighet för mervärdesskatt inom byggsektorn. |
170614 | 131 101180-17/111 | Frågor och svar (B) - omvänd skattskyldighet för mervärdesskatt inom byggsektorn vid arbete på och i byggnader. |
170614 | 131 101225-17/111 | Frågor och svar (C) - omvänd skattskyldighet för mervärdesskatt inom byggsektorn vid arbete och uppförande på mark. |
170614 | 131 101266-17/111 | Frågor och svar (D) - bedömning av om vissa tjänster omfattas av omvänd skattskyldighet för mervärdesskatt inom byggsektorn. |
180906 | 202 339665-18/111 | Tillgång till lokal för kortare tid som en del av ett enda sammansatt tillhandahållande. |
191122 | 202 448424-19/111 | Det mervärdesskatterättsliga fastighetsbegreppet. |