Rätt Moms 2019 - Anna Sandberg Nilsson & Lena Westfahl

Hyresavi  rent notification

Definition

Enligt momslagen avses med faktura ett dokument eller ett meddelande i pappersform eller i elektronisk form som uppfyller villkoren för fakturor i 11 kapitlet i momslagen. Denna definition medför att oavsett vad handlingen kallas t.ex. faktura, hyresavi, kvitto, avräkningsnota osv., så är handlingen en "faktura" om den innehåller all den in formation som momslagen kräver.

Lagrum

1 kap. 17 § respektive 11 kap. mervärdesskattelagen (1994:200)

Beskattning

Uthyrning av lokaler är enligt huvudregeln en momsfri fastighetstjänst. Om en uthyrare hyr ut momsfritt har denne inte möjlighet att göra avdrag för ingående moms avseende kostnader som tillhör lokalerna. Den momsen blir istället en kostnad. För att undvika att momsen ska blir en kostnad finns bestämmelser om s.k. frivillig skattskyldighet.

Den frivilliga skattskyldigheten vid lokaluthyrning medför att uthyraren efter särskild registrering ska debitera 25 % moms på hyran samt att uthyraren även får göra avdrag för ingående moms på de kostnaderna som hör samman med den momspliktiga uthyrningen.

Om en hyresvärd omfattas av frivillig skattskyldighet vid lokaluthyrning är en hyresvärden skyldig att utfärda en hyresavi, som utgör faktura i momshänseende. Denna utvisar hyresvärdens krav på betalning och är viktig då den dessutom utgör underlag för att styrka (bevisa) avdragsrätten för ingående moms. I vissa fall kan det räcka med en förenklad faktura och i övriga fall ska en fullständig faktura ställas ut. Se vidare faktura. Ett hyreskontrakt utgör normalt inte en faktura som kan vara underlag till avdragsrätt för hyresgästen.

På vilket underlag (beskattningsunderlag) ska momsen beräknas när man ställer ut en hyresavi? Moms ska tas ut på hyran men också på ersättning för gas, vatten, el, värme och tv- och radiosändningar. Även ersättning för fastighetsskatt och tillägg för indexförändring ska ingå i beskattningsunderlaget. Detta gäller oavsett om man fakturerar dessa delar separat eller tillsammans i en faktura (hyresavi). Moms ska däremot inte tas ut på betalningspåminnelser och inte heller på räntedebitering.

Om en hyra understiger självkostnaden för fastighetsägaren kan denne uttagsbeskattas (uttag) i vissa fall. Detta gäller framför allt mellan parter i intressegemenskap.

När ett hyreskontrakt upphör i förtid kan hyresgästen bli skyldig att kompensera hyresvärden med ett visst belopp. Som regel är förhållandena sådana att en sådan kompensation inte bör ses som hyra utan närmast som skadestånd. Beloppet utgör då inte ersättning för en tjänst och ska inte beläggas med moms. I ett flertal andra EU-länder har sådan ersättning setts som en sista hyra och därmed ses som en omsättning.

Den som hyr ut en lokal utan att vara frivilligt skattskyldig ska inte ta ut moms på hyran och då finns inte heller momslagens krav på hur hyresavin ska se ut. I sådana fall kan dock annan lagstiftning (t.ex. bokföringslagen eller aktiebolagslagen) ha krav på hur hyresavin ska se ut.

Kommentar

I samband med förändringen av fastighetsbegreppet (se ordet fastighet) har exempelvis bostadsrättsföreningar och hyresvärdar som har momsfria hyresupplåtelser, i vissa fall, fått besked att ersättning för el, vatten, värme etc. ska brytas ut ur beskattningsunderlaget och att moms ska debiteras separat avseende dessa delar. Detta innebär att många tidigare ej momsregistrerade fastighetsägare kan bli skyldiga att momsregistrera sig. I andra fall har besked getts att sådan ersättning inte ska momsbeskattas utan ingår som underordnad den momsfria bostadshyran. Förtydligande vägledning har begärts från Skatteverket men sådan information har ännu inte publicerats.

 

beskattningsunderlag

faktura

fastighet

frivillig skattskyldighet vid lokaluthyrning

Sifferkollen Läs mer

Belopp

Basbelopp
År 2018 2019 2020
Prisbasbelopp 45 500 46 500 47 300
Förhöjt pbb. 46 500 47 400 48 300
Inkomstbasbelopp 62 500 64 400  
Utdelning fåmansföretag
År 2017 2018 2019
Schablonbelopp 163 075 169 125 171 875

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2017 2018 2019
Räntesats 0,36* 0,36 0,51

* 0,19 om räkenskapsåret börjar 2016 och avslutas 2017.

Referensränta
År 2016-07-01 2019-07-01
Räntesats -0,5 0,0
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2017 2018 2019
Positiv 6,27 6,49 6,51
Negativ 1,50 1,50 1,51
Statslåneränta
År 2016 2017 2018
31 maj 0,57 0,34 0,49
30 nov 0,27 0,49 0,51

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2017 2018 2019
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 6,50
Förmånsbil, bensin 9,50 9,50 9,50
Kostförmån
År 2017 2018 2019
Frukost, lunch och middag 225 235 245
Lunch eller middag 90 94 98
Frukost 45 47 49
Skattefria gåvor
År 2017 2018 2019
Julgåva 450 450 450
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 350
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2017 2018 2019
Skattesats 22% 22% 21,4%
Mervärdesskatt
År 2017 2018 2019
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1938 - 1953 1954 -
Arb. avgifter 0 % 10,21% 31,42%
Egenavgifter 0 % 10,21% 28,97%