Rätt Skatt 2019 - Urban Kardvik & Lars Samuelsson

Överlåtelse av näringsfastighet  transfer of business property

Definition

Transaktion som leder till att en näringsfastighet får ny ägare.

Lagrum

26 kap. och 45 kap. IL

Kommentar

Beskattning i näringsverksamhet eller kapital

Om en fysisk person gör en överlåtelseen näringsfastighet som är kapitaltillgång sker beskattningen i inkomst av kapital. Man måste då göra en återföring av värdeminskningsavdrag. En försäljning av en lagerfastighet beskattas som inkomst av näringsverksamhet.

Ett aktiebolag har bara ett inkomstslag och en överlåtelse av en näringsfastighet beskattas som inkomst av näringsverksamhet oavsett om det är en lagertillgång eller kapitaltillgång. Även ett aktiebolag omfattas av de skilda reglerna för kapitaltillgångar och lagertillgångar även om konsekvensen av reglerna inte gör att resultatet beskattas annorlunda.

Ett aktiebolag som säljer en fastighet med kapitalförlust kan inte kvitta förlusten mot rörelsevinster, förlusten hamnar i fastighetsfållan.

Avyttringstidpunkten

En fastighet är avyttrad när det finns ett bindande köpekontrakt.

När en fastighet har avyttrats går det inte att göra värdeminskningsavdrag, detta även om fastigheten inte har tillträtts av köparen och äganderätten fortfarande ligger kvar hos säljaren. När det finns ett bindande köpekontrakt är fastigheten avyttrad och det ska göras en kapitalvinstberäkning.

Överföring av fastigheter koncerninternt

Sedan 2003 är det skattefritt att sälja en näringsbetingad andel. Det har gjort att ett vanligt sätt att sälja fastigheter är att först överföra fastigheten till ett nytt aktiebolag för att sedan sälja detta fastighetsbolag skattefritt.

Om man säljer fastigheten till ett bolag inom koncernen är överlåtelsen ofta en underprisöverlåtelse. Det innebär att det går att göra överlåtelsen till fastighetens skattemässiga värde och undvika en kapitalvinst. Överlåtelsen leder till stämpelskatt beräknat på det högsta av taxeringsvärdet och överlåtelsepriset. För att hålla nere stämpelskatten kan det finnas anledning att göra överlåtelsen till taxeringsvärdet om det är lägre än det skattemässiga anskaffningsvärdet. Vid överlåtelsen ska anskaffningsvärdet fördelas på olika tillgångsslag på samma sätt som vid ett förvärv från en extern part.

En fastighet kan även överföras genom fusion. Vid en fusion utgår ingen stämpelskatt och det ska inte göras någon ny fördelning av anskaffningsvärdet på olika tillgångsslag. Det råder fullständig kontinuitet vid överlåtelsen.

En fastighet kan även överlåtas genom fission, en eller flera fastigheter förs då över till ett eller flera övertagande bolag. Vid en fullständig fission upphör överlåtande företag att existera. Vid en fullständig fission utgår ingen stämpelskatt. Vid överlåtelser genom fission råder fullständig kontinuitet och det ska därmed inte göras någon fördelning av anskaffningsvärdet på olika tillgångsslag.

Fastigheter kan även överföras genom fastighetsreglering eller klyvning.

Tänk på

Förvärvaren ska fördela anskaffningsutgiften, även vid underprisöverlåtelser.

Deklaration

Gjorda värdeminskningsavdrag återförs i INK2 ruta 4.12 och i INK4 ruta 4.6 a. På NE-blanketten återförs värdeminskningsavdrag i ruta R26.

Bokföring

Avyttring av fastigheter tillhör det frikopplade området, vilket innebär att det är inkomstskattelagen som styr hur och när överlåtelsen ska beskattas.

 

avyttring

byggnad

byggnadsinventarier

delavyttring

fastigheter

kontinuitetsprincipen

mark

partiell fission

Sifferkollen Läs mer

Belopp

Basbelopp
År 2018 2019 2020
Prisbasbelopp 45 500 46 500 47 300
Förhöjt pbb. 46 500 47 400 48 300
Inkomstbasbelopp 62 500 64 400 66 800
Utdelning fåmansföretag
År 2018 2019 2020
Schablonbelopp 169 125 171 875 177 100

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2018 2019 2020
Räntesats 0,36 0,51 0,50

 

Referensränta
År 2016-07-01 2019-07-01 - 
Räntesats -0,5 0,0
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2018 2019 2020
Positiv 6,49 6,51 6,50
Negativ 1,50 1,51 1,50
Statslåneränta
År 2017 2018 2019
31 maj 0,34 0,49 0,05
30 nov 0,49 0,51 -0,09

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2018 2019 2020
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 6,50
Förmånsbil, bensin 9,50 9,50 9,50
Kostförmån
År 2018 2019 2020
Frukost, lunch och middag 235 245 245
Lunch eller middag 94 98 98
Frukost 47 49 49
Skattefria gåvor
År 2018 2019 2020
Julgåva 450 450 450
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 350
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2018 2019 2020
Skattesats 22% 21,4% 21,4%
Mervärdesskatt
År 2018 2019 2020
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1938 - 1954 1955 -
Arb. avgifter 0 % 10,21% 31,42%
Egenavgifter 0 % 10,21% 28,97%