Definition
Ett småhus som till övervägande del är avsett att användas till eget eller närståendes permanentboende eller fritidsbostad.
Kommentar
För att avgöra hur både den löpande beskattningen och beskattningen vid avyttring ska göras är det viktigt att ta ställning till om en bostad är en privatbostad. Klassificeringen görs på samma sätt för småhus och andelar i privatbostadsföretag.
Ett småhus är en privatbostad om det till övervägande del används, eller är tänkt att användas, för boende eller fritidsbostad för ägaren eller närstående till ägaren. För att ett småhus ska kunna vara en privatbostad ska det vara inrättat för bostad till maximalt två familjer. Med övervägande del innebär att den till mer än 50 procent ska användas för boende eller fritidsbostad.
Ett småhus som är inrättat som boende för två familjer ska till väsentlig del användas som boende eller fritidsbostad för ägaren eller närstående till ägaren för att vara en privatbostad. Med väsentlig del innebär att den till mer än 40 procent ska användas för boende eller fritidsbostad.
Enligt den så kallade slottsregeln kan ett småhus som är större än 400 kvm och har nybyggnadsår före 1930 klassificeras som att det inte är en privatbostad. Detta trots att alla förutsättningar är uppfyllda. Regeln är inte tvingande utan ägaren kan själv välja om man vill att småhuset ska vara en näringsfastighet.
Även en ägarlägenhet eller en andel i ett privatbostadsföretag kan vara en privatbostad, om den uppfyller kravet på att till övervägande del användas för ägarens eller närståendes boende eller fritidsbostad.
Det finns en särskild fördröjningsregel, tröghetsregeln, som gör att även ett dödsbo kan inneha en privatbostad. Om det är en privatbostad för den avlidne kommer det att fortsätta vara en privatbostad för dödsboet till utgången av det tredje kalenderåret efter dödsfallsåret. Det krävs att bostaden uppfyller kravet på att vara inrättad för bostad för maximalt två familjer för att den inte ska omklassificeras till näringsfastighet.
Bedömningen av om det är en privatbostad ska göras vid utgången av varje beskattningsår. Om bostaden har sålts under året ska bedömningen göras på överlåtelsedagen. Även om en bostad hyrs ut till utomstående kan det vara en privatbostad, om avsikten är att i framtiden använda den som bostad till ägaren eller närstående.
Det finns en tröghetsregel som gör att en bostad kan fortsätta vara privatbostad även efter det att den inte längre används som bostad för ägaren eller närstående. En bostad kan fortsätta vara privatbostad det år som ändringen sker och det följande kalenderåret. Om ägaren vill sker omklassificeringen direkt, tröghetsregeln är därmed inte tvingande.
Om ett småhus byggs om till ett hyreshus med minst en lägenhet ger tröghetsregeln möjlighet att klassificera byggnaden som småhus ombyggnadsåret. Enligt ett ställningstagande från Skatteverket är fastigheten en näringsfastighet året efter ombyggnadsåret (Skatteverket 2021-04-19, dnr 8-332078).
Deklaration
En avyttring av en privatbostad som är en fastighet deklareras på blankett K5. En avyttring av en privatbostad som är en bostadsrätt deklareras på blankett K6.