Redovisa Rätt 2019 - Eva Törning & Caisa Drefeldt

Fastigheter - inköp och byggnation  property - acquisition and construction

Näringsfastigheter, dvs. fastigheter som till övervägande del används i näringsverksamheten, klassificeras enligt IL som mark, byggnader, byggnadsinventarier och markanläggningar. Denna klassificeringen styr även klassificeringen i redovisningen. Anskaffningsvärdet för en förvärvad fastighet utgörs av direkta utgifter enligt köpebrev och köpeavtal. Utgifter för byggnadsinventarier ska inte räknas in i anskaffningsvärdet för en byggnad som är avsedd för annat ändamål än bostadsändamål.

Vid förvärv av en fastighet med tillhörande byggnad fördelas anskaffningsvärdet på byggnad och mark normalt i proportion till uppdelningen i taxeringsvärdet. Exempel: om taxeringsvärde för mark utgör 20 % av det totala taxeringsvärdet fördelas 20 % av anskaffningsvärdet på mark i redovisningen. Om förvärvet av fastigheten även omfattar industritillbehör och byggnadsinventarier ska fördelningen ske enligt exemplet nedan.

En vanligt arbetsgång vid klassificering av olika delar i en fastighet är enligt följande: Först separeras industritillbehören från köpeskillingen. Återstående köpeskilling fördelas på mark och byggnad i enlighet med taxeringsvärdet. Därefter separeras den ut från de värde byggnaden åsatts byggnadsinventarierna. Detta förklaras enklast med ett exempel.

Ett företag förvärvar en fastighet, med tillhörande byggnad, industritillbehör samt byggnadsinventarier. Köpeskillingen uppgår till 10 000 tkr. Industritillbehören har ett värde på 500 tkr. Byggnadsinventarierna har ett värde på 700 tkr. Taxeringsvärdet fördelas på mark med 25 % och byggnad 75 %.

Fördelning:

Köpeskilling 10 000 tkr
Avgår industritillbehör-500 tkr
Kvarstående värde 9 500 tkr
Fördelning byggnad 75 %7 125 tkr
Avgår byggnadsinventarier- 700 tkr
Byggnadsvärde 6 425 tkr
Mark (25 % av 9 500)2 375 tkr

I redovisningen görs följande uppdelning:

1110 Byggnader6 425 tkr
1130 Mark2 375 tkr
1222 Byggnadsinventarier700 tkr
121X Industritillbehör500 tkr (Industritillbehör har inget eget konto i BAS)
Summa10 000 tkr

Om ett företag själv låter uppföra en byggnad på en av företag ägd fastighet ska anskaffningsvärdet beräknas utifrån produktionskostnaden. Till anskaffningsvärdet för byggnaden räknas även kostnader för sådana anordningar som är nödvändiga för byggnadens allmänna funktion, t.ex. ledningar för vatten, avlopp, värme och elektricitet, men även allmänna personalfunktioner såsom personhissar, toaletter, tvättställ, duschar etc.

Löpande bokföring

Utgifter för inköp av byggnad debiteras konto 1110 Byggnader. Om byggnaden anskaffats tillsammans med marken debiteras proportionell andel av anskaffningsvärdet för marken på konto 1130 Mark. Även lagfartskostnaden proportioneras mellan byggnad och mark. Anskaffningsvärdet för obebyggd tomtmark debiteras konto 1140 Tomter och obebyggda markområden och för markanläggningar på konto 1150 Markanläggningar.

Bokslut

Planenliga avskrivningar för byggnadens värdeminskning bör påbörjas så snart den tas i bruk. Löpande avskrivning kan göras varje månad för att möjliggöra en kontinuerlig uppföljning av företagets resultat och underlätta bokslutsarbetet.

K3-regler

Företag som redovisar enligt K3 ska redovisa fastigheter enligt kapitel 17 Materiella anläggningstillgångar. Efter en uppdelning mellan mark och byggnad ska byggnaden delas upp på betydande komponenter (om sådana finns) med väsentligt olika nyttjandeperiod. I normalfallet kan dessa komponenter definieras som stomme, tak, fasad, fönster, vatten och avloppsystem (stammar) inre ytskikt, ventilation m.m. Vid byte av en komponent ska den gamla komponenten utrangeras och utgiften för den nya komponenten ska läggas till anskaffningsvärdet. Uppdelningen på komponenter ska göras då avskrivningstiden för dessa skiljer sig åt och respektive komponent ska skrivas av var för sig. Detta gäller även partiella byten av komponenter.

K2-regler

Enligt punkt 10.17 ska utgifter för tillbyggnad tas upp som tillgång. Även utgift för ombyggnad ska tas upp som en tillgång. Dock ska ett företag som i deklarationen yrkar på avdrag inom det så kallade utvidgade reparationsbegreppet även kostnadsföra dessa utgifter i redovisningen, punkt 10.18. Övriga tillkommande utgifter som kan hänföras till en fastighet, t.ex. utgifter för reparation och underhåll eller utgifter för att återställa byggnaden i dess ursprungliga skick (det skick den hade då den var nybyggd), ska inte läggas till fastighetens anskaffningsvärde utan redovisas som en kostnad.

Om fastigheten förvärvats genom köp och fastigheten består av både byggnad och mark beräknas byggnadens anskaffningsvärde genom proportionering, normalt utifrån taxeringsvärdet, punkt 10.11. Så stor del av anskaffningsutgiften som det taxerade byggnadsvärdet utgör av det totala anskaffningsvärdet blir anskaffningsvärde för byggnaden (19 kap. 11 § IL).

Om den inköpta fastigheten utgörs av obebyggd tomtmark (råmark) - t.ex. att användas för bebyggelse - gäller samma bokförings- och skatteregler som för mark. För arbeten på mark, s.k. markanläggningar, gäller samma bokföringsregler som för byggnader. Om inköpspriset inkluderar mark- och byggnadsinventarier ska anskaffningsvärdet för dessa brytas ut och bokföras som inventarier (se exemplet ovan), maskiner och inventarier - inköp.

Till anskaffningsvärdet räknas även kostnaden för lagfart och stämpelskatt. Anskaffningsvärdet och därmed avskrivningsunderlaget ska minskas om anskaffningen skett med offentligt stöd, bidrag.

K-årsbokslut

K ÅB baseras på K2-regelverket och reglerna är lika. Eftersom K ÅB har ett val mellan att följa regelverket i sin helhet eller om reglerna i kapitel 2-16 eller 18 i K ÅB innebär begränsningar för företaget vid tillämpning av de bestämmelser i ÅRL som anges i 6 kap. 4 § andra stycket BFL, får företaget tillämpa reglerna i K3, vilket innebär att reglerna i K3 avseende detta ord ska följas. Dock är det värt att notera att det finns specialregler för de olika associationsformerna om företaget väljer att följa K ÅB. Se K-årsbokslut.

Enligt punkt 9.17 ska utgifter för tillbyggnad tas upp som tillgång. Även utgift för ombyggnad ska tas upp som en tillgång. Dock ska ett företag som i deklarationen yrkar på avdrag inom det så kallade utvidgade reparationsbegreppet även kostnadsföra dessa utgifter i redovisningen, punkt 9.18. Övriga tillkommande utgifter som kan hänföras till en fastighet, t.ex. utgifter för reparation och underhåll eller utgifter för att återställa byggnaden i dess ursprungliga skick (det skick den hade då den var nybyggd), ska inte läggas till fastighetens anskaffningsvärde utan redovisas som en kostnad.

Om fastigheten förvärvats genom köp och fastigheten består av både byggnad och mark beräknas byggnadens anskaffningsvärde genom proportionering, normalt utifrån taxeringsvärdet, punkt 9.11. Så stor del av anskaffningsutgiften som det taxerade byggnadsvärdet utgör av det totala anskaffningsvärdet blir anskaffningsvärde för byggnaden (19 kap. 11 § IL).

K4-regler

Företag som tillämpar IFRS i koncernredovisningen ska tillämpa IAS 16 Materiella anläggningstillgångar, IAS 40 Förvaltningsfastigheter och IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastighet. Moderföretaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer.

Upplysningar

Mindre företag behöver inte lämna upplysningar om ackumulerade av- och nedskrivningar utan enbart årets transaktioner tillsammans med ingående och utgående redovisat värde. Större företag ska redovisa samtliga förändringar i redovisat värde inklusive ackumulerade belopp för av-, ned- och uppskrivningar. Se 5 kap. 8 § ÅRL för mindre företag och för större företag 5 kap. 8 § samt 5 kap. 25 § ÅRL.

Se uppslagsordet Fastighet i Rätt Moms och Fastigheter i Rätt Skatt.

 

Arrende

Avskrivning

Bidrag

Bostadsrätt

Byggnadsinventarier

Ersättningsfond

Industritillbehör

K-årsbokslut

Mark/markanläggning/markinventarier

Maskiner och inventarier - inköp

Nybyggnad

Ombyggnad

Reparation och underhåll

Tillbyggnad

Sifferkollen Läs mer

Belopp

Basbelopp
År 2018 2019 2020
Prisbasbelopp 45 500 46 500 47 300
Förhöjt pbb. 46 500 47 400 48 300
Inkomstbasbelopp 62 500 64 400  
Utdelning fåmansföretag
År 2017 2018 2019
Schablonbelopp 163 075 169 125 171 875

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2017 2018 2019
Räntesats 0,36* 0,36 0,51

* 0,19 om räkenskapsåret börjar 2016 och avslutas 2017.

Referensränta
År 2016-07-01 2019-07-01
Räntesats -0,5 0,0
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2017 2018 2019
Positiv 6,27 6,49 6,51
Negativ 1,50 1,50 1,51
Statslåneränta
År 2016 2017 2018
31 maj 0,57 0,34 0,49
30 nov 0,27 0,49 0,51

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2017 2018 2019
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 6,50
Förmånsbil, bensin 9,50 9,50 9,50
Kostförmån
År 2017 2018 2019
Frukost, lunch och middag 225 235 245
Lunch eller middag 90 94 98
Frukost 45 47 49
Skattefria gåvor
År 2017 2018 2019
Julgåva 450 450 450
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 350
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2017 2018 2019
Skattesats 22% 22% 21,4%
Mervärdesskatt
År 2017 2018 2019
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1938 - 1953 1954 -
Arb. avgifter 0 % 10,21% 31,42%
Egenavgifter 0 % 10,21% 28,97%