Näringsfastigheter, dvs. fastigheter som till övervägande del används i näringsverksamheten, klassificeras enligt IL som mark, byggnader, byggnadsinventarier och markanläggningar. Denna klassificeringen styr även klassificeringen i redovisningen. Anskaffningsvärdet för en förvärvad fastighet utgörs av direkta utgifter enligt köpebrev och köpeavtal. Utgifter för byggnadsinventarier ska inte räknas in i anskaffningsvärdet för en byggnad som är avsedd för annat ändamål än bostadsändamål.

Vid förvärv av en fastighet med tillhörande byggnad fördelas anskaffningsvärdet på byggnad och mark normalt i proportion till uppdelningen i taxeringsvärdet. Exempel: om taxeringsvärde för mark utgör 20 % av det totala taxeringsvärdet fördelas 20 % av anskaffningsvärdet på mark i redovisningen. Om förvärvet av fastigheten även omfattar industritillbehör och byggnadsinventarier ska fördelningen ske enligt exemplet nedan.

En vanligt arbetsgång vid klassificering av olika delar i en fastighet är enligt följande: Först separeras industritillbehören från köpeskillingen. Återstående köpeskilling fördelas på mark och byggnad i enlighet med taxeringsvärdet, se K2 punkt 10.11 eller nedan. Därefter separeras den ut från de värde byggnaden åsatts byggnadsinventarierna. Detta förklaras enklast med ett exempel.

Ett företag förvärvar en fastighet, med tillhörande byggnad, industritillbehör samt byggnadsinventarier. Köpeskillingen uppgår till 10 000 tkr. Industritillbehören har ett värde på 500 tkr. Byggnadsinventarierna har ett värde på 700 tkr. Taxeringsvärdet fördelas på mark med 25 % och byggnad 75 %.

Fördelning:

Köpeskilling

10 000 tkr

Avgår industritillbehör

- 500 tkr

Kvarstående värde

9 500 tkr

Fördelning byggnad 75 %

7 125 tkr

Avgår byggnadsinventarier

- 700 tkr

Byggnadsvärde

6 425 tkr

Mark (25 % av 9 500)

2 375 tkr

I redovisningen görs följande uppdelning:

1110 Byggnader

6 425 tkr

 

1130 Mark

2 375 tkr

 

1222 Byggnadsinventarier

700 tkr

 

121X Industritillbehör

500 tkr

(Industritillbehör har inget eget konto i BAS)

Summa

10 000 tkr

 

Om ett företag själv låter uppföra en byggnad på en av företag ägd fastighet ska anskaffningsvärdet beräknas utifrån produktionskostnaden. Till anskaffningsvärdet för byggnaden räknas även kostnader för sådana anordningar som är nödvändiga för byggnadens allmänna funktion, t.ex. ledningar för vatten, avlopp, värme och elektricitet, men även allmänna personalfunktioner såsom personhissar, toaletter, tvättställ, duschar etc.

Löpande bokföring

Utgifter för inköp av byggnad debiteras konto 1110 Byggnader. Om byggnaden anskaffats tillsammans med marken debiteras proportionell andel av anskaffningsvärdet för marken på konto 1130 Mark. Även lagfartskostnaden proportioneras mellan byggnad och mark. Anskaffningsvärdet för obebyggd tomtmark debiteras konto 1140 Tomter och obebyggda markområden och för markanläggningar på konto 1150 Markanläggningar.

Bokslut

Planenliga avskrivningar för byggnadens värdeminskning bör påbörjas så snart den tas i bruk. Löpande avskrivning kan göras varje månad för att möjliggöra en kontinuerlig uppföljning av företagets resultat och underlätta bokslutsarbetet.

K3-regler

Företag som redovisar enligt K3 ska redovisa fastigheter enligt kapitel 17 Materiella anläggningstillgångar. Efter en uppdelning mellan mark och byggnad ska byggnaden delas upp på betydande komponenter (om sådana finns) med väsentligt olika nyttjandeperiod (se punkt 17.4). I normalfallet kan dessa komponenter definieras som stomme, tak, fasad, fönster, vatten och avloppsystem (stammar) inre ytskikt, ventilation m.m. Vid byte av en komponent (punkt 17.5) ska den gamla komponenten utrangeras och utgiften för den nya komponenten ska läggas till anskaffningsvärdet. Uppdelningen på komponenter ska göras då avskrivningstiden för dessa skiljer sig åt och respektive komponent ska skrivas av var för sig. Detta gäller även partiella byten av komponenter.

K2-regler

Om fastigheten förvärvats genom köp och fastigheten består av både byggnad och mark beräknas byggnadens anskaffningsvärde genom proportionering, normalt utifrån taxeringsvärdet, punkt 10.11. Så stor del av anskaffningsutgiften som det taxerade byggnadsvärdet utgör av det totala anskaffningsvärdet blir anskaffningsvärde för byggnaden (19 kap. 11 § IL).

Enligt punkt 10.17 ska utgifter för tillbyggnad tas upp som tillgång. Även utgift för ombyggnad ska tas upp som en tillgång. Dock ska ett företag som i deklarationen yrkar på avdrag inom det så kallade utvidgade reparationsbegreppet även kostnadsföra dessa utgifter i redovisningen, punkt 10.18. Övriga tillkommande utgifter som kan hänföras till en fastighet, t.ex. utgifter för reparation och underhåll eller utgifter för att återställa byggnaden i dess ursprungliga skick (det skick den hade då den var nybyggd), ska inte läggas till fastighetens anskaffningsvärde utan redovisas som en kostnad.

Till anskaffningsvärdet räknas även kostnaden för lagfart och stämpelskatt. Anskaffningsvärdet och därmed avskrivningsunderlaget ska minskas om anskaffningen skett med offentligt stöd, bidrag.

K-årsbokslut

K ÅB baseras på K2-regelverket och reglerna är lika. Eftersom K ÅB har ett val mellan att följa regelverket i sin helhet eller om reglerna i kapitel 2-16 eller 18 i K ÅB innebär begränsningar för företaget vid tillämpning av de bestämmelser i ÅRL som anges i 6 kap. 4 § andra stycket BFL, får företaget tillämpa reglerna i K3, vilket innebär att reglerna i K3 avseende detta ord ska följas. Dock är det värt att notera att det finns specialregler för de olika associationsformerna om företaget väljer att följa K ÅB. Se K-årsbokslut.

Om fastigheten förvärvats genom köp och fastigheten består av både byggnad och mark beräknas byggnadens anskaffningsvärde genom proportionering, normalt utifrån taxeringsvärdet, punkt 9.11. Så stor del av anskaffningsutgiften som det taxerade byggnadsvärdet utgör av det totala anskaffningsvärdet blir anskaffningsvärde för byggnaden (19 kap. 11 § IL).

Enligt punkt 9.17 ska utgifter för tillbyggnad tas upp som tillgång. Även utgift för ombyggnad ska tas upp som en tillgång. Dock ska ett företag som i deklarationen yrkar på avdrag inom det så kallade utvidgade reparationsbegreppet även kostnadsföra dessa utgifter i redovisningen, punkt 9.18. Övriga tillkommande utgifter som kan hänföras till en fastighet, t.ex. utgifter för reparation och underhåll eller utgifter för att återställa byggnaden i dess ursprungliga skick (det skick den hade då den var nybyggd), ska inte läggas till fastighetens anskaffningsvärde utan redovisas som en kostnad.

K4-regler

Företag som tillämpar IFRS i koncernredovisningen ska tillämpa IAS 16 Materiella anläggningstillgångar och IAS 40 Förvaltningsfastigheter. Moderföretaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer.

Upplysningar

Mindre företag behöver inte lämna upplysningar om ackumulerade av- och nedskrivningar utan enbart årets transaktioner tillsammans med ingående och utgående redovisat värde. Större företag ska redovisa samtliga förändringar i redovisat värde inklusive ackumulerade belopp för av-, ned- och uppskrivningar. Se 5 kap. 8 § ÅRL för mindre företag och för större företag 5 kap. 8 § samt 5 kap. 25 § ÅRL.

Se uppslagsordet Fastighet i Rätt Moms och Fastigheter i Rätt Skatt.