Skattenytt nr 11 1991 s. 706

Kapitalvinstbeskattning av bostadsrätt

1. Inledning

Reglerna för beskattning vid försäljning av bostadsrätt är ett av de områden, som tilldragit sig stort intresse i samband med genomförandet av 1990 års skattereform. En anledning till intresset är att kapitalvinstreglerna för bostadsrätt givits en väsentligt annorlunda utformning genom skattereformen, jämfört med de regler som gällde tidigare. En ytterligare anledning är att en rad invändningar rests mot utformningen av de nya reglerna. Under sommaren 1991 har ändringar i de bestämmelser som infördes 1990 föreslagits av finansdepartementet, bl.a. med hänsyn till vissa delar av den kritik som riktats mot kapitalvinstreglerna. [1]

Bestämmelserna som infördes genom 1990 års skattereform innebär att man vid vinstberäkning vid försäljning av bostadsrätt, enligt den s.k. huvudregeln, inte bara skall ta hänsyn till anskaffningsutgiften och försäljningspriset på bostadsrätten, utan även till bostadsrättsföreningens ekonomi samt förbättringsåtgärder i form av ny-, om- och tillbyggnader och värdehöjande reparationer, som bostadsrättsföreningen eller bostadsrättsinnehavaren vidtagit. [2] Föreningens ekonomi beaktas vid den enskilde bostadsrättsinnehavarens försäljning på så sätt att föreningens nettoskuld eller nettoförmögenhet höjer alternativt sänker beskattningsunderlaget, vid vinstberäkning enligt huvudregeln. Föreningens nettoskuld eller nettoförmögenhet beräknas genom att man jämför föreningens tillgångar, bortsett från dess fastigheter, och dess skulder vid anskaffnings- och försäljningstidpunkten. Skatt utgår med 30 % på den framräknade vinsten. Vid vinstberäkningen enligt de regler som gällde före 1990 års skattereform togs ingen hänsyn till föreningens skuld eller förmögenhet.

En annan nyhet, jämfört med reglerna före skattereformen, är att s.k. takregler får användas vid vinstberäkning vid försäljning av fastigheter och bostadsrätter. [3] De innebär att i stället för en vinstberäkning som utgår från en jämförelse mellan omkostnadsbelopp och försäljningspris, så kan beskattningen grundas på försäljningspriset. Vid försäljning av bostadsrätt skall till detta belopp även föreningens nettoskuld eller nettoförmögenhet vid avyttringstidpunkten läggas, för att bestämma det skattepliktiga vederlaget enligt takreglerna. Skatten enligt takreglerna beräknas på 30 % eller 60 % av underlaget, vilket i praktiken leder till att skatten blir 9 % eller 18 % av detta underlag.

De nya reglerna, som tar hänsyn till föreningens nettoskuld eller nettoförmögenhet, är ett utslag av den s.k. genomsynsprincipen. Enligt finansdepartementets förslag till ändringar i 1990 års regler skall dock reglerna om genomsyn avskaffas vid vinstberäkning enligt huvudregeln, men inte vid beskattning enligt takreglerna. [4]

I artikeln analyseras de nya kapitalvinstreglerna för bostadsrätt, med beaktande av de ändringar som föreslagits 1991. [5] Framställningen är disponerad på följande sätt. I avsnitt 2 behandlas utgångspunkterna för kapitalvinstbeskattningen av bostadsrätter efter 1990, samt något om de väsentliga frågor som reglernas konstruktion väcker. Avsnittet är en bakgrund till den följande diskussionen. I avsnitt 3 analyseras genomsynsprincipen. Slutligen görs en utvärdering i avsnitt 4.

2. Kapitalvinstreglerna för bostadsrätt – utgångspunkter och problem

En grundläggande utgångspunkt för kapitalbeskattningen efter 1990 års skattereform är att en proportionell skatt utgår med 30 %, både på kapitalinkomster och kapitalvinster. Kapitalvinstreglerna bygger vidare på en nominell vinst beräkning utan inslag av direkta hänsynstaganden till inflationen i form av korrigering för denna.

Flera syften har påverkat utformningen av kapitalvinstreglerna för bostadsrätt. I betänkandet som låg till grund för skattereglerna uttalades att de två syften som låg bakom reglerna var förenklingsskäl, och att skattetaket för bostadsrätter (i form av takreglerna) borde tillämpas på ett likvärdigt sätt som för egna hem. [6] I propositionen förtydligades syftet något på så sätt att departementschefen uttalade att det avgörande skälet för utformningen av genomsynsprincipen var att takreglerna för fastigheter borde tillämpas även för bostadsrätter på ett likvärdigt sätt. [7] Takreglerna syftar till lindra effekterna av beskattning enligt huvudregeln. Skatten beräknas på försäljningspriset, ökat eller minskat med bostadsrättsföreningens nettoskuld eller nettoförmögenhet, enligt takreglerna för bostadsrätt. Vid fastighetsförsäljningar beräknas den skattepliktiga vinsten enligt takreglerna endast i förhållande till försäljningspriset på fastigheten. Detta anses vara grunden för en likformig beskattning.

Däremot saknas vid en närmare granskning klart uttalade skäl för införandet av genomsynsprincipen i huvudregeln, förutom departementschefens uttalande om att genomsyn även företogs enligt de äldre realisationsvinstreglerna, genom att medlemmens tillskott till föreningen beaktades vid vinstberäkningen. [8]

Skattereglernas utformning för fastigheter och bostadsrätter är en avvägning mellan fördelningspolitiska skäl, som talar för full nominell beskattning av kapitalvinster, och inlåsningseffekter. Avvägningen mellan dessa utgångspunkter, i kombination med kravet på enkelhet, är den huvudsakliga förklaringen till takreglernas utformning. [9] Däremot diskuterades i förarbetena inte effekterna av reglerna i förhållande till skatt på inflationsvinster vid försäljning av bostadsrätt i ett rent nominellt system. [10] Hänsyn till inflationens effekter har dock, åtminstone till viss del, beaktats vid ändringen av skattereglerna genom takreglernas införande.

Förslaget från finansdepartementet sommaren 1991 om ändringar i vinstberäkningen enligt huvudregeln innebär för det första att beaktandet av föreningens nettoskuld eller nettoförmögenhet avskaffas, för det andra att föreningens förbättringsåtgärder i fortsättningen inte får beaktas vid medlemmens vinstberäkning och slutligen att medlemmens tillskott till föreningen inte skall påverka vinstberäkningen. [11] Det huvudsakliga skälet bakom ändringarna är svårigheterna att få fram ett underlag från föreningen för att kunna göra en korrekt vinstberäkning. [12] Problemet med att göra en korrekt vinstberäkning beror framför allt på att uppgifter om föreningens ekonomi och förbättringsåtgärder förutsätts kunna hämtas ur föreningens räkenskaper, vilket i flera fall inte är möjligt. [13] Genom att förslaget innebär att problemen med att ta fram uppgifter ur föreningens räkenskaper, som aktualiseras enligt de nu gällande reglerna, i stort sett försvinner diskuteras dessa frågor inte vidare i uppsatsen. [14]

Trots finansdepartementets förslag till ändringar i reglerna framstår det som betydelsefullt att diskutera innebörden och konsekvenserna av genomsynsprincipen. Det beror framför allt på att den fortsättningsvis föreslås gälla vid tillämpningen av takreglerna.

En i samband med tidigare utredningar diskuterad utgångspunkt för kapitalvinstbeskattningen av bostadsrätter var att den borde vara likformig i förhållande till om föreningen eller medlemmen tog upp lån. Detta återfinns även i tankarna bakom de nu införda reglerna, särskilt vid konstruktionen av takreglerna. [15] Frågan om och hur lånefinansiering av bostadsrättsföreningens utgifter skall beaktas vid kapitalvinstbeskattningen av medlemmens försäljning av bostadsrätt framstår som den mest centrala vid en diskussion av genomsynsprincipen. [16]

Den huvudsakliga frågan rörande genomsynsprincipen kan beskrivas på följande sätt, med utgångspunkt i de uppfattningar om den som framför allt redovisats i finansdepartementets förslag till ändringar av reglerna. En grundläggande utgångspunkt, som tydligare framkommer i finansdepartementets förslag till ändringar i reglerna än i de ursprungliga motiven till 1990 års regler, är att genomsynsprincipen antas ge en korrekt beskattning av medlemmen i de fall driftutgifter lånefinansierats i föreningen i stället för via årsavgifter. Det är framför allt detta fall som reglerna avser att träffa. Genom att en medlem vid försäljning av bostadsrätt frigörs från kravet på att i framtiden behöva betala lånen i föreningen, via ökade avgifter, så uppstår ett ekonomiskt korrekt underlag för kapitalvinstbeskattning. Detta kläs i termer av ”över- och underhyror”. Medlemmens konsumtionsförmåga, genom för låga avgifter, anses kunna beskattas vid försäljningen. [17]

Denna inställning är en del av motiveringen av takreglernas konstruktion. Samtidigt kan sägas att utgångspunkten för takreglerna också innebär att det ekonomiskt korrekta värdet på bostadsrätten kan antas motsvara vad säljaren erhåller från köparen, ökat med föreningens nettoskuld eller minskat med nettoförmögenheten .

Genomsynsprincipen utgår från att finansieringssituationen i föreningen vid en given tidpunkt antas ge ett mått på värdet på bostadsrätten (i kombination med försäljningspriset vid tillämpning av takreglerna). Skuldsättningen vid en viss tidpunkt i föreningen anses också, åtminstone i vissa fall, ge ett underlag för beskattning av inbesparade levnadskostnader. [18]

3. Genomsyn vid kapitalvinstbeskattning av bostadsrätt [19]

3.1 Inledning

Ett av syftena med de nya kapitalvinstskattereglerna är att bostadsrätter och fastigheter skall beskattas på ett likvärdigt sätt. [20]

Köpeskillingskomponenterna för bostadsrätter och fastigheter är principiellt olika. Köpeskillingen för en fastighet finansieras i allmänhet genom att köparen övertar säljarens lån och betalar en resterande kontantdel. [21] En bostadsrättshavare överlåter i stället en andel i en bostadsrättsförening och en i tiden obegränsad nyttjanderätt till en lägenhet. Köpeskillingen motsvarar här närmast fastighetssäljarens kontantbetalning. Vid köpet följer inte föreningens lån med, eftersom dessa inte är medlemmens utan föreningens. För att uppnå likartade regler för bostadsrätt och fastighet har lagstiftaren i nu gällande regler valt att tillgodoräkna medlemmen föreningens förmögenhetsförhållanden med hjälp av s.k. genomsyn. Medlemmen anses i princip ha sålt en andel i föreningens fastighet och inte en andel i föreningen. Detta innebär kortfattat uttryckt, att den skatterättsliga köpeskillingen består dels av vad säljaren erhåller från köparen, dels av den del av föreningens nettobelåning som belöper på säljarens bostadsrätt. Har föreningen en nettoförmögenhet skall denna dras ifrån försäljningsbeloppet. På motsvarande sätt beräknas inköpspriset. Denna genomsyn ansågs även vara motiverad av förenklingsskäl. [22] I Ds 1991:38 föreslår utredningsmännen dock att genomsynen skall avskaffas beträffande huvudregeln, men inte beträffande takreglerna.

Före skattereformen medgavs avdrag för kapitaltillskott m.m. vid reavinstbeskattningen av bostadsrätter. Den del av medlemmens årsavgift, som motsvarade föreningens amortering på lån, tillgodoräknades medlemmen som ett kapitaltillskott som minskade den skattepliktiga realisationsvinsten. [23] Eftersom föreningens lån i allmänhet var långfristiga var det ofta fråga om relativt blygsamma årliga belopp. [24] Detta förekommer även i nu gällande regler, men i en modifierad form. [25] Huvudregeln innebär i princip att till försäljningsbeloppet läggs den del av bostadsrättens andel av föreningens nettobelåning som använts till icke avdragsgilla reparations- och underhållskostnader. Idén till genomsynsprincipen torde hämtats från den utredning som kapitalvinstkommittén gjorde 1982. [26] Kommittén utvecklade syftet med genomsynsprincipen på följande sätt.

Det normala är att reparations- och underhållskostnader finansieras med medel som bostadsrättshavarna löpande betalar till föreningen som en del av årsavgifterna. För bostadsrättshavarna utgör dessa inbetalningar i regel en inte avdragsgill levnadskostnad. Inbetalningarna görs alltså med beskattade medel. Om föreningen i stället skulle finansiera kostnaderna med ett lån, medför genomsynen att den som säljer en bostadsrätt skall redovisa en andel av lånet som intäkt. Från principiell synpunkt finns det knappast något att erinra mot detta resultat. [27]

Kapitalvinstkommittén menade att en bostadsrättsförening normalt finansierar de löpande driftutgifterna genom medlemmarnas årsavgifter. Om driftutgifterna istället lånefinansierades gjorde medlemmen en besparing i sina levnadskostnader, som innebar att denne skulle redovisa sin del av bostadsrättens andel i dessa lån vid försäljningen som en intäkt vid reavinstbeskattningen. [28] Kommittén gjorde här ingen skillnad mellan mindre löpande underhåll och större, mer sällan återkommande reparationer. Av olika skäl avvisade kommittén denna modell, men den har numera återkommit i de nu gällande reglerna. [29] Dessa regler föreslås nu som sagt avskaffade beträffande huvudregeln, men inte beträffande takreglerna.

En bostadsrättsförening är en typ av ekonomisk förening där medlemmarna i möjligaste mån själva deltar i föreningens verksamhet, för att på så sätt främja ett för dem själva så tryggt och ekonomiskt fördelaktigt boende som är möjligt till ”självkostnadspris”. Medlemmen har en inte tidsbegränsad nyttjanderätt till en lägenhet i föreningen.

Bostadsrättsföreningens ursprungliga investeringsutgifter för tomt och byggnad m.m. samt senare förbättringsutgifter, är i första hand avsedda att finansieras genom insatser och med föreningens lån. Lånen betalas sedan ofta av medlemmarna genom att årsavgifterna belastas löpande med räntor och amorteringar på lånen. Driftutgifterna är normalt tänkta att betalas med hjälp av medlemmarnas årsavgifter, medan avsättningar skall göras löpande för att bekosta större framtida reparationer. Det ligger nära till hands att för låga årsavgifter skulle kunna ses som utdelning till medlemmen och beskattas som inkomst av kapital. Denna fråga skall behandlas först. Därefter behandlas genomsynsprincipen beträffande huvudregeln och takreglerna.

3.2 Kan för låga årsavgifter beskattas såsom utdelning?

I Ds 1991:38 uttalar utredningsmännen att medlem i bostadsrättsförening kan sänka sina personliga levnadskostnader, om föreningen lånefinansierar sådana löpande driftutgifter såsom uppvärmningskostnader, som enligt bostadsrättslagen (BRL) är tänkta att finansieras genom årsavgifter. [30] Genom lånefinansiering fördelas utgiften på en längre tidsperiod än om den betalats löpande. Om en medlem säljer sin bostadsrätt är det tänkbart att han genom lånefinansieringen haft lägre årsavgifter än om driftutgiften finansierats via årsavgiften. Här skall först undersökas om det är möjligt att utdelningsbeskatta medlem för för låga årsavgifter.

Av 9:27 BRL framgår bl.a. att utdelning endast får ske till bostadsrättshavare och av vinst som redovisas i fastställd balansräkning för senaste räkenskapsåret. Om vinst utdelats i strid med 9:28 BRL eller föreningens stadgar, är det möjligt att återkräva utdelningen från mottagare som inte var i god tro, med stöd av 9:28 BRL. Vinstutdelningsreglerna hänvisar till, och är för övrigt likartade med, motsvarande bestämmelser i lagen om ekonomiska föreningar. Vinstutdelning från bostadsrättsförening förekommer dock knappast i praktiken. [31] Uppkommen vinst brukar vanligen balanseras till nästa räkenskapsår. [32] Om föreningen väljer att använda tidigare års vinstmedel till att hålla årsavgifterna nere, är detta en naturlig åtgärd som inte innebär att medlemmen får utdelning från föreningen. Finansieringsformen påverkar inte hur stor utgiften blir, utan den blir alltid densamma, men finansieringsformen påverkar den totala kostnadens storlek. Vid lånefinansiering skall, förutom kapitalbeloppet, räntor och administrationskostnader betalas. Lånefinansieringen innebär dock inte att medlem berikar sig på föreningens bekostnad, eftersom föreningen får sina utgifter täckta genom årsavgifterna. Om föreningen tar ett lån t.ex. med 50 års amorteringstid, skall räntor och amorteringar på lånet betalas av medlemmarna via årsavgifterna under 50 år. Den som säljer sin bostadsrätt t.ex. mer än 5 år efter det lånet togs, låter andra medlemmar betala utgiften via årsavgifterna under ytterligare 45 år. Detta kallar utredningsmännen i Ds 1991:38 för underhyra. [33]

Enligt 3 § 3 mom. 1 st. SIL skall bostadsrättshavare inte förmånsbeskattas för värdet av eget brukande av sin privatbostad. Av 3 § 7 mom. 3 st. SIL framgår att utdelningsbeskattning inte heller skall ske om årsavgiften är för ”låg”.

Enligt bostadsrättslagen är det inte fråga om utdelning när en medlem bor ”billigt” genom att föreningen väljer att lånefinansiera driftutgifter. Medlemmen kan inte heller bli utdelningsbeskattad med anledning av denna ”billiga” årsavgift. Detta är naturligt. Den låga årsavgiften för en medlem betalas av andra medlemmar, utan att föreningen drabbas. Det är därför inte någon framkomlig väg att utdelningsbeskatta för ”låga” årsavgifter. Vill man beskatta denna förmån får någon annan lösning väljas.

3.3 Beskattning av säljarens inbesparade levnadskostnader enligt huvudregeln

Lånefinansierade reparations- och underhållsutgifter i föreningen, som inte är värdehöjande (eller vidtagna mer än fem år före försäljningen) skall läggas till köpeskillingen vid beräkning av den skattepliktiga realisationsvinsten. Syftet med detta är dels att uppnå likformighet med reavinstbeskattningen av direktägda fastigheter, men främst att kunna beskatta säljarens inbesparade levnadskostnader i form av för ”låg” årsavgift under hans innehavstid. Ett exempel hämtat från Ds 1991:38 kan illustrera tankegången.

Under säljarens innehavstid har föreningen inte bekostat årligen belöpande kostnader såsom uppvärmning genom årsavgifter utan genom att ta upp ett lån. Vid försäljningen av bostadsrätten återstår 100 000 kronor av lånebeloppet. Enligt utredarna är det principiellt riktigt att köpeskillingen för bostadsrätten ökas med dessa inbesparade levnadskostnader. [34]

På en perfekt fungerande marknad borde köparen kunna kompensera sig för att han via årsavgifterna tvingas att betala lån för utgifter som belöper på tidigare ägares innehavstid, genom att priset på bostadsrätten sänks i motsvarande mån. I praktiken torde det vara svårt för en köpare att kunna få fram uppgifter om sådana för ”låga” årsavgifter, åtminstone på ett tillräckligt snabbt och enkelt sätt. För närvarande påverkas prisbildningen på bostadsrätter endast i viss mån av höga årsavgifter. Det är därför troligt att, om köparen hade vetskap om att föreningens lån använts för att bekosta löpande driftkostnader, detta även i framtiden får en relativt begränsad inverkan på bostadsrättens försäljningspris. Skulle marknaden fungera perfekt sänks priset på bostadsrätten i den mån säljaren åtnjutit för låga årsavgifter. I sådant fall är genomsynsregeln onödig.

Låt oss återgå till exemplet. [35] Under säljarens innehavstid har driftutgifter i form av uppvärmningskostnader som belöper på säljarens innehavstid lånefinansierats. Det är då ekonomiskt riktigt att säljaren beskattas för dessa inbesparade levnadskostnader enligt utredningsmännen i Ds 1991:38. Exemplet är dock olyckligt valt. Om en bostadsrättsförening lånefinansierar löpande driftkostnader, uppkommer det ett underskott i föreningens resultaträkning, om inte föreningens årsavgifter täcker dessa kostnader. Om inte underskottet kompenseras genom intäktshöjningar under senare räkenskapsår, riskerar föreningens fonder att minska under föreskriven nivå och teoretiskt sett, om fonderna är tömda, även föreningens övriga kapital. Det förekommer därför knappast i praktiken att föreningen lånefinansierar löpande kostnader, åtminstone under en längre period. [36]

Låt oss övergå till utgifter för större reparationer såsom byte av tak, fasad och byte av vatten-, avlopps- och elledningar. Man kan ofta anta att en förening tjugo till trettio år efter dess bildande behöver vidta större reparationer som vi antar åtminstone delvis lånefinansieras.

Bostadsrättslagen innehåller inte några regler om hur föreningens utgifter skall finansieras. Oftast ger stadgarna föreningen stor frihet att organisera sin ekonomi. Av 9 kap. 5 § 7 p. BRL framgår, att det skall anges i stadgarna hur avsättningar av medel skall ske för att säkerställa underhållet av föreningens hus. I allmänhet uttalar stadgarna endast att en minimiavsättning skall göras till yttre reparationsfond eller underhållsfond för att möta föreningens kommande större reparationsbehov. Avsättningen skall finansiera framtida reparationsbehov. En vanlig årlig avsättning är 0,3 % av den ursprungliga byggkostnaden i äldre föreningar, vilket har visat sig vara klart otillräckligt. Det finns dock inte några sanktioner mot för låga fondavsättningar i bostadsrättslagen eller i normala stadgar. Föreningen kan dock ytterst bli likvidationspliktig. Stadgarna i nyare föreningar kräver dock ofta högre avsättningar för underhåll och reparation. Både HSB och Riksbyggen rekommenderar sina föreningar att sätta av medel i enlighet med en underhållsplan. [37] Det är tänkt att föreningen årligen skall göra avsättningar till yttre reparationsfond för att bekosta framtida reparationer och underhåll. Det är därför fullt tänkbart att om HSB:s och Riksbyggens rekommendationer följs av de flesta bostadsrättsföreningar, mer betydande reparationer i framtiden i betydligt större utsträckning än i dag finansieras genom fondavsättningar och att lånefinansieringen minskar i motsvarande mån.

Vid beskattning av direktägda fastigheter, eller bostadsrätt där alla lånen ligger hos medlemmen, kan det inte bli fråga om att beskatta inbesparade levnadskostnader, eftersom dessa räknas av från säljarens köpeskilling vid en eventuell försäljning. Vid försäljning av bostadsrätt, där det finns åtminstone något lån hos föreningen, kan dock säljaren göra inbesparingar i levnadskostnaderna, som han inte tvingas kompensera köparen för, när han säljer bostadsrätten. Denna inbesparing bör naturligtvis inte accepteras, men bör i första hand angripas med stöd av bostadsrättslagen genom att för ”låga” årsavgifter, som betalas av andra medlemmar, inte bör få förekomma i en bostadsrättsförening. [38] I utvärderingen skall diskuteras närmare hur detta skall lösas. [39]

Enligt förarbetena skall föreningens belåning normalt bedömas enligt senaste fastställda årsbokslut. [40] Den ökade belåning som skett under medlemmens innehavstid kan kvittas bort enligt nu gällande regler mot en förmögenhetsökning i föreningen på annat än fastigheten inklusive förbättringskostnader, [41] allt under medlemmens innehavstid. [42] Detta får följande skattekonsekvenser vid olika innehavstid och försäljningstidpunkter.

1. Om medlemmen säljer bostadsrätten före det att reparation eller underhåll lånefinansierats, påverkar detta inte den reavinstskattepliktiga intäkten. Det är endast lånefinansierade utgifter som läggs till köpeskillingen. De inbesparade levnadskostnader, som medlemmen eventuellt fått genom för ”låga” årsavgifter, blir inte beskattade.

2. Om medlem säljer bostadsrätt efter det att lånet tagits påverkas kapitalvinsten i den mån det lånade beloppet inte används till avdragsgilla utgifter. Medlemmen blir beskattad för bostadsrättens andel av det lånefinansierade beloppet, antingen om reparation eller underhåll inte är värdehöjande, eller om försäljning sker mer än fem år efter det att den värdehöjande åtgärden vidtagits. I den mån reparationen sker för förslitning som skett innan medlemmen köpte sin bostadsrätt, blir han beskattad för förslitning som skett före hans innehav. Den tidigare medlemmen har då sluppit att skatta för denna förslitning.

Är reparation eller underhåll värdehöjande och försäljningen sker inom fem år från det åtgärden vidtogs, får medlemmen tillgodoräkna sig den värdeökning som reparationen medfört under hans innehavstid. Innehavstidens längd påverkar här dock i normalfallet värdehöjningens storlek. Den som innehaft lägenheten sen huset byggdes kan inte räkna med att en reparation medför att fastigheten försätts i bättre skick än den var när den byggdes. Den som köpte lägenheten i anslutning till reparationen kan ofta räkna med att en stor del av reparationen kan betraktas som värdehöjande. För den del av utgiften som inte är värdehöjande riskerar medlemmen att beskattas för tidigare medlems inbesparade årsavgifter. Å andra sidan blir medlemmen på samma sätt inte beskattad för den förslitning som belöper på hans innehavstid, men som lånefinansieras sedan han sålt bostadsrätten.

3. Om reparationer eller underhåll inte lånefinansieras, och avsättningar som har gjorts till yttre reparations- eller underhållsfond, som är tillräckliga för att finansiera framtida reparations- och underhållsbehov, kan det skatterättsliga försäljningspriset påverkas om reparationsfonden tas i anspråk. [43] När någon köper en bostadsrätt finns det oftast en avsättning till yttre reparationsfond. Hans ingångsvärde i föreningens nettoskuld är hans andel av föreningens lån minus de medel som motsvarar avsättningen till yttre reparationsfond, om vi förutsätter att det inte finns andra tillgångar i föreningen än fastigheter. Om reparationen helt eller delvis finansieras med dessa medel, minskar föreningens nettoförmögenhet omedelbart i motsvarande mån. Till den del reparationen är värdehöjande minskar förmögenheten först efter fem år. Konsekvensen av genomsynsprincipen blir att medlem alltid i princip riskerar att bli beskattad för reparationer som han eller tidigare medlem betalat via årsavgifterna med beskattade medel. I dessa situationer har någon inbesparing i levnadskostnaderna inte skett.

Det lagstiftaren vill komma åt är lånefinansierade reparations- och underhållsutgifter som belöper på medlemmens innehavstid och som inte är till fullo betalda av medlemmen, när han säljer bostadsrätten. För att få en riktig periodisering av inbesparade levnadskostnader under medlemmens innehavstid måste beskattning ske av just dessa utgifter. Reglerna i 26 § SIL slår alltför ofta fel och beskattar medlem för inbesparade utgifter som kommit en tidigare medlem till del. Detta är en konsekvens av att reglerna knyter an till reparations- eller underhållsutgiftens finansiering istället för att beskatta den som åtnjutit inbesparade utgifter. Den som köpt en bostadsrätt strax innan en större reparation lånefinansierats, riskerar att bli betydligt högre beskattad om han säljer bostadsrätten relativt snart efter det att en värdehöjande reparation inte längre är avdragsgill, än om bostadsrätten säljs innan reparationen.

Det kan ifrågasättas om inbesparade levnadskostnader skall kapitalvinstbeskattas. Bostadsrättsföreningens finansiering av en utgift gör föreningens utgift varken större eller mindre. [44] Det är m.a.o. fråga om ett nollsummespel där det finns både vinnare och förlorare i en bostadsrättsförening, sett i ett längre tidsperspektiv. Den enes för ”låga” årsavgifter betalas senare av andra medlemmar. Är avsättningarna för kommande reparationer för låga i förhållande till fastighetens förslitning under en säljares innehavstid, har denna haft för ”låg årsavgift” i den utsträckning hans köpare inte kan kompensera sig genom att köpeskillingen sänks i motsvarande mån. Framställningen visar att det är svårt att lösa detta genom kapitalvinstbeskattning, eftersom en sådan beskattning ofta inte behandlar likartade fall lika. Det är naturligtvis teoretiskt möjligt att beskatta för ”billigt” boende genom den löpande fastighetsbeskattningen hos föreningen. Skatten kan ges en sådan utformning att den påverkar föreningen att periodisera sina driftutgifter på ett riktigt sätt. Som tidigare sagts rekommenderar i dag HSB och Riksbyggen sina medlemsföreningar att göra en underhållsplan i syfte att det skall finnas medel tillgängliga för större reparations- och underhållsåtgärder när dessa blir aktuella. Om alla föreningar på detta sätt finansierade sina utgifter för reparation och underhåll förefaller huvudregeln direkt kunna slopas såsom obehövlig.

I Ds 1991:38 föreslås att genomsynen skall slopas med hänsyn till de problem som bl.a. behandlats ovan för att kunna räkna ut den skattepliktiga reavinsten med hjälp av huvudregeln, om genomsynen skall fortsätta att gälla. [45] Utredarna föreslår dock att medlemmens kapitaltillskott, förutom insatsen, fortsättningsvis inte skall vara avdragsgillt. Utredarna ser detta som en konsekvens av den slopade genomsynen. [46] Detta bygger dock på en missuppfattning. Före skattereformen gavs säljare avdrag för de amorteringar föreningen gjorde på sina lån. Detta var ett delvis felaktigt teoretiskt resonemang. Avdrag borde endast ha medgetts för kapitaltillskott. De flesta föreningar kräver att medlemmen skall finansiera den ursprungliga investeringsutgiften, främst tomt och byggnad, dels genom insats och resterande del via årsavgifterna. Insatsen kan variera högst betydligt i olika föreningar med samma investeringsutgift. I motsvarande mån varierar den kapitaldel som bekostas via årsavgifterna. Den ursprungliga investeringsutgiften skall i allmänhet bekostas helt av medlemmarna under viss tid angiven i den ekonomiska planen. För den som betalar investeringskostnaden helt eller delvis genom egna privata lån blir kostnaden i motsvarande mån avdragsgill enligt tidigare, nuvarande och föreslagna regler. Dessa kapitaltillskott har ingenting med genomsyn att göra. Därför bör kapitaltillskott för att finansiera den ursprungliga investeringen alltid vara avdragsgill, oberoende av hur utgiften har finansierats i föreningen. Även de tillskott som föreningsmedlem gör för att föreningen skall kunna göra förbättringar skall vara avdragsgill, men naturligtvis inte de utgifter som använts för underhåll eller reparation. I annat fall får inte medlemmen avdrag för sina kapitaltillskott till föreningen, vilket är systemvidrigt. Enligt vår mening bör förslaget i Ds 1991:38 ändras för att tillgodose detta.

Sammanfattningsvis kan sägas att förslaget i Ds 1991:38 att slopa genomsynen är både teoretiskt och praktiskt riktigt.

3.4 Takreglerna

Enligt takreglerna blir en fysisk person beskattad för 9 eller 18 % av bruttoförsäljningspriset [47] för sin privatbostad och sin andel i föreningens nettoskuld vid försäljningstidpunkten. [48] Enligt förarbetena skall takregeln skydda säljaren mot ett alltför högt skatteuttag, som kan uppstå vid normala eller långa innehavstider. Ett för högt skatteuttag riskerar att medföra icke önskvärda inlåsningseffekter. Bostadsrättshavare vill inte sälja på grund av att skatten blir för hög. Syftet med takregeln är att få enkla och likvärdiga regler för bostadsrätt och fastighet, som ger ett godtagbart hänsynstagande till inflationen. [49]

Avsikten var som sagt att uppnå en skatterättslig likformighet mellan takregelns tillämpning beträffande bostadsrätt och fastighet. Det spelar inte någon roll om bostadsrättshavaren eller föreningen tagit lånen. [50] Som exempel anges en bostadsrätt som säljs för 100 000 kronor och där bostadsrättens andel i föreningens nettoskuld uppgår till 200 000 kronor:

Därmed uppnås skattemässig likformighet jämfört med ett småhus som säljs för 300 000 kr där medföljande lån uppgår till 200 000 kr. Därtill uppnås skattemässig likformighet mellan bostadsrätten i nyss nämnda exempel och en bostadsrätt där alla lån ligger hos bostadsrättsinnehavaren och köpeskillingen för bostadsrätten uppgår till 300 000 kr. [51]

Likformighet vid beskattningen mellan bostadsrätt och fastighet förutsätter att prisbildningen är likartad. Ett fastighetsköp finansieras i allmänhet genom att köparen övertar befintliga lån och betalar resterande köpeskilling kontant. [52] Köpeskillingen består av befintliga lån och en kontantinsats. För att det skall råda likformighet mellan bostadsrätt och fastighet, måste priset på en bostadsrätt i realiteten bestå av föreningens nettobelåning och köparens kontantinsats. [53]

Undersökningar visar dock att föreningens låneskulder tidigare haft en låg prisbildande effekt vid en försäljning av en bostadsrätt. Priset på en bostadsrätt är främst beroende av i vilket område bostadsrätten är belägen, dess storlek uttryckt både i kvadratmeter och antalet rum, samt bostadsmiljön i stort. Föreningens ekonomi har endast marginell inverkan på priset och då endast i de fall, där årsavgiften skiljer sig markant från vad som gäller för i övrigt likvärdiga bostadsrätter. [54] Enligt uppgifter från mäklare kan dock en viss, försiktig anpassning till de nya skattereglerna märkas under 1990 genom att viss hänsyn tas till bostadsrättens andel i föreningens nettosskuld vid prissättningen.

Det vore i och för sig naturligt att priset på en bostadsrätt var beroende av i vad mån föreningen gjort tillräckliga avsättningar till fonder för att möta framtida reparations- och underhållsbehov. Det är dock inte säkert att prisbildningen påverkas fullt ut av sådant i framtiden.

Takreglerna är kopplade till försäljningspriset med tillägg av föreningens nettobelåning respektive med avdrag för föreningens nettoförmögenhet. Detta skall schablonmässigt motsvara föreningens fastigheters marknadsvärde eller försäljningspris. Takreglerna fungerar dock inte som de är tänkta så länge prisbildningen inte är likartad för bostadsrätter och fastigheter. En fysisk person som säljer en fastighet får genom takreglerna ett visst skydd mot inflationen genom att skatten vid försäljning av privatbostad kan bli maximalt 9 eller 18 % av bruttoförsäljningspriset. En bostadsrättssäljare får också ett liknande skydd som dock inte är kopplat till försäljningspriset, utan till hans köpeskilling och andel i föreningens nettobelåning (nettoförmögenhet), vilket kan leda till olika resultat för likvärdiga bostadsrätter beroende på föreningens förmögenhetsförhållanden.

I en äldre förening med stora reparationsbehov är belåningen ofta låg. Om en bostadsrätt säljs innan reparationer finansierats räknas takreglerna på ett värde som förmodligen blir betydligt lägre än marknadsvärdet på föreningens fastigheter. Sedan reparationerna vidtagits och finansierats blir underlaget för takreglerna betydligt högre. Detta gäller vare sig reparationerna självfinansierats genom fondavsättningar och/eller med lånefinansiering. Den som säljer en bostadsrätt i en bostadsrättsförening riskerar att bli olika beskattad i likartade fall enligt takreglerna, t.ex. om han säljer före eller efter det att en större reparation utförts och finansierats. Denna bristande likformighet bör inte accepteras.

Det vore önskvärt att takreglerna för fastighet och bostadsrätt blir så likartade som möjligt. Ett sätt att lösa detta problem vore att överge tanken på att försöka hitta den enskilda bostadsrättens försäljningspris, och i stället fastställa ett marknadsvärde för varje bostadsrätt t.ex. vid fastighetstaxeringen. Detta skall utvecklas närmare i vår utvärdering i nästa avsnitt.

4. Utvärdering

Enligt gällande rätt beskattas en bostadsrättssäljare för köpeskillingen och sin andel i föreningens nettobelåning genom s.k. genomsyn enligt huvudregeln och takreglerna. Finansdepartementet föreslår i Ds 1991:38 att genomsynsprincipen avskaffas vid tillämpning av huvudregeln. Förslaget är riktigt, med hänsyn dels till de problem som uppkommer vid en vinstberäkning som grundas på föreningens räkenskaper, dels med hänsyn till de effekter av genomsynsprincipen som diskuterats i avsnitt 3. I det följande begränsar vi oss därför framför allt till en diskussion om det är lämpligt att genomsynsprincipen behålls vid tillämpningen av takreglerna.

Takreglernas funktion är att de skall sätta en övre gräns för skatteuttaget. Takreglerna för bostadsrätt har utformats med utgångspunkt i att de skall ge en likvärdig beskattning vid överlåtelse av bostadsrätt och fastighet.

Flera skäl anses motivera att takreglerna finns kvar för bostadsrätt, trots att genomsynsprincipen föreslås avskaffas vid tillämpning av huvudregeln. [55] Ett skäl sägs vara att genomsynsprincipen är principiellt riktig, därför att beskattningen enligt takreglerna blir likvärdig i de fall investeringen i föreningens fastighet finansieras genom lån från medlemmen eller lån i föreningen. Andra skäl anses vara att de är enkla att använda och att ett borttagande av genomsynen vid takreglerna skulle medföra att takreglerna för bostadsrätt skulle bli avsevärt mera förmånliga än takreglerna för egna hem. Till detta kan sannolikt också läggas farhågor om att medlemmar i en bostadsrättsförening i stor utsträckning skulle välja att låta föreningen lånefinansiera löpande driftutgifter, om inte genomsynsprincipen fanns. [56]

Mot dessa argument kan dock invändningar resas. Den mest allvarliga är att takreglernas koppling till lånesituationen i föreningen vid försäljningstidpunkten kan leda till att försäljning av likvärdiga bostadsrätter inte kapitalvinstbeskattas på ett likformigt sätt. Takreglerna leder t.ex. till att även den som via årsavgifter bekostat avsättningar till underhållsfonder beskattas, om dessa tagits i anspråk innan försäljning av bostadsrätten sker. Däremot beskattas inte den som säljer innan lån tas upp i föreningen för att t.ex. finansiera större reparationer. Genomsynsprincipen fungerar inte som ett korrigeringsinstrument vid kapitalvinstbeskattningen.

Denna invändning är också en del av kritiken mot argumenten för genomsynsprincipens konstruktion enligt den nu gällande huvudregeln. Kopplingen till lånesituationen i föreningen kan leda till en felaktig beskattning och därmed bristande likformighet bostadsrätter emellan. Argumentet att genomsynsprincipen är principiellt riktig vid huvudregeln och takreglerna är felaktigt, därför att beskattningen inte sker likformigt. Enkelheten i reglerna är inte ett tillräckligt argument för genomsynsprincipens bibehållande i takreglerna, därför att likformighetsaspekterna inte beaktas i tillräckligt hög grad vid beskattningen.

Bostadsrättsvärderingskommittén (BVK) och fastighetsskatteutredningen har 1991 erhållit tilläggsdirektiv som bl.a. klargör att BVK skall utreda vilka åtgärder som kan vidtas för att motverka de effekter som inte är skattemässigt och ekonomiskt önskvärda p.g.a. slopad genomsyn vid huvudregeln. [57] En möjlig tanke bakom direktiven, som inte är tydliga, är att genomsynsprincipens effekter i stället skall fångas inom ramen för den löpande beskattningen av bostadsrätt. Det är dock inte heller lämpligt att beskattning sker löpande av lånefinansierade driftutgifter eller reparationer, eftersom föreningens medlemmar förr eller senare via årsavgifter ekonomiskt sett får bära utgifterna.

Orsaken till att lånefinansierade driftutgifter eller reparationer kan uppfattas som ett problem beror i första hand på bostadsrättsföreningars ekonomiska förvaltning. Enligt bostadsrättslagen skall stadgarna reglera hur avsättning av medel skall ske för att säkra framtida underhåll av fastigheterna. I praktiken är det vanligt att större reparationer delvis lånefinansieras, och detta är den främsta orsaken till att årsavgifterna tidvis kan bli lägre än vad de borde vara. Det beror på att bostadsrättslagens regler om framtida underhåll inte är tillräckligt klara och saknar direkta sanktioner. Bostadsrättslagen borde därför förtydligas, så att det klart framgår att årlig avsättning till underhållsfond skall ske i enlighet med en underhållsplan, exempelvis på det sätt som HSB och Riksbyggen rekommenderar sina medlemsföreningar att göra. Därigenom skulle årsavgifterna bättre motsvara varje medlems verkliga kostnader för sin bostadsrätt. Problemen med s.k. under- eller överhyra skulle då kunna bemästras.

Takreglerna bör utformas på ett annat sätt än enligt nuvarande regler, men med beaktande av de ursprungliga tankarna, dvs. att de bör ge så likvärdig beskattning som möjligt av bostadsrätter och fastigheter och att de bör sätta en gräns för skatteuttaget. Däremot bör man överge tanken på att finna den enskilda bostadsrättens försäljningsvärde, utifrån bl.a. föreningens nettoskuld. Tanken bör i stället vara att försöka skapa ett skatteunderlag i takreglerna, som utgår från ett schabloniserat marknadsvärde på bostadsrätten. Detta motiveras av att skuldsättningen i föreningen inte fungerar som ett tillräckligt bra delinstrument för att ta fram ett försäljningsvärde på den enskilda bostadsrätten. Det kan inte accepteras att värdet t.ex. varierar beroende på om försäljningstidpunkten infaller före eller efter tidpunkten för finansiering av en större reparation.

Ett förslag är att knyta takreglerna till ett marknadsvärde på bostadsrättens andel i föreningens fastighet och övriga tillgångar, som räknas upp varje år med lämpligt prisutvecklingsindex. Värdet borde kunna fastställas vid fastighetstaxeringen, utifrån bl.a. köpeskillingsstatistik. [58] Om man via fastighetstaxeringen fastställer värdet, blir också tillämpningen av takreglerna enkel för den skattskyldige.

Om inte skatteunderlaget kan utformas med tillräckligt stor säkerhet framstår det inte som orimligt att justera skattesatsen för takreglerna för bostadsrätt. Detta är en möjlig väg i de fall en takregel grundad på marknadsvärdet ger för låga värden. En värderingsregel grundad på ett marknadsvärde i kombination med en eventuell översyn av skattesatsen borde kunna ge en någorlunda likvärdig beskattning som vid tillämpning av takreglerna för egna hem.

Sture Bergström och Claes Norberg

Sture Bergström är docent i finansrätt och Claes Norberg är högskolelektor i företagsrätt. Båda är verksamma vid juridiska institutionen, Uppsala universitet.

  • [1]

    Se Ds 1991:38 s. 77 ff angående förslagen till ändringar.

  • [2]

    Se angående vinstberäkning enligt huvudregeln för bostadsrätt 26 § 2–5 mom. SIL.

  • [3]

    Se angående vinstberäkning enligt takreglerna för bostadsrätt 26 § 7 mom. SIL.

  • [4]

    Ds 1991:38 s. 79 ff. En väsentlig del av finansdepartementets förslag till ändringar i reglerna om bostadsbeskattningen hänger samman med de ändrade reglerna för bostadsfinansiering, som börjar gälla fr.o.m. 1992. Frågorna rörande bostadsfinansieringen är mycket viktiga och av stor betydelse. Det faller dock utanför framställningen att diskutera skattefrågorna på detta område.

  • [5]

    En tidigare version av artikeln (opublicerad stencil), daterad 1991-05-21, har diskuterats vid ett seminarium den 4 juni 1991 i Uppsala, anordnat av Institutet för fastighetsrättslig forskning. Vi tackar deltagarna vid seminariet för de värdefulla synpunkter som erhållits. I det följande hänvisas till denna version som stencil 1991-05-21.

  • [6]

    SOU 1989:33 del II s. 80 f.

  • [7]

    Prop. 1989/90:110 s. 418. Till detta kan också läggas uttalandet att kapitalvinstreglerna så långt som möjligt borde vara enhetliga, prop. 1989/90:110 s. 409 f.

  • [8]

    Prop. 1989/90:110 s. 418.

  • [9]

    Jfr SOU 1989:33 del II s. 75 ff.

  • [10]

    Departementschefen uttalade att beräkningar visade, att en prisökning på permanentfastighet på 4 % alternativt 8 % gjorde det fördelaktigare att använda den 9 %-iga takregeln än huvudregeln efter 10 respektive 5 år, se prop. 1989/90:110 s. 415. Någon motsvarande beräkning saknas för permanentbostadsrätt. Se också Melz, Bostadsbeskattningen i det nya skattesystemet – synpunkter på dess struktur och effekter, Stockholm 1991 (fortsättningsvis citerad Melz 1991) s. 49, angående effekter av vinstberäkningsreglerna för fastighet jämfört med en real beskattning av vinster. En slutsats enligt Melz är att takreglerna inte förhindrar inlåsningseffekter vid korta innehav.

  • [11]

    Ds 1991:38 s. 88 f.

  • [12]

    Ds 1991:38 s. 86 ff.

  • [13]

    Dessa frågor har ingående berörts i stencil 1991-05-21. Slutsatsen i stencilen, vilken också stöds av bedömningen i Ds 1991:38, var att reglernas krav på uppgifter från föreningen ledde till stora tillämpningsproblem.

  • [14]

    En kvarstående fråga vid tillämpningen av takreglerna, med anknytning till föreningens räkenskaper, är dock bestämningen av vad som skall räknas till föreningens fastighet. Förarbetena lämnar ingen vägledning för bedömningen.

    Det finns också andra problem i bostadsrättsföreningars redovisning, som inte har direkt betydelse för beskattningen men väl för bedömningen av föreningens ekonomi, jfr Melz 1991 s. 67 och Melz-Victorin, Bostadsrätt, 1991 års lagstiftning, Stockholm 1991 s. 97 ff.

  • [15]

    Prop. 1989/90:110 s. 419.

  • [16]

    Se angående frågan t.ex. Melz 1991 s. 56 ff samt Ds 1991:38 s. 79 ff.

  • [17]

    Jfr Ds 1991:38 s. 79 ff. Resonemanget har likheter med ståndpunkten att beskattning av boendevärde eller avkastningsvärde kan ske inom ramen för kapitalvinstbeskattningen, jfr Melz 1991 s. 9 f och 60 f.

  • [18]

    I Ds 1991:38 s. 85 diskuteras fall när skuldförändringar i föreningen inte antas ge en korrekt beskattning.

  • [19]

    Här behandlas endast bostadsrätt. Likartade regler gäller även för bostadsrättsföreningens föregångare, ekonomiska bostadsföreningar och bostadsaktiebolag, om dessa enligt skattereglerna kan jämställas med en bostadsrättsförening.

  • [20]

    Se närmare härom i avsnitt 2.

  • [21]

    Denna kan vara finansierad helt eller delvis genom lån.

  • [22]

    Se närmare om detta i avsnitt 2.

  • [23]

    Se t.ex. prop. 1989/90:110 s. 418.

  • [24]

    Det fanns dock en schablonregel som innebar att de avdragsgilla tillskotten skulle beräknas till minst 1 000 kronor per år.

  • [25]

    Prop. 1989/90:110 s. 418.

  • [26]

    Ds B 1982:6 s. 53 ff och s. 106 ff.

  • [27]

    Ds B 1982:6 s. 59.

  • [28]

    I äldre föreningar kan det tänkas att bostadsföreningen har en nettoförmögenhet, som då skall dras från försäljningsbeloppet.

  • [29]

    Kommittén ansåg att en invändning med generell räckvidd var att prisbildningen på bostadsrättsmarknaden hittills i ringa grad har påverkats av föreningarnas förmögenhetsställning. Kommittén hade även andra mer begränsade invändningar mot genomsynsprincipen, se Ds B 1982:6 s. 106 f.

  • [30]

    Ds 1991:38 s. 81 ff.

  • [31]

    Jfr prop. 1971:12 s. 153.

  • [32]

    Det är fråga om utdelning om föreningen t.ex. säljer egendom till underpris respektive köper tillgång till överpris från medlem, men detta torde vara ovanligt.

  • [33]

    Se Ds 1991:38 s. 81 ff.

  • [34]

    Ds 1991:38 s. 82 f. I det motsatta fallet att föreningens lån totalt sett har minskat under säljarens innehavstid på grund av amortering, anser utredningsmännen att det är principiellt riktigt att köpeskillingen minskas med ett belopp motsvarande amorteringen. Melz anser att det är materiellt riktigt att bostadsrättssäljare beskattas om han frigör sig från föreningens ”konsumtionsskulder”. Han anser att genomsyn inte bör gälla ifråga om huvudregeln, men är i princip positiv till att den behålls beträffande takreglerna, se Melz 1991 s. 61 ff.

  • [35]

    Se även Ds 1991:38 s. 88 ff.

  • [36]

    Om så sker skall föreningens revisorer reagera. Naturligtvis är det inte ovanligt att föreningen drar på sig större driftkostnader än föreningen räknat med. Enligt uppgift kan då uppkommande likviditetsproblem lösas genom att föreningens checkräkningskredit utnyttjas, varefter hyreshöjningar får tas till för att täcka det balanserade underskottet ett senare räkenskapsår.

  • [37]

    I Riksbyggens nu gällande normalstadgar uttrycks detta i 9 §: ”Föreningens gemensamma underhållsfond bildas genom årliga avsättningar baserade på beräknade kostnader enligt långsiktig underhållsplanering. Hänsyn tas härvid till den genomsnittliga kostnadsnivån för underhåll och till nödvändig värdesäkring av tidigare fonderade medel.”

  • [38]

    Jfr här även Ds 1991:38 s. 88 f.

  • [39]

    Utredningsmännen i Ds 1991:38 ansåg att dessa frågor borde övervägas av den nu arbetande bostadsrättsvärderingskommitten, se Ds 1991:38 s. 88 f.

  • [40]

    Prop. 1989/90:110 s. 719.

  • [41]

    Med förbättringskostnad förstås enligt 26 § 5 mom. SIL utgift för ny-, till- och ombyggnad, värdehöjande reparationer och underhåll (inom en femårsperiod), som medlemmen eller föreningen gjort.

  • [42]

    Avdragsrätt för värdehöjande reparationer föreligger enligt förarbetena i den mån fastigheten alltjämt befinner sig i bättre skick än vid medlemmens förvärv av lägenheten, se prop. 1990/91:54 s. 230 f.

  • [43]

    Kapitalvinstkommittén har uppmärksammat problemet, men menar att resultatet är riktigt ur principiell synvinkel, se Ds B 1982:6 s. 106.

  • [44]

    Vi bortser här ifrån att olika finansieringsformer kan under olika betingelser vara olika lönsamma beroende t.ex. på ränteläget, realräntan och skatteregler, men detta är ett generellt fenomen inom det ekonomiska livet, som inte skall diskuteras här.

  • [45]

    Ds 1991:38 s. 88 f.

  • [46]

    Ds 1991:38 s. 88 f.

  • [47]

    Med detta menas som sagt försäljningspriset utan avdrag för säljarens försäljningsutgifter.

  • [48]

    Därmed avses föreningens belåning minus dess tillgångar med undantag för fastigheten.

  • [49]

    Se närmare härom i avsnitt 2.

  • [50]

    Prop. 1989/90:110 s. 419.

  • [51]

    Prop. 1989/90:110 s. 419.

  • [52]

    Kontantinsatsen kan sedan finansieras genom egna medel och/eller egen lånefinansiering.

  • [53]

    Se avsnitt 3.1 ovan.

  • [54]

    Se Ds Bo 1981:2 särskilt s. 226 och jfr Ds B 1982:6 s. 107. En senare undersökning av bostadsrättsförsäljningar t.o.m. 1989 som gjorts på lantmäteriverket på uppdrag av bostadsrättsvärderingskommittén, ger preliminärt liknande resultat enligt intervju med Lennart Sjögren, lantmäteriverket.

  • [55]

    Se för det följande Ds 1991:38 s. 89.

  • [56]

    Argumentet att genomsynsprincipen är principiellt riktig kan anses täcka en sådan uppfattning, se avsnitt 2 angående motiven för genomsynsprincipen.

  • [57]

    Se dir 1991:60 s. 3 ff.

  • [58]

    Enligt uppgift omsätts cirka 10 % av bostadsrättsbeståndet varje år. Det borde därför finnas möjlighet att ta fram statistik om överlåtelsepriser på ett relevant underlag.

Sifferkollen Läs mer

Belopp

Basbelopp
År 2019 2020 2021
Prisbasbelopp 46 500 47 300 47 600
Förhöjt pbb. 47 400 48 300 48 600
Inkomstbasbelopp 64 400 66 800  
Utdelning fåmansföretag
År 2018 2019 2020
Schablonbelopp 169 125 171 875 177 100

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2018 2019 2020
Räntesats 0,36 0,51 0,50

 

Referensränta
År 2016-07-01 2019-07-01 - 
Räntesats -0,5 0,0
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2018 2019 2020
Positiv 6,49 6,51 6,50
Negativ 1,50 1,51 1,50
Statslåneränta
År 2018 2019 2020
31 maj 0,49 0,05 -0,01
30 nov 0,51 -0,09  

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2018 2019 2020
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 6,50
Förmånsbil, bensin 9,50 9,50 9,50
Kostförmån
År 2018 2019 2020
Frukost, lunch och middag 235 245 245
Lunch eller middag 94 98 98
Frukost 47 49 49
Skattefria gåvor
År 2018 2019 2020
Julgåva 450 450 450
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 350
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2018 2019 2020
Skattesats 22% 21,4% 21,4%
Mervärdesskatt
År 2018 2019 2020
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1938 - 1954 1955 -
Arb. avgifter 0 % 10,21% 31,42%
Egenavgifter 0 % 10,21% 28,97%