Innehåll

Skattenytt nr 11 1994 s. 681

Jämkning av fastighetsskatt vid outhyrd lägenhet

I 3 § fjärde stycket lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt sägs

”Har byggnad som är avsedd för användning under hela året, på grund av eldsvåda eller därmed jämförlig händelse inte kunnat utnyttjas under viss tid eller har i sådan byggnad för uthyrning avsedd lägenhet inte kunnat uthyras, får fastighetsskatten nedsättas med hänsyn till den omfattning, vari byggnaden inte kunnat användas eller uthyras. Har så varit fallet under endast kortare tid av beskattningsåret, skall någon nedsättning dock inte ske.”

RSV anser att denna bestämmelse skall tolkas så att jämkning av fastighetsskatt för outhyrd lägenhet endast skall kunna komma ifråga när detta orsakas av eldsvåda, översvämning, jordras e d. Däremot skall enligt RSV jämkning uteslutas när lägenhet ej kunnat hyras ut för att hyran varit för hög eller därför att det finns ett överskott av lägenheter på orten eller av annat liknande skäl, RSV Dnr 12856-92/900.

Detta uttalande kan starkt ifrågasättas.

Bestämmelsen har hämtats från den tidigare schablonbeskattningen av villafastigheter i dåvarande 24 § 2 mom tredje stycket KL, prop 1953 nr 187, BevU nr 50 för år 1953.

”Har fastighet, som avses i första eller andra stycket och som är avsedd för användning under hela året, på grund av eldsvåda eller därmed jämförlig händelse eller till följd av ägarens avflyttning från orten eller annan sådan särskild omständighet inte kunnat utnyttjas under viss tid eller har i sådan fastighet för uthyrning avsedd lägenhet inte kunnat uthyras, får den enligt första och andra stycket beräknade intäkten nedsättas med hänsyn till den omfattning, vari fastigheten inte kunnat användas eller uthyras. Har så varit fallet under endast kortare tid av beskattningsåret, skall någon nedsättning dock inte ske.”

I BevU nr 50 sid 9, angavs att nedsättning av bruttointäkten vid schablontaxering av villafastigheter fick ske om, för fastighet som är avsedd för användning under hela året, i mera nämnvärd omfattning hinder förelegat mot dess användning på grund av eldsvåda eller därmed jämförlig händelse, ägarens avflyttning från orten eller annan sådan särskild omständighet eller ock bristande möjlighet att uthyra för uthyrning avsedd lägenhet.

K.G.A. Sandström presenterade i Inkomstbeskattningen av villaägare sid 54 de tre fall i författningstexten där nedsättning kunde ske:

  1. Eldsvåda eller därmed jämförlig händelse.
  2. Ägarens avflyttning från orten eller annan sådan särskild omständighet.
  3. Att för uthyrning avsedd lägenhet icke kunnat uthyras.

På sid 58 anförde Sandström att det krävdes att lägenheten varit avsedd att kontinuerligt utnyttjas genom uthyrning och att lägenheten inte kunnat uthyras. Sandström tillade att det givetvis var ägaren av villafastigheten som hade att ådagalägga detta förhållande eller att i vart fall göra det troligt. Ägaren borde visa att åtgärder vidtagits för att erhålla hyresgäst till lägenheten samt att dessa åtgärder icke lett till åsyftat resultat.

Regeln kommenterades även i Åke Granlund – Gustaf Hedborg Beskattning av egna hem, villor och andra fastigheter. Författarna hade medverkat i lagstiftningsarbetet beträffande dessa bestämmelser. De angav (sid 23–24) att nedsättning av schablonintäkten avsåg fall då fastigheten inte kunnat användas av ägaren t ex på grund av eldsvåda eller därmed jämförlig händelse eller därför att ägaren avflyttat från orten. De sa vidare: ”Jämkning i schablonberäkningen skall också ske om lägenhet, som är avsedd för uthyrning (alltså kontinuerligt och inte tillfälligt), icke kunnat uthyras.”

Den omständigheten att lägenhet inte kunde uthyras var således en självständig grund för nedsättning av schablonintäkten.

Motsvarande bestämmelse har tagits in i fastighetsskattelagen. Departementschefen sa då kort: ”I den paragrafen tas även in en bestämmelse om jämkning vid eldsvåda eller liknande händelse. Bestämmelsen motsvarar delvis det nuvarande stadgandet i 24 § 2 mom KL”, prop 1989/90:110 sid 732.

Det kan möjligen vara detta uttalande som påverkat RSV:s ställningstagande.

En jämförelse mellan de båda lagtexterna visar att ”...eller till följd av ägarens avflyttning från orten eller annan sådan särskild omständighet inte kunnat utnyttjas under viss tid...” saknas i nuvarande regel. Denna grund för nedsättning hör samman med schablonbeskattning av villafastigheter. Det är naturligt att den ej överfördes till fastighetsskattelagen som även omfattar skatt på hyreshus. Departementschefens uttalande att den nya bestämmelsen delvis motsvarar tidigare stadgande i KL skall ses mot bakgrund härav. Däremot kvarstår regeln ”...eller har i sådan fastighet för uthyrning avsedd lägenhet inte kunnat uthyras...” med den justering att begreppet fastighet ändrats till byggnad.

Lagtexten kan rimligtvis inte tolkas på annat sätt än att jämkning skall ske av fastighetsskatten när lägenhet som är avsedd för uthyrning inte kunnat uthyras även om ”outhyrningen” beror på andra omständigheter än att lägenheten ej kan utnyttjas på grund av eldsvåda o dyl. Ett särskilt fall för nedsättning av fastighetsskatt är när för uthyrning avsedd lägenhet ej kan hyras ut på grund av ombyggnation o dyl. Med RSV:s uppfattning att endast eldsvådefallen skulle utgöra grund för nedsättning framstår uthyrningsfallen som helt onödiga. Kan inte lägenheten utnyttjas på grund av eldsvåda är ej heller en uthyrning möjlig. Utnyttjas är ett vidare begrepp än uthyras. Dessutom är det materiellt mer befogat med jämkning av fastighetsskatten när lägenheten är outhyrd av andra omständigheter än eldsvåda m m. Vid brand erhåller fastighetsägaren försäkringsersättning för att täcka hyresförlusten. Är lägenheterna tomma därför att det saknas möjlighet att hyra ut dem drabbas fastighetsägaren direkt av minskade intäkter.

Slutsatsen blir att fastighetsskatten skall jämkas om lägenhet som är avsedd för uthyrning ej kan hyras ut t ex på grund av läget på ortens hyresmarknad eller ombyggnation eller annat liknande skäl.

För jämkning erfordras också att lägenheten varit outhyrd icke endast en kortare tid. Med kortare tid anses i regel minst en månad.

Hans Tegnander är skattejurist vid Deloitte & Touche i Kalmar.

Hans Tegnander

Sifferkollen

Belopp

Basbelopp
År 2019 2020 2021
Prisbasbelopp 46 500 47 300 47 600
Förhöjt pbb. 47 400 48 300 48 600
Inkomstbasbelopp 64 400 66 800 68 200
Utdelning fåmansföretag
År 2018 2019 2020
Schablonbelopp 169 125 171 875 177 100

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2018 2019 2020
Räntesats 0,36 0,51 0,50

 

Referensränta
År 2016-07-01 2019-07-01 - 
Räntesats -0,5 0,0
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2018 2019 2020
Positiv 6,49 6,51 6,50
Negativ 1,50 1,51 1,50
Statslåneränta
År 2018 2019 2020
31 maj 0,49 0,05 -0,01
30 nov 0,51 -0,09  

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2018 2019 2020
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 6,50
Förmånsbil, bensin 9,50 9,50 9,50
Kostförmån
År 2018 2019 2020
Frukost, lunch och middag 235 245 245
Lunch eller middag 94 98 98
Frukost 47 49 49
Skattefria gåvor
År 2018 2019 2020
Julgåva 450 450 450
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 350
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2018 2019 2020
Skattesats 22% 21,4% 21,4%
Mervärdesskatt
År 2018 2019 2020
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1938 - 1954 1955 -
Arb. avgifter 0 % 10,21% 31,42%
Egenavgifter 0 % 10,21% 28,97%

 

Visa mer...