Skattenytt nr 4 1997 s. 166

Justering för säregna förhållanden vid fastighetstaxering av småhusenheter

Genom 7 kapitlet 5 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) ges en möjlighet att göra individuella bedömningar av en taxeringsenhet vid fastighetstaxeringen. Denna möjlighet benämns justering för säregna förhållanden. I denna artikel följer en genomgång av vilka olika förutsättningar som måste föreligga för att justering för säregna förhållanden skall kunna komma i fråga. Dessutom följer en redogörelse för vissa specifika situationer där justering för säregna förhållanden har kommit att användas vid taxering av småhusenheter.

1 Inledning

Av de principer som ligger till grund för fastighetstaxeringen märks för det första kravet på en rättvis och likformig taxering. Ett sådant krav utgör hinder mot att använda långtgående schabloner och förenklingar.

För det andra märks behovet av att utgå från vissa generaliseringar och schabloner vid värderingen av så många och olika fastigheter som det är frågan om vid fastighetstaxeringen. [1]

För att undvika en konflikt mellan dessa principer måste de förenklingar som uppnås genom användande av schabloner och generaliseringar i vissa fall, för att inte ge avkall på principen om rättvisa, kunna frångås genom att individuella bedömningar av en värderingsenhet görs. En sådan möjlighet ges genom så kallad justering för säregna förhållanden enligt 7 kapitlet 5 § fastighetstaxeringslagen.

2 Värdering med utgångspunkt i värdefaktorer

Av 7 kapitlet 1 § FTL framgår att utgångspunkten vid värderingen av taxeringsenheterna är de så kallade värdefaktorerna. Värdefaktorerna definieras som egenskaper knutna till fastigheten vilka är av betydelse för marknadsvärdet. En värdefaktor kan vara i princip vilken egenskap som helst som har betydelse för marknadsvärdets storlek. Eftersom värdefaktorerna kan vara av så många olika typer kan inte någon uttömmande beskrivning av dessa göras.

Det är emellertid viktigt att observera att den omständighet som påverkar marknadsvärdet måste vara knuten till fastigheten för att utgöra en värdefaktor. Omständigheter som visserligen påverkar en fastighets marknadsvärde men som inte varierar för enskilda fastigheter är således inte värdefaktorer i lagens mening. Ett exempel på en sådan omständighet är det allmänna konjunkturläget. De faktorer som påverkar marknadsvärdet men som inte räknas som värdefaktorer i lagens mening, beaktas ändå vid fastighetstaxeringen. Detta sker genom att dessa värdefaktorers inverkan på värdet har betydelse för den allmänna prisnivån inom olika områden. [2] Till den allmänna prisnivån tas hänsyn genom att det s.k. basvärdet skall motsvara 75 % av marknadsvärdet.

2.1 Olika typer av värdefaktorer

Det förekommer olika typer av värdefaktorer. Hur dessa kategoriseras varierar något men grunden är i allt väsentligt ändå densamma.

I förarbetena till FTL uttalades att det är möjligt att urskilja två olika typer av värdefaktorer.

Den första typen utgörs av de värdefaktorer som särskilt beaktas vid det s.k. riktvärdets bestämmande. De värdefaktorer som avses här har stor betydelse för marknadsvärdet och påverkar detta generellt. Det är därför dessa värdefaktorer bör beaktas särskilt vid riktvärdets bestämmande. För varje typ av värderingsenhet anges vilka dessa är i FTL.

Den andra typen av värdefaktorer är sådana som inte bör eller kan beaktas särskilt vid riktvärdets bestämmande och därför ej heller kan anges direkt i FTL. Ofta hänför sig dessa till någon enstaka fastighet och har ingen generell giltighet. [3]

Av en senare utredning framgår att antalet typer av värdefaktorer istället kan bestämmas till tre. Den första är de som särskilt har beaktats vid taxeringen och angivits i FTL. Den andra typen av värdefaktorer är de för vilka genomsnittliga eller andra enhetliga förhållanden förutsätts föreligga inom värdeområdet och som därför inte har beaktats särskilt vid riktvärdets bestämmande. Den tredje typen av värdefaktorer är förhållanden som inte får beaktas vid fastighetstaxeringen. Ett exempel på en sådan värdefaktor kan vara belåning. [4]

Även Riksskatteverket anger tre slag av värdefaktorer. Först de som inte alls skall beaktas, sedan värdefaktorer som särskilt beaktas och sist värdefaktorer för vilka genomsnittliga eller andra enhetliga förhållanden förutsätts föreligga inom värdeområdet. [5]

Uppdelningen i olika typer av värdefaktorer är av grundläggande betydelse. Variationer av en värdefaktor som särskilt angivits i FTL beaktas genom de klassindelningar som gjorts beträffande dessa. Till detta kräver systemet att det ges en möjlighet att beakta påverkan av en fastighets värde då en värdefaktor för vilken det förutsatts att vissa genomsnittliga eller enhetliga förhållanden föreligger, faktiskt avviker från vad som förutsatts vara genomsnittligt eller enhetligt.

Om inte variationer av de värdefaktorer för vilka det förutsatts att vissa genomsnittliga eller enhetliga förhållanden föreligger beaktas uppstår en konflikt mellan de inledningsvis nämnda principerna om krav på ett för fastigheten rättvist taxeringsvärde och behovet av schabloner för att systemet måste kunna täcka så många och olika fastigheter.

Det är således variationer av denna sistnämnda typ av värdefaktorer som justering för säregna förhållanden enligt 7 kapitlet 5 § FTL avser att fånga upp. Paragrafen lyder enligt följande:

Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdes bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. Detta benämns justering för säregna förhållanden.

Justeringens storlek skall motsvara 75 procent av den skillnad i marknadsvärde taxeringsenheten skulle ha med säregna förhållanden och värdet utan säregna förhållanden.

Påtaglig inverkan på marknadsvärdet skall, i fråga om småhusenhet, anses föreligga när säregna förhållanden föranleder att det med ledning av riktvärden bestämda värdet höjs eller sänks med minst 50 000 kronor.

3 Förutsättningar för justering för säregna förhållanden

För att justering för säregna förhållanden skall kunna företas gäller som grundläggande förutsättning att det skall vara fråga om en värdefaktor som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som avviker från vad som är enhetligt eller genomsnittligt beaktat i värdeområdet.

Dessutom uppställs som krav att värdefaktorn skall ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet för att kunna beaktas.

3.1 Värdefaktorer som inte särskilt beaktas i FTL

En anledning till att vissa värdefaktorer inte särskilt beaktats i FTL kan vara att värdefaktorn till sin typ är sådan att det är svårt att lämna några generella anvisningar om dess inverkan på värdet. De kan t.ex. utgöras av exklusiva trädgårdsanläggningar på småhustomter eller en tomt med ovanlig tomtfigur.

En annan orsak till att värdefaktorerna inte särskilt beaktats kan vara att de inte varierar i någon större utsträckning inom det område som skall värderas. Ett exempel på ett sådant förhållande är då alla tomter utom ett fåtal är strandtomter. För dessa värdefaktorer skall de förhållanden gälla som i genomsnitt eller i huvudsak råder inom området. [6] Varierar ett förhållande endast obetydligt inom ett värdeområde bör denna värdefaktor när den avviker från genomsnittet eller enhetligheten m.a.o. istället kunna bedömas genom beaktande av säregna förhållanden. [7]

Som utgångspunkt för justering för säregna förhållanden tas enligt RSV:s rekommendationer vad som är normalt inom ett visst värdeområde, inte vad som är normalt för taxeringsenheter som i ett visst avseende klassificerats på samma sätt, t.ex. åsatts en viss belägenhets- eller åldersklass. [8]

Av vad som framgått ovan följer att de säregna förhållandena är mer eller mindre unika för den enskilda taxeringsenheten. Därför är det svårt eller inte alls möjligt att beakta den inverkan eventuella säregna förhållanden har på marknadsvärdet genom FTL. För att ändå kunna beakta dessa värdefaktorers inverkan på värdet och komma till rätta med deras värdepåverkan får en individuell bedömning av vilka omständigheter som skall beaktas och storleken av deras inverkan på värdet göras. [9]

3.1.1 Interpolation

Justering för säregna förhållanden får inte göras då värdefaktorn redan beaktats. Detta förhållande kan utläsas direkt ur lagtexten. Intressant är det att härvid ställa frågan när en värdefaktor anses vara särskilt beaktad.

I 7 kapitlet 6 § 2 st. FTL finns ett uttryckligt förbud mot s.k. interpolation, d.v.s. att använda ett värde eller en klass mellan givna värden.

Regeringsrätten har flera gånger prövat frågan om justering av riktvärdet p.g.a. en fastighets sjöutsikt eller nära läge till sjö. Dessutom har frågan huruvida justering skall kunna ske för en fastighets dåliga vattentillgång varit föremål för prövning.

I RÅ85 1:79 behandlades frågan om justering för säregna förhållanden för en fastighet som var belägen inom ett värdeområde där både tomter med och utan strand förekom. Riktvärdet för tomtmark inom värdeområdet hade därför bestämts med särskilt beaktande av värdefaktorn belägenhet vid strand. Fastigheten i målet saknade strand och hade åsatts riktvärde i enlighet därmed. Därefter hade värdet taxerats uppåt genom justering för säregna förhållanden för att läget var strandnära.

Regeringsrätten fann, att eftersom värdefaktorn belägenhet vid strand särskilt beaktats vid riktvärdets bestämmande saknades utrymme för att enligt 7 kapitlet 5 § 1 st. FTL justera riktvärdet med hänsyn till att fastighetens belägenhet inom värdeområdet var strandnära. Härigenom underkändes Riksskatteverkets anvisningar om justering av riktvärdet.

Två regeringsråd var skiljaktiga i denna fråga och anförde att den omständighet att värdefaktorn strand respektive ej strand beaktats vid riktvärdets bestämmande, inte hindrade att justering kunde ske för andra värdefaktorer avseende tomtmarkens läge inom värdeområdet. Justering för säregna förhållanden ansågs kunna äga rum t.ex. om tomtmark, som klassats som ej strand, p.g.a. sin närhet till stranden hade ett påtagligt högre marknadsvärde än om tomtmarken inte varit strandnära. Därför borde fastighetens taxeringsvärde justeras för värdefaktorn strandnära.

På samma sätt som i RÅ85 1:79 resonerade en enig Regeringsrätt i RÅ 1986 ref 181. En av värdefaktorerna vid bestämmandet av värdet för tomtmark var vatten och avlopp. RSV:s föreskrifter hade begränsat klassificeringen i fråga om tillgången på vatten till vatten och ej vatten. Med vatten avsågs om tomten hade tillgång till dricksvatten året runt. Enligt RSV:s anvisningar för justering angavs att riktvärdet ej vatten normalt förutsatte tillgång till dricksvatten sommartid på något sätt eller att ledningsnät skulle komma att byggas ut. Om detta inte var uppfyllt och stora egna investeringar krävdes kunde justering aktualiseras.

Ifrågavarande fastighet hade åsatts taxeringsvärde i enlighet med avsaknad av vatten och avlopp. Regeringsrätten kom fram till att eftersom: ” värdefaktorn vatten således särskilt beaktats vid riktvärdets bestämmande saknas utrymme för att enligt 7 kap 5 § första stycket fastighetstaxeringslagen justera det sålunda med utgångspunkt i riktvärdena bestämda taxeringsvärdet för Stenshult 1:42 med hänsyn till särskilda omständigheter i fråga om vattentillgången (jfr RÅ 1985 1:79). Det är således inte möjligt att, i enlighet med riksskatteverkets anvisning, justera värdet på grund av att vattenfrågan inte kan lösas utan stora egna investeringar.”

Likaså i RÅ 1986 not 899 hade en fastighet bedömts sakna strand i den mening som avses i RSV:s föreskrifter, men tomtmarkens värde hade ändå justerats uppåt på grund av att tomten var belägen nära stranden. Med hänvisning till RÅ85 1:79 kom Regeringsrätten fram till att beteckningen strandnära borde utgå ur fastighetslängden och markvärdet sänkas.

Av intresse i detta sammanhang är även RÅ 1987 ref 84. Vid bestämmandet av riktvärdet hade fastighetens belägenhet i förhållande till strand beaktats. De klasser som använts utgjordes av strand och ej strand. Den i målet aktuella fastigheten hade klassificerats som ej strand.

Trots det faktum att fastighetens läge i förhållande till strand särskilt beaktats vid riktvärdets bestämmande ansåg Regeringsrätten att detta inte hindrade uppjustering enligt 7 kapitlet 5 § FTL för värdefaktorn sjöutsikt om utsikten har påtaglig inverkan på marknadsvärdet. Att så var fallet för den i målet aktuella fastigheten framgick av utredningen.

Likaså i RÅ 1987 not 761 fann Regeringsrätten utan närmare motivering att tomt som klassificerats som ”ej strand” bör justeras uppåt enligt 7 kapitlet 5 § FTL för värdefaktorn sjöutsikt.

Även om justering inte kan komma i fråga beträffande klassindelade värdefaktorer såsom strandläge finns enligt Småhustaxeringskommittén inget hinder mot att justera för värdefaktorns beskaffenhet och kvalité. [10]

Dessa två sistnämnda domar torde m.a.o. kunna förklaras så att det som är beaktat genom klassindelningen av värdefaktorn speciell belägenhet endast är tillgången till strand, d.v.s. möjligheten att enkelt kunna nå fram till stranden. Vad som däremot inte omfattas av klassindelningen är värdefaktorer som strandens kvalité, vattnets tjänlighet som badvatten eller sjöutsikten. Därför torde värdepåverkan av dessa värdefaktorer kunna beaktas genom säregna förhållanden när de avviker från vad som är genomsnittligt eller enhetligt inom värdeområdet.

Sedan ovanstående rättsfall avgjordes har klassindelningen för de berörda värdefaktorerna ändrats. Värdefaktorn speciell belägenhet består numera av klasserna strand, strandnära och ej strand och värdefaktorn vatten och avlopp omfattar numera sex olika klasser.

I förarbetena till FTL anfördes att då interpolation inte är tillåten får istället klassindelningen göras så ”fin” att interpolation inte heller blir nödvändig. [11]

Härvid torde man kunna dra slutsatsen att när en värdefaktor är klassindelad och beaktad vid riktvärdets bestämmande så spelar det ingen roll att klassindelningen i sig är så grov att de verkliga marknadsvärdepåverkande förhållandena inte riktigt kommer till sin rätt vid basvärdets bestämmande. Har värdefaktorn beaktats så bortfaller också möjligheten till justering enligt 7 kapitlet 5 § FTL.

3.2 Påtaglig inverkan på marknadsvärdet

För att en värdefaktor skall kunna beaktas genom justering för säregna förhållanden räcker det inte med att värdefaktorn inte tidigare särskilt beaktats vid riktvärdets bestämmande. För att kunna föranleda en justering uppställs det dessutom som krav att värdefaktorn skall ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet.

Med marknadsvärde avses, enligt 5 kapitlet 3 § FTL, huvudsakligen det pris som en försäljning på den allmänna marknaden sannolikt skulle betinga.

Förr var det vanligt att skatteförvaltningen och fastighetsägarna lade ned arbete på yrkanden om mycket små justeringar som inte på något rimligt sätt motsvarades av de skattelättnader som kunde uppnås. [12] Dessutom förekom diskussioner om vilken inverkan på marknadsvärdet som skulle anses vara påtaglig.

Numera framgår emellertid direkt i 7 kapitlet 5 § 3 st. FTL att i fråga om småhusenhet skall påtaglig inverkan på marknadsvärdet anses föreligga när de säregna förhållandena föranleder en höjning eller sänkning med minst 50 000 kr av det med ledning av riktvärden bestämda värdet.

I förarbetena till bestämmelsen uttalade departementschefen vikten av att klart ange vad som avses med påtaglig inverkan. Härvid ansågs, att det borde räcka med att ange en lägsta värdeförändringsgräns och därigenom inte göra regeln onödigt krånglig. [13]

Ändå kan tyckas att regeln inte är helt lättolkad. Det är av stor vikt att observera att det är två olika värden som kommer till uttryck i regeln. Dels är det marknadsvärdet, dels används ”det med ledning av riktvärden bestämda värdet”. Även om det uppmärksammats att det är två olika värden som avses så uppstår frågan vad som menas med uttrycket ”det med ledning av riktvärden bestämda värdet”.

Riksskatteverket har angivit att: ”Beträffande småhusenheter skall enligt 7 kap. 5 § FTL påtaglig inverkan på marknadsvärdet anses föreligga om föranledd förändring av värdet uppgår till minst 50 000 kr.” [14]

Detta torde närmast tolkas som att det värde som skall förändras med 50 000 kr för att justering skall vara möjlig är marknadsvärdet. Således har ingen skillnad gjorts på marknadsvärdet och ”det med ledning av riktvärden bestämda värdet” som regeln kräver.

Uttryckets språkliga utformning tyder närmast på att det är taxeringsenhetens basvärde utan justering för säregna förhållanden som avses. Ordet riktvärden avser dels delvärdet för byggnaden, dels delvärdet för tomtmarken. Värdet som är bestämt av riktvärden utgör basvärdet så länge inte riktvärdena justeras för säregna förhållanden.

I samband med regelns införande föreslog emellertid departementschefen att gränsen för när justering skulle kunna komma i fråga skulle vara när ett säreget förhållande föranleder höjning eller sänkning av riktvärdet med ett visst belopp. [15] Med höjning eller sänkning av riktvärdet måste avses påverkan på antingen byggnadsvärdet eller på markvärdet.

Inget ytterligare stöd för vare sig den ena eller den andra tolkningen framgick i samband med att beloppsgränsen höjdes till den nivå den ligger på i dag. [16]

Denna distinktion, d.v.s. att kunna hänföra värdepåverkan till rätt delvärde, är viktig formellt sett. Om endast en justeringsanledning föreligger för en småhusenhet torde distinktionen dock inte spela någon roll i praktiken. Värdepåverkan blir totalt sett ändå densamma. Däremot, när flera justeringsanledningar föreligger varav den ena är hänförlig till byggnaden och den andra till tomtmarken, kommer det att spela roll om värdepåverkan för de båda justeringsanledningarna var för sig understiger 50 000 kr men tillsammans överstiger detta gränsbelopp. Med den ena tolkningen är en justering utesluten medan en justering går bra att göra med den andra tolkningen.

I betänkandet Rationaliserad fastighetstaxering del 2 föreslogs att den paragraf som berör justering för säregna förhållanden skulle ändras angående kravet på påtaglig inverkan såtillvida att regeln skulle gälla generellt för alla typer av taxeringsenheter och alltså inte bara för småhusenheter som i dag.

Dessutom föreslogs att ytterligare en spärr skulle införas för när justering för säregna förhållanden skulle kunna komma i fråga. Denna gick ut på att en förändring på minst 5 % skulle vara uppfylld för att regeln skulle kunna tillämpas.

Vad som ändå var mest intressant med detta förslag var att det uttryckligen framgick att det var basvärdet som skulle påverkas med 5 % eller 50 000 kr för att en påtaglig inverkan på marknadsvärdet skulle anses föreligga. Genom detta sätt att skriva hade regeln blivit mycket klarare till sin innebörd än vad den är i dag. [17]

I detta sammanhang kan också poängteras att justering för säregna förhållanden kan föranleda såväl höjning som sänkning av taxeringsenhetens basvärde. Marknadsvärdet kan m.a.o. påverkas i såväl positiv som negativ riktning.

Enligt FTL:s förarbeten kan samtliga värdefaktorer som pekar i samma riktning, d.v.s. antingen värdesänkande eller värdehöjande, läggas ihop. Flera smärre säregna förhållanden som inte var för sig skulle leda till en justering, kan alltså tillsammans inverka så mycket att värdet bör justeras. Dessutom, om det förekommer såväl värdehöjande som värdesänkande säregna förhållanden, kan resultatet bli att dessa helt eller delvis tar ut varandra. [18]

3.3 Storleken av justeringen

Basvärdet för en taxeringsenhet skall enligt 5 kapitlet 2, 4 och 5 §§ FTL motsvaras av 75 % av dess marknadsvärde framräknat genom i första hand ortsprismetoden med hänsyn till det genomsnittliga prisläget under andra året före taxeringsåret.

Enligt 7 kapitlet 5 § 2 st. FTL skall justeringens storlek motsvara 75 % av skillnaden i det marknadsvärde taxeringsenheten skulle ha med säregna förhållanden och värdet utan säregna förhållanden. Annorlunda uttryckt skall riktvärdet justeras med 75 % av den beräknade förändringen av marknadsvärdet som det säregna förhållandet förväntas medföra.

Härav kan slutsatsen dras att den absolut minsta justeringen som kan göras på en småhusenhet är 37 500 kr om man beaktar den beloppsgräns för påtaglig inverkan som måste överskridas för att justering överhuvudtaget skall kunna företas.

Genom att avgränsa justeringens storlek till 75 % av marknadsvärdeförändringen uppnås, även efter att justeringen vidtagits, den rätta basvärdenivån för småhusenheten, d.v.s. 75 % av marknadsvärdet.

Vid en justering bör man alltid utgå från det riktvärde som skulle ha gällt om det säregna förhållandet inte hade förelegat. Justeringen skall bara avse 75 % av den marknadsvärdepåverkan som kommer av det säregna förhållandet, d.v.s. den värdefaktor som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som avviker från vad som är genomsnittligt eller enhetligt. Det fel i marknadsvärdet som uppkommer genom att klassbredderna omfattar mer än ett visst värde skall alltså inte justeras för det säregna förhållandet. Inget värde mitt i klassen får med andra ord tas som utgångspunkt vid beräkningen av justeringens storlek. [19]

4 Anledningar till justering för säregna förhållanden

Att precisera alla värdefaktorer, som kan föranleda justering för säregna förhållanden i föreskrifter har inte ansetts lämpligt eller möjligt. Dessutom kan inte heller generella föreskrifter ges om hur olika värdefaktorer, som i en given situation får anses utgöra säregna förhållanden, inverkar på marknadsvärdet. [20]

Av detta följer, att de säregna förhållandena inte en gång för alla är givna utan varierar från fall till fall och tid till tid. För att i det enskilda fallet bestämma vad som skall föranleda en justering måste en individuell bedömning av taxeringsenheten göras. [21]

4.1 Vissa justeringsanledningar för småhus

Vanliga anledningar till justering för säregna förhållanden i fråga om byggnader som klassificeras som småhus är förekomst av radon, fukt, mögel och röta. Särskilt frågan om radonförekomstens påverkan har varit uppe till avgörande i Regeringsrätten flera gånger.

En annan anledning till justering som varit föremål för uppmärksamhet är då småhuset utgörs av en kulturhistoriskt intressant byggnad.

Dessutom förekommer det att justering sker vid eftersatt underhåll och låg takhöjd m.m.

4.1.1 Radon

Förekomst av radon i bostadsbyggnaden är en vanlig anledning till att riktvärdet justeras nedåt p.g.a. säregna förhållanden. Som grundförutsättning för att radonförekomsten i sig skall kunna föranleda justering gäller, som alltid, att denna inte redan får ha beaktats vid värderingen inom värdeområdet. Av riktvärdekartan för värdeområdet skall framgå om radonförekomsten är beaktad eller inte i riktvärdeangivelsen. [22]

En anledning till att förekomst av radon utgör en värdefaktor som kan föranleda justering för säregna förhållanden är att radonstrålningen kan orsaka lungcancer vilket påverkar marknadsvärdet.

I fråga om radon görs skillnad på markradon och byggradon. Markradonet kommer in i bostäder från marken och är den typ av radon som avger den högsta strålningen inomhus. Byggradonet kommer från stenbaserade byggnadsmaterial, främst blå lättbetong. Dessutom kan radon komma in i bostäder genom hushållsvatten som kommer från djupborrade brunnar. [23] I byggnader uppförda efter 1975 förekommer normalt inte något byggradon. [24]

Eftersom det inte är så vanligt med byggradon i småhus byggda efter 1975 kan man tänka sig att justering för säregna förhållanden för dessa hus förekommer mer sällan än för äldre hus. Byggradonet måste vara svårare att klassificera än markradonet eftersom markradonet torde ha en mer jämn och generell inverkan på småhusenheternas riktvärde inom ett visst värdeområde. Därför skulle det kunna föreligga en större möjlighet att beakta förekomst av markradon redan vid framräknandet av riktvärdet för hus utan byggradon.

Hur hög radonhalt det måste vara fråga om för att justering skall aktualiseras har flera gånger varit uppe till prövning i Regeringsrätten.

I RÅ84 1:84 I ingavs ett mätintyg på en byggnad som utvisade ett årsmedelvärde av radondotterhalt [25] inklusive mätnoggrannhet om 355 becquerel per kubikmeter (Bq/kbm) luft. Ägaren yrkade därför att taxeringsvärdet (nuvarande basvärdet) skulle nedsättas. Regeringsrätten började med att konstatera att förekomst av radondöttrar i en byggnad är en egenskap som kan påtagligt inverka på marknadsvärdet och för vilken justering får ske. Den första frågan i målet gällde om en radondotterhalt om 355 Bq/kbm luft var så hög att radonförekomsten påtagligt inverkade på marknadsvärdet.

Regeringsrätten kom fram till att om radondotterhalten i en bostadsbyggnad överstiger gränsvärdet för sanitär olägenhet, vilken enligt en kungörelse från socialstyrelsen utgör 400 Bq/kbm luft, är det uppenbart att förhållandet påtagligt inverkar på marknadsvärdet och därför måste beaktas särskilt vid värderingen. Därefter anfördes att även radondotterhalter som understiger 400 Bq/kbm luft men ändå överstiger den högst tillåtna radondotterhalten i ombyggda bostäder om 200 Bq/kbm luft, får antas i allmänhet inverka påtagligt negativt på marknadsvärdet. Således ansågs en justering i detta fall vara befogad då 355 Bq/kbm luft fick anses vara så högt att det inverkade påtagligt negativt på marknadsvärdet.

Samma resonemang fördes även i RÅ84 1:84 II. Dock saknades i förevarande fall ett sådant mätintyg avseende radondotterhalt som skall ligga till grund för justering av riktvärdet. Emellertid låg fastigheten i ett radhusområde med i det närmaste identiska byggnader, uppförda i blåbetong. Mätningar hade företagits i tre byggnader i området. Alla resultat låg från 200 Bq/kbm till över 500 Bq/kbm luft. Regeringsrätten kom till den slutsatsen att under dessa förhållanden måste radondotterhalten antas överstiga 200 Bq/kbm luft. Därför kunde justering ske. [26]

I RÅ84 1:85 förde Regeringsrätten samma resonemang som i RÅ84 1:84 I och ansåg att en justering av riktvärdet var befogad då radondotterhaltens årsmedelvärde inklusive mätnoggrannhet uppgick till 275 Bq/kbm luft. Även detta värde ansåg Regeringsrätten vara så högt att det fick anses inverka påtagligt negativt på marknadsvärdet.

Samma resonemang fördes i RÅ 1984 Aa 221 men där hade, enligt mätintyg, på två ställen i byggnaden uppmätts radondotterhalter om 90 respektive 370 Bq/kbm luft. Ägaren av fastigheten angav att det höga mätvärdet hade uppmätts i det utrymme i byggnaden där de boende vistas mest. Detta påstående lämnades utan erinran och godtogs. 370 Bq/kbm luft ansågs i enlighet med tidigare förda resonemang vara så högt att det påtagligt inverkade på marknadsvärdet.

Genom RÅ 1986 ref 89 gick Regeringsrätten ett steg längre. Här ingavs ett mätintyg som utvisade ett årsmedelvärde av radondotterhalten på 175 Bq/kbm luft, inberäknat tillägg för mätnoggrannhet. Frågan var om detta värde skulle kunna leda till justering för säregna förhållanden. Värdet låg under det värde om 200 Bq/kbm luft som var högsta gränsvärde vid ombyggnader av bostäder. Däremot översteg det de 70 Bq/kbm luft som enligt svensk byggnorm högst godtogs för nybyggda bostäder.

Även här ansåg Regeringsrätten radonförekomst i sig utlösa en prisfallseffekt och att denna risk även förelåg när kostnader nedlagts för att eliminera eller begränsa riskerna av radonförekomsten.

Frågan som återstod var då om radonförekomstens inverkan på marknadsvärdet kunde betecknas som påtaglig? Vid denna tidpunkt fanns ingen vägledning till vad som skulle anses utgöra påtaglig inverkan. Regeringsrätten uttalade, att innebörden i stället fick fastställas med hänsyn till den uppgift som rekvisitet har i systemet för fastighetstaxeringen. Mindre avvikelser från normalförhållandena och avvikelser som kan ha betydelse endast för speciella köpare avsågs inte med att marknadsvärdet skulle påverkas påtagligt. Därför måste det alltså vara fråga om ”ett till fastigheten knutet förhållande som är omedelbart väsentligt för envar presumtiv köpare”.

En bostadsfastighet med en egenskap som medför hälsorisk och särskilt en sådan som cancer blir uppenbart av omedelbart intresse för en köpare. Vidare fortsatte Regeringsrätten: ”I ett val mellan en bostad med en sådan hälsorisk – den må kräva motåtgärder eller, som i förevarande fall, kunna tolereras åtminstone tills vidare – och en i övrigt likvärdig bostad utan denna risk är det klart att vid lika pris köparen stannar för det riskfria alternativet. Detta gäller oavsett risknivån, mätt i vedertagna enheter.”

Vidare konstaterade Regeringsrätten att för fastigheten i målet låg nivån högre än vad som godtas för nybyggda bostäder endast p.g.a. den tvångssituation som förelåg av den anledningen att villan en gång var byggd med riskmaterial. Med hänsyn härtill fick antas att inverkan på marknadsvärdet var påtaglig.

Två regeringsråd var skiljaktiga och ansåg att det uppmätta värdet inte borde föranleda någon justering för säregna förhållanden.

Sammanfattningsvis kan konstateras att Regeringsrätten, från att först ha kommit fram till att radondotterhalter över 400 Bq/kbm luft som anses som sanitär olägenhet uppenbart måste kunna medföra justering för säregna förhållanden men att även värden över 200 Bq/kbm luft i allmänhet får antas påtagligt inverka på marknadsvärdet, har gått så pass långt som att godkänna en justering p.g.a. en radondotterhalt om 175 Bq/kbm luft som tillräckligt högt värde för att utgöra en justeringsanledning.

Motivet till att godkänna det lägre värdet var att i ett val mellan två byggnader vari den ena förekommer radon och i den andra inte, men som i övrigt är likvärdiga kommer en köpare att vid samma pris välja den radonfria. Detta skulle ske oavsett hur hög eller låg strålningshalten verkligen var. Frågan är om Regeringsrätten skulle ha godkänt alla värden ner till den gräns om 70 Bq/kbm som tillåts i nybyggda hus eller kanske till och med under denna gräns?

En intressant fråga i detta sammanhang är vilken roll dessa rättsfall nu spelar, när en fast beloppsgräns för vad som skall anses utgöra påtaglig inverkan på marknadsvärdet finns? Alla ovan redovisade rättsfall är avgjorda innan denna beloppsgräns infördes.

Först och främst är det naturligtvis gränsen om 50 000 kr som nu är avgörande för huruvida påtaglig inverkan av marknadsvärdet skall anses föreligga och för att justering för säregna förhållanden överhuvudtaget skall kunna ske. Däremot skulle rättsfallen eventuellt kunna tjäna som hjälp till att avgöra ungefär vid vilken halt radonstrålningen uppnår denna 50 000-kronorsgräns.

Fortfarande måste det ändå vara viktigt för att påtaglig inverkan på marknadsvärdet skall anses föreligga, att frågan skall vara om det finns ett till fastigheten knutet förhållande som är omedelbart väsentligt för varje presumtiv köpare, som Regeringsrätten uttalade i RÅ 1986 ref 89. Den påtagliga inverkan på marknadsvärdet måste således vara generellt förekommande.

Vid bedömningen av storleken av justeringen uttalade Regeringsrätten i RÅ84 1:84 I att hänsyn får tas till såväl den prisfallseffekt som redan radonförekomsten i och för sig utlöser som till kostnaden för att eliminera eller begränsa riskerna med radonstrålningen.

Regeringsrätten uttalade vidare att prisfallseffekten kan vara svår att bestämma storleken på då den varierar med hur allmänhetens intresse är inriktat på farorna av radonstrålning samt för övrigt hur läget på husmarknaden är. Kostnaden att nedbringa radondotterhalten belöper i första hand på investering i ventilationsanläggning men också framtida driftkostnader för anläggningen och kostnader för värmeförluster bör beaktas. Radondotterhalten utgör ett tämligen osäkert mått för verkliga förhållanden. Mätningar görs ofta i endast något eller några av byggnadens rum. Halten av radondöttrar är starkt beroende av vilken luftcirkulation som normalt råder i rummet under mätperioden. Ändå bedöms radondotterhalten vara av central betydelse vid justeringsstorlekens beräknande. Ju högre halt desto lägre skulle försäljningspriset på fastigheten bli och desto större skulle kostnaden för radonhaltens nedbringande bli.

Dessutom uttalades att vid värderingen får hänsyn även tas till en särskild prisfallsrisk som torde föreligga för byggnader med radonförekomst, även om ventilationsanläggning installerats.

I RÅ 1986 ref 89 gjordes ett litet annorlunda ställningstagande vad gällde sättet att komma fram till justeringsstorleken. Regeringsrätten uttalade att ledning borde sökas i storleken av de kostnader som en köpare kunde väntas vilja lägga ned på fastigheten för att sänka radondotterhalten till en acceptabel nivå. Därför borde justeringen grundas på en allmän uppskattning av med vilket belopp en säljare kunde behöva gå under marknadspriset för en motsvarande villa i riskfritt material för att kunna attrahera en köpare som har valmöjlighet.

Vid bestämmandet av hur stor justering av värdet som förekomsten av radon skall medföra måste normalt tre förhållanden beaktas: nämligen kostnaderna för att begränsa inverkan av radonet, fördyrande drift- och underhållskostnader med hänsyn till de anordningar som införts för att begränsa inverkan av radonet och slutligen eventuell värdenedsättning p.g.a. kvarstående effekter av radonet. [27]

Riksskatteverket har i sin rekommendation om grunderna för taxeringen och värdesättningen anvisat tabeller för justeringsbelopp vid radonförekomst. [28]

4.1.2 Fukt, mögel och röta

Fukt-, mögel- och rötskador är vanliga exempel på byggnadsskador.

Småhustaxeringskommittén konstaterade att de förhållanden som betecknas som byggnadsfel varierar så mycket, att varje klassindelning eller schablonvärdering är omöjlig. Därför måste dessa förhållanden vid behov beaktas genom justering för säregna förhållanden. [29]

Småhustaxeringskommittén har även uttalat att också marknadsvärdeinverkan av olika byggnadsfel varierar mycket starkt. Variationerna är betingade av flera sinsemellan oberoende faktorer, bland annat märks att själva byggnadsfelet kan variera i storlek och hälsovådlighet, felet kan vara mer eller mindre kostsamt att avhjälpa och de vidtagna åtgärderna kan innebära större eller mindre störningar för framtiden, ”restfel” kan förekomma samt byggnadsfelets värdeinverkan kan kvarstå i större eller mindre grad trots att åtgärd vidtagits.

Dessutom anfördes att det är sannolikt att marknadsvärdet påverkas av även andra faktorer än åtgärdskostnaderna. Detta gäller i synnerhet sådana faktorer som kan medföra påtagliga hälsorisker. [30]

Inför den senaste allmänna fastighetstaxeringen yttrade Riksskatteverket i sin rekommendation att justeringens storlek ofta bestäms mot bakgrund av bedömda reparations- och underhållskostnader. Värderingen skall härvid utgå ifrån att skadan skall repareras om dessa kostnader är rimliga i förhållande till byggnadens värde. Vid mer omfattande skador bör kostnaderna kunna styrkas genom en beskrivning av vilka åtgärder som behöver företas. [31]

Det har uttalats att liksom i fråga om radon kan förutom kostnaden för sanering även behöva beaktas ökade drifts- och underhållskostnader i framtiden och en kvarstående värdeminskning beroende på att småhuset stämplats som mögelkänsligt. [32]

4.1.3 Kulturhistoriskt intressanta byggnader

När det gäller de kulturhistoriskt intressanta byggnaderna har Småhustaxeringskommittén uttalat att det främsta hindret mot långtgående schabloniseringar är att dessa utgör en så heterogen grupp. Bland dem finns ekonomibyggnader och slott, stora hus och små, 1600-talshus och 1800-talshus o.s.v. Husen är belägna både på lantbruksenheter och på andra fastigheter i såväl stora och medelstora städer som på landet. Detta innebär att marknadssituationen varierar så mycket att någon schablonregel för värdebestämningen av dessa hus inte kan göras. [33]

Den reducering av basvärdet som kan komma i fråga till följd av att byggnaden är kulturhistoriskt intressant måste således ske med hjälp av justeringsregeln i 7 kapitlet 5 § FTL. De justeringsanledningar, som oftast kommer i fråga när det gäller byggnader av aktuellt slag, är eftersatt underhåll samt att drifts- och underhållskostnader i framtiden kommer att bli onormalt höga. Dessutom kan särskilt meddelade restriktioner, som binder ägaren vid att bevara huset, trots att det är ekonomiskt ofördelaktigt, också föranleda grund för justering för säregna förhållanden. [34]

I första hand är det småhus, som är byggnadsminne enligt lagen (1988:950) om kulturminnen m.m. och småhus som enligt 3 kapitlet 12 § plan- och bygglagen (1987:10) inte får förvanskas samt som enligt 3 kapitlet 13 § PBL måste underhållas så att deras särart bevaras, som avses utgöra kulturhistoriskt intressanta byggnader. [35]

Med ett småhus som är ansett som byggnadsminne avses enligt 3 kapitlet 1 § lag om kulturminnen m.m. en byggnad som är synnerligen märklig genom sitt kulturhistoriska värde eller som ingår i ett kulturhistoriskt synnerligen märkligt bebyggelseområde.

De småhus som avses utgöra kulturhistoriskt intressanta byggnader enligt 3 kapitlet 12 och 13 §§ PBL är byggnader som är särskilt värdefulla ur historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt eller som ingår i ett bebyggelseområde av sådan karaktär. Dessa småhus får inte förvanskas och måste underhållas så att deras särart bevaras.

Enligt 7 kapitlet 13 § FTL bestäms inte något eget värde för tomtmarken i fråga om dessa taxeringsenheter. Byggnadsvärdet utgörs istället av det sammanlagda värdet av byggnaden och tillhörande tomt.

Skälet till att marken inte skall åsättas något värde är att byggnaden förutsätts ha en oändlig livslängd och därför kan det inte anses meningsfullt att bestämma något självständigt värde för tomten. [36]

Även andra småhus, än de ovan nämnda, kan vara kulturhistoriskt intressanta. Bl.a. kan det framgå av kommunala kulturminnesinventeringar eller -program vilka dessa är. [37]

Småhustaxeringskommittén har uttalat, att för forn- och byggnadsminnen och byggnader som omfattas av skyddsbestämmelser föreligger offentligrättsliga förpliktelser i fråga om fastighetens förvaltning. Sådana förpliktelser kan enligt 5 kapitlet 3 § FTL beaktas vid taxeringen.

För de hus som inte omfattas av särbestämmelserna i byggnadsminneslagen eller PBL, men som ändå är av kulturhistoriskt intresse och där kanske t.ex. stadsmuseet eller länsantikvarien uttalat allmänt hållna rekommendationer om metod-, färg- och materialval vid reparationer och ombyggnader, föreligger inga sådana offentligrättsliga förpliktelser. Därför kan justering för dessa kostnader endast ske om marknaden beaktar kostnaderna och marknadsvärdet påverkas därav, trots frivilligheten. Enligt Småhustaxeringskommitténs mening kan detta ofta antas vara fallet. Däremot kan också de särskilda kvalitéer, som föranlett skyddsbestämmelserna istället verka höjande på marknadsvärdet trots att de inte beaktas i standarden. [38]

Att den kulturhistoriskt intressanta byggnaden kan komma att bli belastad med onormalt höga underhållskostnader i framtiden kan enligt RSV bl.a. bero på att det ursprungliga materialet inte får bytas ut, att särskilda ytbehandlingar krävs eller att det är nödvändigt att använda en gammal teknik för underhållet.

Riksskatteverket har i fråga om drifts- och underhållskostnaderna rekommenderat att bedömningen skall grundas på om merkostnaderna för bevarandet påverkar marknadsvärdet. Är det sannolikt att marknadsvärdet påverkas påtagligt av bibehållande-, drifts- eller underhållskostnaderna bör justering ske. Justeringens storlek får i dessa situationer bedömas från fall till fall. [39]

De restriktioner som binder ägaren att bevara huset, trots att detta är ekonomiskt ofördelaktigt, kan utgöras av vägrat rivningslov och rivningsförbud samt av skyddsbestämmelser eller skyddsföreskrifter.

Rivningslov begärs normalt först då en byggnad är saneringsmogen. Därför medför ett vägrat rivningslov ofta en justering nedåt till den del av byggnadsvärdet som utgörs av markens värde. Om ett småhus varken får rivas eller kan användas på annat sätt så bör värdet av småhuset sättas ned till under 1000 kr. Ett rivningsförbud för en icke saneringsmogen byggnad påverkar inte själva småhusets värde men däremot påverkas värdet av den mark som hör till. Detta förklaras av att marken inte får nybebyggas när byggnaden blir saneringsmogen efter några år. [40]

Ett regeringsrättsavgörande vad avser kulturhistoriskt intressanta byggnader är RÅ 1988 ref 113 där Regeringsrätten utan närmare motivering avgjorde att justering för säregna förhållanden kunde ske för de högre underhålls- och driftskostnaderna som normalt är att räkna med för byggnader som byggnadsminnesförklarats.

I samma fall prövades dessutom frågan huruvida justering kunde göras för markens värde, då byggnadsminnesförklaringen medförde rådighetsinskränkningar av marken.

Regeringsrätten konstaterade, att trots att något värde för mark till taxeringsenhet som avses i 7 kapitlet 13 § FTL inte skall bestämmas är innebörden av detta, att det tillämpliga riktvärdet för marken läggs samman med tillämpligt riktvärde för byggnaden. Summan av dessa värden skall därefter i regel justeras i enlighet med bestämmelserna i 7 kapitlet 5 § FTL. Det totalvärde som därigenom erhålls redovisas som taxeringsenhetens byggnadsvärde och något särskilt markvärde redovisas inte. Enligt Regeringsrätten kunde alltså justering av taxeringsenhetens värde ske p.g.a. den rådighetsinskränkning av marken som byggnadsminnesförklaringen medförde.

4.1.4 Några ytterligare justeringsanledningar för småhus

Några ytterligare orsaker som kan föranleda justering för säregna förhållanden och som bör nämnas är påtagligt eftersatt underhåll av byggnader, utrymmen med låg takhöjd, akuta reparationsbehov och andra onormala underhållskostnader. [41]

Även förekomst av trägnagande insekter kan utgöra anledning till justering för säregna förhållanden. [42]

Dessutom har RSV uttalat att det bara är komplementhus som är normala i ett värdeområde som kan anses inräknade i riktvärdet. Vad som är normalt bedöms med hänsyn till ålder, storlek och standard.

För komplementhus som avviker från det inom värdeområdet normala kan justering för säregna förhållanden såväl uppåt som nedåt komma att ske. Som förutsättning härför krävs i regel att det är fråga om annat komplementhus än garage och carport. Som alltid krävs att komplementhuset skall avvika i förhållande till vad som i genomsnitt förekommer inom värdeområdet och avvikelsen skall påtagligt inverka på marknadsvärdet. [43]

4.2 Justering för säregna förhållanden för tomtmark till småhus

Anledningar till justering för säregna förhållanden av tomtmark är inte lika uppmärksammade som justeringsanledningarna för småhus.

Det mest uppmärksammade förhållandet är förekomst av störningar främst i form av buller vid och omkring tomtmarken.

Ytterligare anledningar till justering kan vara förekomsten av kraftledningar i nära anslutning till tomtmarken, att marken är extremt svårutnyttjad eller att tomten har en ovanlig tomtfigur m.m.

4.2.1 Buller och andra störningar

Att fastigheterna inom ett värdeområde störs av buller kan redan ha beaktats genom värdeområdets avgränsande. Om så inte är fallet kan emellertid förekomsten av störande buller utgöra en anledning till justering för säregna förhållanden.

Som speciellt utsatta lägen räknas t.ex. trafikljus, busshållplatser och vägar som trafikeras av mycket tung trafik under nätterna. Dessutom kan justering aktualiseras utmed järnvägar, vid flygplatser och vid bullrande industrier m.fl.

Härvid bör också nämnas att justering även kan göras för luftföroreningar av avgaser och damm förorsakat av trafik. Dessutom kan störningar orsakade av trafik i form av ljus och skakningar föranleda justeringar.

Om bullerinverkan i huset begränsats genom t.ex. isolering bör enligt Riksskatteverkets rekommendationer bullerinverkan ändå beaktas genom justering av tomtmarksvärdet.

Dessutom har RSV anfört att vid bullernivåer på 60–65 dB(A) bör nedsättning endast ske när uteplats eller andra rekreationsytor orienterats mot bullerkällan och fastigheten även är utsatt för andra störningar. Tomtens och småhusets läge i förhållande till bullerkällan och förekomst av skyddande eller avskärmande föremål såsom t.ex. vegetation eller bullerskärm beaktas i fråga om buller. [44]

Småhustaxeringskommittén anförde i fråga om störningar i sitt betänkande att sopförbränning eller dylikt bör utgöra anledning till justering för säregna förhållanden eller beaktas genom områdesfördelningen. [45]

Frågan om nedsättning av en tomtmarks värde p.g.a. störningar i form av buller har flera gånger varit uppe till prövning i Regeringsrätten.

I RÅ 1985 Aa 117 yrkades om sänkning av taxeringsvärdet genom justering för säregna förhållanden då fastighetsägarna menade att markvärdet var för högt värderat med tanke på att fastigheten gränsade till en starkt trafikerad gata vilket medförde stora problem beträffande buller och avgaser. Detta läge var därigenom sämre än för de flesta övriga fastigheter inom värdeområdet. Bullernivåerna beräknades 1975 till ungefär 40 dB(A) eller högre inomhus. Sedan dess hade trafiken ökat i omfattning. Regeringsrätten yttrade, att då endast ett mindre antal fastigheter inom värdeområdet hade så utsatt läge som denna måste det antas, att olägenheterna inte särskilt hade beaktats vid bestämmandet av riktvärdet för tomtmark inom värdeområdet. Olägenheterna bedömdes därför vara sådana som påtagligt kunde inverka på marknadsvärdet och därmed utgöra grund för justering för säregna förhållanden.

I RÅ 1986 ref 100 yrkade en ägare till ett fritidshus nedsättning av taxeringsvärdet då stugan låg i närheten av en järnväg och tågen angav signaler mitt framför stugan. Fritidshuset låg på en arrenderad tomt. Ägaren uppgav att tågsignalerna påverkade marknadsvärdet för byggnaden. Taxeringsintendenten å sin sida anförde att man fick förutsätta att de olägenheter som klaganden påtalade hade beaktats eller skulle komma att beaktas i arrendeavgiften.

Regeringsrätten började med att konstatera att olägenheterna inte kunde hänföras till någon av de värdefaktorer som finns uppräknade i 8 kapitlet 3 § FTL. Olägenheterna hade inte heller beaktats vid riktvärdets bestämmande för byggnader inom ifrågavarande riktvärdeområde.

Resonemanget fortsatte enligt FTL:s förarbeten: ”Justering bör i princip göras på det totala värdet, tex i fråga om en småhusenhet på det sammanlagda värdet av mark och byggnader. Markvärdet och byggnadsvärdet skall dock anges till de värden de har efter justering (jfr SOU 1979:32 s 494 f).”

Därefter konstaterade Regeringsrätten, att för byggnad som är lös egendom får justering ske på byggnadens värde. Att olägenheterna påtagligt inverkade på marknadsvärdet ifrågasattes ej. Ett regeringsråd var skiljaktigt.

Av detta rättsfall framgår dels att tågtrafik är ett sådant förhållande som om den blir tillräckligt störande är anledning till nedjustering för säregna förhållanden, dels att justeringen i första hand skall göras på hela basvärdet och inte enbart på ett delvärde trots att justeringsanledningen sedan måste kunna hänföras till varje delvärde. Härigenom går det alltså bra att vidta justering för ett förhållande som föreligger hos en byggnad på ofri grund.

I RÅ 1986 not 428 visades bullermätningar av vilka framgick att en fastighet exponerades för tågbuller med värden över 80 dB(A). Riktvärdekartan visade, att inom värdeområdet fanns många fastigheter men bara ett mindre antal fastigheter inom värdeområdet hade ett så utsatt läge i förhållande till järnvägen som denna. Därför antogs, att de av järnvägstrafiken föranledda olägenheterna inte särskilt hade beaktats vid bestämmandet av riktvärdet för tomtmark inom värdeområdet. Då inverkan på marknadsvärdet var påtaglig fanns skäl att göra justering.

Att notera i samband härmed är att situationer som är generellt beaktade vid värdeområdets avgränsande inte anses som särskilt beaktade vid riktvärdets bestämmande och således inte hindrar tillämpning av 7 kapitlet 5 § FTL.

I RÅ 1986 not 207 prövades frågan om en annan form av störning, som skulle kunna komma att uppstå i framtiden, kunde utgöra säreget förhållande. I målet yrkade fastighetsägaren nedsättning av taxeringsvärdet då det planerades att en stugby om 51 andelshus skulle byggas runt deras byggnad.

Regeringsrätten yttrade att en av de mest betydelsefulla värdefaktorerna anses vara fastighetens läge. Fastighetstaxering skall ske på grundval av fastighetens användning och beskaffenhet vid taxeringsårets ingång. Det planförslag som vid taxeringsårets ingång förelåg utställt och reviderat men ännu inte antaget sågs som ett sådant förhållande som inte hade beaktats i riktvärdet och som kunde ha betydelse för fastighetens marknadsvärde och därmed normalt kunna utgöra justeringsanledning. Däremot visades inte i målet att denna värdefaktor påtagligt inverkade på marknadsvärdet och därför kunde här inte justering för säregna förhållanden ske.

Troligtvis påverkas ett marknadsvärde i denna situation negativt redan när förslag till beslut föreligger och således innan beslutet är fattat. Som följd härav kan det inte vara fel att beakta detta förhållande genom justering för säregna förhållanden vid taxeringen. Sjunker marknadsvärdet för en fastighet till följd av ett förslag som kan leda till ett negativt beslut för fastighetsägaren bör man kunna sluta sig till att även en uppjustering borde kunna företas vid förslag till fördelaktiga beslut om marknadsvärdet påverkas härav.

4.2.2 Kraftledningar

Om småhusenheten är belägen nära en större kraftledning kan, enligt Riksskatteverkets rekommendationer, detta förhållande utgöra grund för justering. En anledning är dels att ledningen och ledningsstolparna anses utgöra ett intrång samt att de medför en förfulning av objektet i fråga. En annan anledning är osäkerheten om huruvida leukemi och elallergi kan orsakas av påverkan från elektromagnetiska kraftfält.

Som större kraftledning räknas i första hand sådana som ingår i det s.k. storkraftnätet men även spänningar ned till 130 kV kan föranleda justering. För ledningar under 130 kV har Riksskatteverket uttalat att den negativa inverkan på landskapsbilden befintligheten av en ledningsstolpe utgör måste vara mycket framträdande för att en justering skall aktualiseras.

Dessutom har uttalats att för småhus byggda högst 75 meter utanför en 400 kV-lednings ytterfas och med en ledningsstolpe i blickfånget, kan en nedjustering med högst 20 % av summan av riktvärdena för tomtmark och småhus vara motiverad. För mindre intrång bestäms justeringen i förhållande till det enskilda fallet. [46]

4.2.3 Extremt svårutnyttjade värderingsenheter

Att tomtmarken består av sankmark eller utgörs av mark vars höjdförhållanden växlar i betydande omfattning kan påverka värdet av tomtmarken.

Dessutom kan förekomst av fornlämningar vara anledning till justering för säregna förhållanden. Förutom inskränkningar i förfoganderätten som kan föreligga för sådan mark så kan kostnader för utgrävningar komma i fråga. [47]

I RÅ85 1:79 medgav samtliga tre instanser nedsättning av värdet eftersom fastigheten var belägen inom ett fornminnesskyddat område. P.g.a. detta förhållande ansågs sådan inskränkning i förfoganderätten föreligga att marknadsvärdet påtagligt påverkades.

Om möjligheten att utnyttja byggrätten påverkas bör en större justering ske än om enbart värdet av tomtmarken påverkas. [48]

I RÅ85 1:79 prövades också frågan om justering p.g.a. fastighetens svårtillgänglighet vintertid. Kammarrätten fann att svårtillgängligheten vintertid får anses utgöra sådant säreget förhållande att detta påverkar fastighetens marknadsvärde. Regeringsrätten fann ej anledning att frångå denna bedömning.

4.2.4 Trädgård och tomtfigur

För trädgårdsanläggningar kan både justering uppåt och nedåt komma i fråga.

Härvid har Riksskatteverket rekommenderat att för nedjustering krävs, att betydande åtgärder skall vara tvungna att företas, för att tomten överhuvudtaget skall anses ha en för värdeområdet normal trädgårdsanläggning.

Uppjustering bör å andra sidan företas om det exempelvis finns en damm, tennisbana eller andra exklusiva anläggningar på tomten. Dessutom kan värdet justeras uppåt om det finns swimmingpool på tomten. [49]

En tomtfigur så ovanlig att den kan beräknas minska tomtens marknadsvärde, samt belastande servitut som utgör betydande olägenhet, är två ytterligare anledningar till en justering nedåt av tomtvärdet. [50]

4.2.5 Några ytterligare justeringsanledningar för tomtmark

I riktvärdet för tomtmark beaktas normalt, att en körbar bilväg skall finnas fram till tomtgränsen. Saknas en sådan väg, bör detta föranleda en justering för säregna förhållanden.

Gatukostnader som inte förfallit till betalning, men som åligger fastighetsägaren att betala kan även de föranleda en nedjustering. [51]

Härvid kan RÅ81 1:35 nämnas där säregna förhållanden för en taxeringsenhet ansågs föreligga då gatukostnader för taxeringsenheten inte erlagts. Vid marknadsvärdets bestämmande hade beaktats om skyldigheten att erlägga gatukostnadsbidrag var fullgjord eller inte genom att riktvärdet för normaltomten åsatts värde där sådana kostnader inkluderats.

4.2.6 Särskilt om värdefaktorn speciell belägenhet

Småhustaxeringskommittén har uttalat att i samband med värdefaktorn speciell belägenhet har vissa problem förekommit. För det första har, som framgått ovan, klassindelningen för belägenhet vid strand eller ej strand varit alltför grov för att fungera tillfredsställande. För det andra så beaktas inget annat än just belägenheten i förhållande till strand genom klassindelningen.

Förklaringen till att inget annat än strand beaktas är att den värdeskillnad som betingas av en fastighets läge kan beaktas på tre olika sätt.

Som första alternativ bör ett särskilt riktvärdeområde bildas för de taxeringsenheter som har en speciell belägenhet. Detta låter sig göras om de fastigheter som berörs dels ligger samlade, t.ex. vid en motorväg, dels är av enhetlig beskaffenhet. Småhustaxeringskommittén har härvid anfört att eftersom värdefaktorn då inte har beaktats speciellt, lämnas justeringsmöjligheten för säregna förhållanden öppen. Fördelen med att hänföra alla fastigheter med ett visst läge till ett värdeområde är att alla fastigheter kan bedömas samlade och inte var för sig, vilket leder till en likformig bedömning.

Som andra alternativ kan fastighetens läge beaktas genom att belägenheten klassindelas och beaktas i riktvärdet såsom värdefaktorn strand, strandnära och ej strand beaktas idag. Nackdelen med den här metoden är att den utesluter tillämpning av 7 kapitlet 5 § FTL, då det för att denna skall kunna tillämpas krävs att värdefaktorn inte tidigare får vara beaktad. Mot detta får de fördelar ställas att metoden kan användas även då de aktuella fastigheterna ligger utspridda eller är för få för att bilda eget riktvärdeområde. Som för alla värdefaktorer som klassindelats och skall särskilt beaktas lämpar sig metoden bara för värdefaktorer som lätt låter sig klassificeras och som har en enhetlig värdeinverkan.

Som tredje och sista alternativ kan lägesinverkan beaktas enbart genom en justering för säregna förhållanden. Eftersom denna metod avser individuella bedömningar av varje fastighet, uppkommer en risk för att dessa bedömningar blir olika. Dessutom är metoden mycket arbetskrävande och kan inte användas för att bedöma alla speciella belägenheter inom riktvärdeområdet. [52]

5 Sammanfattning och avslutande synpunkter

Justering för säregna förhållanden enligt 7 kapitlet 5 § fastighetstaxeringslagen är en möjlighet att göra individuella bedömningar av en taxeringsenhet vid fastighetstaxeringen. Genom denna regel kan det behov av ett värderingssystem som måste bygga på vissa generaliseringar och schabloner, för att kunna omfatta ett så stort antal olikartade fastigheter, ändå stämma överens med kravet på likformiga och rättvisa taxeringar.

Värdefaktorerna är egenskaper knutna till fastigheten vilka är av betydelse för marknadsvärdet. Värderingen sker med utgångspunkt i värdefaktorer. Värdefaktorerna är så varierande att någon uttömmande beskrivning av dessa inte kan göras. Emellertid kan tre olika huvudgrupper urskiljas.

För det första är det de värdefaktorer som särskilt skall beaktas vid värderingen. Dessa värdefaktorer, som är angivna direkt i FTL, är av stor betydelse för marknadsvärdet och påverkar detta generellt. Den andra typen av värdefaktorer är de för vilka genomsnittliga eller andra enhetliga förhållanden förutsätts föreligga inom ett värdeområde. Dessa har inte särskilt beaktats vid riktvärdets bestämmande. Den tredje typen av värdefaktorer är de som inte får beaktas vid värderingen, t.ex. belåning av fastigheten.

En anledning till att vissa värdefaktorer inte beaktas särskilt genom FTL utan istället förutsätts förekomma i genomsnittlig eller huvudsaklig utsträckning kan vara att det är svårt att ge generella anvisningar för hur de inverkar på marknadsvärdet. En annan orsak kan vara att de inte varierar inom värdeområdet i någon större utsträckning.

Som grundläggande förutsättning för att justering för säregna förhållanden skall kunna vidtas anges att värdefaktorn inte redan får vara beaktad vid riktvärdets bestämmande och att den avviker från vad som är enhetligt eller genomsnittligt beaktat i värdeområdet.

I 7 kapitlet 6 § FTL finns ett uttryckligt förbud mot s.k. interpolation, d.v.s. att använda värden eller klassindelning mellan givna värden. Eftersom interpolation inte är tillåten måste klassindelningen göras så fin att interpolation framstår som onödigt.

Som en ytterligare förutsättning för att justering för säregna förhållanden skall kunna vidtas uppställs krav på att värdefaktorn skall ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet. Påtaglig inverkan på marknadsvärdet anses enligt 7 kapitlet 5 § 3 st. FTL vara en höjning eller sänkning med minst 50 000 kronor av ”det med ledning av riktvärden bestämda värdet”. Härvid är viktigt att observera att regeln innehåller två olika värden. Dessutom är det otydligt vad som avses med ”det med ledning av riktvärden bestämda värdet”.

Uttryckets språkliga utformning tyder närmast på att det är taxeringsenhetens basvärde utan justering för säregna förhållanden som avses. Däremot framgår av regelns förarbeten att justering skulle komma i fråga om det säregna förhållandet föranleder höjning eller sänkning av riktvärdet med ett visst belopp. Denna distinktion torde vara viktig att kunna göra om olika justeringsanledningar för tomtmark och byggnadsvärde förekommer som var för sig understiger 50 000 kronor, men tillsammans överstiger detta belopp.

Det är omöjligt att precisera alla värdefaktorer som kan föranleda justering för säregna förhållanden.

Vanliga justeringsanledningar för småhus är förekomst av radon, fukt, mögel och röta. Även förhållandet att ett småhus är kulturhistoriskt intressant utgör i regel grund för justering för säregna förhållanden.

Justeringsanledningar för tomtmark till småhus kan utgöras av buller och andra störningar samt av att tomtmarken är extremt svårutnyttjad. Även olika förhållanden hänförliga till trädgård och tomtfigur kan utgöra justeringsanledning, liksom förekomst av kraftledningar i närheten av tomten.

Avslutningsvis kan sägas att regeln om justering för säregna förhållanden vid en närmare granskning visar sig innehålla vissa oklarheter. Naturligtvis vore det önskvärt om det t.ex. tydligare framgick vilket värde som avsågs med uttrycket ”det med ledning av riktvärden bestämda värdet”. Dessutom görs justeringar efter individuella bedömningar av de säregna förhållandena. Dessa individuella bedömningar kan medföra orättvisor sinsemellan.

Justering för säregna förhållanden är ändå en nödvändig möjlighet för att upprätthålla en rättvis taxering i ett system som måste präglas av förenklingar och schabloner för att kunna vara hanterligt.

Ulrika Jüriado

Artikeln är skriven av jur.kand. Ulrika Jüriado och är baserad på författarens examensarbete från juristlinjen vid Stockholms universitet.

  • [1]

    DsFi 1987:8 s. 9 f.

  • [2]

    SOU 1979:32 s. 473.

  • [3]

    A bet s. 477.

  • [4]

    SOU 1994:62 s. 50 f.

  • [5]

    RSV, Handbok för fastighetstaxering 1994 s. 75.

  • [6]

    Prop. 1979/80:40 s. 114.

  • [7]

    SOU 1979:32 s. 479. Jmf. härvid lydelsen i t.ex. 8 kap. 3 § FTL ”skall riktvärde bestämmas för skilda förhållanden för en eller flera av följande värdefaktorer”.

  • [8]

    RSV S 1995:17 p. 5.1.

  • [9]

    SOU 1979:32 s. 478.

  • [10]

    DsFi 1987:8 s. 83.

  • [11]

    SOU 1979:32 s. 484.

  • [12]

    DsFi 1987:8 s. 72.

  • [13]

    Prop. 1987/88:164 s. 22.

  • [14]

    RSV, Handbok för fastighetstaxering 1996 s. 51.

  • [15]

    Prop.1987/88:164 s. 21.

  • [16]

    Jmf. prop. 1992/93:122 s. 56 f.

  • [17]

    SOU 1995:148 s. 26 och 266.

  • [18]

    SOU 1979:32 s. 496 f.

  • [19]

    A bet s. 493 f.

  • [20]

    A bet s. 495.

  • [21]

    DsFi 1987:8 s. 71.

  • [22]

    RSFS 1994:13 5 §.

  • [23]

    SSI-rapport 87-17, Radon i bostäder s. 22 ff.

  • [24]

    RSV S 1995:17 p. 5.3.

  • [25]

    Förekomst av radon mäts inte längre i värdet radondotterhalt. Istället används nu värdet radonhalt. Genom att dividera värdet av radondotterhalten med faktorn 0,4 erhålls mätvärdet uttryckt som radonhalt. Boverkets nyhetsbrev, serie 1994:3, datum 1994-03-16.

  • [26]

    Även i RÅ 1984 Aa 223 fördes ett i det närmaste identiskt resonemang.

  • [27]

    Björne Gunnar, Hall Bertil, Wadell Ulla, Fastighetstaxering s. 8:135, supplement 6, jan. 1996.

  • [28]

    RSV S 1995:17 p. 5.3.

  • [29]

    DsFi 1987:8 s. 12.

  • [30]

    A bet s. 145 f.

  • [31]

    RSV S 1995:17 p. 5.3.

  • [32]

    Björne Gunnar, Hall Bertil, Wadell Ulla, Fastighetstaxering s. 8:139, supplement 6, jan. 1996.

  • [33]

    DsFi 1987:8 s. 151.

  • [34]

    RSV S 1995:17 p. 5.3.

  • [35]

    RSV S 1995:17 p. 5.3.

  • [36]

    DsFi 1987:8 s. 147.

  • [37]

    RSV S 1995:17 p. 5.3.

  • [38]

    DsFi 1987:8 s. 152 f.

  • [39]

    RSV S 1995:17 p. 5.3.

  • [40]

    RSV S 1995:17 p. 5.3.

  • [41]

    RSV S 1995:17 p. 5.3, SOU 1994:62 s. 102.

  • [42]

    DsFi 1987:8 s. 114.

  • [43]

    RSV S 1995:17 p. 5.3.

  • [44]

    RSV S 1995:17 p. 5.2.

  • [45]

    DsFi 1987:8 s. 83.

  • [46]

    RSV S 1995:17 p. 5.2.

  • [47]

    RSV S 1995:17 p. 5.2.

  • [48]

    RSV S 1995:17 p. 5.2.

  • [49]

    RSV S 1995:17 p. 5.2.

  • [50]

    SOU 1979:32 s. 608.

  • [51]

    RSV S 1995:17 p. 5.2.

  • [52]

    DsFi 1987:8 s. 80 ff.

Sifferkollen Läs mer

Belopp

Basbelopp
År 2018 2019 2020
Prisbasbelopp 45 500 46 500 47 300
Förhöjt pbb. 46 500 47 400 48 300
Inkomstbasbelopp 62 500 64 400 66 800
Utdelning fåmansföretag
År 2018 2019 2020
Schablonbelopp 169 125 171 875 177 100

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2018 2019 2020
Räntesats 0,36 0,51 0,50

 

Referensränta
År 2016-07-01 2019-07-01 - 
Räntesats -0,5 0,0
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2018 2019 2020
Positiv 6,49 6,51 6,50
Negativ 1,50 1,51 1,50
Statslåneränta
År 2017 2018 2019
31 maj 0,34 0,49 0,05
30 nov 0,49 0,51 -0,09

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2018 2019 2020
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 6,50
Förmånsbil, bensin 9,50 9,50 9,50
Kostförmån
År 2018 2019 2020
Frukost, lunch och middag 235 245 245
Lunch eller middag 94 98 98
Frukost 47 49 49
Skattefria gåvor
År 2018 2019 2020
Julgåva 450 450 450
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 350
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2018 2019 2020
Skattesats 22% 21,4% 21,4%
Mervärdesskatt
År 2018 2019 2020
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1938 - 1954 1955 -
Arb. avgifter 0 % 10,21% 31,42%
Egenavgifter 0 % 10,21% 28,97%