SKVs ställningstaganden 2/05

2005-04-05 Förmögenhetsbeskattning – Äganderättsklausul vid överlåtelse av bostadsrätt

Inkomstskatt – Kapitalbeskattning

Datum: 2005-04-05

Dnr 130 8317-05/111

1 Sammanfattning

Skatteverket anser att en klausul i köpekontraktet om äganderättens övergång vid försäljning av bostadsrätt, inte har någon verkan för beskattning av förmögenhet. Den skattemässiga äganderättsövergången sker i och med undertecknandet av ett i övrigt giltigt köpekontrakt.

2 Bakgrund och frågeställning

Den skattemässiga äganderrätten för fastighet övergår vid dagen för ett giltigt köpekontrakt. Om parterna uttryckligen i köpekontraktet har angett en senare tidpunkt för övergång av äganderätten, anses istället äganderätten enligt praxis övergå vid den i avtalet angivna tidpunkten

Frågan gäller om praxis avseende äganderättsövergång för fastighet även omfattar bostadsrätter.

3 Gällande rätt m.m.

Den skattepliktiga förmögenheten utgörs av värdet av den skattskyldiges tillgångar efter avdrag för dennes skulder, vid utgången av året, 2 § lag (1997:323) om statlig förmögenhetsskatt (SFL). Skattepliktig tillgång är bl.a. privatbostadsfastighet, privatbostadsrätt och fordran i pengar, 3 § SFL.

Med privatbostadsrätt avses en andel i ett privatbostadsföretag, om den till andelen knutna bostaden är en privatbostad, 2 kap. 18 § IL.

Civilrätt

Det finns ingen klar och avgränsad definition av begreppet äganderätt, som delvis kan ha olika innebörd beroende på i vilket rättsligt sammanhang det förekommer. Civilrättsligt anses inte äganderätten övergå från säljaren till köparen vid en bestämd tidpunkt utan anses i regel övergå successivt, vilket är särskilt framträdande vid överlåtelse av fastighet och bostadsrätt. Olika moment vid denna stegvisa övergång kan vara köparens skydd mot säljarens fordringsägare (sakrättsligt moment), farans övergång vid skada på egendomen (jfr 4:11 jordabalken och 13 § Köplagen), olika avtalsvillkor för köpets fullbordande samt andra eventuella ogiltighetsgrunder, t.ex. tillstånd för köparens förvärv eller medlemskap i föreningen.

Högsta Domstolen har uttalat att en äganderättsklausul inte medför någon faktisk förändring vad gäller parternas inbördes förhållande. En sådan klausul har alltså ingen självständig civilrättslig betydelse för parterna emellan eller deras relation till tredje man (NJA 1995 s.178 och NJA 1995 s.183).

Endast medlem i bostadsrättsföreningen har rätt att utöva bostadsrätten, 6 kap. 1 § bostadsrättslagen. Om köparen vägras medlemskap i föreningen är överlåtelse ogiltig. Förändring av medlemsskapet är alltså ett moment i äganderättsöverföringen av bostadsrätten. Skydd mot säljarens borgenärer erhålls för bostadsrätt vid underrättelse till föreningen om överlåtelsen (NJA 1971 s. 66).

Skatterätt

Enligt praxis anses den skattemässiga övergången av äganderätten för fastighet ske vid dagen för giltigt köpekontrakt (RÅ 1958 Fi 1569, RÅ 1965 Fi 239, RÅ 1969 Fi 2166 och RÅ80 1:24).

Om parterna uttryckligen i köpekontraktet har angett en senare tidpunkt för övergång av äganderätten, anses enligt praxis äganderätten istället övergå vid den i avtalet angivna tidpunkten (RÅ 1950 ref 5, RÅ 1958 Fi 1569, RÅ 1965 Fi 239 och RÅ 1993 ref 16).

Huruvida köparen har erhållit skydd mot säljarens borgenärer har för förmögenhetsbeskattningen ingen betydelse (RÅ 1996 not 290).

Regeringsrätten har i ett nyligen avgjort ärende (RR:s dom 2005-02-28 i mål nr 861-04) avseende arvsskatt anfört följande.

”När säljaren av en bostadsrätt avlider efter det att ett giltigt överlåtelseavtal har träffats bör normalt köpeskillingsfordringen och inte bostadsrätten tas upp som tillgång i säljarens dödsbo.”

4 Skatteverkets bedömning

En klausul i köpekontraktet om att äganderrätten inte ska övergå förrän vid en viss senare angiven tidpunkt, saknar uppenbart en självständig civilrättslig innebörd för äganderrätten. Beroende på lydelsen kan den främst ges innebörd av en hävningsrätt. I övrigt saknar den betydelse för det sakrättsliga momentet, farans övergång eller för köparens rätt att förfoga över egendomen i ekonomiskt hänseende.

Regeringsrätten har i gammal praxis avseende fastighet gett äganderättsklausulen en skattemässig betydelse vid taxering för inkomstskatt, fastighetsskatt och förmögenhetsskatt. Däremot saknar äganderättsklausulen betydelse för kapitalvinsten, som alltid ska redovisas för det år köpekontraktet har ingåtts. Praxis ger således parterna rätt att vid en fastighetöverlåtelse avtala om fördelning av de skattemässiga konsekvenserna för innehavet av fastigheten. Denna praxis baseras emellertid inte på någon direkt civilrättslig grund för äganderättens övergång (jfr NJA 1995 s.178 och NJA 1995 s.183).

Skatteverket uppfattar därmed att den praxis som har etablerats för fastighet är ett avsteg från kopplingen mellan skatterätten och civilrätten. Skatteverket kan inte se några övervägande skäl för att utvidga det undantag som utvecklats i praxis för fastighet, till att även omfatta överlåtelse av bostadsrätt eller annan lös egendom.

Skatteverket anser alltså att köparen ska ta upp innehav av bostadsrätt per dagen för köpekontraktet, oavsett eventuell äganderättsklausul, samt ha rätt att dra av resterande köpeskillingsskuld till säljaren. Säljaren ska istället redovisa motsvarande köpeskillingsfordran som tillgång.

Överlåtelse med äganderättsklausul har således endast skattemässig betydelse för fastighet. I de fallen ska säljaren anses som ägare fram till dagen för den avtalade äganderättsövergången. Parterna ska därmed inte heller beakta fordran respektive skuld avseende obetald del av köpeskillingen vid redovisning av sina förmögenheter.

Sifferkollen Läs mer

Belopp

Basbelopp
År 2018 2019 2020
Prisbasbelopp 45 500 46 500 47 300
Förhöjt pbb. 46 500 47 400 48 300
Inkomstbasbelopp 62 500 64 400 66 800
Utdelning fåmansföretag
År 2018 2019 2020
Schablonbelopp 169 125 171 875 177 100

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2018 2019 2020
Räntesats 0,36 0,51 0,50

 

Referensränta
År 2016-07-01 2019-07-01 - 
Räntesats -0,5 0,0
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2018 2019 2020
Positiv 6,49 6,51 6,50
Negativ 1,50 1,51 1,50
Statslåneränta
År 2018 2019 2020
31 maj 0,49 0,05 -0,01
30 nov 0,51 -0,09  

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2018 2019 2020
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 6,50
Förmånsbil, bensin 9,50 9,50 9,50
Kostförmån
År 2018 2019 2020
Frukost, lunch och middag 235 245 245
Lunch eller middag 94 98 98
Frukost 47 49 49
Skattefria gåvor
År 2018 2019 2020
Julgåva 450 450 450
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 350
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2018 2019 2020
Skattesats 22% 21,4% 21,4%
Mervärdesskatt
År 2018 2019 2020
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1938 - 1954 1955 -
Arb. avgifter 0 % 10,21% 31,42%
Egenavgifter 0 % 10,21% 28,97%