SKVs ställningstaganden 18/05

2005-10-07 Fastighetsskatt – Reduceringsbelopp

Fastighetsskatt

Datum: 2005-10-07

Dnr: 131 198768-05/111

1 Sammanfattning

Skatteverket anser att reglerna om reduceringsbelopp i 3 a § lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt (FSL) även omfattar ombyggnad av lokal, industri och specialbyggnad till bostäder.

Kostnaderna ska ha nedlagts i den, eller den del av byggnaden, som efter åtgärderna utgör värderingsenhet för bostäder i hyreshusenhet. För att avgöra om taxeringsvärdet har höjts med minst 20 % görs jämförelse med det tidigare bestämda taxeringsvärdet för ombyggd del, även om den före åtgärderna utgjorde annan värderingsenhet än bostad.

Vid beräkningen av reduceringsbeloppet ska ”motsvarande taxeringsvärde” (3 a § 2 st. FSL) beräknas utifrån den byggnadstyp och värderingsenhet som gällde före ombyggnationen (fiktivt taxeringsvärde).

2 Bakgrund och frågeställning

Frågan är om reglerna om beräkning av reduceringsbelopp även gäller vid ombyggnad till bostäder från byggnad, eller byggnadsdel, som dessförinnan inte var värderingsenhet för bostäder i hyreshus.

Fråga har även uppkommit hur reduceringsbeloppet ska beräknas i sådana fall.

3 Gällande rätt m.m.

För nybyggda bostadsfastigheter påförs ingen fastighetsskatt under de första fem åren och endast med halv fastighetsskatt under de därefter följande fem åren, 3 § 2 st. FSL. Reglerna om nedsättning av fastighetsskatt gäller även när ombyggnaden har varit så omfattande att fastigheten åsatts ett värdeår som är lika med ombyggnadsåret. Detta sker om nedlagda kostnader överstiger 70 % av en beräknad nybyggnadskostnad för motsvarande byggnad.

Vid mindre omfattande ombyggnader kommer ett ändrat värdeår inte att motsvara ombyggnadsåret, varför reglerna om nedsättning av fastighetsskatt inte är tillämpliga. Ett sådant mindre omfattande arbete kan alltså leda till att underlaget för fastighetsskatt istället höjs, eftersom ombyggnaden föranleder en höjning av taxeringsvärdet.

För att neutralisera den ökning av skattebelastningen som en ombyggnad kan medföra, har det införts särskilda regler i 3 a § FSL. Den skattskyldige kan begära att ett s.k. reduceringsbelopp bestäms om kostnader för ombyggnad har nedlagts på den delen av en hyreshusenhet som avser värderingsenhet för bostäder. Reduceringsbeloppet är skillnaden mellan det nya taxeringsvärdet för bostadsdelen och det taxeringsvärde som skulle ha åsatts vid samma fastighetstaxering om arbetena inte hade gjorts, 3 a § 2 st. FSL.

Bestämmande av reduceringsbelopp förutsätter, dels att ombyggnadskostnaderna överstiger 100 000 kr, dels att taxeringsvärdet för bostäder har höjts med minst 20 % i förhållande till det tidigare bestämda taxeringsvärdet, 3 a § 3 st. FSL.

Reglerna om reduceringsbelopp tillämpades första gången vid 1995 års taxering. Vid lagens tillkomst var endast bostadsdelen av en hyreshusenhet belagd med fastighetsskatt. Fastighetsskatten har därefter utvidgats till att omfatta andra värderingsenheter än bostäder.

Av lagens förarbeten (prop. 1993/94:91, budgetpropen 1992/93:100 Bilaga 8 s. 112 f och 1992/93:SkU33) framgår tydligt att syftet med lagen är att mindre omfattande byggnadsarbeten på bostäder inte ska medföra ett höjt underlag för fastighetsskatt. Även mindre om- eller tillbyggnader ska därför omfattas av samma skattelättnad som gäller för nybyggda bostadshus.

4 Skatteverkets bedömning

Skatteverket anser att reglerna kring bestämmande av reduceringsbelopp ska tillämpas utifrån dess syfte att arbetena i sig inte ska medföra ett högre underlag för fastighetsskatt än vad som annars varit fallet om ombyggnaden inte hade gjorts. Här ska beaktas att även andra enheter än bostadsdelen i en hyreshusenhet numera utgör underlag för uttag av fastighetsskatt. Ombyggnad till bostad medför en ökning av bostadsytan för värderingsenheten bostad, men innebär samtidigt en minskning av ytan för andra värderingsenheter.

Skatteverket anser att reglerna om reduceringsbelopp även gäller när ombyggnad sker till bostäder, från byggnad som tidigare utgjorde lokal, industribyggnad eller specialbyggnad. Reglerna gäller alltså inte enbart ombyggnad av redan befintliga bostäder. En sådan tolkning av lagtexten är i överensstämmelse med dess övergripande syfte.

Reduceringsbelopp ska endast bestämmas om byggkostnaderna för bostäder överstiger 100 00 kr samt om det nya taxeringsvärdet för bostäder har höjts med minst 20 % i förhållande till det senast före arbetena bestämda taxeringsvärdet. Jämförelse görs med det tidigare taxeringsvärdet för den ombyggda delen, även om den förut var värderingsenhet för annat än bostäder.

Reduceringsbeloppet bestäms som skillnaden mellan det nya bostadsvärdet och det taxeringsvärde som skulle ha åsatts om arbetena inte hade gjorts, d.v.s. ett fiktivt beräknat taxeringsvärde.

Enligt Skatteverkets uppfattning ska detta fiktiva värde beräknas utifrån de förhållanden som före arbetena gällde för den ombyggda delen. Det fiktiva taxeringsvärdet ska alltså beräknas som om den ombyggda delen fortfarande varit annat än bostäder.

Några exempel får illustrera

Fastighet A

Hyreshusenheten har nybyggnadsår 1983 och innehåller enbart 600 kvm lokaler. Taxeringsvärdet för år 2003 är 3,5 mkr och samma år byggs lokalerna om till bostäder. Vid förenklad fastighetstaxering (FFT) år 2004 får fastigheten ett taxeringsvärde på 5 mkr och värdeår 1993.

Fastigheten uppfyller villkoren för reduceringsregeln, d.v.s. ombyggnadskostnaden överstiger 100 000 kr och taxeringsvärdet har ökat med minst 20 %.

En fiktiv beräkning måste göras för att få fram det taxeringsvärde som skulle ha åsatts vid FFT år 2004 om ombyggnaden inte skett. Beräkningen görs med utgångspunkt i lokaler om 600 kvm, värdeår 1983 och de årshyror för lokaler som gäller vid FFT år 2004. Det fiktiva värdet blir 4 mkr kronor. Reduceringsbeloppet blir därmed 1 mkr ( 5 – 4 ).

Fastighet B

Hyreshusenhet med nybyggnadsår 1980 består av 500 kvm lokaler och 500 kvm bostäder. Taxeringsvärdet för år 2003 är 3 mkr för lokaldelen och 2 mkr för bostadsdelen.

Under år 2003 byggs 250 kvm lokaler om till bostäder. Vid FFT år 2004 fastställs taxeringsvärdet för lokaler till 2 mkr och för bostäder till 3 mkr. Värdeåret ändras inte utan är fortfarande 1980.

Efter ombyggnaden består värderingsenheten bostäder av 750 kvm och har ett taxeringsvärde om 3 mkr. Före ombyggnaden utgjorde ”senast bestämda taxeringsvärdet” (3 a § 3 st. SFL) 3,5 mkr för dessa 750 kvm, d.v.s. 500 kvm bostäder taxerade till 2 mkr och 250 kvm lokaler taxerade till 1,5 mkr (1/2 av 3 mkr). Taxeringsvärdet har inte ökat med minst 20 %, varför reduceringsbelopp inte kan beräknas.

Fastighet C

Fastigheten är ett vårdhem och har som specialbyggnad tidigare inte åsatts taxeringsvärde. Under år 2003 byggs vårdhemmet om till bostadslägenheter för 6 mkr. Vid FFT 2004 erhåller bostadshyreshuset värdeår 1995 och ett taxeringsvärde om 5 mkr.

Om ombyggnationen inte hade utförts hade fastigheten inte åsatts något taxeringsvärde vid FFT år 2004. Reduceringsbeloppet blir således 5 mkr (5 – 0).

Sifferkollen Läs mer

Belopp

Basbelopp
År 2018 2019 2020
Prisbasbelopp 45 500 46 500 47 300
Förhöjt pbb. 46 500 47 400 48 300
Inkomstbasbelopp 62 500 64 400 66 800
Utdelning fåmansföretag
År 2018 2019 2020
Schablonbelopp 169 125 171 875 177 100

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2018 2019 2020
Räntesats 0,36 0,51 0,50

 

Referensränta
År 2016-07-01 2019-07-01 - 
Räntesats -0,5 0,0
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2018 2019 2020
Positiv 6,49 6,51 6,50
Negativ 1,50 1,51 1,50
Statslåneränta
År 2018 2019 2020
31 maj 0,49 0,05 -0,01
30 nov 0,51 -0,09  

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2018 2019 2020
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 6,50
Förmånsbil, bensin 9,50 9,50 9,50
Kostförmån
År 2018 2019 2020
Frukost, lunch och middag 235 245 245
Lunch eller middag 94 98 98
Frukost 47 49 49
Skattefria gåvor
År 2018 2019 2020
Julgåva 450 450 450
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 350
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2018 2019 2020
Skattesats 22% 21,4% 21,4%
Mervärdesskatt
År 2018 2019 2020
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1938 - 1954 1955 -
Arb. avgifter 0 % 10,21% 31,42%
Egenavgifter 0 % 10,21% 28,97%