SKVs ställningstaganden

2007-10-26 Skattemässig klassificering i vissa fall av bostadsrättsföreningar och andra företag som har upplåtit bostadsrätter både i form av bostäder och lokaler

Ämnesområde: Inkomstskatt – Näring

Datum: 2007-10-26

Diarienummer: 131 592676-07/111

1 Sammanfattning

Skatteverket anser att ett bostadsföretag som uteslutande upplåter bostadsrätter och som tidigare rätteligen uppfyllt kraven för att klassificeras som privatbostadsföretag enligt 2 kap. 17 § inkomstskattelagen (1999:1229), IL, eller motsvarande regel i tidigare lagstiftning inte ska omklassificeras för att värderelationerna mellan bostadsdel och lokaldel senare förändras. Detta gäller under förutsättning att förändringen enbart beror på att marknadshyrorna på lokaler stigit relativt sett mer än vad bruksvärdehyran för bostäder gjort.

2 Bakgrund och frågeställning

Det gäller olika skatteregler för privatbostadsföretag och andra företag.

Skatteverket har fått frågor om i vilken utsträckning ändrade värderelationer mellan bostadsdel och lokaldel ska föranleda att ett privatbostadsföretag inte längre anses behålla denna karaktär.

3 Gällande rätt m.m.

Med privatbostadsföretag avses enligt 2 kap. 17 § första stycket 1 IL en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag vars verksamhet till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar eller delägare tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen eller bolaget.

Bestämmelsen i 2 kap. 17 § IL har i stort sett haft samma lydelse sedan år 1930. Genom införandet av IL byttes uttrycket ”uteslutande eller huvudsakligen” ut mot ”till klart övervägande del”. Ändringen angavs utgöra en kodifiering av praxis (prop. 1999/2000:2 del 2 s. 34).

Schablonbeskattning av bostadsrättsföreningar och bostadsaktiebolag infördes år 1954. Detta aktualiserade gränsdragningsfrågan. Reformen innebar betydande förenklingsvinster för både skattskyldiga och skatteförvaltningen. Det ansågs därför angeläget att de flesta bostadsrättsföreningar etc. kom att omfattas av schablonbeskattningen och att kvalifikationsgränsen inte bestämdes för snävt. Å andra sidan var man medveten om att schablonbeskattningen skulle kunna utnyttjas av och ge opåkallade skattefördelar till föreningar och bolag som formellt men inte reellt uppfyllde de krav som uppställdes för att tillämpa de lindrigare schablonbeskattningsreglerna. Departementschefen stannade för att gränsdragningsfrågan även i fortsättningen fick överlämnas åt rättspraxis samt förutsatte att Riksskattenämnden följde utvecklingen (prop. 1954:37 s. 30 ff.).

Departementschefen gjorde i anledning av förslag i en utredning om en tydligare definition följande uttalande (prop. 1957:3 s. 33).

”Den vägledning för taxeringsmyndigheterna, som kan anses erforderlig, kan, såsom riksskattenämnden framhållit, på ett smidigare sätt tillhandahållas genom anvisningar från nämnden. Härvid bör nämnden ha förhållandevis fria händer att inom ramen för huvudbestämmelsen taga hänsyn till omständigheterna i olika förekommande fall. I detta sammanhang vill jag närmast med anledning av vad HSB anfört i sitt yttrande såsom min mening framhålla att det inte behöver väcka betänkligheter att verkställa schablontaxering i fall där omkring 60 procent av taxeringsvärdet belöper på bostadslägenheter som upplåtits till medlemmar eller delägare. Även en sådan avgränsning bör sålunda enligt min uppfattning kunna inrymmas under den redan gällande huvudbestämmelsen.”

Departementschefens ovan angivna uttalande i gränsdragningsfrågan har fått stort genomslag i anvisningar från Riksskattenämnden och Riksskatteverket och också i domstolspraxis.

Skatterättsnämnden har, på ansökan av Allmänna ombudet hos Skatteverket, den 11 juli i år lämnat förhandsbesked i frågan om en bostadsrättsförening skulle anses utgöra ett privatbostadsföretag eller inte (återges i Skatteverkets rättsfallsprotokoll nr 19/2007).

Bostadsrättsföreningen i målet uppfyllde ursprungligen kravet på att till ungefär 60 % bedriva kvalificerad verksamhet och har tidigare bedömts vara ett privatbostadsföretag. Därefter har emellertid proportionerna värdemässigt mellan kvalificerad och övrig verksamhet ändrats så att endast en betydligt lägre andel än ursprungligen avser den kvalificerade verksamheten. Med tillämpning av de hyresnivåer som använts vid 2004 års förenklade fastighetstaxering belöpte endast drygt 40 procent av värdet på bostäder. I det aktuella fallet hade lokalerna under hela tiden sedan starten varit upplåtna med bostadsrätt.

Skatterättsnämnden lämnade förhandsbesked med innebörd att föreningen ska behandlas som ett privatbostadsföretag. Allmänna ombudet vid Skatteverket har överklagat beslutet och begärt att det ska fastställas av Regeringsrätten.

Skatterättsnämnden har i ett inte överklagat förhandsbesked den 21 maj 1999 (Skatteverkets rättsfallsprotokoll nr 20/1999) funnit att endast upplåtelser av bostadsrätter till fysiska personer ska räknas till den kvalificerade verksamheten.

4 Skatteverkets bedömning

Skatteverket uttalar i sin publikation Skatteregler för bostadsrättsföreningar och deras medlemmar, SKV 378, att en bostadsrättsförening räknas som ett privatbostadsföretag om den till minst 60 % bedriver kvalificerad verksamhet. För att avgöra om detta krav är uppfyllt beräknar man först hyresvärdena för fastigheten. Med hyresvärdet menas det aktuella årets bruksvärdehyra för bostäder och marknadshyra för lokaler, dvs. samma hyresberäkning som ligger till grund för fastighetstaxeringen. Bruksvärdehyra kan anses motsvara den genomsnittshyra som används vid fastighetstaxeringen. Denna hyra reduceras om medlemmarna har skyldighet att svara för löpande inre underhåll.

Eftersom hyresvärdet kan utvecklas olika för lokaldelen i förhållande till bostadsdelen, kan den värdemässiga relationen mellan bostäder och lokaler komma att förskjutas under åren vid en bedömning enligt ovan beskrivna hyresvärdemetod.

Dåvarande Riksskatteverket angav i ett brevsvar den 6 juni 1986, dnr 396/86-300, att huvudprincipen för bestämmande av om ett bostadsföretag ska anses uppfylla kraven på kvalificerad verksamhet utgår från den fördelning som ligger till grund för bestämmandet av taxeringsvärdet, vilket är framräknat med hjälp av hyrorna – i förekommande fall efter en marknadsanpassad justering. I skrivelsen anges också följande.

”Som alternativ kan emellertid vederbörande förening åberopa andelsvärdenas fördelning om föreningen är bildad enligt 1930 års lag om bostadsrättsföreningen. Som förutsättning bör dock gälla att det inte skett omdisponering av lokaler så att andelsvärdena inte längre på ett rättvisande sätt återspeglar fördelningen mellan bostäder och lokaler. Denna regel kan således ses som en garantiregel för framtiden, så att ett från början äkta bostadsföretag även fortsättningsvis behåller sin karaktär, oavsett förändringar i hyresnivåerna på bostäder och lokaler. Har emellertid en omdisponering skett, som förändrar fördelningstalen, bör huvudregeln i så fall gälla.

Vad som nu sagts bör även gälla bostadsrättsföreningars bildande enligt 1971 års lag, varvid grundavgiften i detta sammanhang får anses motsvara andelsvärdet.”

Vad som har anförts i RSVs ovan citerade skrivelse om möjligheten för en förening att åberopa andelsvärdenas fördelning enligt 1930 års lag om bostadsrättsföreningar resp. motsvarande för grundavgifter enligt bostadsrättslagen (1981:479) bör gälla även för insatser enligt bostadsrättslagen (1991:614).

Lagtextens ordalydelse i 2 kap. 17 § IL, som föreskriver att företagets verksamhet ”till klart övervägande del” ska bestå i att åt sina medlemmar eller delägare tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av företaget medför att upplåtelse av lokaler med bostadsrätt till medlemmar inte ingår i den s.k. kvalificerade verksamheten oavsett om bostadsrättslokalerna finansierar boendet eller inte.

I de fall även lokalerna är bostadsrätter medför ökade marknadsvärden på lokalhyror inte en ökad finansiering av boendet.

Skatteverket anser därför att någon omklassificering av ett privatbostadsföretag inte bör ske enbart för att marknadsvärdena för lokalhyror stigit relativt sett mer än vad bruksvärdena för bostadshyror gjort. Detta under förutsättning att såväl bostäder som lokaler enbart upplåts med bostadsrätt. Detta bör gälla oavsett när en bostadsrättsförening eller annat privatbostadsföretag bildats.

Om lokaler som upplåts med bostadsrätt utgör en större del av den totala ytan än vad som gällt tidigare kan dock en omklassificering blir aktuell.

Detta kan även bli följden av att företaget vidtagit eller tillåtit andra fysiska eller ekonomiska omdispositioner så att andelsvärdena eller motsvarande och avgifterna inte längre återspeglar den ursprungliga fördelningen mellan bostäder och lokaler.

Sifferkollen Läs mer

Belopp

Basbelopp
År 2019 2020 2021
Prisbasbelopp 46 500 47 300 47 600
Förhöjt pbb. 47 400 48 300 48 600
Inkomstbasbelopp 64 400 66 800  
Utdelning fåmansföretag
År 2018 2019 2020
Schablonbelopp 169 125 171 875 177 100

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2018 2019 2020
Räntesats 0,36 0,51 0,50

 

Referensränta
År 2016-07-01 2019-07-01 - 
Räntesats -0,5 0,0
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2018 2019 2020
Positiv 6,49 6,51 6,50
Negativ 1,50 1,51 1,50
Statslåneränta
År 2018 2019 2020
31 maj 0,49 0,05 -0,01
30 nov 0,51 -0,09  

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2018 2019 2020
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 6,50
Förmånsbil, bensin 9,50 9,50 9,50
Kostförmån
År 2018 2019 2020
Frukost, lunch och middag 235 245 245
Lunch eller middag 94 98 98
Frukost 47 49 49
Skattefria gåvor
År 2018 2019 2020
Julgåva 450 450 450
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 350
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2018 2019 2020
Skattesats 22% 21,4% 21,4%
Mervärdesskatt
År 2018 2019 2020
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1938 - 1954 1955 -
Arb. avgifter 0 % 10,21% 31,42%
Egenavgifter 0 % 10,21% 28,97%