SKVs ställningstaganden

2012-10-18 Fördelning av anskaffningsutgift på byggnad och tomt då byggnaden rivs efter förvärvet

Område: Inkomstskatt – Näring

Datum: 2012-10-18

Dnr/målnr/löpnr: 131 629054-12/111

1 Sammanfattning

Vid anskaffning av byggnad och tillhörande tomt ska, om taxeringsvärdena avsevärt avviker från de verkliga värderelationerna, justeringsregeln i 19 kap. 12 § inkomstskattelagen (1999:1229), IL, tillämpas vid beräkning av anskaffningsvärdet för byggnaden. Byggnaden värderas till den nettoavkastning den ger den nye ägaren under dennes innehavstid. Återstoden av anskaffningsutgiften för fastigheten hänförs till mark.

Värdeminsknings- och utrangeringsavdrag för byggnaden erhålls om byggnaden haft ett anskaffningsvärde och att detta vid avdragstillfället inte utnyttjats fullt ut.

2 Frågeställning

Fråga har uppkommit hur anskaffningsutgiften ska fördelas på byggnad och tillhörande tomt, då byggnaden rivs efter förvärvet. Kan värdeminsknings- och utrangeringsavdrag för byggnad erhållas?

3 Gällande rätt m.m.

I 19 kap. 4 § IL anges att utgifter för att anskaffa en byggnad ska dras av genom årliga värdeminskningsavdrag.

I 19 kap. 7 § IL anges att utrangeras en byggnad, ska avdrag göras för den del av anskaffningsvärdet som inte har dragits av tidigare.

I 19 kap. 11 § IL anges att anskaffningsutgiften för fastigheten fördelas på byggnad och mark med ledning av vid förvärvstidpunkten gällande taxeringsvärden.

I 19 kap. 12 § IL anges att fördelningen av anskaffningsutgiften för fastigheten, enligt 19 kap. 11 § IL, i vissa fall kan frångås om denna bestämmelse leder till avsevärt felaktig fördelning (justeringsregeln).

Av HFD 2011 ref. 72 framgår att om byggnad rivs efter förvärvet, är ägaren till byggnaden berättigad till värdeminskningsavdrag och, när utrangering sker, utrangeringsavdrag. Avdrag förutsätter naturligtvis att byggnaden haft ett anskaffningvärde och att detta vid avdragstillfället inte utnyttjats fullt ut.

4 Bedömning

Flera händelser, t.ex. en ny detaljplan, kan påverka värderelationen byggnad – mark.

En fördelning av anskaffningsutgiften enligt 19 kap. 11 § IL kan i sådana fall, då taxeringsvärdena inte speglar de verkliga värderelationerna, ge ett resultat som avsevärt avviker från de verkliga värdena. Justeringsregeln i 19 kap. 12 § IL ska då tillämpas.

En byggnad som ska rivas får därför, om justeringsregeln i 19 kap. 12 § IL ska tillämpas, enligt Skatteverkets uppfattning värderas till den nettoavkastning den ger den nye ägaren under dennes innehavstid. Hyreskontrakt medför många gånger att byggnaden inte kan rivas förrän kontrakten har upphört att gälla. Hyresintäkterna under avvecklingstiden innan rivningen, ska minskas med byggnadens driftkostnader under denna tid. Hyresintäkter och driftkostnader får, i den mån de inte är kända, uppskattas.

Det finns schabloner för kostnader för drift och underhåll som används i fastighetstaxeringssammanhang. Dessa uttrycks i kronor per kvadratmeter och år samt är beroende av flera olika faktorer, såsom läge och byggnadens karaktär. Dessa schabloner kan enligt Skatteverkets uppfattning användas om driftkostnaderna inte kan uppskattas på annat sätt.

Den del av anskaffningsutgiften för fastigheten som, enligt beräkningen ovan, inte belöper på byggnaden hänförs till anskaffningsutgift för marken.

Värdeminsknings- och utrangeringsavdrag för byggnaden erhålls om byggnaden haft ett anskaffningsvärde och att detta vid avdragstillfället inte utnyttjats fullt ut.

Sifferkollen Läs mer

Belopp

Basbelopp
År 2018 2019 2020
Prisbasbelopp 45 500 46 500 47 300
Förhöjt pbb. 46 500 47 400 48 300
Inkomstbasbelopp 62 500 64 400 66 800
Utdelning fåmansföretag
År 2017 2018 2019
Schablonbelopp 163 075 169 125 171 875

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2017 2018 2019
Räntesats 0,36* 0,36 0,51

* 0,19 om räkenskapsåret börjar 2016 och avslutas 2017.

Referensränta
År 2016-07-01 2019-07-01
Räntesats -0,5 0,0
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2017 2018 2019
Positiv 6,27 6,49 6,51
Negativ 1,50 1,50 1,51
Statslåneränta
År 2017 2018 2019
31 maj 0,34 0,49 0,05
30 nov 0,49 0,51 -0,09

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2017 2018 2019
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 6,50
Förmånsbil, bensin 9,50 9,50 9,50
Kostförmån
År 2017 2018 2019
Frukost, lunch och middag 225 235 245
Lunch eller middag 90 94 98
Frukost 45 47 49
Skattefria gåvor
År 2017 2018 2019
Julgåva 450 450 450
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 350
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2017 2018 2019
Skattesats 22% 22% 21,4%
Mervärdesskatt
År 2017 2018 2019
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1938 - 1953 1954 -
Arb. avgifter 0 % 10,21% 31,42%
Egenavgifter 0 % 10,21% 28,97%