SKVs ställningstaganden

2018-10-19 Hyra för studentbostäder

Datum: 2018-10-19

Områden: Fastighetstaxering

Dnr: 202 387156-18/111

1 Sammanfattning

När värdefaktorn hyra för studentbostäder, som klassificeras som hyreshus, bestäms enligt 9 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152, FTL), ska den rekommenderade genomsnittshyran användas om den faktiska årshyran väsentligt avviker från bruksvärdehyran på grund av höga drift- och underhållskostnader.

Ställningstagandet ska tillämpas vid fastighetstaxering av hyreshus.

Detta ställningstagande ersätter Skatteverkets ställningstagande från 2006-10-09 med rubriken Studentbostäder (dnr 131 571388-06/111). Skatteverket har gjort en översyn av och uppdaterat vissa äldre ställningstaganden. Högsta förvaltningsdomstolen har senare meddelat domar där domstolen har konstaterat att studentbostäder ska indelas som hyreshus (bl.a. RÅ 2008 ref. 77). Genom dessa domar är det tidigare ställningstagandet överspelat i den del som gäller indelning i byggnadstyp. Detta uppdaterade ställningstagande innebär ingen ändring av Skatteverkets bedömning i den del som gäller värdefaktorn hyra jämfört med det tidigare ställningstagandet.

2 Frågeställning

Frågan är hur värdefaktorn hyra ska bestämmas för studentbostäder som klassificeras som hyreshus.

Den faktiska årshyran kan för vissa studentbostäder väsentligt överstiga bruksvärdehyran. Detta beror främst på att studentbostäder är uppdelade i små nyttjandeenheter med relativt stort antal våtenheter i förhållande till byggnadens totala yta. Även slitaget på lägenheterna är större på grund av bl.a. högre hyresgästomsättning. Den högre hyran är i dessa fall en kompensation för ökade drift- och underhållskostnader och behöver alltså inte leda till ett högre driftnetto. Med driftnetto menas det årliga överskott som står till förfogande för förräntning av det totala fastighetskapitalet efter att utbetalningar för drift och underhåll har dragits av från bruttoinbetalningarna.

3 Gällande rätt m.m.

Enligt 9 kap. 3 § FTL menas med värdefaktorn hyra bruksvärdehyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Hyran för respektive värderingsenhet ska bestämmas med hänsyn till den genomsnittliga hyresnivån under det andra året före taxeringsåret. Normalt innebär detta att värdefaktorn hyra för bostäder ska bestämmas till den faktiska årshyran.

Av Skatteverkets senaste föreskrifter om värderingen av hyreshusenheter och ägarlägenhetsenheter framgår att värdering istället ska göras utifrån jämförelsehyra om den faktiska årshyran uppenbart avviker från bruksvärdehyran för bostäder eller från den marknadsmässiga hyran för lokaler.

Om drift- och underhållskostnaderna avviker från vad som har förutsatts i värdeområdet vid provvärderingen, kan det dessutom aktualisera en justering för säregna förhållanden enligt 7 kap. 5 § FTL.

4 Bedömning

Om den faktiska årshyran väsentligt avviker från bruksvärdehyran för bostäder och detta kan härledas till höga drift- och underhållskostnader, så ska genomsnittshyran i värdeområdet användas när man bestämmer värdefaktorn hyra. Detta under förutsättning att driftnettot ungefär motsvarar det driftnetto som förutsatts vid den marknadsvärdebedömning som gjorts i anslutning till provvärderingen. Om genomsnittshyran används är det viktigt att boarean (BOA) även inkluderar gemensamma ytor såsom kök, allrum, etc., s.k. BOAg (jfr Svensk standard 21054:2009 s. 21).

Om det beräknade driftnettot kraftigt avviker från det driftnetto som förutsatts vid provvärderingen ska i stället justering för säregna förhållanden enligt 7 kap. 5 § FTL ske. Justering medges utifrån skillnaden mellan de faktiska drift- och underhållskostnaderna och drift- och underhållskostnaderna enligt marknadsvärdebedömningen vid provvärderingen. Justeringsbeloppet beräknas som avvikande drift- och underhållskostnader x antal kvm x nivåfaktorn x kapitaliseringsfaktorn.

Ställningstagandet ska tillämpas vid fastighetstaxering av hyreshus.

Sifferkollen Läs mer

Belopp

Basbelopp
År 2018 2019 2020
Prisbasbelopp 45 500 46 500 47 300
Förhöjt pbb. 46 500 47 400 48 300
Inkomstbasbelopp 62 500 64 400 66 800
Utdelning fåmansföretag
År 2018 2019 2020
Schablonbelopp 169 125 171 875 177 100

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2018 2019 2020
Räntesats 0,36 0,51 0,50

 

Referensränta
År 2016-07-01 2019-07-01 - 
Räntesats -0,5 0,0
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2018 2019 2020
Positiv 6,49 6,51 6,50
Negativ 1,50 1,51 1,50
Statslåneränta
År 2017 2018 2019
31 maj 0,34 0,49 0,05
30 nov 0,49 0,51 -0,09

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2018 2019 2020
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 6,50
Förmånsbil, bensin 9,50 9,50 9,50
Kostförmån
År 2018 2019 2020
Frukost, lunch och middag 235 245 245
Lunch eller middag 94 98 98
Frukost 47 49 49
Skattefria gåvor
År 2018 2019 2020
Julgåva 450 450 450
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 350
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2018 2019 2020
Skattesats 22% 21,4% 21,4%
Mervärdesskatt
År 2018 2019 2020
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1938 - 1954 1955 -
Arb. avgifter 0 % 10,21% 31,42%
Egenavgifter 0 % 10,21% 28,97%