SKVs ställningstaganden

2016-11-25 Värdering av bostadsförmån i lägenheter och småhus som används som fast bostad vid beskattningsåret 2016

Datum: 2016-11-25

Områden: Inkomstskatt (Tjänst), Socialavgifter

Dnr: 131 498038-16/111

Bilagor

Hyresnivåer 2016

1 Sammanfattning

Inför inkomstbeskattningen 2017 har Skatteverket tagit fram tabeller för hyresnivåer i flerfamiljshus. Tabellerna gäller för olika områden i landet under beskattningsår 2016. Tabellerna är tänkta att vara till hjälp vid värdering av bostadsförmåner för lägenheter och småhus som används som fast bostad.

Detta ställningstagande innehåller även en metod för hur bostadsförmånsvärdet ska justeras när bostadsytan är större än bostadsytan för en lägenhet av normal storlek (70 kvm).

2 Frågeställning

Skatteverket har utfärdat meddelanden om hur en bostadsförmån ska värderas vid inkomstbeskattningen 2017, SKV M 2015:20, avsnitt 4.5.2. Detta ställningstagande är ett komplement till meddelandet. Syftet är att ställningstagandet ska vara till hjälp när hyresvärdet på orten ska beräknas.

3 Gällande rätt m.m.

Inkomster i annat än pengar ska värderas till marknadsvärdet enligt 61 kap. 2 § inkomstskattelagen (IL). Med marknadsvärde avses det pris som den skattskyldige skulle ha fått betala på orten om denne själv skaffat sig motsvarande varor, tjänster eller förmåner mot kontant betalning.

Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) har i en dom HFD 2012 ref. 55 uttalat att bostadsförmån ska värderas med hänsyn till hyresnivån på orten även om arbetsgivarens kostnad för bostaden varit högre.

4 Bedömning

4.1 Värdering av bostadsförmån för bostäder i flerfamiljshus

Skatteverket har tagit fram tabeller för hyrespriset per kvm och år för bostäder i flerfamiljshus inom olika områden i landet inför inkomstbeskattningen 2017. Underlaget för beräkningen av hyresnivåerna är de genomsnittshyror som gäller för olika värdeområden i respektive hyresområde. Dessa genomsnittshyror togs fram vid det förberedelsearbete som Skatteverket genomförde 2014 inför 2016 års taxering av hyreshusenheter. Dessa genomsnittshyror är alltså bestämda i 2014 års nivå. Hyresnivåerna har sedan justerats med ledning av hyreshöjningarna för 2015 och 2016. Uppgifterna om hyreshöjningar har hämtats från SABO och Hyresgästföreningen efter de hyresförhandlingar som skett mellan hyresmarknadens parter avseende 2016. De framtagana hyresnivåtabellerna finns i en bilaga till detta dokument.

Tabellerna är indelade i fem åldersintervaller. Det äldsta åldersintervallet omfattar bostäder med värdeår 1979 eller tidigare.

Hyresnivåerna i tabellerna gäller hyresvärdet inklusive uppvärmning för en bostad av normalstorlek på 70 kvm. För bostäder som är större än normalstorleken bör hyresvärdet justeras enligt vad som står i avsnitt 4.1.1 nedan.

4.1.1 Metoder för justering av hyresvärde

Vid beräkning av hyresvärdet för lägenheten ska hänsyn tas bl.a. till bostadens storlek. Det genomsnittliga priset per kvm bostadsyta är inte lika högt för en större lägenhet som för en mindre lägenhet (prop. 1996/97:173 s. 39). Hyresnivåtabellerna enligt bilagan gäller hyresvärden för en lägenhet av normalstorlek 70 kvm.

Skatteverket har tagit fram en metod för hur bostadsförmånsvärdet ska justeras om bostadsytan överstiger 70 kvm (ställningstagande 2007-10-31, dnr 131 553672–07/111).

Av ställningstagandet framgår att tabellvärdet bör justeras nedåt med 10 % för den del av bostaden som är mellan 70-120 kvm. För bostäder med en bostadsyta i intervallet 120-200 kvm bör tabellvärdet justeras nedåt med 10 % för bostadsyta mellan 70-120 kvm och med 15 % för bostadsyta som överstiger 120 kvm. När bostadsytan överstiger 200 kvm bör tabellvärdet justeras nedåt med 10 % för bostadsyta mellan 70-120 kvm, med 15 % för bostadsyta mellan 120-200 kvm och med 20 % för bostadsyta överstigande 200 kvm.

4.1.2 Exempel

Exempel 1
  • Bostaden har en bostadsyta på 120 kvm.

  • Hyresvärdet är 1 000 kr per kvm enligt hyresnivåtabellen för orten.

  • Bostadsförmånsvärdet blir då:

70 kvm × 1 000 kr + 50 kvm × 1 000 kr × 90 % = 115 000 kr.

Exempel 2
  • Bostaden har en bostadsyta på 200 kvm

  • Hyresvärdet är 1 000 kr per kvm enligt hyresnivåtabell för orten

  • Bostadsförmånsvärdet blir då:

70 kvm × 1 000 kr + 50 kvm × 1 000 kr × 90 % + 80 kvm × 1 000 kr × 85 % = 183 000 kr.

Exempel 3
  • Bostaden har en bostadsyta på 300 kvm

  • Hyresvärdet är 1 000 kr per kvm enligt hyresnivåtabell för orten

  • Bostadsförmånsvärdet blir då:

70 kvm × 1 000 kr + 50 kvm × 1 000 kr × 90 % + 80 kvm × 1 000 kr × 85 % + 100 kvm × 1 000 kr × 80 % = 263 000 kr.

4.2 Värdering av bostadsförmån i villa

Det saknas ofta en fungerande hyresmarknad för bostad i villa. Utgångspunkten för värderingen bör därför i normalfallet vara hyresnivån i flerfamiljshus på orten även när det gäller en bostad i villa.

Ibland kan det finnas faktorer som gör att hyresvärdet för villor i vissa fall bör höjas i förhållande till de värden som står i tabellerna för flerfamiljshus. Vilka dessa faktorer är står i Skatteverkets allmänna råd SKV A 2015:30, avsnitt 2.3.

Om det finns en fungerande hyresmarknad för bostad i villa på en ort kan en undersökning av hyresnivåerna vara till ledning vid värderingen av bostadsförmån i villor inom detta område.

För erfarna

Välkommen! Hos oss hittar du alla ekonomiska regelverk du behöver samlat på en enda digital plats. Fördjupa dig i allt från EU-rätt till självreglering, tidskrifter eller använd Rättserien där experter guidar dig till snabba svar.
  • Regler

    Här hittar du uppdaterat rättsligt material inom EU-rätt, svenska lagar och myndighetsföreskrifter. Du kan även hitta historik från 2008 och framåt.

  • Avancerad sök

    Filtrera dina sökningar och hitta rätt dokument snabbare. Vet du att det är en lag du söker efter kan du välja att visa bara de träffarna.

  • Markera & Anteckna

    Här kan du smidigt markera, anteckna och dela de avsnitt av texterna som är viktigast för dig och dina kollegor.

  • Rättserien

    Här kan du bekräfta dina kunskaper och enkelt hitta nya vägar till andra områden.

  • Jag vill veta mer

och oerfarna

Välkommen! Det kan vara svårt att hitta rätt ibland, så därför har vi samlat allt inom ekonomiska regler på ett och samma ställe. Navigera, sök eller använd Rättserien för att få svar på dina frågor.
  • Rättserien

    Här hittar du tydliga förklaringar till tusentals termer och information om var och hur du kan fördjupa dig. Till Rättserien

  • Navigering

    Allt relevant material hittar du samlat inom respektive ämnesområde.

  • Anteckna

    Skapa egna anteckningar för hur du ska gå till väga vid komplicerade regeltolkningar. Dela gärna med dig eller spara tips från dina kollegor!

  • Markera

    Använd överstrykningspennan och hitta tillbaka till det viktigaste nästa gång.

  • Jag vill veta mer

Sifferkollen

Belopp

Basbelopp
År 2019 2020 2021
Prisbasbelopp 46 500 47 300 47 600
Förhöjt pbb. 47 400 48 300 48 600
Inkomstbasbelopp 64 400 66 800 68 200
Utdelning fåmansföretag
År 2019 2020 2021
Schablonbelopp 171 875 177 100 183 700

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2019 2020 2021
Räntesats 0,51 0,50 0,50

 

Referensränta
År 2016-07-01 2019-07-01 - 
Räntesats -0,5 0,0
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2019 2020 2021
Positiv 6,51 6,50 6,50
Negativ 1,51 1,50 1,50
Statslåneränta
År 2019 2020 2021
31 maj 0,05 -0,01 0,28
30 nov -0,09 -0,10  

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2019 2020 2021
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 6,50
Förmånsbil, bensin 9,50 9,50 9,50
Kostförmån
År 2019 2020 2021
Frukost, lunch och middag 245 245 250
Lunch eller middag 98 98 100
Frukost 49 49 50
Skattefria gåvor
År 2019 2020 2021
Julgåva 450 450 500
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 500
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2019 2020 2021
Skattesats 21,4% 21,4% 20,6%
Mervärdesskatt
År 2019 2020 2021
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1938 - 1954 1955 -
Arb. avgifter 0 % 10,21% 31,42%
Egenavgifter 0 % 10,21% 28,97%

 

Visa mer...