Rätt Moms 2022 – Anna Sandberg Nilsson och Lena Westfahl

Fastighetstjänst

Momsen avseende fastighetstjänster tillhör de mest komplicerade reglerna. Enligt momslagen finns det ett undantag från moms avseende flera fastighetstjänster. Det finns även ett flertal undantag från undantaget vilket medför att det även finns momspliktiga fastighetstjänster. Dessutom finns frivillig skattskyldighet vid lokaluthyrning. När beskattningslandet ska bestämmas för fastighetstjänster tillämpas en specialregel där utgångspunkten är landet där fastigheten finns, i vissa fall tillämpas huvudregeln för tjänster.

Vad som avses med fastighet, se ordet fastighet.

Lagrum

1 kap. 11-12 §§, 3 kap. 2-3 §§, 5 kap. 8 § mervärdesskattelagen (1994:200), ML.

Artikel 13b, 31a.2-3 i rådets genomförandeförordning (EU) nr 282/2011.

Förklarande anmärkningar om EU:s momsregler gällande platsen för tillhandahållande av tjänster med anknytning till fast egendom, vilka trädde i kraft 2017 (rådets genomförandeförordning (EU) nr 1042/2013).

Beskattning

Vilka fastighetstjänster som är momsfria respektive momspliktiga sammanfattas nedan.

Fastighetstjänst

Beskattning

Skattesats

Kommentar

Försäljning av fastighet

momsfri

-

Jämkningshandling ska utfärdas av säljaren.

Överlåtelse (försäljning) eller upplåtelse (uthyrning) av

- arrenden

- hyresrätter

- bostadsrätter

- tomträtter

- servitutsrätter och andra rättigheter till fastighet

momsfri

-

 

Försäljning eller upplåtelse (uthyrning) av maskiner och utrustning som har installerats varaktigt (före 2017 begreppet ”verksamhetstillbehör”)

momspliktig

25 %

 

Försäljning av växande skog, odling eller annan växtlighet utan samband med försäljning av marken

momspliktig

25 %

 

Försäljning eller upplåtelse (uthyrning) av jordbruksarrende, avverkningsrätt eller liknande, rätt att ta jord, sten eller annan naturprodukt samt rätt till jakt, fiske eller bete

momspliktig

25 %

 

Förmedling av fastigheter eller lokaler (t.ex. mäklarens förmedlingsprovision)

momspliktig

25 %

Eventuell begränsning av momsavdraget, se Skatteverkets ställningstagande 101222, dnr: 131 819389-10/111.

Upplåtelse (uthyrning) av parkeringsplats i parkeringsverksamhet

momspliktig

25 %

Momsfritt om ingår i boendeavtal.

Huvudregeln vid lokaluthyrning är att omsättningen är undantagen (momsfri). Det finns dock en möjlighet till frivillig skattskyldighet (se ”Frivillig skattskyldighet vid lokaluthyrning”) som för fastighetsbranschen är en mycket viktigt förutsättning vid lokaluthyrning.

Från och med år 2017 infördes ett EU-harmoniserat fastighetsbegrepp, se vidare ordet fastighet.

För att kunna avgöra vilket land som får beskatta en transaktion finns regler om beskattningsland. Som säljare eller köpare av en tjänst måste ett svenskt företag ställa sig ett antal frågor:

  • Är det en tjänst som säljs eller köps?

  • Alla materiella ting utgör varor i momshänseende. Det innebär att såväl bilar, böcker och skruvar som en fastighet räknas som varor. Allt annat är tjänster, se vidare ordet vara.

  • Vad är det för tjänst?

  • Eftersom tjänster kan beskattas olika gäller det att sortera in den i rätt tjänstegrupp.

  • Vem är köpare av tjänsten, en beskattningsbar person B2B eller en konsument B2C?

  • Olika regler gäller när köparen är en beskattningsbar person, t.ex. ett företag, eller en konsument som t.ex. kan vara ett holdingbolag utan verksamhet eller en privatperson.

  • Beskattas tjänsten enligt huvudregeln eller finns det en specialregel?

Under ordet tjänstebeskattning återfinns en sammanfattande tabell över huvudreglerna och samtliga specialregler.

Huvudregel vid försäljning till beskattningsbar person (huvudregel B2B = business to business)

Huvudregeln innebär att tjänsten momsbeskattas i köparens land. Det medför att en svensk säljare som säljer tjänster till annat EU-land eller land utanför EU, inte ska fakturera svensk moms eftersom köparen tar hand om beskattningen i sitt hemland. På motsvarande sätt innebär det att som köpare av en tjänst från utlandet ska, i vissa fall, beskattning ske i Sverige. Det sker genom att köparen redovisar förvärvsmoms. Se vidare tabellen nedan.

Huvudregel vid försäljning till konsument (huvudregel B2C = business to consumer)

Vid försäljning till sådana som inte är beskattningsbar person, t.ex. privatpersoner innebär huvudregeln att tjänsten momsbeskattas i det land där säljaren är etablerad med alltfler avsteg. Se vidare tabellen nedan.

Vad gäller fastighetstjänster tillämpas dels huvudregeln och dels specialregler.

Tjänst

Beskattningsland

Lagrum

Fastighetstjänster till beskattningsbar person (B2B)

Landet där fastigheten finns

5 kap. 8 § ML

Fastighetstjänster till annan än beskattningsbar person (B2C)

Landet där fastigheten finns

5 kap. 8 § ML

Förmedling i annans namn för annans räkning av fastighetstjänster till beskattningsbar person (B2B)

Landet där köparen finns

5 kap. 5 § ML (huvudregel)

Förmedling i annans namn för annans räkning av fastighetstjänster till annan än beskattningsbar person (B2C)

Landet där fastigheten finns

5 kap. 7 § ML

Fastighet belägen i Sverige

I detta fall är det ju en fastighetstjänst som avses. Beskattningsland för fastighetstjänster är Sverige om fastigheten är belägen i Sverige och detta gäller oavsett om köparen av tjänsten är företag eller privatperson. Förmedling av fastighetstjänst beskattas enligt specialregler nedan.

EU:s momsdirektiv (artikel 47) innehåller en exemplifierande uppräkning av tjänster med anknytning till en fastighet. Motsvarande uppräkning finns däremot inte i momslagen. Som skäl anges att exemplifieringar är en osäker lagstiftningsteknik då rättstillämpningen kan medföra att exemplen inte längre är aktuella. Av EU:s momsdirektiv anges bl.a. följande som exempel på fastighetstjänster som ska beskattas i det land där fastighet finns är:

  • experttjänster

  • fastighetsmäklartjänster

  • förberedelse och samordning av byggnadsarbeten

  • arkitekter

  • inspektionsföretags tjänster

  • skogsavverkning och skörd av grödor

  • byggnads- och anläggningsarbete

  • ritning, projektering och konstruktion

  • fastighetsskötsel

  • uthyrning av fastighet, t.ex. fritidshus och hotelltjänster.

Skatteverket hänvisar även till den omfattande exemplifiering som finns i EU:s genomförandeförordning och förklarande anmärkningar som tagits fram för att ge praktisk vägledning till den EU-harmoniserade fastighetsdefinitionen som infördes 2017. För att hitta till dessa dokument se ovan under lagrum.

För att en tjänst ska beskattas i det land där fastigheten ligger ska det vara fråga om en tjänst som har direkt anknytning till en viss fastighet. Allmän rådgivning eller information om fastighetsmarknaden, och konkursförvaltares eller boutredningsmans förvaltning anses inte ha sådan anknytning. Sådana tjänster beskattas i stället som konsulttjänster.

Förmedling av fastighetstjänster

I propositionen till reglerna om tjänstebeskattning (sid 100-101 prop. 2009/10:15) beskrivs att förmedling har som syfte att hjälpa två parter att ingå ett kontrakt utan att förmedlaren har något eget intresse i hur avtalsvillkoren utformas. Vidare anges i propositionen att förmedling av hotelltjänster och andra förmedlingstjänster med indirekt anknytning till fastighet till näringsidkare ska beskattas enligt huvudregeln i 5 kap. 5 § ML. Därav följer att förmedlingstjänster till andra än beskattningsbara personer t.ex. konsumenter beskattas enligt 5 kap. 7 § ML vilket innebär att moms ska tas ut i det land där fastigheten finns. Om förmedling, se vidare Skatteverkets ställningstagande (200925, dnr: 8-314934) och ordet förmedling.

Vem är skattskyldig?

Vem som är köpare har också betydelse vad gäller vem som är skyldig att redovisa momsen. Det är i många fall säljaren av en fastighetstjänst som är skattskyldig och ska debitera moms i en faktura. Utländska företag behöver inte momsregistrera sig och debitera lokal svensk moms om köparen är momsregistrerad i Sverige. I sådana fall kan köparen i stället redovisa s.k. förvärvsmoms. Den beskattningstekniken gäller även inom byggsektorn. Det innebär att det inte faktureras moms på byggtjänster mellan byggföretag. I sista ledet mot slutkonsumenten kommer det däremot att finnas moms på fakturan. Förvärvsbeskattning sker på särskilda rader under block C i skattedeklarationen. Reglerna om beskattningsland för fastighetstjänster innebär bl.a. att en tysk fastighetsförmedlare som förmedlar svenska fritidshus till tyska privatpersoner, måste momsregistrera sig i Sverige och debitera svensk moms i fakturan till sina tyska kunder.

I och med e-handelspaketet som infördes 1 juli 2021 utökas möjligheten att använda särskilda ordningar vid momsredovisning i stället för krav på att utländsk säljare ska momsregistrera sig. Exempelvis kan tjänster från företag utanför EU till konsumenter av tjänster anknutna till fastighet kunna rapporteras enligt tredjelandsordningen (se särskilda ordningar).

Fastighet belägen i annat EU-land

Om ett svenskt företag säljer fastighetstjänster där fastigheten finns i ett annat EU-land gäller enligt EU-reglerna att beskattningslandet är det land där fastigheten är belägen. Det kan vara så att det svenska företaget måste momsregistrera sig i detta land och debitera lokal moms om inte särskild ordning för redovisning kan används B2C (se särskilda ordningar). Vissa EU-länder har infört samma förenklingsregel som Sverige, dvs. om köparen är momsregistrerad i det aktuella landet och i stället kan förvärvsbeskatta, kan det svenska företaget undvika lokal momsregistrering och momsdebitering.

I fall där köparna är privatpersoner kan en momsregistrering behöva ske i det aktuella EU-landet. Reglerna om beskattningsland för fastighetstjänster kan därför innebära att en svensk fastighetsförmedlare som förmedlar utländska fritidshus till svenska privatpersoner, måste momsregistrera sig i detta EU-land och debitera lokal utländsk moms i fakturan till sina svenska kunder.

Tjänstegrupp

Lagrum

Beskattning och exempel

Huvudregel B2B

- försäljning av momspliktig fastighetstjänst till beskattningsbar person.

5 kap. 5 §

Huvudregeln innebär att tjänsten momsbeskattas i köparens land. I praktiken innebär det följande:

- Om både säljare och köpare finns i Sverige debiterar säljaren moms i fakturan. Försäljningen redovisas på rad 05 i skattedeklarationen.

- Om säljaren finns i Sverige och köparen i annat EU-land debiteras inte moms i fakturan utan köparen redovisar förvärvsmoms i sitt land. Försäljningen redovisas på rad 39 i skattedeklarationen och specificeras i en periodisk sammanställning.

- Om säljaren finns i Sverige och köparen i land utanför EU debiteras inte moms i fakturan. Försäljningen redovisas på rad 40 i skattedeklarationen.

- Om säljaren finns utomlands och köparen i Sverige redovisar den svenska köparen förvärvsmoms. Inköp från säljare inom EU redovisas på rad 21 och från säljare från land utanför EU på rad 22 i skattedeklarationen.

Förmedlingstjänst som sker för annans räkning i dennes namn och till andra än beskattningsbar person (B2C).

5 kap. 7 §

Om köparen är beskattningsbar person, beskattas tjänsten enligt huvudregeln B2B ovan.

En förmedlingstjänst kan avse förmedling av en vara eller en tjänst. Den som förmedlar kan göra det i eget namn, s.k. kommission eller i annans namn, s.k. agentförhållande. Eftersom förutsättningarna kan variera kan även beskattningslandet variera beroende på vad som förmedlas och hur förmedlingen går till. Denna regel gäller förmedling i annans namn och som görs till andra än näringsidkare, B2C. Regeln innebär att beskattningslandet är Sverige och svensk moms tas ut om den underliggande varan eller tjänsten som förmedlas också beskattas i Sverige.

Fastighetstjänst

5 kap. 8 §

Tjänster som avser en fastighet ska beskattas i Sverige under förutsättning att tjänsten har en direkt anknytning till en viss fastighet i Sverige. Även förmedling av en tjänst som avser en viss fastighet i Sverige ska i vissa fall beskattas i Sverige, se 5 kap. 7 § ovan. Det gäller även en konsulttjänst avseende en viss fastighet i Sverige. Är säljaren svensk ska denne redovisa momsen. Om säljaren är utländsk kan säljaren alternativt köparen redovisa momsen.

Observera att om en svensk säljare utför en fastighetstjänst i ett annat EU-land kan detta medföra att en momsregistrering måste ske i det landet.

Deklaration

Fastighetstjänster som säljs till beskattningsbara personer och privatpersoner i andra länder ska beskattas med svensk moms om fastigheten finns i Sverige och tjänsten är momspliktig (rad 05). Samma sak gäller för fastighetsförmedlingstjänster till privatpersoner och andra som inte är beskattningsbara personer förutsatt att fastigheten är belägen i Sverige. Momsfri uthyrning redovisas på rad 42 medan momspliktig uthyrning som omfattas av frivillig skattskyldighet redovisas på rad 8 i skattedeklarationen. Däremot ska fastighetsförmedlingstjänster till beskattningsbara personer i annat land beskattas där köparen finns och redovisning sker på olika rader beroende på om köparen finns inom EU (rad 39) eller utanför EU (rad 40).

Kommentar

Sedan 2016 har Skatteverket publicerat följande ställningstaganden med anledning av det EU-harmoniserade fastighetsbegreppet:

Datum

Dnr

Avser

161222

131 552367-16/111

Det mervärdesskatterättsliga fastighetsbegreppet - frågor och svar nr 1

161222

131 554069-16/111

Omvänd skattskyldighet för mervärdesskatt vid tillhandahållande av tjänst avseende montering/installation av utrustning och maskiner

161222

131 554071-16/111

Omvänd skattskyldighet för mervärdesskatt vid tillhandahållande av tjänst avseende reparation eller underhåll av fastighet

170124

131 32893-17/111

Beskattningsland för tjänster med anknytning till fastighet

170614

131 101175-17/111

Frågor och svar (A) - allmänna förutsättningar för omvänd skattskyldighet för mervärdesskatt inom byggsektorn

170614

131 101180-17/111

Frågor och svar (B) - omvänd skattskyldighet för mervärdesskatt inom byggsektorn vid arbete på och i byggnader

170614

131 101225-17/111

Frågor och svar (C) - omvänd skattskyldighet för mervärdesskatt inom byggsektorn vid arbete och uppförande på mark

170614

131 101266-17/111

Frågor och svar (D) - bedömning av om vissa tjänster omfattas av omvänd skattskyldighet för mervärdesskatt inom byggsektorn

180906

202 339665-18/111

Tillgång till lokal för kortare tid som en del av ett enda sammansatt tillhandahållande

191122

202 448424-19/111

Det mervärdesskatterättsliga fastighetsbegreppet, ersätter tidigare (161222, dnr: 131 558080-16/111)