Rätt Skatt 2022 – Urban Kardvik och Lars Samuelsson

Byggnad

Definition

En varaktig konstruktion av väggar och tak gjord för människor att vistas i, placerad varaktigt på mark eller i vatten.

Lagrum

19 kap. IL

Kommentar

Det finns ingen särskild definition av byggnad inom skatterätten, man är hänvisad till allmänt språkbruk och det leder sällan till några problem. En byggnad kan vara placerad på någon annans fastighet, byggnad på ofri grund.

När man inte längre använder en byggnad finns särskilda bestämmelser om utrangering.

En byggnad som bara ska användas ett fåtal år kan kostnadsföras direkt. Det kan till exempel vara en barack som bara ska användas tillfälligt. Enligt Skatteverket är det bara byggnader som ska användas högst tre år som kan anses falla in under tillfällig användning (Skatteverkets ställningstagande 161031, dnr: 131 444092-16/111).

En fastighet kan ändra karaktär från att vara en privatbostad till att bli en näringsfastighet. Ändringen kan bero på ändrad användning av fastigheten. I samband med ändringen finns det möjlighet att ta upp fastighetens marknadsvärde till beskattning i inkomstslaget kapital, avskattning. Om marknadsvärdet är lägre än fastighetens omkostnadsbelopp är avskattningen tvingande.

Om det inte sker någon avskattning i inkomstslaget kapital ska fastighetens anskaffningsvärde minska med en fiktiv avskrivning med 1,5 procent per år under den tid byggnaden varit privatbostad.

När en fastighet förvärvas genom arv, gåva, testamente, bodelning eller liknande benefikt fång tar gåvotagaren över givarens anskaffningsvärde. Det råder fullständig kontinuitet, vilket innebär att gåvotagaren anses gjort tidigare avskrivningar samt reparationer och underhåll.

I en byggnadsrörelse kan det ingå fastigheter som inte klassificeras som lagerfastighet. Om man lägger ned arbete på en sådan fastighet ska marknadsvärdet av utfört arbete tas upp som intäkt. Samtidigt behandlas denna intäkt som en utgift för byggnaden.

Även de som inte äger byggnaden kan ha utgifter av olika slag. Det gäller exempelvis vanliga hyresgäster, som arrendatorer. De särskilda regler som gäller nyttjanderättshavares utgifter för förbättringar på en byggnad beskrivs i avsnittet nyttjanderättshavares förbättringar.

Vid ett hyreskontrakt eller arrende tar fastighetsägaren över de förbättringar som nyttjanderättshavaren gjort. Fastighetsägaren ska då ta upp en intäkt motsvarande marknadsvärdet av förbättringarna. Intäkten ses som en utgift för byggnaden och läggs därmed till anskaffningsvärdet.

I en byggnad som inte används som bostad kan det finnas byggnadsinventarier. Det är byggnadstillbehör som används i den näringsverksamhet som bedrivs i byggnaden. Till byggnadsinventarier räknas inte byggnadstillbehör som är till för byggnadens allmänna användning. Byggnadsinventarier kan skrivas av enligt räkenskapsenlig avskrivning eller restvärdesavskrivning.

Värdeminskningsavdrag för en byggnad

Utgifter för att anskaffa en byggnad dras av genom årliga värdeminskningsavdrag. Värdeminskningsavdragen ska beräknas genom en avskrivningsplan och bestämmas till en viss procent per år. Avskrivningsplanen sätts till byggnadens ekonomiska livslängd.

Man påbörjar avskrivningarna när byggnaden är färdigställd eller när man tillträtt byggnaden. Enligt Skatteverket upphör möjligheten för en ägare att göra värdeminskningsavdrag när byggnaden är avyttrad. Fastigheten är avyttrad den dag det finns ett bindande köpekontrakt. Skatteverket anser att en säljare inte kan göra avskrivningar efter avyttring, detta även om det finns en klausul som säger att äganderätten övergår vid en senare tidpunkt. En köpare påbörjar avskrivning vid sitt förvärv. Om det finns en klausul om äganderättsövergång får köparen börja med avskrivning först vid tillträdet. Skatteverkets tolkning leder till att det vid många fastighetstransaktioner blir en tid där varken köpare eller säljare får göra värdeminskningsavdrag.

Det finns inga fasta procentsatser i lagtexten, den ekonomiska livslängden av byggnaden är det som avgör hur lång avskrivningsplanen ska vara. Skatteverket har i det allmänna rådet SKV A 2005:5 tagit fram procentsatser för olika byggnadstyper:

Byggnadstyp

Procentsats

Småhus

2 %

Hyreshus

Parkeringshus, varuhus, hotell- och restaurangbyggnad

3 %

Kiosk

5 %

Övriga hyreshus

2 %

Ekonomibyggnader

Växthus, silor, kylhus

5 %

Övriga ekonomibyggnader

4 %

Kraftverksbyggnader

Värmekraftsbyggnader

4 %

Vattenkraftsbyggnader

2 %

Industribyggnader

Industribyggnader som inte är inrättade för speciell användning

4 %

Övriga industribyggnader som har en begränsad användning, t.ex. bensinstationer, kyl- och fryshus, mejerier, slakthus, sågverk och tegelbruk.

5 %

Specialbyggnader

 

Övriga byggnader behandlas som industribyggnader

3 %

När fastighetsägaren själv uppför byggnaden består byggnadens anskaffningsvärde av samtliga utgifter för att uppföra byggnaden. Utgifterna kan bestå av kostnader för arkitekt, pålning, schaktning, byggnad och ledningar. I vissa fall ska gatukostnadsersättning ingå i byggnadens anskaffningsvärde.

Om man gör en tillbyggnad eller ombyggnad ökar byggnadens anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet ökar när ombyggnaden tas i bruk.

När man gör en ny-, till- eller ombyggnad är det viktigt att se om någon del av utgifterna kan klassificeras som byggnadsinventarier, utvidgat reparationsbegrepp eller reparation och underhåll.

Om man förvärvar en fastighet med en befintlig byggnad ska förvärvsutgifterna fördelas på mark och byggnad utifrån relationen mellan taxeringsvärdet för mark och byggnad (vid förvärv av tomträtt med en byggnad på anses dock hela anskaffningsvärdet hänförligt till byggnaden byggnad på ofri grund). Värdet av eventuella industritillbehör ska räknas bort från förvärvsutgifterna innan fördelningen. I förvärvsutgiften ingår bland annat stämpelskatt och mäklarkostnader.

Efter fördelningen ska byggnadens anskaffningsvärde minskas med eventuella byggnadsinventarier.

Om en fastighet med byggnad förvärvas genom fastighetsreglering ska den kontanta delen av vederlaget fördelas på mark och byggnad utifrån en proportionering av marknadsvärdena.

I vissa fall leder en fördelning av förvärvsutgifterna i enlighet med taxeringsvärdena till en felaktig proportionering. Om fastighetsägaren till exempel gjort en omfattande till- eller ombyggnad kan marknadsvärdet på byggnaden vara väsentligt högre jämfört med värdet på marken. Det motsatta kan gälla om byggnaden har brunnit ned eller på annat sätt förstörts. Förvärvsutgiften ska då justeras utifrån en proportionering av marknadsvärdena för de olika tillgångsslagen. Justeringen bygger på att fastighetens taxeringsvärde på grund av olika omständigheter har fel proportion mellan mark och byggnad.

I de fall en fastighet förvärvas med syfte att riva byggnaden har Skatteverket ifrågasatt att köparen har rätt till avdrag för utrangering. Skatteverket verkar vara av uppfattning att byggnadsvärdet ska justeras på grund av att hela köpeskillingen egentligen avser marken.

Reparation och underhåll av en byggnad

Kostnader för reparation och underhåll av en byggnad är direkt avdragsgilla. Reparation och underhåll är åtgärder som är till för att återställa en byggnad till ursprungligt skick. Utgifterna kan till exempel avse ommålning, tapetsering, eller byte av tak och fasad. En mer utförlig genomgång av reglerna finns under avsnittet reparation och underhåll.

Tänk på

När man gör en ny-, till- eller ombyggnad är det viktigt att se om någon del av utgifterna kan klassificeras som byggnadsinventarier, utvidgat reparationsbegrepp eller reparation och underhåll.

Det kan även gå att göra en omklassificering av en tidigare gjord ny-, till- eller ombyggnad.

Deklaration

Skillnader mellan bokförda avskrivningar och skattemässiga avskrivningar justeras i INK2 och INK4 ruta 4.9.

Bokföring

Utgifter för byggnader tillhör det frikopplade området, vilket innebär att det är inkomstskattelagen som styr hur utgiften ska periodiseras.

Rättspraxis

HFD 2011 ref. 72

En köpare har fått utrangeringsavdrag med byggnadsvärdet efter förvärv av fastigheten, detta trots att fastigheten förvärvats med avsikt att riva byggnaden.

HFD 2017 ref. 70

Vid förvärv av tomträtt med en byggnad på ska hela anskaffningsvärdet hänföras till byggnaden.