Rätt Skatt 2019 - Urban Kardvik & Lars Samuelsson

Fastighetsreglering  land consolidation

Definition

Ett sätt att avyttra en fastighet som genomförs genom att en fastighetsdel byts mot en annan med eller utan kontant ersättning.

Lagrum

45 kap. 5 § IL

Kommentar

Att överföra fastigheter mellan två fastighetsägare genom fastighetsreglering kan vara ett effektivt sätt att göra skötseln av två fastigheter enklare och mer rationell. Ofta sker regleringen mellan två fastigheter som gränsar till varandra.

Om fastighetsägarna kommit överens om villkoren för fastighetsregleringen i ett köpekontrakt ses kontraktsdagen som den dag när avyttring skett.

Om fastighetsregleringen baseras på en överenskommelse mellan fastighetsägarna vilken inte har formen av ett köpekontrakt anses fastigheterna avyttrade den dag som åtgärden förs in i fastighetsregistret.

Om delar av fastighetsregleringen består av kontant ersättning och denna ersättning överstiger 5 000 kronor måste man göra en beräkning av kapitalvinst eller kapitalförlust. En fastighetsreglering där det kontanta beloppet understiger 5 000 kronor är inte skattepliktig.

För att kunna göra kapitalvinstberäkningen börjar man med att beräkna omkostnadsbeloppet på den fastighet eller del av fastighet som överförs genom fastighetsregleringen. Uppdelningen av omkostnadsbeloppet gör man enligt de metoder som finns beskrivna i avsnittet om delavyttring.

För att avgöra hur stor del av kapitalvinsten som är skattepliktig börjar man med att beräkna kapitalvinsten. Beräkningen görs genom att marknadsvärdet på fastigheten minskas med omkostnadsbeloppet på den del som överförs.

Den skattepliktiga delen av kapitalvinsten proportioneras utifrån marknadsvärdet minskat med 5 000 kronor och kontantdelen minskad med 5 000 kronor.

Av den avyttrade fastighetens omkostnadsbelopp kommer endast en del att förbrukas vid kapitalvinstberäkningen. Kvarvarande del av omkostnadsbeloppet fördelas på den förvärvade fastigheten. Fördelningen görs utifrån marknadsvärden på de olika delar som förvärvas.

Exempel:

Marknadsvärde på avyttrad fastighet:100 000 kr
Kontant del:25 000 kr
Omkostnadsbelopp:15 000 kr
Kapitalvinst:85 000 kr

Beräkning av skattepliktig kontantdel:

Proportion kontant del och marknadsvärde, 25 000-5 000/ 100 000-5 000

Skattepliktig kontantdel: 17 895 kr

Förbrukat omkostnadsbelopp: 25 000/100 000: 3 750 kr

Kvarvarande omkostnadsbelopp: 11 250 kr

Omkostnadsbeloppet på 11 250 kronor fördelas på den förvärvade fastigheten med hjälp av marknadsvärdet på de olika delarna.

Förvärv som görs genom fastighetsreglering är undantagna från stämpelskatt.

Tänk på

En utredning har föreslagit en rad förändringar inom fastighetsområdet. Utredningen föreslog att reglerna ska börja gälla från och med 1 juli 2018. Utredningen är skickad på remiss och regeringen har ännu inte skickat någon lagrådsremiss. I utredningen föreslår man bland annat att stämpelskatten ska sänkas till 2 procent, men att det blir stämpelskatt även vid överlåtelser genom fastighetsreglering.

Deklaration

Skillnader i bokfört resultat och skattemässigt resultat vid en fastighetsöverlåtelse redovisas i INK2 och INK4 ruta 4.10.

Återföring av värdeminskningsavdrag redovisas i INK2 ruta 4.12 och INK4 ruta 4.6 a.

Bokföring

Tidpunkten när en fastighet anses avyttrad genom fastighetsreglering styrs av skatterättsliga regler, vilka kan skilja sig från bokföringen.

Rättspraxis

HFD 2013 ref. 10

Om en fastighetsreglering grundar sig på en överenskommelse är avyttringstidpunkten den dag som fastigheten förs in i fastighetsregistret.

 

klyvning

återföring av värdeminskningsavdrag

överlåtelse av näringsfastighet

Sifferkollen Läs mer

Belopp

Basbelopp
År 2018 2019 2020
Prisbasbelopp 45 500 46 500 47 300
Förhöjt pbb. 46 500 47 400 48 300
Inkomstbasbelopp 62 500 64 400 66 800
Utdelning fåmansföretag
År 2018 2019 2020
Schablonbelopp 169 125 171 875 177 100

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2018 2019 2020
Räntesats 0,36 0,51 0,50

 

Referensränta
År 2016-07-01 2019-07-01 - 
Räntesats -0,5 0,0
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2018 2019 2020
Positiv 6,49 6,51 6,50
Negativ 1,50 1,51 1,50
Statslåneränta
År 2017 2018 2019
31 maj 0,34 0,49 0,05
30 nov 0,49 0,51 -0,09

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2018 2019 2020
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 6,50
Förmånsbil, bensin 9,50 9,50 9,50
Kostförmån
År 2018 2019 2020
Frukost, lunch och middag 235 245 245
Lunch eller middag 94 98 98
Frukost 47 49 49
Skattefria gåvor
År 2018 2019 2020
Julgåva 450 450 450
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 350
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2018 2019 2020
Skattesats 22% 21,4% 21,4%
Mervärdesskatt
År 2018 2019 2020
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1938 - 1954 1955 -
Arb. avgifter 0 % 10,21% 31,42%
Egenavgifter 0 % 10,21% 28,97%