Definition

Ett sätt att avyttra en fastighet som genomförs genom att en fastighetsdel byts mot en annan med eller utan kontant ersättning.

Lagrum

45 kap. 5 § IL

Kommentar

Att överföra fastigheter mellan två fastighetsägare genom fastighetsreglering kan vara ett effektivt sätt att göra skötseln av två fastigheter enklare och mer rationell. Ofta sker regleringen mellan två fastigheter som gränsar till varandra.

Om fastighetsägarna kommit överens om villkoren för fastighetsregleringen i ett köpekontrakt ses kontraktsdagen som den dag när avyttring skett.

Om fastighetsregleringen baseras på en överenskommelse mellan fastighetsägarna vilken inte har formen av ett köpekontrakt anses fastigheterna avyttrade den dag som åtgärden förs in i fastighetsregistret.

Om delar av fastighetsregleringen består av kontant ersättning och denna ersättning överstiger 5 000 kronor måste man göra en beräkning av kapitalvinst eller kapitalförlust. Fastighetsregleringar där det kontanta beloppet understiger 42 000 kronor är inte skattepliktiga.

För att kunna göra kapitalvinstberäkningen börjar man med att beräkna omkostnadsbeloppet på den fastighet eller del av fastighet som överförs genom fastighetsregleringen. Uppdelningen av omkostnadsbeloppet gör man enligt de metoder som finns beskrivna i avsnittet om delavyttring.

För att avgöra hur stor del av kapitalvinsten som är skattepliktig börjar man med att beräkna kapitalvinsten. Beräkningen görs genom att marknadsvärdet på fastigheten minskas med omkostnadsbeloppet på den del som överförs.

Den skattepliktiga delen av kapitalvinsten proportioneras utifrån marknadsvärdet minskat med 5 000 kronor och kontantdelen minskad med 5 000 kronor.

Av den avyttrade fastighetens omkostnadsbelopp kommer endast en del att förbrukas vid kapitalvinstberäkningen. Kvarvarande del av omkostnadsbeloppet fördelas på den förvärvade fastigheten. Fördelningen görs utifrån marknadsvärden på de olika delar som förvärvas.

Exempel:

Marknadsvärde på avyttrad fastighet:

100 000 kr

Kontant del:

25 000 kr

Omkostnadsbelopp:

15 000 kr

Kapitalvinst:

85 000 kr

Beräkning av skattepliktig kontantdel:

Proportion kontant del och marknadsvärde, 25 000-5 000/ 100 000-5 000

Skattepliktig kontantdel: 17 895 kr

Förbrukat omkostnadsbelopp: 25 000/100 000 x 15 000: 3 750 kr

Kvarvarande omkostnadsbelopp: 11 250 kr

Omkostnadsbeloppet på 11 250 kronor fördelas på den förvärvade fastigheten med hjälp av marknadsvärdet på de olika delarna.

Förvärv som görs genom fastighetsreglering är undantagna från stämpelskatt.

Tänk på

En utredning har föreslagit en rad förändringar inom fastighetsområdet. Utredningen föreslog att reglerna ska börja gälla från och med 1 juli 2018. Utredningen är skickad på remiss och regeringen har ännu inte skickat någon lagrådsremiss. I utredningen föreslår man bland annat att stämpelskatten ska sänkas till 2 procent, men att det blir stämpelskatt även vid överlåtelser genom fastighetsreglering.

Deklaration

Skillnader i bokfört resultat och skattemässigt resultat vid en fastighetsöverlåtelse redovisas i INK2 och INK4 ruta 4.10.

Återföring av värdeminskningsavdrag redovisas i INK2 ruta 4.12 och INK4 ruta 4.6 a.

Bokföring

Tidpunkten när en fastighet anses avyttrad genom fastighetsreglering styrs av skatterättsliga regler, vilka kan skilja sig från bokföringen.

Rättspraxis

HFD 2013 ref. 10

Om en fastighetsreglering grundar sig på en överenskommelse är avyttringstidpunkten den dag som fastigheten förs in i fastighetsregistret.