I HFD 2021 not. 54 klargör Högsta förvaltningsdomstolen vilket värdeunderlag som skall användas för att beräkna hur stor del av en bostadsrättsförenings verksamhet som består i att tillhandahålla bostäder åt medlemmarna, vid bedömningen av om föreningen är ett privatbostadsföretag eller ett s.k. oäkta bostadsföretag. Med privatbostadsföretag avses enligt 2 kap. 17 § inkomstskattelagen (IL) bl.a. en bostadsrättsförening vars verksamhet till klart övervägande del består i att till sina medlemmar tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen, s.k. kvalificerad verksamhet. Förhistorian till målet är Bostadsrättsföreningen Surbrunnsgatan 62–64 som äger en byggnad i vilken det finns 14 bostadslägenheter som alla har upplåtits med bostadsrätt till föreningens medlemmar och två lokaler som hyrs ut för kommersiella ändamål. Föreningen begärde i sin deklaration för inkomståret 2015 att bli beskattad som ett privatbostadsföretag. Skatteverket fann dock att föreningen skulle beskattas som ett oäkta bostadsföretag. Vid bedömningen lade Skatteverket den jämförelsehyra som tagits fram till fastighetstaxeringen 2016–2018 till grund för beräkningen av hur stor del av föreningens verksamhet som utgjorde kvalificerad verksamhet. Bedömningen baserade sig på den beräkningsmetod som anges i Skatteverkets allmänna råd om gränsdragningen mellan privatbostadsföretag och oäkta bostadsföretag. Föreningen var dock av uppfattningen att jämförelsehyran för bostadsrättslägenheterna skulle bestämmas med utgångspunkt i bruksvärdet, dvs. med ledning av hyresnivån för bostäder med motsvarande standard i närliggande hyreshus.
Förvaltningsrätten i Stockholm, som avslog föreningens överklagande, ansåg att jämförelsen inte kunde anses tillförlitlig och att de av Skatteverket beräknade genomsnittshyrorna skulle ligga till grund för bestämmandet av bruksvärdeshyran för bostäderna. Föreningen överklagade till Kammarrätten i Stockholm som biföll överklagandet. Kammarrätten menade att de av föreningen åberopade jämförelseobjekten och den hyresnivå som angavs i den av föreningen utförda bruksvärderingen anses avspegla hyresnivån för likvärdiga bostäder i området. Detta underlag kunde enligt kammarrätten därmed ligga till grund för bestämmandet av bruksvärdet för föreningens bostadslägenheter och användas vid beräkningen av storleken på föreningens kvalificerade verksamhet.
Högsta förvaltningsdomstolen pekar på att domstolen tidigare har i fallet RÅ 2008 ref. 5 konstaterat att bestämmelsen i 2 kap. 17 § IL i brist på vägledande domstolspraxis och uttalanden i förarbeten, sedan länge – vid den tidpunkten i ca 50 år – i administrativ praxis ansetts innebära att minst 60 procent av taxeringsvärdet på den fastighet en bostadsrättsförening äger skall belöpa på till medlemmarna med bostadsrätt upplåtna bostadslägenheter. Domstolen lade denna administrativa praxis till grund för bedömningen. I HFD 2014 ref. 19 bekräftades denna praxis.
Högsta förvaltningsdomstolen framhåller vidare att rättspraxis innebär att bedömningen av om en förening uppfyller kravet på att till klart övervägande del tillhandahålla bostäder till sina medlemmar i regel bör ske med ledning av åsatta taxeringsvärden. Av praxis framgår också enligt domstolen att taxeringsvärdena kan frångås om föreningens verksamhet förändrats till omfattning eller karaktär (RÅ 2008 ref. 5) eller när en förening haft inkomster från annan verksamhet än att upplåta lägenheter eller lokaler i sin fastighet (HFD 2014 ref. 19).
Bedömningen av om en bostadsrättsförening skall anses vara ett privatbostadsföretag eller ett oäkta bostadsföretag skall alltså utgå från fastighetstaxeringen. Detta torde sålunda innebära att den administrativa praxis som tillämpats under ca 50 år och som accepterades i fallen RÅ 2008 ref. 5 och HFD 2014 ref. 19 alltjämt gäller för en bostadsrättsförening så länge som verksamheten inte förändras till omfattning och karaktär. Med denna utgång av målet återförvisades det till Skatteverket för utredning av vilket taxeringsvärde som gällde för föreningens fastighet vid utgången av beskattningsåret 2015.