SKV A 2024:9 Riktvärdeangivelser och grunderna för taxeringen och värdesättningen av industrienheter utom täktmark vid 2025 års allmänna fastighetstaxering

Flera värderingsenheter

En industribyggnad bör delas upp i flera värderingsenheter, om

1. utrymmen tillhörande samma lokaltyp är av olika standard, eller

2. olika industribyggnader har sammanbyggts med gångpassage, sluss eller liknande, och lokalerna i byggnaderna avsevärt skiljer sig åt i fråga om standard.

En värderingsenhet

Utrymmen inom en sådan del av en industribyggnad som primärt utgör hyreshus eller specialbyggnad, men som indelats som industribyggnad på grund av att byggnaden till övervägande del utgör industribyggnad bör indelas som en värderingsenhet.

Om en byggnadsdel inte lämpligen kan värderas enligt den för lokaltypen föreskriva värderingsmetoden, bör detta beaktas genom justering för säregna förhållanden enligt 7 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen.

Till- och ombyggnadskostnadens storlek i förhållande till nybyggnadskostnaden

Omfattningen av till- eller ombyggnad bör hänföras till en av nedanstående tre grupper där till- och ombyggnadskostnadens storlek relateras till nybyggnadskostnaden vid tiden för till- eller ombyggnaden.

Nybyggnadskostnad

För beräkning av nybyggnadskostnaden vid tidpunkten för till- eller ombyggnaden, bör följande belopp avseende nybyggnadskostnader för ordinära industribyggnader användas.

I nedanstående nybyggnadskostnader ingår inte mervärdesskatt men däremot ränta under byggtiden.

Till- och ombyggnadskostnader bör bestämmas på motsvarande sätt som ovanstående nybyggnadskostnader.

För till- eller ombyggda industribyggnader inom nedan nämnda tre grupper bör värdeåret bestämmas på följande sätt:

Tillbyggnad

Kostnaderna för en tillbyggnad bör inte beräknas till ett högre värde än vad en nybyggnad av motsvarande utrymme skulle ha kostat.

Vid tillbyggnad av likvärdiga utrymmen bör istället nybyggnadsåret och tillbyggnadsåret vägas samman med ledning av storleken på ytorna av den gamla och den nya delen. Om ursprungsbyggnadens och tillbyggnadens ytor däremot inte är likvärdiga, bör sammanvägningen ske med ledning av vad det normalt kostar under tillbyggnadsåret att nyuppföra den nya och den gamla delen.

Ombyggnad

En ombyggnad som innebär att berörda byggnadsdelar förnyas i sin helhet får behandlas som en tillbyggnad, varvid nybyggnadsåret får gälla för inte ombyggda delar och ombyggnadsåret för de övriga delarna.

Metodval

Den faktiska byggkostnaden bör användas som grund för beräkningen av återanskaffningskostnaden för byggnader som uppförts efter år 2000, under förutsättning att kostnaden är känd och inte kan antas vara onormal.

För andra byggnader bör erfarenhetstal användas, om sådana finns för den aktuella typen av byggnader.

Faktisk byggkostnad

I faktiska byggnadskostnader bör ingå samtliga kostnader för att uppföra en motsvarande anläggning oavsett finansieringsform. Mervärdesskatt räknas inte med i kostnaderna.

Statsbidrag eller andra former av bidrag eller stöd (räntefria lån etc.) som kan ha utgått för att uppföra anläggningen i fråga bör ingå i de faktiska byggnadskostnaderna. Generella bidrag som har utgått för den verksamhet som bedrivs i den aktuella typen av anläggning under nivååret ingår inte i de faktiska byggnadskostnaderna.

Beräkning med ledning av erfarenhetstal

Återanskaffningskostnaden bör beräknas för varje värderingsenhet som produkten av rekommenderade erfarenhetstal och byggnadens storlek, t.ex. bruksarea och bruttovolym.

Erfarenhetstal

För industribyggnader som värderas enligt produktionskostnadsberäkning bör erfarenhetstal i tabellen nedan användas.

Erfarenhetstal, byggkostnader i kr/kvm BTA (bruttoarea enligt svensk standard SS 21054:2020)

Med oisolerad byggnad avses dels att stommen enbart är dimensionerad för snö- och vindlast, dels att golvet är dimensionerat för små laster och litet slitage samt dels att isolering, uppvärmning och mekanisk ventilation saknas.

Isolerad byggnad indelas i enkel, normal eller hög standard.

1. Med enkel standard avses stomme dimensionerad enbart för snö- och vindlast, golv dimensionerat för små laster och litet slitage, tunn enkel isolering, enklare uppvärmning och enkel mekanisk till- och frånluftsventilation.

2. Med normal standard avses stomme dimensionerad för laster utöver snö- och vindlast, golv dimensionerat för normala laster och normalt slitage, normal isolering och uppvärmning samt mekanisk till- och frånluftsventilation av normal standard.

3. Med hög standard avses stomme dimensionerad för stora laster utöver snö- och vindlast, golv dimensionerat för stora laster och hårt slitage, tjockare isolering med hög standard på uppvärmning samt särskilda krav på god luftkvalitet.

För en liten industrilokal (under ca 500 kvm) ska den övre delen av de angivna kostnadsintervallen i tabellen användas. För större industrilokaler (över 2.000 kvm) ska den undre delen av kostnadsintervallen användas.

För normala industrikontor bör erfarenhetstal om 19.200–26.600 kr/kvm bruttoarea användas.

Återanskaffningskostnad

Återanskaffningskostnaden för silobyggnader för torkning och lagring av spannmål bör beräknas efter 4.500 kr/lagringston. Med lagringston avses ton vete med en densitet på 0,78.

För mobilmaster bör följande erfarenhetstal för byggnadskostnader användas för torn respektive master.

Allmänna råd:

Justering för eftersatt underhåll bör ske med hänsyn till den hyra som byggnaden i befintligt skick kan tänkas bli uthyrd för.

Då byggnaden har sådana konstruktionsfel och byggskador att byggnaden inte kan fylla sin funktion utan att skadan åtgärdas bör justering göras med 60–80 procent av kostnaden för att åtgärda skadan. Då byggnaden kan användas i skadat skick, bör justering göras med 10–50 procent av kostnaderna för att åtgärda skadan. Den lägre siffran bör användas i områden med låga värdenivåer och den högre i områden med höga värdenivåer sett i landet som helhet. Kostnaderna bör anges i 2023 års värdenivå.

Allmänna råd:

Allmänna råd:

Om återanskaffningskostnaden för en spannmålssilo som saknar rensnings- och torkutrustning beräknats med hjälp av erfarenhetstal bör justering göras med 20–40 procent. För nya silos i stål bör den övre delen av intervallet användas.

Då det saknas möjlighet till direkt lastning och lossning från fartyg, med en lastkapacitet om minst 10.000 ton, till silon bör justering göras med 20 procent i ortstyp 1. Justering med 20 procent bör göras för en silo i ortstyp 2 då det saknas möjlighet till direkt lastning och lossning från fartyg med en lastkapacitet om minst 1.000 ton.

Allmänna råd:

Justering bör göras för det hyresbortfall som uppkommer genom att en byggnad står helt eller delvis tom på grund av att lokaler inte kan hyras ut, dvs. vakanser. Hyresbortfallet bör relateras till den yta som på grund av rådande marknadsläge inte kan hyras ut och anges i procent av den totala ytan för värderingsenheten. Avvikande vakansgrad bör beräknas som vakansgrad för värderingsenheten minus den genomsnittliga vakansgraden för industrilokaler inom värdeområdet.

Justeringsbelopp bör beräknas med ledning av nedanstående tabell. Med B i tabellen avses riktvärdet för byggnaden (del av byggnaden om den består av olika lokaltyper).

Då tiden för att minska vakanserna bedöms vara längre än två år för byggnader i värdeområden med I-nivåfaktor över 25,0 bör justering beräknas efter kolumnen med närmast högre justeringsstorlek.

Allmänna råd:

För att behov av rivning ska anses uppenbart bör krävas att rivningslov finns eller att föreläggande om rivning har meddelats. Justeringens storlek bör motsvara 30–50 procent av beräknade rivningskostnader i 2023 års kostnadsnivå omräknat till taxeringsvärdenivå. Det lägre procenttalet bör användas i områden med låga värdenivåer och det högre i områden med höga värdenivåer sett över landet som helhet.

Med rivningskostnad bör avses den totala kostnaden för evakuering samt för att riva och forsla bort byggmaterial till återvinning och deponi. Kostnaden bör minskas med eventuella intäkter från försäljning av rivningsmaterial. Kostnader för återställande eller sanering av mark bör inte räknas med i underlaget för justering.

Saknas utredning om rivningskostnadernas storlek bör normal rivningskostnad för industribyggnader i 2023 års värdenivå bestämmas till 400 kr/kbm bruttovolym (BTV) eller 1.200–2.200 kr/kvm bruttoarea.

Allmänna råd:

Riktvärdeangivelserna förutsätter omedelbart bebyggbar tomtmark om inte annat anges. Med omedelbart bebyggbar tomtmark avses att tomtmarken har för värdeområdet normala markanläggningar i form av tomtanläggningar och VA-anslutning.

Då sådana markanläggningar saknas bör justering beräknas med ledning av nedanstående tabell.

Allmänna råd:

För industritomter där betydande del av tomten inte är iordningställd och marken på grund av sitt läge inte kan förväntas bli bebyggd inom överskådlig tid bör markens riktvärde justeras till värdet av omkringliggande åker- och skogsmark.

Allmänna råd:

Med väntetid bör avses tiden innan byggnation får påbörjas. Väntetid bör bestämmas i hela kalenderår utifrån de förutsättningar som gäller vid taxeringsårets ingång.

Justering för väntetid bör göras med ledning av nedanstående tabell över nedräkningsfaktorer. Justeringens storlek bör bestämmas till skillnaden mellan riktvärdet (för tomtmark till faktorn enligt följande tabell.