Områden: Inkomstskatt (Näringsverksamhet)
Datum: 2026-07-07
Dnr: 8-193984-2026
1 Sammanfattning
Skatteverket anser att en bostadsrättshavares upplåtelse av en bostadsrätt i andra hand genom hyrköpsavtal inte påverkar bedömningen av om en bostadsrättsförening är ett privatbostadsföretag, utan ska behandlas på samma sätt som övriga andrahandsupplåtelser.
Hyrköpsavtalet innebär inte i sig att användningen blir kvalificerad eller okvalificerad. Det som är avgörande är om bostaden anses tillhandahållen en medlem för dennes boende. Om bostadsrätten innehas av en juridisk person är användningen okvalificerad. Om bostadsrätten innehas av en fysisk person som endast har en bostadslägenhet i föreningen påverkar en upplåtelse genom hyrköpsavtal normalt inte den kvalificerade användningen. Om en fysisk person innehar flera bostadslägenheter och upplåter dem genom hyrköpsavtal till andra än närstående bör lägenheterna inte räknas till den kvalificerade användningen.
2 Frågeställning
Den 2 juli 2026 trädde nya regler om hyrköp av bostad i kraft. Reglerna innebär bland annat att en medlem i en bostadsrättsförening kan upplåta sin bostadsrätt till en fysisk person genom hyrköpsavtal.
Ska en sådan upplåtelse räknas till den kvalificerade eller okvalificerade delen av verksamheten vid bedömning av om bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag?
3 Gällande rätt m.m.
Med privatbostadsföretag avses, såvitt här är aktuellt, en bostadsrättsförening vars verksamhet till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar eller delägare tillhandahålla bostäder (2 kap. 17 § inkomstskattelagen [1999:1229], IL).
Ett hyrköpsavtal innebär, i det här fallet, att en fysisk eller juridisk person (hyrsäljaren) gör en utfästelse till en fysisk person (hyrköparen) om att denne under en angiven tidsperiod har en rätt (option) att köpa en bostadsrätt, som hyrköparen ska använda som bostad, och upplåter bostadsrätten till nyttjande åt hyrköparen mot ersättning under den tid som avtalet gäller (1 § lag [2026:843] om hyrköp av bostad).
Av 7 kap. 10 b § bostadsrättslagen (1991:614) framgår att en utfästelse om hyrköp innebär att bostadsrättshavaren upplåter sin bostadsrätt i andra hand för självständigt brukande till hyrköparen.
4 Bedömning
Ett hyrköpsavtal innebär att en hyrsäljare ger en hyrköpare rätt att under viss tid köpa en bostadsrätt och samtidigt upplåter hyrköpsobjektet till nyttjande mot ersättning under avtalstiden.
Hyrköpsavtalet innebär inte i sig att användningen blir kvalificerad eller okvalificerad. Det avgörande är om bostaden anses tillhandahållen en medlem för dennes boende.
Det är hyrsäljaren som är medlem i föreningen och innehar en bostadslägenhet med bostadsrätt. Hyrköparen blir inte medlem i föreningen enbart genom hyrköpsavtalet, utan har en nyttjanderätt under avtalstiden och en option att köpa bostadsrätten.
4.1 En juridisk person är hyrsäljare
Kvalificerad användning är sådan användning av föreningens fastighet som uppfyller kraven i 2 kap. 17 § IL. Upplåtelse av en bostadsrätt till en juridisk person räknas inte in i den kvalificerade användningen av föreningens fastighet. Hyrköpsavtalet förändrar inte att föreningen tillhandahåller bostaden till en juridisk person som medlem. Skatteverket anser att en bostad som upplåts genom ett hyrköpsavtal från en juridisk person inte får räknas in i den kvalificerade användningen.
4.2 En fysisk person är hyrsäljare
En bostadslägenhet som upplåts med bostadsrätt till en medlem som är en fysisk person räknas in i den kvalificerade användningen. Om en medlem själv bor i sin lägenhet eller hyr ut den bör inte påverka bedömningen. Om en medlem däremot har flera bostadslägenheter i fastigheten och hyr ut till andra än närstående bör dessa lägenheter inte räknas till den kvalificerade användningen.
Hyrköp kan likställas med uthyrning vid denna bedömning, eftersom hyrköpsavtalet innefattar en nyttjanderättsupplåtelse mot ersättning under avtalstiden.
Om en medlem som är en fysisk person endast har en bostadslägenhet i fastigheten och upplåter denna genom hyrköpsavtal anser Skatteverket att lägenheten, på samma sätt som vid annan andrahandsupplåtelse, bör räknas till den kvalificerade användningen. Hyrköpsavtalet innebär inte i sig att föreningen upphör att tillhandahålla bostaden till medlemmen.
Om en medlem däremot upplåter flera bostadslägenheter i fastigheten genom hyrköpsavtal till andra än närstående anser Skatteverket att dessa lägenheter inte får räknas till den kvalificerade användningen.