I rådande kärva ekonomiska läge ställs ofta frågan om fastighetsavskrivningar. Är det verkligen nödvändigt att avskriva fastigheterna eftersom bedömt marknadsvärde överstiger bokförda värdet? Kan man inte avstå från avskrivning något eller några år? Vilken avskrivningstid är rimlig? Är inte årets höga underhållskostnader ett godtagbart skäl att avstå från avskrivning? Etc. etc.
Jag antar att varje revisor ställs inför dessa frågor, varför det förvånar mig att ämnesområdet förekommit så sparsamt i Balans spalter under senare år. Jag har bara kunnat hitta ett referat från FARs paneldebatt (1/92) och referat från FINFORUM (1/93). Jag anser inte att nämnda referat ger någon mera handgriplig vägledning utöver att man konstaterar ”att inte göra avskrivningar på anläggningsfastigheter är inte god redovisningssed” vilket inte räcker så långt när vi som revisorer har att ta konkret ställning till de typfrågor jag inledningsvis återger.
Aktuellt för företag med stor andel nyproduktion
Frågan är naturligtvis främst aktuell för fastighetsförvaltande företag med stor andel nyproducerade eller nyanskaffade fastigheter där årets planavskrivning vanligen utgör en tung kostnadspost i resultaträkningen. För fastigheter med lång innehavstid är årsavskivningen ofta oväsentlig i förhållande till hyresintäkterna. Standardprincipen att årligen avskriva fastigheterna med konstant procent av avskaffningsvärdet ger en snedbelastning över innehavstiden vars rimlighet kan diskuteras och som kan belysas med följande enkla exempel:
Antag att man bygger en fastighet för 10 milj. Hyresintäkten år 1 är 1,5 milj. Avskrivning görs med 2 % dvs. 0,2 milj. Avskrivningen motsvarar detta år 13,3 % av hyresintäkten.
År 50 är hyresintäkten med en årlig uppräkning med 5 % 17,2 milj. Avskrivningen är densamma som år 1, dvs. 1,2 milj. Avskrivningen motsvarar detta år 1,2 % av hyresintäkten.
Det finns skäl att fråga sig om denna avskrivningsprincip är rimlig? Ger detta en med realiteten överensstämmande bild av företagets ställning och resultat år 1 resp. år 50?
Med dagens pressade hyresnivåer blir kontentan att företag med stor andel nya fastigheter får svårt att presentera en resultaträkning som utmynnar i ett positivt årsresultat, vilket i sin tur kan innebära att företaget hamnar i – kanske sakligt sett omotiverade – besvär med likvidationsbalansräkning och tveksamma finansiärer.
En alternativ avskrivningsmodell
Det vore intressant att få synpunkter på en alternativ ”progressiv” avskrivningsmodell. Med progressiv avskrivning menar jag att den totala avskrivningstiden skulle vara densamma som idag, dvs. för ex. hyreshus 50 år, men stegad så att planavskrivningsprocenten år 1 är ca 0,05 %, år 10 ca 0,8 %, år 25 ca 2,0 %, år 504,0 %. Respektive års planavskrivningskostnad skulle med denna modell på ett rimligare sätt följa fastighetens intäktskurva över tiden. Om resultatet så medger får på vanligt sätt avskrivning utöver plan redovisas som bokslutsdisposition, eller enbart yrkas i deklarationen.
Roger Aronsson, godkänd revisor SRS, Revisorstjänst, Umeå
Balans bad auktor revisor Bo Ribers att lämna några av de av Roger Aronsson efterlysta synpunkterna på en alternativ avskrivningsmodell. Hans svar följer här: