I RÅ 2004 ref. 64 gällde frågan taxeringen av Vasaterminalen. Domen behandlar dels frågan om hur en byggnad under uppförande ska kategoriseras, dels hur värderingen av de olika byggnadsdelarna ska ske vid indelning i byggnadstyper enligt den s.k. övervägandeprincipen.
Den första frågan avsåg om en byggnad under uppförande ska taxeras med hänsyn till dess slutliga användning eller den tillfälliga användning som kan förekomma under produktionstiden. Byggnad under uppförande taxeras vid särskild fastighetstaxering med hänsyn till dess beskaffenhet vid ingången av taxeringsåret. I det aktuella fallet användes byggnaden under viss tid av uppförandet, 1987–1989, till övervägande del för kommunikationsändamål. Vid färdigställandet utgjorde den övervägande delen av byggnaden hyreshus. Regeringsrätten konstaterar att fastighetstaxeringslagen (1979:1152) (FTL) inte anger vad som är avgörande vid bedömningen av hur en byggnad under uppförande skall inordnas. Det ligger dock närmast till hands att indela byggnad på samma sätt under produktionstiden som i färdigt skick, vilket för Vasaterminalens del innebär hyreshus. Regeringsrätten angav härvid att den omständigheten att uppförandet pågått under flera år och att den del som hunnit uppföras vid ingången av respektive år främst använts för kommunikationsändamål inte gav anledning till annan bedömning.
Den andra frågan gällde indelningen i byggnadstyper enligt 2 kap. 2 § FTL och tillämpningen av den s.k. övervägandeprincipen enligt 2 kap. 3 § FTL. Här stadgas att byggnadstypen ska bestämmas med hänsyn till det ändamål som byggnaden till övervägande del är inrättad för och på det sätt som byggnaden till övervägande del används. Frågan gällde således om Vasaterminalen till övervägande del är inrättad som kontor m.m. eller till övervägande del används för kommunikationsändamål. Styrande för bedömningen enligt övervägandeprincipen är marknadsvärdet på respektive byggnadsdel. Detta värde kan uppskattas med ledning av hyror, areor, volymer och produktionskostnader. Frågan berörs även i Fastighetstaxeringskommitténs betänkande, SOU 1979:32 s. 194 f. Där sägs att beträffande mer komplicerade fall bör en helhetsbedömning ske för att ett rättvisande resultat ska kunna erhållas. Regeringsrätten delade kammarrättens uppfattning att en sammantagen bedömning av omständigheterna i målet leder till att byggnaden ska inordnas under byggnadstypen hyreshus. Kammarrätten fann nämligen att det inte var möjligt att basera en jämförelse på en bedömning av de olika byggnadsdelarnas marknadshyra, eftersom den ena delen utgjorde kommunikationsbyggnad för vilken någon marknadshyra inte kunde bestämmas. En jämförelse grundad på produktionskostnader bedömdes inte heller vara en framkomlig väg. Metoden återspeglar inte byggnadsdelarnas marknadsvärden. En fördelning av den totala produktionskostnaden mellan kommunikationsdelen och hyreshusdelen var också svår att göra. Beträffande mätningar av areal och volym fann kammarrätten att dessa vid en sammantagen bedömning gav en övervikt för hyreshusdelen. Även den allmänna bild av byggnaden som kammarrätten iakttagit vid syn, gav härvid en övervikt för att indela byggnaden som hyreshus. Regeringsrätten delade kammarrättens uppfattning att en sammantagen bedömning av omständigheterna i målet leder till att byggnaden ska inordnas under byggnadstypen hyreshus.
I RÅ 2004 ref. 72 behandlas frågan huruvida beräkningen av nedsättning av fastighetsskatt, enligt 3 § fjärde stycket lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt, ska påverkas av att den genomsnittliga vakansgraden inom värdeområdet redan beaktats i taxeringsvärdenivån.
Vid förberedelsearbetet inför allmän fastighetstaxering tas vid valet av den s.k. H-nivåfaktorn (den faktor som anger relationen mellan hyra och värde vid beräkning av byggnadsvärde) hänsyn till genomsnittlig vakansgrad inom värdeområdet. Justering för säregna förhållanden enligt 7 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL, kan ske om vakansgraden, för en enskild fastighet, avviker från den vakansgrad som förutsatts för värdeområdet.
I det aktuella målet yrkade Skattemyndigheten att nedsättningsbeloppet skulle reduceras motsvarande den minskning av taxeringsvärdenivån som valet av H- nivåfaktor innebar. Detta för att inte erhålla ”dubbel” nedsättning. Regeringsrätten konstaterade att det inte är möjligt att basera nedsättningen av fastighetsskatt på de fiktiva, och rimligen högre, värden som skulle ha fastställts om någon förhöjd vakans inte förekommit. Nedsättningen av fastighetsskatt ska därför fastställas utan beaktande av områdets vakansgrad och svara mot den outhyrda ytans andel av totalytan multiplicerat med byggnadsvärdet. Har justering för avvikande vakans enligt 7 kap. 5 § FTL skett, ska dock nedsättningsbeloppet minskas med justeringsbeloppet.
Regeringsrätten har avgjort ytterligare ett mål om fastighetstaxering, RÅ 2004 not. 137. Det rör dock i praktiken enbart ändamålsrekvisitet för allmännyttiga föreningar och kommenteras därför endast av Melz.
Monica Haapaniemi