Fastighetsbeskattning i Europa

1 Inledning

Årligen håller European Association of Tax Law Professors (EATLP) en konferens där ett ämne diskuteras på grundval av nationalrapporter och en generalrapport. 2025 hölls konferens i Bergen och temat var fastighetsbeskattning. I denna artikel tar jag upp några frågor av mer allmänt intresse.1

I rapporterna behandlas fastighetsbeskattning i bred bemärkelse. Främst behandlas den återkommande beskattningen, såsom den svenska kommunala fastighetsavgiften. Vidare behandlas kapitalvinstbeskattning, stämpelskatter, förmögenhetsskatter, arvs- och gåvoskatter och den administrativa behandlingen av dessa skatter.

2 Fastighetsbeskattningens betydelse för skatteuttaget

I fiskalt avseende spelar fastighetsskatterna en begränsad roll.2 Enligt OECD:s statistik är det bara i Belgien, Kanada, Frankrike, Israel, Sydkorea, Luxemburg och Storbritannien som intäkterna från fastighetsskatter är mer än 3 procent av BNP.3 Till och med i USA, där fastighetsskatten spelar en avgörande roll för kommuner etc., når intäkterna inte upp till 3 procent av BNP (2,8 % totalt varav 2,5 % löpande fastighetsskatter). I varierande utsträckning består dessa skatteintäkter av årlig löpande beskattning av fastigheter, såsom den svenska kommunala fastighetsavgiften. För Sverige redovisas för 2023 0,8 procent i totala fastighetsskatter och 0,6 procent i löpande fastighetsskatt.

Av generalrapporten framgår att fastighetsbeskattningen är mer omfattande i de västeuropeiska länderna än i de central- och östeuropeiska länderna och att orsaken främst är historisk. I de postkommunistiska länderna har ägandet och äganderätten undertryckts i flera decennier och efter regimskiftena blev rätten till ägande en av de viktigaste rättigheterna, och hög beskattning av ägande var politiskt ohållbart.

3 Årliga fastighetsskatter4

1. De vanligaste och mest väsentliga fastighetsskatterna i Europa är de återkommande fastighetsskatterna. Årliga skatter på fast egendom tas ut i alla OECD-länder. I de flesta länder är den årliga fastighetsskatten en lokal skatt. Generalrapporten definierar en lokal skatt som en skatt som går till kommunerna och som kan införas eller avskaffas av kommunen. Den lokala rätten att ta ut skatter framgår av Europarådets europeiska stadga om lokalt självstyre, artikel 9.5 Som jag tolkar bestämmelsen innebär den dock ingen skyldighet att skatten ska vara en lokal skatt i den mening som generalrapporten definierar lokala skatter.

2. Lokala fastighetsskatter förefaller oftast inte vara lika kontroversiella som den svenska fastighetsbeskattningen.6 I generalrapporten finns en tabell över hur mycket skatt som betalas för några typfall. Det första fallet är ett eget hem på 200 m2. Det andra exemplet är en lägenhet (bostadsrätt etc.) på 100 m2. Nedan redovisas beloppen för det egna hemmet respektive lägenheten.

   För Sverige är skatten den kommunala fastighetsavgiften. Beräkningarna för andra länder varierar mellan 0 respektive 0 och 20.910 € respektive 5.659 € (Danmark).7 Exempel på andra länder med höga fastighetsskatter är UK 3.184 € respektive 1.364 €, Nederländerna 6.499 € respektive 2.860 €, Grekland 6.700 € respektive 2.000 € och USA 4.989 € respektive 0.

   Man kan dock inte bedöma hur hård beskattning av privatbostäder är enbart på grundval av fastighetsskatten. Fastighetsskatten måste sättas in i ett sammanhang med fler komponenter, såsom avdragsrätt för räntor och om det utgår andra kommunalskatter än de lokala fastighetsskatterna. Tyvärr framgår inte dessa förhållanden av generalrapporten. Ränteavdrag behandlas över huvud taget inte trots att detta är en betydelsefull komponent i fastighetsbeskattningen och diskuteras i flera länder såsom Sverige och Danmark.

   Jag har inte möjligheter att bedöma dessa förhållanden för andra länder. Som ett exempel kan dock Danmark nämnas där räntor är avdragsgilla med en avtrappande skala från 33,6 % till 20,6 % beroende på storleken på räntekostnaden. Det finns även en kommuneskatt på runt 25 %. Ett annat exempel är Tyskland där ränteavdrag på bostadslån inte är avdragsgilla.8 Detta illustrerar hur svårt det är att göra tillförlitliga jämförelser om beskattningen i olika länder.

3. Generalrapportören efterfrågade synpunkter på ”Equity and fairness in property taxation”. I rapporten återges dock inte så mycket mer än sådant jag nyss refererat.9 I den svenska nationalrapporten diskuterade jag frågan kortfattat:

Det finns en ganska omfattande kritik mot den låga beskattningen, främst bland ekonomer och ekonomiskt orienterade skattejurister (akademiker). Skatten anses vara för låg i förhållande till avkastningen på investerat kapital, till exempel jämfört med beskattning av kapital som investeras i räntebärande fordringar/bankkonton och aktier. Eftersom räntor på lån för ägande av fastigheterna är avdragsgilla är den totala beskattningen (den kommunala fastighetsavgiften minus skattereduktionen för räntekostnader) för ägarna till de egna hem och bostadsrätter ofta negativ. Detta innebär att de totala skatteinbetalningarna i många fall kommer att minska på grund av förvärvet av en bostad.10

4.

Fastighetsskatternas storlek beror på skattesatserna och det värde som de beräknas på. I generalrapporten anges vilka värden som används i olika länder och att i princip bör fastighetens beskattningsvärde bestämmas så exakt som möjligt, helst nära fastighetens marknadsvärde och bli föremål för återkommande omvärderingar.11

I flera länder understiger dock beskattningsvärdena väsentligt dessa värden. I Österrike fastställs till exempel schablonvärdet fortfarande på grundval av 1973 års värdering (ökat med 35 %). I Frankrike baseras beskattningen på 1980 års värden för mark (med ett tillägg på 20 procent) och 1978 års värden för byggnader (de höjs årligen med hjälp av en standardkoefficient). Den äldsta värdering som fortfarande används för skattebasändamål gjordes i Luxemburg 1941 (med indexering för inflationen).

I Tyskland är numera värderingarna realistiska, men fram till 2024 baserades värderingen på de enhetsvärden som fastställdes 1964. 2018 ansåg dock författningsdomstolen (Bundesverfassungsgericht) att användningen av de föråldrade (orealistiska) värdena stred mot konstitutionen (Grundgesetz) såsom en kränkning av den grundläggande rätten till jämlikhet.12

5.

Till årlig fastighetsbeskattning kan även räknas förmögenhetsskatter. Ett flertal länder har avskaffat förmögenhetsskatten. I Europa finns idag förmögenhetsskatter av något varierande slag i Frankrike, Luxemburg, Norge, Schweiz, Slovenien, Spanien och Ungern. Det är endast i Luxemburg och Schweiz som förmögenhetsskatten är något så när betydande för skatteintäkterna (2,7 respektive 1,4 % av BNP). Jag ska inte närmare beskriva utformningen av dessa förmögenhetsskatter utan hänvisar här till generalrapporten.13

Däremot kan sägas något om förmögenhetsskatter på fastigheter jämfört med renodlade fastighetsskatter. Jag anser att förmögenhetsskatter generellt av olika skäl är en olämplig form av beskattning, men en förmögenhetsskatt på privatbostäder skulle däremot kunna fungera som en schablonmässig skatt på avkastningen på eget kapital investerat i bostaden. En renodlad fastighetsskatt är dock i princip bättre och om man skulle ha båda skatteformerna så måste man se till så att den samlade beskattningen blir rimlig. Skatteutfallet av en fastighetsskatt och en förmögenhetsskatt skulle ofta skilja sig åt. Ett enkelt exempel som beskriver det är ett fall där en person äger en villa med taxeringsvärdet 5 mkr som finansierats med ett lån på 6 mkr.14 (Några andra kapitaltillgångar eller skulder antas inte finns.) Det blir inte någon förmögenhetsskatt då nettoförmögenheten blir minus 1 mkr. Det minskar inte någon annan beskattning. Vid fastighetsskatten tas skatten ut på hela taxeringsvärdet. Om inte något tak finns och skattesatsen är 0,75 % blir fastighetsskatten 37.500 kr. Å andra sidan erhålls avdrag för räntor och låt oss anta att räntan är 2,5 %. Då resulterar fastighetsinnehavet i ett underskott av kapital på 37.500 – 150.000 kr = 112.500 kr som kan utnyttjas som skattereduktion mot skatten på tjänsteinkomster. Alltså en högst betydlig skillnad. Med nuvarande regler är det således oftast bättre för den skattskyldige med en fastighetsskatt än en förmögenhetsskatt.

4 Andra skatter

1. I generalrapporten behandlas som sagt även andra skatter, som här kort kan beskrivas.

2. Många länder har avskaffat arvs- och gåvoskatter, men de är fortfarande mer förekommande än förmögenhetsskatter. Belgien, Bulgarien, Finland, Frankrike, Tyskland, Island, Irland, Luxemburg, Nederländerna, Schweiz och Storbritannien har någon form av arvs- och gåvoskatt. Skatteintäkterna är obetydliga. De är som högst i Belgien och Frankrike (0,5 % respektive 0,6 % av BNP).15

3. I Europa gäller oftast olika begränsningar av kapitalvinstbeskattningen med specifika tidsgränser för beskattningen (vanligtvis 2, 3, 5 eller 10 år).16 Kapitalvinsten beräknas vanligtvis som skillnaden mellan försäljnings- och inköpspriserna med ökning av inköpspriset med kostnader för förbättringar och ombyggnader och/eller någon form av prisindexering per innehavsår. De flesta länderna använder allmänna inkomstskattesatser, men det förekommer även särskilda skattesatser för kapitalvinster.

4. Det finns i nästan alla europeiska länder någon form av omsättningsskatt vid fastighetsöverlåtelser.17 De utgår i olika former. I vissa fall ska de betalas av säljaren och i andra fall av köparen. I Sverige utgår stämpelskatt vid fastighetsöverlåtelser med 1,5 % för privatbostadsfastigheter. För överlåtelser av bostadsrätter utgår inte någon stämpelskatt. Stämpelskatten beräknas normalt på överlåtelsepriset och erläggs normalt av köparen. Skatten kan kritiserats för att den inte utgår från någon egentlig skatteförmåga och att det kan anses godtyckligt att den utgår vid varje överlåtelse oavsett innehavstiderna. Skatteintäkten är begränsad; ca 0,1 % av BNP. Skatteintäkten är begränsad även i andra länder. Högre intäkter av stämpelskatter (eller liknande skatter) gäller exempelvis för Italien (1,1 % av BNP), Frankrike (1 %) och Spanien (0,9 %).

5 Fastighetsbeskattningens framtid

Generalrapporten avslutas med en sammanfattning av åsikter om fastighetsbeskattningens framtid.18 Generalrapportören anser, med stöd av uppfattningarna i många nationalrapporter, att det finns omfattande argument till stöd för en årlig skatt på fast egendom. I ett skatte- och skatteförvaltningsperspektiv är den en relativt effektiv och stabil källa till skatteintäkter och är lätt att uppbära. Mark och byggnader är orörliga, vilket begränsar möjligheterna för beteendemässiga reaktioner på skatten.

Ett annat argument är att den återkommande fastighetsskatten kan mildra förmögenhetsojämlikhet. Det är dock inte fallet i Sverige när man beaktar den sammanlagda effekten av fastighetsavgiften och ränteavdragen. Vidare framförs argument för lokal fastighetsbeskattning. Denna diskussion förs utifrån uppfattningarna i länder där fastighetsskatten är en av de få skatter där kommunerna själva kan bestämma beskattningen och dess användning.

I Sverige har nyligen framförts argument för en lokal fastighetsskatt.19 Skillnaden mot den existerande kommunala fastighetsavgiften skulle främst vara att kommunerna fick bestämma skattesatsen.

Diskussionen om fastighetsbeskattning av privatbostäder fortsätter, men i Sverige är positionerna så fastlåsta att någon snar förändring knappast är i sikte.

Peter Melz är professor emeritus vid juridiska institutionen, Stockholms universitet.