Handel med fastigheter (dnr 25-16/D)

Frågorna 1 och 2

X AB (X) bedriver inte handel med fastigheter.

Fråga 3 b

De aktier i Nyab 1–10 som Y AB (Y) och Z AB (Z) avser att avyttra utgör näringsbetingade andelar för Y och Z.

Omständigheterna

X är ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag vars verksamhet består av att förvalta bostäder och kommersiella lokaler inom Å kommun. Bolaget är helägt av Ä AB som i sin tur ägs av kommunen.

Under 1996 inledde X sin verksamhet genom att överta fastigheter från två stiftelser som ett led i den allmänna ombildningen av kommunala bostadsstiftelser. Ändamålet med bolagets verksamhet är att främja bostadsförsörjningen inom Å kommun. Verksamheten styrs av ägardirektiv vilket innebär att kommunen anger ramar och villkor för förvaltningen.

Från stiftelserna övertog X drygt 290 fastigheter med ett sammanlagt värde på cirka 2,5 miljarder kr. Vid tiden för ansökan ägde och förvaltade bolaget 205 fastigheter. De avyttringar som gjorts är ett resultat av både den löpande förvaltningen och ägardirektiv från kommunen. Om även stiftelsernas ägande beaktas var innehavstiderna för de sålda fastigheterna genomgående långa.

Försäljningarna hade länge karaktär av att vara led i den naturliga förvaltningen för ett fastighetsbolag av X storlek. [Under] 2015 fick bolaget ändrade ägardirektiv från kommunen som innebär att bolaget ska minska sitt innehav av hyresrätter i kommunen från ca 75 procent till mellan 55 och 45 procent. Försäljningar påbörjades genom att X överlät 22 fastigheter till underpris till ett helägt dotterbolag varefter aktierna i det bolaget avyttrades externt. Syftet är att få in externa aktörer på den lokala marknaden och därmed stimulera produktionen av bostäder.

För att fullfölja direktiven ska ytterligare 38 fastigheter, med en genomsnittlig innehavstid på nästan 40 år om även stiftelsernas innehavstider räknas med, säljas under 2016. Det ska gå till så att X överlåter fastigheterna för underpris till tio Nyab (Nyab 1–10) som med fem var ägs av X två nybildade dotterbolag Y och Z. Därefter ska Y och Z avyttra sina aktier i respektive Nyab externt för marknadspris.

Frågorna och parternas inställning

X vill veta om bolaget mot bakgrund av historiska förvärv och försäljningar ska anses bedriva handel med fastigheter enligt 27 kap. inkomstskattelagen (1999:1229) (fråga 1). Om svaret på den frågan är nekande vill bolaget ha besked om det ska anses bedriva handel med fastigheter efter de planerade försäljningarna 2016 (fråga 2). Om svaret på fråga 1 istället är jakande undrar X från vilken tidpunkt handel med fastigheter ska anses bedrivas (fråga 3 a).

Y och Z vill få reda på om deras aktier i respektive Nyab utgör näringsbetingade andelar vid de tilltänkta avyttringarna (fråga 3 b).

Parternas samstämmiga uppfattning är att X inte ska anses bedriva handel med fastigheter vid någon av de aktuella tidpunkterna samt att aktierna i respektive Nyab utgör näringsbetingade andelar för Y och Z (jfr HFD 2012 not. 34).

Rättsligt

Bestämmelser om handel med fastigheter finns i 27 kap. Enligt 6 § anses andelar i fastighetsförvaltande företag som lagertillgångar om någon av företagets fastigheter skulle ha varit en lagertillgång i handel med fastigheter för det fall att fastigheten hade ägts direkt av den som innehar andelen. Detta gäller bl.a. om det finns en intressegemenskap mellan innehavaren och det fastighetsförvaltande företaget.

För att en aktie ska anses som en näringsbetingad andel krävs att vissa villkor är uppfyllda. De villkor som är av intresse i detta fall är att det ska vara fråga om en andel i ett aktiebolag som ägs av en juridisk person (ägarföretaget) som är ett svenskt aktiebolag (24 kap. 13 §) samt att andelen är en kapitaltillgång och inte är marknadsnoterad (24 kap. 14 §). Det är endast kravet att andelen är en kapitaltillgång som aktualiseras i ansökan. Det framgår inte annat än att övriga villkor kommer att uppfyllas.

Med kapitaltillgångar avses andra tillgångar i en näringsverksamhet än bl.a. lagertillgångar (25 kap. 3 § andra stycket). En lagertillgång definieras som en tillgång som är avsedd för omsättning eller förbrukning (17 kap. 3 §).

Frågorna 1 och 2

Frågorna gäller om X ska anses bedriva handel med fastigheter.

Det finns inte någon legal definition av uttrycket handel med fastigheter. Ett förslag om att införa en sådan avvisades av lagstiftaren med hänvisning till att det måste finnas utrymme för att ta hänsyn till omfattningen av den skattskyldiges verksamhet (prop. 1980/81:68, del A, s. 151).

Av övervägandena framgår att för bolag som innehar ett mycket stort antal fastigheter, kan ett visst antal köp och försäljningar framstå som en naturlig omplacering av fastighetsbeståndet medan samma antal transaktioner måste bedömas som rörelse om den skattskyldiges innehav är begränsat till ett fåtal fastigheter. Det ansågs även av praktiska skäl uteslutet att införa schabloner såsom köpeskillingarnas storlek eller omsättningshastigheten.

X är ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag med verksamhet i Å kommun sedan 1996 då bolaget övertog och fortsatte den verksamhet som två stiftelser hade bedrivit. Fastighetsbeståndet är omfattande sett till både antalet fastigheter och beståndets marknadsvärde. Som ett led i kommunens bostadspolitik har innehaven genomgående varit långsiktiga. De försäljningar som skett har huvudsakligen haft karaktär av att vara naturliga inslag i den löpande förvaltningen för ett fastighetsförvaltande bolag av X storlek.

Ändrade ägardirektiv från kommunen [under] 2015 innebär att verksamheten ska minskas. X har därför under andra halvåret 2015 inlett en avyttring av en inte obetydlig del av fastighetsbeståndet som är avsedd att fullföljas under 2016. Med denna minskning av den egna fastighetsförvaltningen avseende hyresbostäder hoppas kommunen få till stånd en ökad bostadsproduktion.

Den oro avseende karaktären på sin verksamhet som X ger uttryck för synes främst vara hänförlig till det stora antal försäljningar som äger rum under en relativt kort period till följd av att verksamheten av bostadpolitiska skäl ska ge ökat utrymme för andra aktörer.

Annat har inte kommit fram än att den aktuella minskningen av det kommunala fastighetsbeståndet i princip kommer att vara genomförd i och med avyttringarna under 2016. Med den utgångspunkten finner Skatterättsnämnden vid en samlad bedömning av omständigheterna att bolaget inte bör anses bedriva handel med fastigheter.

Fråga 3 b

Enligt de förutsättningar som har lämnats bedriver X dotterbolag Y och Z inte någon annan verksamhet än att äga aktierna i Nyab 1–5 respektive 6–10 som ska förvärva sammanlagt 38 fastigheter från X. Under 2016 ska Y och Z avyttra samtliga dotterbolagsaktier.

Av praxis följer att Ys och Zs aktier kommer att ha karaktär av kapitaltillgångar (jfr HFD 2012 not. 34 och där angivna rättsfall). Aktierna är därför näringsbetingade andelar hos Y och Z.

I den mån frågorna inte besvarats avvisas de.

Fråga 3 a förfaller.