Privatbostadsföretag (dnr 18-18/D)

Omständigheterna i ärendet

[En ekonomisk förening] överväger att inom ramen för en nybildad fond vara med som medfinansiär vid unga privatpersoners köp av nyproducerade lägenheter.

Fonden kan komma att köpa andelar om 40–50 procent i enskilda bostadsrätter i [föreningens] egen nyproduktion för att under upp till tio år äga dessa tillsammans med privatpersoner. Privatpersoner ska förvärva resterande andelar av bostadsrätterna och stå för samtliga löpande kostnader för dessa.

Bostadsrätterna kommer att till övervägande del användas för permanent boende av privatpersonerna eller närstående till dessa. Syftet med förfarandet är bl.a. att minska inträdesbarriären till bostadsmarknaden för unga privatpersoner som på detta sätt inte behöver finansiera ett förvärv av en hel bostadsrätt. (...).

Fonden kommer att hantera sina investeringar i bostadsrätter genom helägda aktiebolag. Detta bl.a. för att aktierna ska kunna avyttras utan att bostadsrätterna behöver säljas. Fondens vinst eller förlust vid en försäljning motsvarar värdeförändringen på fondens andel av bostadsrätten. Försäljningarna ska finansiera fondens verksamhet på lång sikt och kan ge viss vinst. Den förväntade värdeutvecklingen på bostadsrätter ger investerarna i fonden möjlighet till marknadsmässig avkastning på investerat kapital. Tanken är att fonden ska vara ett värdepapper för placering av sparmedel (...) och utgöra ett alternativ till klassiska fonder. (...).

A kommer att förvärva en del av en andel i Y. X är det bolag som ska förvärva resterande del av nämnda andel i Y.

Enligt ansökan äger Y sin fastighet till 100 procent. Ingen okvalificerad användning av fastigheten kommer att finnas, förutom sådan som kan anses föreligga på grund av X andelsägande.

Frågorna och parternas inställning

Y vill veta om föreningen är ett privatbostadsföretag om varje andel i föreningen ägs till 40 alternativt 50 procent av X och resterande del ägs av privatpersoner som använder lägenheterna för eget eller närståendes permanenta boende (frågorna 1 a och b).

Om svaret på fråga 1 b är nekande frågar Y om det gör någon skillnad om 80 alternativt 40 procent av andelarna i föreningen ägs till hälften av X och till hälften av privatpersoner som använder lägenheterna för eget eller närståendes permanenta boende och resterande andelar i föreningen ägs helt av privatpersoner som använder lägenheterna för eget eller närståendes permanenta boende (frågorna 2 a och b). Enligt förutsättningarna ska den del X äger även motsvara en lika stor andel av föreningens bostadslägenheters samladehyresvärde.

För det fall Y anses vara ett privatbostadsföretag vill A veta om hans andel i föreningen kommer att bedömas vara en privatbostad om X äger 40 alternativt 50 procent av bostadsrätten (frågorna 3 a och b).

X frågar om bolaget kommer att uttagsbeskattas på grund av att A tillhandahålls bolagets andel i föreningen utan att det avtalas om särskild ersättning för det (fråga 4).

Y anser att föreningen ska betraktas som ett privatbostadsföretag oavsett om X äger 40 eller 50 procent av varje andel i föreningen. Föreningen kan inte anses tillhandahålla en bostad åt ett aktiebolag som är medlem i föreningen. Däremot tillhandahåller föreningen bostäder åt privatpersoner som är medlemmar och som bor i sina lägenheter. Detta gäller oavsett hur stor andel privatpersonen äger. Det avgörande måste vara att privatpersonen äger en del av en andel, är medlem i föreningen och bor i lägenheten.

A anser att hans andel i föreningen är en privatbostad oavsett hur stor andel av bostadsrätten som X äger.

X anser inte att uttagsbeskattning blir aktuell. Avtalet mellan bolaget och A kommer att vara affärsmässigt. Att ta ut ytterligare ersättning av honom under boendetiden bedöms inte skäligt. X avkastning på andelen i föreningen utgörs i stället av en vinst vid försäljningen av andelen. Fondens villkor måste vara marknadsmässiga ur såväl investerarnas som As synvinkel.

Skatteverkets inledande inställning är att Y inte i något fall är ett privatbostadsföretag. Den bild som målas upp i ansökan är långt ifrån hur en bostadsrättsförening, utifrån associationsrättslig lagstiftning, är tänkt att fungera. Föreningens övergripande ändamål synes vara att bereda X möjlighet till en strikt finansiell placering snarare än att upplåta lägenheter med bostadsrätt och föreningen får därför anses bedriva annan verksamhet i mer än ringa omfattning.

Om Skatterättsnämnden anser att föreningen kan vara ett privatbostadsföretag anser Skatteverket att det endast kan vara fallet om X äger högst 40 procent av varje andel.

För det fall ägarandelarna motsvarar andelen av hyresvärdet och ägandet fördelas enligt frågorna 2 a och b är Y ett privatbostadsföretag enligt båda de alternativen.

Om föreningen anses vara ett privatbostadsföretag är också As andel att anse som en privatbostad. Det spelar för denna bedömning ingen roll hur stor andel X äger.

Skatteverket anser att det inte går att avgöra om den ersättning A betalar är marknadsmässig men utgår från att den inte är det och att värdet av tjänsten A får är mer än ringa. Det föreligger då en uttagssituation. Eftersom det enligt förutsättningarna är fråga om fristående parter kan man normalt utgå från att underpriset beror på affärsmässiga överväganden från X sida. Syftet med upplägget, att hjälpa unga att ta sig in på bostadsmarknaden, gör dock att det kan anas ett närmast allmännyttigt ändamål vilket gör att underpriset ändå inte kan anses affärsmässigt motiverat.

Privatbostadsföretag

Enligt 2 kap. 17 § inkomstskattelagen (1999:1229) avses med privatbostadsföretag bl.a. en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag vars verksamhet till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar eller delägare tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen eller bolaget (s.k. kvalificerad verksamhet).

Uttrycket till klart övervägande del innebär minst 60 procent och är en kodifiering av tidigare praxis (se prop. 1999/2000:2 del 2 s. 33 f.).

Senare praxis bekräftar att ett företags verksamhet till minst 60 procent ska bestå av kvalificerad verksamhet för att det ska betraktas som ett privatbostadsföretag (se HFD 2014 ref. 19). Av praxis framgår också att bostadsrätter som upplåts till juridiska personer inte räknas in i den kvalificerade verksamheten (jfr RÅ 2008 ref. 5).

Privatbostad

Av 2 kap. 8 § framgår bl.a. att med privatbostad avses en bostad som innehas av en delägare i ett privatbostadsföretag och som till övervägande del används eller är avsedd att användas av ägaren eller någon närstående till honom för permanent boende eller som fritidsbostad.

Uttagsbeskattning

Med uttag avses bl.a. att den skattskyldige överlåter en tillgång utan ersättning eller mot ersättning som understiger marknadsvärdet utan att detta är affärsmässigt motiverat (22 kap. 3 §).

Att bestämmelserna om uttag av en tillgång i 3 § också tillämpas på uttag av en tjänst om värdet av tjänsten är mer än ringa framgår av 4 §.

Enligt 7 § ska uttag av en tillgång eller en tjänst behandlas som om den avyttras mot en ersättning som motsvarar marknadsvärdet (uttagsbeskattning).

Frågorna 1 a, 1 b, 2 a och 2 b

Y är en svensk ekonomisk förening och kan därmed vara ett privatbostadsföretag. De invändningar av associationsrättslig natur som Skatteverket anför påverkar inte detta faktum.

Frågan här är därför om Ys verksamhet uppfyller kravet på att till klart övervägande del bestå i att åt sina medlemmar tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen.

Föreningen kan sägas uteslutande tillhandahålla bostäder till medlemmar så länge A och andra fysiska personer som är medlemmar äger någon del av varje andel i Y. Upplåtelser till juridiska personer ingår dock inte i den kvalificerade verksamheten. Det bör emellertid inte ha någon betydelse om sådana upplåtelser avser hel andel och del av andel. Föreningens status som privatbostadsföretag bör således varken påverkas positivt eller negativt när en juridisk person äger del i alla andelar i stället för att helt äga vissa. Den del av Ys verksamhet som består i upplåtelse av del av andel till X kan därför inte anses kvalificerad.

Det innebär i det här fallet att Y är ett privatbostadsföretag om högst 40 procent av verksamheten består av upplåtelse av bostadsrättslägenheter till X och resterande del av verksamheten består av upplåtelse till privatpersoner som använder lägenheterna för eget eller närståendes permanenta boende. Om X ägarandel är större är Y således inte ett sådant företag.

Frågorna 3 a och 3 b

Under förutsättning att Y bedöms vara ett privatbostadsföretag disponerar A en bostad i ett privatbostadsföretag som han också är delägare i. Enligt ansökan ska bostaden till övervägande del användas av honom eller någon honom närstående för permanent boende. Hans del av andelen i Y är därför en privatbostad oavsett om X äger resterande 40 eller 50 procent av andelen.

Fråga 4

X anser i första hand att avtalet mellan bolaget och A är marknadsmässigt och söker närmast en bekräftelse på att så är fallet. Bedömningsfrågor av det slaget lämpar sig inte för ett förhandsbesked och ansökan ska därför avvisas i denna del.