Skatteverket föreskriver med stöd av 7 kap. 7 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) och 6 kap. 1 § första stycket fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) följande.
Tillämpningsområde
1 §Dessa föreskrifter tillämpas vid allmän fastighetstaxering 2019 och därefter vid särskilda fastighetstaxeringar 2020–2021 av hyreshus- och ägarlägenhetsenheter samt vid särskild fastighetstaxering 2020–2024 av industri- och elproduktionsenheter samt täktmark.
Värdefaktorer för tomtmark för hyreshus och ägarlägenheter
Storlek
2 §Vid klassificering av värdefaktorn storlek för tomtmark för hyreshus och ägarlägenheter är byggrätt den rätt som finns att uppföra en ny byggnad på värderingsenheten.
Byggrätt ska anges i kvadratmeter bruttoarea ovan mark. Vad som framgår av svensk standard SS 21054:2009 ska gälla vid mätning av bruttoarea ovan mark. Med ovan mark avses att golvet i närmast högre våning ligger mer än 1,5 meter över omgivande markyta.
Lägenhetstyp
3 §Värdefaktorn lägenhetstyp ska indelas i klasserna bostäder och lokaler. Med bostäder avses utrymmen inrättade för boende samt biutrymmen enligt svensk standard SS 21054:2009. Med lokaler avses detsamma som framgår av 12 kap. 1 § tredje stycket jordabalken.
Värdefaktorer för täktmark
Väntetid och brytningstid
4 §Värdefaktorn väntetid avser tiden från taxeringsårets ingång till den tidpunkt då brytningen påbörjas.
5 §Värdefaktorn brytningstid ska när brytning pågår beräknas från ingången av det år då taxering ska ske till och med den tidpunkt när brytning väntas vara avslutad. Pågår inte någon brytning ska brytningstiden räknas från väntetidens slut.
Föreligger täkttillstånd ska brytningstiden räknas som längst till den tidpunkt när täkttillståndet löper ut. Saknas täkttillstånd får brytningstiden bestämmas till högst tio år.
6 §Värdefaktorerna väntetid och brytningstid klassindelas enligt följande tabell. Brytningsfaktorn ska för hela riket bestämmas till de tal som anges i tabellen. Med brytningsfaktorn avses de tal som anger faktorn vid varierande väntetid och brytningstid.
Brytningstid, år | Brytning pågår | Väntetid, beräknad från taxeringsåret ingång i hela år | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
1 | 2–3 | 4–5 | 6–10 | >10 | ||
1 | 0,95 | 0,90 | 0,85 | 0,75 | 0,65 | 0,45 |
2–3 | 0,90 | 0,85 | 0,80 | 0,75 | 0,60 | 0,45 |
4–5 | 0,85 | 0,85 | 0,80 | 0,70 | 0,60 | 0,40 |
6–10 | 0,80 | 0,75 | 0,70 | 0,65 | 0,55 | 0,40 |
>10 | 0,70 | 0,65 | 0,60 | 0,55 | 0,45 | 0,30 |
Värdefaktorer för hyreshus och ägarlägenheter
Hyra
7 §Vid klassificeringen av värdefaktorn hyra ska hyran bestämmas till den hyra som gäller enligt kontraktet och som är den totala faktiska årshyran för år 2017 inom värderingsenheten. Detta gäller oavsett när hyreskontraktet tecknats.
8 §Årshyran ska för bostäder motsvara hela det belopp hyresgästen har att betala till hyresvärden. I årshyran ska ingå kostnader för uppvärmning, vatten och avlopp, fastighetsskatt och andra kostnader men inte avgifter för hushållsförbrukning av elektricitet och gas, kabeltv, bredband och liknande avgifter eller mervärdesskatt. I årshyran ska inte heller ingå ersättning från uthyrning av mark eller markanläggning.
Hyran ska anges i hela tusental kronor.
9 §Årshyran ska för lokaler motsvara hela det belopp hyresgästerna normalt har att erlägga till hyresvärden samt hyra för uppsatta skyltar och master. I årshyran ska ingå kostnader för uppvärmning, vatten och avlopp, fastighetsskatt och andra kostnader men inte avgifter för förbrukning av elektricitet och gas eller mervärdesskatt. I årshyran ska inte heller ingå ersättning från uthyrning av mark eller markanläggningar.
Hyran ska anges i hela tusental kronor.
10 §När uppgifter om faktisk årshyra för 2017 saknas för hela eller delar av värderingsenheten eller om värderingsenhetens beskaffenhet har förändrats efter 2017 så att årshyran har ändrats mer än vad som motsvaras av på ortens normala hyresförändringar, ska den faktiska årshyran för ett senare år användas. I sådana fall ska det senare årets hyra omräknas till 2017 års nivå.
11 §Till grund för värderingen av bostäder och lokaler ska i stället för faktisk årshyra i vissa fall läggas jämförelsehyra. Med jämförelsehyra avses när bruksvärdehyra respektive marknadsmässig hyra ska bestämmas till vad som gäller för likvärdiga bostäder och lokaler i värdeområdet. Jämförelsehyra ska tillämpas för sådana bostäder och lokaler som
innehas med bostadsrätt,
är andelslägenheter,
disponeras av ägaren eller närstående till ägaren,
varit outhyrda under hela året eller del av året eller för vilka hyresrabatter utgår, eller
har en faktisk hyra som är en internhyra.
Med internhyra i första stycket 5 avses att hyran har överenskommits mellan parterna med intressegemenskap.
Detsamma gäller om den faktiska årshyran på annat sätt uppenbart avviker från bruksvärdehyra då det gäller bostäder eller från marknadsmässig hyra i fråga om lokaler. Med marknadsmässig hyra 2017 avses genomsnittlig årshyra för likartade lokaler detta år.
Ålder
12 §Vid klassificeringen av värdefaktorn ålder för hyreshus och ägarlägenheter är nybyggnadsår det år den övervägande delen av hyreshuset eller ägarlägenheten togs eller kunde ha tagits i bruk. Det tidigaste nybyggnadsår som ska användas är 1929.
Värdefaktorer för industribyggnad och övrig byggnad
Ålder
13 §Vid klassificeringen av värdefaktorn ålder för industribyggnad och övrig byggnad är nybyggnadsår det år då den övervägande delen av byggnaden togs eller kunde ha tagits i bruk. Det tidigaste nybyggnadsår som ska användas är 1929.
Lokaltyp
14 §Värdefaktorn lokaltyp ska vid värdering med ledning av en avkastningsberäkning indelas i klasserna produktionslokaler, industrikontor och lager m.m.
Med produktionslokaler avses lokaler som är inrättade för produktion, verkstad, service eller liknande.
Med industrikontor avses lokaler som är inrättade för kontor, personalutrymme, utställning eller liknande och är belägna i en byggnad som till övervägande del inrymmer produktionslokaler eller lager m.m.
Med lager m.m. avses lokaler som är inrättade för lager, förråd eller liknande samt övriga lokaler som inte kan hänföras till någon av ovanstående lokaltyper.
Standard
15 §Värdefaktorn standard för produktionslokaler ska indelas i klasserna mycket enkel standard, enkel standard, normal standard och hög standard.
Klass 1. | Till mycket enkel standard ska hänföras produktionslokaler med mycket ogynnsamma förutsättningar för normal industriproduktion, t.ex. dåliga tillfartsförhållanden, produktion i flera våningsplan, låg takhöjd, ogynnsamma dagsljusförhållanden, små avstånd mellan bärande element som begränsar lokalens utnyttjande och ingen uppvärmning eller ventilation. |
Klass 2. | Till enkel standard ska hänföras produktionslokaler med begränsade förutsättningar för normal industriproduktion, t.ex. besvärande tillfartsförhållanden, produktion i flera våningsplan, låg eller relativt låg takhöjd och endast enklare ventilation. |
Klass 3. | Till normal standard ska hänföras produktionslokaler med tillfredsställande förutsättningar för normal industriproduktion. |
Klass 4. | Till hög standard ska hänföras produktionslokaler med goda eller mycket goda förutsättningar för normal industriproduktion, t.ex. goda tillfartsförhållanden, produktion i ett eller två plan, gynnsam takhöjd och relativt stort avstånd mellan bärande element som begränsar byggnadens inre utnyttjande. |
För standardklassificering avseende produktionslokaler ska anges standardpoäng för lokalytans utförande och utrustning enligt bilaga 1.
16 §Värdefaktorn standard för industrikontor ska indelas i klasserna enkla industrikontor, normala industrikontor och högklassiga industrikontor.
Klass 1. | Till enkla industrikontor ska hänföras kontor med t.ex. enkel golvbeläggning, skärmväggar av träfiberplattor eller liknande, låg belysningsstandard, endast självdragsventilation, låg standard i våtutrymmen dvs. enklare golv och väggbeklädnad och enkel sanitär utrustning. |
Klass 2. | Till normala industrikontor ska hänföras kontor med t.ex. golvbeläggning av enklare textil-, linoleum- eller plastmatta, regelväggar med gipsplattor eller liknande, mekanisk ventilation, god belysningsstandard, tillfredsställande standard i våtutrymmen dvs. golv och väggbeklädnad av modernt slag och tillfredsställande sanitär utrustning. |
Klass 3. | Till högklassiga industrikontor ska hänföras kontor med t.ex. textil-, linoleum- eller plastmatta av högre kvalitet, parkett eller likvärdig golvbeläggning, möjlighet till tempererad luft och hög belysningsstandard, hög standard i våtutrymmen dvs. golv- och väggbeklädnad av modernt slag och högklassig sanitär utrustning. |
17 §Värdefaktorn standard för lager m.m. ska indelas i klasserna, mycket enkel standard, enkel standard, normal standard, hög standard och mycket hög standard.
Klass 1. | Till mycket enkel standard ska hänföras lager m.m. som t.ex. tidigare ekonomibyggnad liksom byggnader med mycket enkla väggar och utan eller med mycket enkel belysning. |
Klass 2. | Till enkel standard ska hänföras lager m.m. som t.ex. kallförråd, enkla oisolerade byggnader med låg takhöjd, låg bjälklagsbärighet, enkla väggar, låg belysningsstandard och utan särskild ventilationsutrustning. |
Klass 3. | Till normal standard ska hänföras lager m.m. som t.ex. i isolerade byggnader med godtagbar planlösning, tillfredsställande takhöjd och bjälklagsbärighet, mekanisk ventilation, tillfredsställande belysning och in- och utlastningsförhållanden. |
Klass 4. | Till hög standard ska hänföras lager m.m. som t.ex. i isolerade byggnader med stora friytor, normal eller hög takhöjd, hög bjälklagsbärighet, god ventilation och belysning och direktinfart eller lastkaj. |
Klass 5. | Till mycket hög standard ska hänföras t.ex. utpräglade s.k. höglager och moderna lager med stort inslag av automatiserad hantering. |
18 §Vid bestämmande av värdefaktorn ortstyp för byggnadskategorierna 1–9 i IN-tabellerna ska kommunerna delas in på sätt som framgår av bilaga 2.
Indelning i värdeområden och provvärderingsområden
19 §Hyreshus och ägarlägenheter samt tomtmark till dessa ska indelas i värde- och provvärderingsområden på sätt som framgår av riktvärdekarta H i bilaga 31.
Bilagan utesluten här. Den finns tillgänglig hos Skatteverket och på www.skatteverket.se.
20 §Industribyggnader och övriga byggnader som värderas med ledning av avkastningsberäkning samt tomtmark för industribyggnader och övriga byggnader ska indelas i värde- och provvärderingsområden på sätt som framgår av riktvärdekarta I i bilaga 42.
För industribyggnader och övriga byggnader som värderas med ledning av en produktionskostnadsberäkning ska hela riket vara ett värdeområde.
Bilagan utesluten här. Den finns tillgänglig hos Skatteverket och på www.skatteverket.se.
21 §Täktmark ska indelas i värdeområden på sätt som framgår av riktvärdekarta T i bilaga 53.
Bilagan utesluten här. Den finns tillgänglig hos Skatteverket och på www.skatteverket.se.
22 §För elproduktionsenheter ska hela riket vara ett värdeområde.
Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser
2018:8
Dessa föreskrifter träder i kraft den 1 september 2018 och tillämpas första gången vid allmän fastighetstaxering år 2019 och därefter vid särskilda fastighetstaxeringar för år 2020–2021 av hyreshus- och ägarlägenhetsenheter samt vid särskild fastighetstaxering för år 2020–2024 av industri- och elproduktionsenheter samt täktmark.
Bilaga 1 Standardpoäng för produktionslokaler
Bilaga 2 Värdefaktorn ortstyp för byggnadskategorierna 1–9.
Byggnadskategori 1–4
För värdefaktorn ortstyp ska kommunerna indelas enligt följande för byggnadskategorierna 1 oljeraffinaderier eller petrokemiska industrier, 2 massa- eller pappersbruk, 3 järn- och stålindustrier eller metallsmältverk, och 4 cement- eller kalkindustrier eller industrier för framställning av industrimineral.