SKVFS 2019:9 Förberedelsearbetet inför 2021 års allmänna fastighetstaxering av småhusenheter

1 §I denna föreskrift avses med

• riktvärdekarta: en karta (kartbild) på vilken gränserna mellan värdeområden för en eller flera typer av värderingsenheter har angetts samt de riktvärdeangivelser och de förutsättningar som enligt tillhörande förteckning ska gälla inom respektive värdeområde,

• riktvärdekarta S: riktvärdekarta för småhus och tomtmark till småhus ingående i småhusenhet,

• SV-tabell: tabell för beräkning av ett småhus relativa värde utifrån dess storlek och standard enligt 1 kap. 6 § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199),

• SO-tabell S: tabell för åldersinverkan för småhus enligt 1 kap. 6 § fastighetstaxeringsförordningen,

• FV-tabell S: tabell för värdeinverkan avseende värdefaktorerna fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning enligt 1 kap. 6 § fastighetstaxeringsförordningen,

• FB-tabell: tabell över belägenhetsfaktorer för närhet till strand enligt 1 kap. 35 a § fastighetstaxeringsförordningen,

• normhus: ett sådant småhus som anges i 8 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152),

• tomtvärdetabell: tabell över taxeringsvärden för normtomter enligt 1 kap. 35 b § fastighetstaxeringsförordningen avseende friliggande småhus och radhus,

• normaltomt: en sådan tomt som anges i 1 kap. 3 § fastighetstaxeringsförordningen, och

• värdenivå: sådan uppgift som enligt 7 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen behövs inom varje värdeområde för att bestämma riktvärde.

Övriga begrepp som används i denna föreskrift har samma innebörd som i fastighetstaxeringslagen.

2 § Om det för en värdefaktor inom ett värdeområde förutsätts något annat än genomsnittliga förhållanden ska det anges på riktvärdekartan.

3 §I ett värdeområde får det inte ingå delområden med så skilda värdenivåer att olika riktvärdeangivelser kan anges för delområdena.

4 §Riktvärdekarta för småhus och tomtmark till småhus vid särskild fastighetstaxering 2020 ska ligga till grund för indelningen i värdeområden.

5 §Av riktvärdekarta S ska framgå Skatteverkets beslut avseende

• indelningen i värdeområden för småhus och tomtmark till småhus,

• riktvärdeangivelserna och de förutsättningar som gäller för beräkning av riktvärden för småhus, och

• riktvärdeangivelserna och de förutsättningar som gäller för beräkning av riktvärden för tomtmark.

Ett värdeområde för småhus och tomtmark till småhus får inte omfatta mer än ett län eller del av ett län. Normalt ska ett värdeområde inte omfatta mer än en kommun.

6 §Riktvärdeangivelse för småhus ska anges för varje värdeområde och avse en värderingsenhet bestående av ett normhus med normal storlek och standard. Med normal storlek avses en värdeyta på 125 kvm och med normal standard avses 31 standardpoäng.

För de tre klasserna av värdefaktorn byggnadskategori – friliggande småhus, kedjehus m.m. eller radhus – ska riktvärdeangivelser för småhus innefatta uppgifter om dels vilken värdenivå (S-nivåfaktor) och dels vilken tabell för åldersinverkan (SO-tabell S) som ska gälla inom varje värdeområde.

7 §Riktvärdeangivelse för tomtmark ingående i småhusenhet ska anges för varje värdeområde och avse en normaltomt.

För de tre klasserna av värdefaktorn typ av bebyggelse – tomtmark för friliggande hus, kedjehus m.m. eller radhus – ska riktvärdeangivelsen för tomtmark inom ett värdeområde innehålla uppgift om

• normaltomtens storlek i kvadratmeter,

• normaltomtens värde i kronor,

• korrektionsbelopp i kronor per kvadratmeter vid avvikelse från normaltomtens storlek,

• belägenhetsfaktor för belägenhetsklasserna 1, 2 och 3,

• VA-klass för normaltomten, och

• korrektionsbelopp i kronor per VA-klass vid avvikelse från normaltomtens VA-klass. Beloppet ska anges i hela 2 000-tal kronor.

Om vägledande fastighetsförsäljningar på orten saknas ska normaltomtens riktvärdeangivelse anges med ledning av tomtvärdetabell enligt 1 kap. 35 b § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199).

8 §Förslag till riktvärdeangivelser respektive förslag till vilka förutsättningar som ska gälla för riktvärdekarta S ska upprättas med utgångspunkt från köpeskillingar för representativa överlåtelser under åren 2017–2019. I första hand ska köpeskillingar för representativa överlåtelser under 2019 läggas till grund för nivåbestämningen av 2019 års marknadsvärdesnivå. I andra hand ska köpeskillingar för representativa överlåtelser under 2018 användas och därefter köpeskillingar för representativa överlåtelser under 2017.

Överlåtelserna ska avse småhusenheter som enligt bestämmelserna i 1 A kap. fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) har granskats och tagits upp på förteckningar över representativa överlåtelser.

9 §Om marknadsvärdesnivån avseende representativa överlåtelser av småhusenheter som skett under åren 2017–2019 har förändrats under dessa år ska en prisutvecklingsfaktor bestämmas. Prisutvecklingsfaktorn ska bestämmas så att köpeskillingarna korrigeras till 2019 års marknadsvärdenivå.

Prisutvecklingsfaktorerna ska differentieras om prisutvecklingen har varit väsentligt olika för skilda regioner eller för olika slags egendom. Resultatet ska redovisas i form av prisutvecklingsfaktorer för prisutvecklingsområden.

10 §Vid viktning av köpeskilling på de överlåtelser som är gjorda under åren 2017–2019 ska, vid beräkning av 2019 års marknadsvärdenivå, följande koefficienter användas:

• – år 2017: 0,6

• – år 2018: 0,8

• – år 2019: 1,0.

Viktning ska ske efter det att köpeskillingen korrigerats med prisutvecklingsfaktorn.

11 §Av 1 A kap. 3 § 7 fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) framgår bl.a. att överlåtelser med extremt förhållande mellan köpeskilling eller likvid och taxeringsvärde ska gallras bort. Med extremt förhållande ska avses att förhållandet mellan köpeskilling eller likvid och taxeringsvärde ligger utanför intervallet 0,8–3,0.

12 §Under förberedelsearbetet görs provvärdering för att kontrollera vilken taxeringsvärdesnivå som kommer att uppnås vid tillämpning av föreslagna indelningar i värdeområden och riktvärdeangivelser. De förutsättningar som anges på riktvärdekarta S ska leda fram till taxeringsvärden som motsvarar 75 procent av marknadsvärdenivån för småhusenhet. Provvärderingen ska göras med utgångspunkt från de förslag till riktvärdekartor som Lantmäteriet ska lämna enligt 22 §.

13 §Sådana representativa överlåtelser som kvarstår efter granskning och gallring i enlighet med 1 A kap. fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) ska ligga till grund för provvärderingen. Köp av obebyggd tomtmark ska utvärderas särskilt. Köp avseende fastigheter bestående av tre eller flera värderingsenheter ska undantas från provvärderingen. Detsamma ska gälla för fastigheter upplåtna med tomträtt om skillnaden i marknadsvärde mellan dessa och övriga småhusfastigheter är större än tio procent. Vidare ska köp avseende fastigheter vars egenskaper väsentligt avviker från beståndet av fastigheter i värdeområdet inte tas med i provvärderingen i de fall köpen påverkar nivåläggningen. En analys av de tillämpade prisutvecklingsfaktorerna ska göras. Även taxeringsvärdenivåer och standardavvikelse ska anges för åren 2017, 2018 och 2019. I övrigt ska kontrollvärdering enligt 15 och 16 §§ omfatta samtliga provvärderingsobjekt.

14 §När ett antal värdeområden tillsammans ska bilda ett provvärderingsområde, på sätt som förutsätts i 5 kap. 5 a § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), ska detta framgå av en beskrivning på riktvärdekartan. Varje provvärderingsområde ska ha ett särskilt nummer.

15 §Provvärderingen ska avslutas med en kontrollvärdering (kvalitetssäkring). Kontrollvärderingen ska avse bebyggda småhusenheter fördelade på sex olika grupper, a–f, och där

• grupp a avser enheter med belägenhetsfaktor större än 1,0,

• grupp b avser enheter med friliggande hus, kedjehus och radhus,

• grupp c avser enheter uppdelade på fyra olika åldersgrupper,

• grupp d avser enheter uppdelade på tre olika standardgrupper,

• grupp e avser enheter uppdelade på fyra olika storleksgrupper, och

• grupp f avser värdeområden med en taxeringsvärdenivå (taxeringsvärde dividerat med köpeskilling, T/K) som överstiger 0,8 och grundar sig på minst fem överlåtelser.

16 §Förteckningar över de provvärderingsobjekt (representativa överlåtelser) som legat till grund för prov- och kontrollvärderingen ska bifogas redovisningen av kontrollvärderingen. Förteckningarna ska upprättas per kommun och innehålla

• fastighetsbeteckning,

• överlåtelsedatum,

• köpeskilling, jämkad köpeskilling, prisutvecklingsfaktor, korrigerad köpeskilling, koefficient för viktning av köpet,

• klassindelningsdata för värderingsenheterna,

• värden för värderingsenheterna, delvärden och taxeringsvärden enligt föreslagna riktvärdeangivelser, och

• uppskattat taxeringsvärde dividerat med korrigerad köpeskilling (T/K).

För varje värdeområde eller grupp av värdeområden ska dessutom genomsnittligt T/K redovisas.

Om ett värdeområde omfattar ett delområde av en annan kommun än den aktuella, en enklav, ska köp inom delområdet redovisas tillsammans med detta värdeområde.

17 §För representativa överlåtelser som undantagits provvärderingen ska förteckningar upprättas och redovisas. Skälet till att de har undantagits ska redovisas i förteckningarna i enlighet med följande koder:

18 §Förteckning över gallrade överlåtelser ska upprättas per kommun och av denna ska framgå till vilket värdeområde varje småhusenhet hör. Grunderna för bortgallring ska anges i varje enskilt fall utifrån följande gallringskoder:

19 §Lantmäteriet ska på det sätt Skatteverket bestämmer till Skatteverket lämna preliminära förslag till värderingsmetoder, klassindelning av värdefaktorer och värdetabeller. Till grund för förslagen ska ligga det som anges i 1–15 §§ Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2017:6) om värderingen av småhusenheter vid 2018 års och senare års fastighetstaxeringar. Om Skatteverket finner skäl att överväga ändringar i värderingsmetodiken ska Lantmäteriet även lämna förslag i denna del.

Om inte annat anges särskilt ska Lantmäteriet lämna förslag till Skatteverket vid följande tidpunkter.

• Förslag till ändringar i fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) senast den 6 december 2019.

• Förslag till SV-tabell, SO-tabell S, FV-tabell S, FB-tabell och tomtvärdetabell senast den 6 december 2019.

• Förslag som kan påverka innehållet i Skatteverkets föreskrifter och allmänna råd om taxeringen och värdesättningen senast den 31 januari 2020.

20 §Lantmäteriet ska på det sätt Skatteverket bestämmer senast den 6 december 2019 säkerställa former och format för leveranser enligt 26–28 §§.

21 § Lantmäteriet ska senast den 7 februari 2020 till Skatteverket lämna ett preliminärt förslag till prisutvecklingsfaktorer och senast den 25 februari 2020 lämna ett slutligt förslag till prisutvecklingsfaktorer.

22 §Lantmäteriet ska senast den 25 februari 2020 till Skatteverket lämna ett preliminärt förslag till riktvärdekartor för småhus och tomtmark till småhus (första ansatsen). Detta sker genom att tillgängliggöra uppgifterna i Lantmäteriets provvärderingssystem.

23 §Lantmäteriet ska senast den 25 februari 2020 till Skatteverket lämna preliminärt förslag på värden till SV-tabell, SO-tabell S, FV- tabell S, FB-tabell och tomtvärdetabell.

24 §Lantmäteriet ska senast den 25 februari 2020 tillhandahålla Skatteverket de vid denna tidpunkt kända representativa överlåtelser av småhus och tomtmark som föreslås som provvärderingsobjekt genom att tillgängliggöra dem i Lantmäteriets provvärderingssystem. Samma datum ska Lantmäteriet även lämna en förteckning över de överlåtelser som inte har ansetts som representativa.

25 §Lantmäteriet ska senast den 30 april 2020 till Skatteverket lämna uppgift för varje småhusenhet, om till vilket värdeområde småhus och tomtmark till småhus hör.

26 §Lantmäteriet ska senast den 30 april 2020 till Skatteverket lämna slutligt förslag på värden till sådana tabeller som avses i 23 §.

27 §Lantmäteriet ska senast den 29 maj 2020 verkställa de ändringar som Skatteverket bestämmer beträffande de förslag som Lantmäteriet ska lämna enligt 22 §.

28 §Lantmäteriet ska senast den 12 juni 2020 till Skatteverket lämna resultatet av förberedelsearbetet enligt de former och format som har bestämts enligt 20 §.

Riktvärdeangivelser ska redovisas för varje värdeområde samt vilka förutsättningar som ska gälla för varje värdeområde. Till redovisningen ska fogas dels resultatet av provvärderingen vilken har verifierats genom kontrollvärdering (kvalitetssäkring), dels redovisning av tillämpade provvärderingsområden och beräkningar som visar de genomsnittliga taxeringsvärdesnivåer som förslaget leder till. Redovisningen av kontrollvärderingen ska utföras och ske på sätt som framgår av 12–18 §§.

2019:9

Dessa föreskrifter träder i kraft den 1 oktober 2019 och tillämpas vid förberedelsearbetet inför 2021 års allmänna fastighetstaxering av småhusenheter.