Områden: Fastighetstaxering
Datum: 2022-03-16
Dnr: 8-1472461
1 Sammanfattning
En justering av markvärdet för tomtmark som är bebyggd med parkeringshus och annan liknande byggnad aktualiseras i regel i de fall tomtmarken enligt gällande planbestämmelser endast får bebyggas med en sådan byggnad. Planbestämmelserna tillåter i dessa fall endast en byggrätt som har ett betydligt lägre marknadsvärde än vad som gäller för kontorslokaler.
Vid justering av markvärdet bör värdet av byggrätt för parkeringshus anses förhålla sig till värdet av byggrätt för kontor i samma relation som den utgående hyran för parkeringshus, vid normal beläggningsgrad, förhåller sig till motsvarande genomsnittshyra för kontor i värdeområdet.
Detta ställningstagande ersätter Skatteverkets ställningstagande från 2006-02-28 (dnr 131 15484-06/111). Skatteverket har gjort en översyn av och uppdaterat vissa äldre ställningstaganden. Detta ställningstagande innebär ingen ändring av Skatteverkets bedömning i sak jämfört med det tidigare ställningstagandet. Däremot innehåller ställningstagandet en mer omfattande genomgång av gällande rätt samt en genomgång av vilka kriterier som ska vara uppfyllda för att en nedjustering av markvärdet ska kunna aktualiseras då byggrätten har ett betydligt lägre värde än vad som gäller för byggrätt för kontor.
2 Frågeställning
Fråga har uppkommit när och hur värdet av byggrätt, dvs. markvärdet, kan justeras ned på grund av att tomtmark är bebyggd med parkeringshus och liknande byggnader som har en kraftigt avvikande byggnadskonstruktion jämfört med hyreshus som är inrättade med kontor och därmed också en betydligt lägre hyra jämfört med genomsnittshyran för kontor. Riktvärdeangivelserna för tomtmark utgår normalt sett från värdet av byggrätt för kontorslokaler.
3 Gällande rätt m.m.
Av Skatteverkets senaste allmänna råd om allmänna grunder för taxeringen och värdesättningen framgår att parkeringshus bör indelas som hyreshus.
Av 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL, framgår att som hyreshus indelas byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, hotell, restaurang och liknande.
Av 12 kap. 4 § FTL, framgår att värdefaktorer för tomtmark till hyreshus är storlek och typ av bebyggelse. Med storlek avses värderingsenhetens byggrätt i kvadratmeter. Med typ av bebyggelse avses det ändamål som bebyggelsen på värderingsenheten är avsedd för, antingen bostäder eller lokaler.
Av 1 kap. 36 § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199), FTF, framgår att riktvärdet för tomtmark avseende hyreshus och ägarlägenhet ska bestämmas såsom det i riktvärdeangivelsen angivna värdet per kvadratmeter byggrätt multiplicerat med värderingsenhetens byggrätt i kvadratmeter. Av Skatteverkets senaste föreskrifter om värderingen av hyreshus- och ägarlägenhetsenheter framgår det att byggrätten ska anges i kvm bruttoarea ovan mark.
Av 7 kap. 10 § FTL framgår att vid värdering av tomtmark ska bebyggelsemöjligheten bestämmas med utgångspunkt i den pågående markanvändningen, såvida inte annan markanvändning är tillåten enligt en detaljplan och marken därigenom får väsentligt högre värde.
Av 7 kap. 5 § FTL framgår att om det föreligger värdefaktorer som inte särskilt har beaktats vid riktvärdes bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, ska ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. Detta benämns justering för säregna förhållanden.
Av Skatteverkets senaste föreskrifter om förberedelsearbetet inför fastighetstaxering av hyreshus- och ägarlägenhetsenheter framgår att riktvärdeangivelsen ska avse bl.a. värden per kvadratmeter bruttoarea byggrätt ovan mark för bostäder och lokaler.
Av rättslig vägledning Fastighetstaxering/Hyreshus och ägarlägenheter/Justering för säregna förhållanden/Tomtmark framgår det att riktvärdeangivelsen för tomtmark för lokaler normalt utgår från värdet för byggrätten för kontor. Om den befintliga byggrätten avser en annan lokaltyp kan en justering bli aktuell. Exempel på detta är när en fastighet är bebyggd med ett parkeringshus.
4 Bedömning
4.1 Allmänt
Tomtmark i fastighetstaxeringslagens mening kan förekomma både inom och utom planlagt område. I de områden som inte är planlagda är tomterna oftast bebyggda. Huvudregeln är att värdering av tomtmark – antingen den är bebyggd eller obebyggd – ska ske med hänsyn till vilken möjlighet som föreligger att bebygga tomten, bebyggelsemöjligheten. Vid bedömningen av bebyggelsemöjligheten ska man utom i undantagsfall utgå från den pågående markanvändningen som enligt fastighetstaxeringslagen också förutsätts utgöra den bästa ekonomiska användningen. I de fall bedömningen av bebyggelsemöjligheten inte ska utgå från den pågående markanvändningen ska bedömningen göras utifrån den detaljplan som finns för det område där tomtmarken är belägen.
Med värdefaktorn typ av bebyggelse avses det ändamål som bebyggelsen på tomtmarken är avsedd för, antingen bostäder eller lokaler. Begreppet lokaler omfattar lokaler som är inrättade på olika sätt. Eftersom värdefaktorn typ av bebyggelse beaktar hur tomtmarken är bebyggd, och att den pågående markanvändningen också förutsätts utgöra den bästa ekonomiska användningen, finns det i regel inte skäl att justera ned markvärdet på grund av säregna förhållanden enbart utifrån att marken är bebyggd med en annan lokaltyp än kontor.
Landet delas in i värdeområden och Skatteverket beslutar för varje värdeområde en riktvärdeangivelse. Riktvärdeangivelser för tomtmark utgår normalt sett från värdet av byggrätt för kontorslokaler. Riktvärdet för tomtmark avseende hyreshus och ägarlägenhet ska bestämmas genom att det i riktvärdeangivelsen angivna värdet per kvadratmeter byggrätt multipliceras med värderingsenhetens byggrätt i kvadratmeter. Värdet per kvm byggrätt är inte beroende av den hyra som har uppskattats för byggnaden.
Hyresnivåerna för kontor inom ett värdeområde skiljer sig ganska mycket åt, både uppåt och nedåt, jämfört med genomsnittshyran för kontor i värdeområdet. Faktorer som kan påverka hyran för en enskild hyreshusbyggnad är t.ex. läge, standard, kontraktsinnehåll och byggnadskonstruktion.
Om det föreligger värdefaktorer som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som har en påtaglig inverkan på marknadsvärdet kan en justering för säregna förhållanden göras. En justering för säregna förhållanden ska göras efter en bedömning i varje enskilt fall.
4.2 Förutsättningar för justering av markvärdet
Att tomtmark är bebyggd med en annan lokaltyp än kontor innebär, med hänsyn till värdefaktorn typ av bebyggelse, inte i sig att det föreligger ett säreget förhållande för vilket markvärdet ska justeras. I de fall riktvärdeangivelserna för tomtmark utgår från värdet av byggrätt för kontorslokaler och tomtmarken inte är bebyggd med kontorslokaler, kan den pågående markanvändningen i vissa fall dock innebära att tomtmarken inte används på bästa ekonomiska sätt. Så är i regel fallet med tomtmark som är bebyggd med parkeringshus.
För att ett säreget förhållande ska föreligga ska samtliga nedan angivna kriterier vara uppfyllda:
Gällande planbestämmelser tillåter endast byggrätt som har ett betydligt lägre värde än vad som gäller för kontorslokaler.
Byggnadens konstruktion är kraftigt avvikande jämfört med vanliga lokalhyreshus.
Byggnadens avkastning ska vara betydligt lägre jämfört med genomsnittshyran för kontor och avse en avkastning i nivå med parkeringshus.
Med kraftigt avvikande byggnadskonstruktion avses här en byggnad som har en så kraftigt avvikande konstruktion jämfört med vanliga lokalhyreshus att en ombyggnation, om en sådan hade varit tillåten enligt plan, till kontor, butik, hotell eller liknande lokaler inte är genomförbart ur ett praktiskt och ekonomiskt perspektiv. Byggnader med en kraftigt avvikande byggnadskonstruktion har således sällan någon alternativ användning och ett exempel på en sådan typ av byggnad är parkeringshus. Att konstruktionen måste avvika kraftigt för att en justering ska bli aktuell baseras på att byggnaden annars är eller är mycket lik en sådan byggnad som riktvärdeangivelsen bestämts utifrån.
Hyresnivåerna för kontor inom ett värdeområde skiljer sig ganska mycket åt, både uppåt och nedåt, jämfört med genomsnittshyran för kontor i värdeområdet. Med betydligt lägre hyra för en annan lokaltyp än kontor bör därför förstås en hyra som uppgår till som mest hälften av genomsnittshyran för kontor i värdeområdet. Om hyran överstiger denna nivå så kan den inte anses avvika från en normal kontorshyra på ett sådant sätt att skäl för en nedjustering av markvärdet på grund av säregna förhållanden föreligger, även om byggnadskonstruktionen är kraftigt avvikande jämfört med vanliga lokalhyreshus. Den utgående hyran för parkeringshus är i princip alltid betydligt lägre än genomsnittshyran för kontor.
4.2.1 Beräkning av byggrättens värde
En beräkning av ett justeringsbelopp för mark som är bebyggd med ett parkeringshus kan göras på olika sätt. Det finns dock sällan ett tillräckligt underlag för att kunna göra en mer exakt beräkning av ett justeringsbelopp utifrån värdet på byggrätt för parkeringshus.
Skatteverket anser därför att en beräkning av byggrättens värde kan utgå från förutsättningen att värdet av byggrätt för parkeringshus förhåller sig till värdet av byggrätt för kontor i samma relation som den faktiska hyran för parkeringshus, vid normal beläggningsgrad, förhåller sig till genomsnittshyran för kontor i värdeområdet. Om beläggningsgraden inte är normal så är den faktiska hyran inte marknadsmässig. Så kan exempelvis vara fallet om parkeringshuset inte varit i drift under en del av året. I dessa fall måste en marknadsmässig hyra bestämmas för parkeringshuset innan en beräkning av justeringsbelopp för marken kan göras.
Utgående hyra per kvm för parkeringshus divideras med motsvarande genomsnittshyra för kontor. Den erhållna faktorn multipliceras med byggrättens värde för kontor. Justeringsbeloppet utgör således skillnaden mellan byggrättens värde för kontor och det vid beräkningen erhållna värdet för byggrätten för parkeringshus.
Exempel: Utgående hyra för parkeringshus är 300 kr/kvm. Genomsnittshyra för kontor med samma värdeår är 1.200 kr/kvm. Värde av byggrätt för lokaler (kontor) 1.000 kr/kvm BTA. Byggrättens värde bör beräknas till 250 kr/kvm (300/1.200 x 1.000). Riktvärdet för marken bör därför justeras med 750 kr/kvm (1.000 - 250).
När byggrättsvärden för kontor överstiger 3.000 kr/kvm bruttoarea (BTA) bör ett avdrag på 10 procentenheter från den relativa hyresskillnaden göras för att beräkningen av byggrättens värde ska återspegla skillnaden i värde mellan byggrätt för kontor och byggrätt för parkeringshus.
Utgående hyra per kvm för parkeringshus divideras med motsvarande genomsnittshyra för kontor. Den erhållna faktorn minskas med tio procentenheter och multipliceras sedan med byggrättens värde för kontor. Justeringsbeloppet utgör således skillnaden mellan byggrättens värde för kontor och det vid beräkningen erhållna värdet för byggrätten för parkeringshus.
Exempel: Utgående hyra för parkeringshus är 800 kr/kvm. Genomsnittshyra för kontor med samma värdeår är 2.000 kr/kvm. Värde av byggrätt för lokaler (kontor) 7.200 kr/kvm BTA. Byggrättens värde bör beräknas till 2.200 kr/kvm ((800 / 2.000 - 0,1) x 7.200). Riktvärdet för marken bör därför justeras med 5.000 kr/kvm (7.200 – 2.200).