Amorteringskrav kontra avsättningskrav i bostadsrättsföreningar

– Hur påverkas avgifter och kassaflöde?

Boverket kom under hösten 2015 med utkast till nya föreskrifter för att upprätta ekonomiska planer i bostadsrättsföreningar, som fått kritik och är under omarbetning. I detta låg ett amorteringskrav på 2 procent av föreningens lån. I denna artikel belyser Jon Klockervold problemen som kan uppstå mot bakgrund av ett amorteringskrav. Artikeln kan även ses som ett tillägg i tidigare debatt om avskrivningar i bostadsrättsföreningar som enbart blir relevant för redovisningen, inte för bostadsrättsföreningens avgifter och kassaflöde.

Två olika metoder täcker föreningars framtida underhållsbehov av fastigheten, avskrivningar som täcks med avgifter samt avsättning till yttre fond som täcks med avgifter. Om man tillämpar en relativt hög avskrivning, utan att bokföringsmässigt underskott skapas i föreningen, så kommer behovet av avsättning till yttre fond att vara mindre eller falla bort helt och hållet.

Grundproblemet i många föreningar, framför allt nybildade, är att man inte gör tillräckliga avskrivningar eller avsättningar som täcks med avgifter och har dessutom lång amorteringstid på lånen för att klara kassaflödet i föreningen.

Kraven på avskrivning i redovisningsnormgivningen blir inte relevanta i föreningarna eftersom nya stadgar ofta föreskriver att avskrivningarna inte ingår i de kostnader som måste täckas av avgifterna. Detta gör i många fall att föreningarna kommer att få bokföringsmässiga underskott vilket är helt okej så länge man har medel (alternativt möjlighet att låna upp nya pengar på grund av amortering) som täcker framtida underhåll. Vad som krävs för framtida underhåll ska i första hand styras av vederhäftig underhållsplan. I nybildade föreningar görs minsta avsättning enligt stadgarna fram tills det att styrelsen arbetat fram en underhållsplan. Denna avsättning är ofta lågt angiven.

Boverket har lämnat ett kritiserat förslag till nya föreskrifter för upprättande av ekonomiska planer med en amortering på 2 procent av kapitalbehovet. Ett amorteringskrav anser jag inte löser problemet! Problemet är föreningar där man inte gör avskrivningar eller avsättningar i tillräcklig grad som täcks med avgifter. Om man gör tillräckliga avsättningar/avskrivningar som täcks med avgifter är det bara en fråga om man bygger upp en kassa/bank eller amorterar. Den dagen det kommer underhåll på fastigheten använder man antingen kassan eller lånar upp pengar igen (till ursprunglig nivå eftersom man amorterat). I en skuldfri (eller lågbelånad) förening kommer man dock inte åt grundproblemet genom Boverkets förslag. Förhoppningsvis kommer Boverket fram till en helt ny slutsats efter sommaren då reviderat förslag ska läggas fram efter lämnade remissvar.

Jag skulle i stället önska ett skallkrav på en avsättning/avskrivning per kvadratmeteter som ska täckas med avgifter. Alternativt ett justerat resultat korrigerat för avskrivningar som ska uppgå till ett en minsta summa per kvadratmeter. Denna summa skulle kunna sättas i relation till basbelopp eller inflationsjusteras på annat sätt. Genom ett sådant krav skulle man få en likhet mellan föreningarna. Runt 100 kronor per kvadratmeter tror jag skulle vara en rimlig nivå. Då har man kassa eller amortering på lånen som gör att man klarar framtiden på ett sunt sätt. I dag ser man många nybildade föreningar som är nere på 5–30 kronor per kvadratmeter vilket definitivt gör att dagens bostadsrättshavare inte betalar för sitt slitage, vilket jag anser ska vara utgångspunkten. Ovanstående skulle öka jämförbarheten mellan olika objekt/föreningar på marknaden och skapa sundare föreningar.

Att ställa krav på att hela avskrivningen ska täckas med avgifter blir enligt min mening också helt fel. Detta eftersom det geografiska läget på fastigheten ofta gör att byggnadsdelen i planen varierar per kvadratmeter högst väsentligt vilket är avskrivningsgrundande i redovisningen. Denna avskrivning speglar då inte slitaget som i glesbygd/lågprisområden kan bli för låg och i Stockholms innerstad eller Åre bli för hög i förhållande till krav på ”medel” i föreningen för framtida underhåll. Slitaget eller nivån på framtida underhåll torde dock vara relativt lika oavsett läge på fastigheten, vilket motiverar att använda ovanstående metod.

Som tillägg till de av Boverket föreslagna nyckeltalen skulle jag föreslå ”Summa avsättning/avskrivning/kvadratmeter som täcks med avgifter” eller ”Resultat justerat för avskrivningar/ kvadratmeter”. Det skulle också skapa en jämförbarhet mellan olika föreningars ”sparande” för framtida underhåll, som i dag saknas.

Nedanstående exempel visar på hur tre olika föreningar, exakt lika till yta, anskaffningskostnad och driftskostnader men med olika finansiering (0 %, 15 % och 30 % lån) skulle se ut med amorteringskrav kontra avsättningskrav (förutsatt 1,0 % avskrivning som inte täcks med avgifter) Med amorteringskrav (tabell 1).

I förening 2 och 3 tvingas avgiften upp på grund av amorteringskravet. Förening 1 däremot kan fortsätta att ha en så låg avgift genom så låg avsättning/avskrivning per kvadratmeter (egentligen justerat resultat efter avskrivningar/kvadratmeter) som 30 kronor.

Avsikten med ett amorteringskrav enligt min mening är inte att förening 2 och 3 ska amortera ”ikapp” förening 1 utan att bostadsrättshavarna över tid ska ha en avgift som bara förändras av inflation och räntenivå, det vill säga att alla bostadsrättshavare betalar för sitt slitage. Med avsättningskrav (tabell 2).

Dessa tre föreningar skulle ”fondera” (i förening 2 och 3 delvis genom amortering av lånen i stället för att bygga kassa) lika mycket pengar och avgifterna skulle i stället återspegla hur man valt att finansiera föreningen. Behovet av ”fondering” är lika stort i föreningarna eftersom det är tre lika föreningar i allt utom finansiering. Mycket större jämförbarhet och avgifterna/ kvadratmeter likformas mer utifrån vald finansering! Räntekänslighetsanalysen skulle också visa på hur stora effekterna blir på förening 2 och 3 vid förändring av räntenivån.

Tyvärr saknar ofta kreditgivare, mäklare och köpare kunskap om hur dessa förhållanden och regelverk hänger samman och hur ekonomiska planer upprättas. Att föreningar i dag skapas med så stora skillnader i de ekonomiska planerna gör också att konkurrenssituationen snedvrids både vid finansering och försäljning av bostadsrättsprojekt, men även att köparna av bostadsrätter, som oftast helt saknar kunskap, vilseleds utifrån alldeles för låga avgifter och dålig jämförbarhet.

Jag välkomnar det förslag som FAR, Bostadsrätterna, HSB, Riksbyggen och Sveriges Bostadsrättscentrum AB (SBC) lämnat avseende uppdatering av normgivning och regelverk för redovisning i bostadsrättsföreningar vilket gör att man kommer till rätta med några av de problem som finns inom redovisningsområdet för bostadsrättsföreningar. Det är dock viktigt att även Boverkets föreskrifter om upprättande av ekonomiska planer harmonierar med detta förslag.

Att hitta en generell metod för att det ska bli rättvisande är givetvis mycket svårt och kan aldrig bli 100 procent rätt, men amorteringskrav kommer att skjuta över målet och inte fylla bostadsrättsföreningars syfte och behov!

Jon Klockervold är auktoriserad revisor på Hellström & Hjelm Revision AB/Östersund