Balans fördjupning nr 4 2016

Amorteringskrav kontra avsättningskrav i bostadsrättsföreningar

– Hur påverkas avgifter och kassaflöde?

Boverket kom under hösten 2015 med utkast till nya föreskrifter för att upprätta ekonomiska planer i bostadsrättsföreningar, som fått kritik och är under omarbetning. I detta låg ett amorteringskrav på 2 procent av föreningens lån. I denna artikel belyser Jon Klockervold problemen som kan uppstå mot bakgrund av ett amorteringskrav. Artikeln kan även ses som ett tillägg i tidigare debatt om avskrivningar i bostadsrättsföreningar som enbart blir relevant för redovisningen, inte för bostadsrättsföreningens avgifter och kassaflöde.

Två olika metoder täcker föreningars framtida underhållsbehov av fastigheten, avskrivningar som täcks med avgifter samt avsättning till yttre fond som täcks med avgifter. Om man tillämpar en relativt hög avskrivning, utan att bokföringsmässigt underskott skapas i föreningen, så kommer behovet av avsättning till yttre fond att vara mindre eller falla bort helt och hållet.

Grundproblemet i många föreningar, framför allt nybildade, är att man inte gör tillräckliga avskrivningar eller avsättningar som täcks med avgifter och har dessutom lång amorteringstid på lånen för att klara kassaflödet i föreningen.

Kraven på avskrivning i redovisningsnormgivningen blir inte relevanta i föreningarna eftersom nya stadgar ofta föreskriver att avskrivningarna inte ingår i de kostnader som måste täckas av avgifterna. Detta gör i många fall att föreningarna kommer att få bokföringsmässiga underskott vilket är helt okej så länge man har medel (alternativt möjlighet att låna upp nya pengar på grund av amortering) som täcker framtida underhåll. Vad som krävs för framtida underhåll ska i första hand styras av vederhäftig underhållsplan. I nybildade föreningar görs minsta avsättning enligt stadgarna fram tills det att styrelsen arbetat fram en underhållsplan. Denna avsättning är ofta lågt angiven.

Boverket har lämnat ett kritiserat förslag till nya föreskrifter för upprättande av ekonomiska planer med en amortering på 2 procent av kapitalbehovet. Ett amorteringskrav anser jag inte löser problemet! Problemet är föreningar där man inte gör avskrivningar eller avsättningar i tillräcklig grad som täcks med avgifter. Om man gör tillräckliga avsättningar/avskrivningar som täcks med avgifter är det bara en fråga om man bygger upp en kassa/bank eller amorterar. Den dagen det kommer underhåll på fastigheten använder man antingen kassan eller lånar upp pengar igen (till ursprunglig nivå eftersom man amorterat). I en skuldfri (eller lågbelånad) förening kommer man dock inte åt grundproblemet genom Boverkets förslag. Förhoppningsvis kommer Boverket fram till en helt ny slutsats efter sommaren då reviderat förslag ska läggas fram efter lämnade remissvar.

Jag skulle i stället önska ett skallkrav på en avsättning/avskrivning per kvadratmeteter som ska täckas med avgifter. Alternativt ett justerat resultat korrigerat för avskrivningar som ska uppgå till ett en minsta summa per kvadratmeter. Denna summa skulle kunna sättas i relation till basbelopp eller inflationsjusteras på annat sätt. Genom ett sådant krav skulle man få en likhet mellan föreningarna. Runt 100 kronor per kvadratmeter tror jag skulle vara en rimlig nivå. Då har man kassa eller amortering på lånen som gör att man klarar framtiden på ett sunt sätt. I dag ser man många nybildade föreningar som är nere på 5–30 kronor per kvadratmeter vilket definitivt gör att dagens bostadsrättshavare inte betalar för sitt slitage, vilket jag anser ska vara utgångspunkten. Ovanstående skulle öka jämförbarheten mellan olika objekt/föreningar på marknaden och skapa sundare föreningar.

Att ställa krav på att hela avskrivningen ska täckas med avgifter blir enligt min mening också helt fel. Detta eftersom det geografiska läget på fastigheten ofta gör att byggnadsdelen i planen varierar per kvadratmeter högst väsentligt vilket är avskrivningsgrundande i redovisningen. Denna avskrivning speglar då inte slitaget som i glesbygd/lågprisområden kan bli för låg och i Stockholms innerstad eller Åre bli för hög i förhållande till krav på ”medel” i föreningen för framtida underhåll. Slitaget eller nivån på framtida underhåll torde dock vara relativt lika oavsett läge på fastigheten, vilket motiverar att använda ovanstående metod.

Som tillägg till de av Boverket föreslagna nyckeltalen skulle jag föreslå ”Summa avsättning/avskrivning/kvadratmeter som täcks med avgifter” eller ”Resultat justerat för avskrivningar/ kvadratmeter”. Det skulle också skapa en jämförbarhet mellan olika föreningars ”sparande” för framtida underhåll, som i dag saknas.

Nedanstående exempel visar på hur tre olika föreningar, exakt lika till yta, anskaffningskostnad och driftskostnader men med olika finansiering (0 %, 15 % och 30 % lån) skulle se ut med amorteringskrav kontra avsättningskrav (förutsatt 1,0 % avskrivning som inte täcks med avgifter) Med amorteringskrav (tabell 1).

I förening 2 och 3 tvingas avgiften upp på grund av amorteringskravet. Förening 1 däremot kan fortsätta att ha en så låg avgift genom så låg avsättning/avskrivning per kvadratmeter (egentligen justerat resultat efter avskrivningar/kvadratmeter) som 30 kronor.

Avsikten med ett amorteringskrav enligt min mening är inte att förening 2 och 3 ska amortera ”ikapp” förening 1 utan att bostadsrättshavarna över tid ska ha en avgift som bara förändras av inflation och räntenivå, det vill säga att alla bostadsrättshavare betalar för sitt slitage. Med avsättningskrav (tabell 2).

Dessa tre föreningar skulle ”fondera” (i förening 2 och 3 delvis genom amortering av lånen i stället för att bygga kassa) lika mycket pengar och avgifterna skulle i stället återspegla hur man valt att finansiera föreningen. Behovet av ”fondering” är lika stort i föreningarna eftersom det är tre lika föreningar i allt utom finansiering. Mycket större jämförbarhet och avgifterna/ kvadratmeter likformas mer utifrån vald finansering! Räntekänslighetsanalysen skulle också visa på hur stora effekterna blir på förening 2 och 3 vid förändring av räntenivån.

Tyvärr saknar ofta kreditgivare, mäklare och köpare kunskap om hur dessa förhållanden och regelverk hänger samman och hur ekonomiska planer upprättas. Att föreningar i dag skapas med så stora skillnader i de ekonomiska planerna gör också att konkurrenssituationen snedvrids både vid finansering och försäljning av bostadsrättsprojekt, men även att köparna av bostadsrätter, som oftast helt saknar kunskap, vilseleds utifrån alldeles för låga avgifter och dålig jämförbarhet.

Jag välkomnar det förslag som FAR, Bostadsrätterna, HSB, Riksbyggen och Sveriges Bostadsrättscentrum AB (SBC) lämnat avseende uppdatering av normgivning och regelverk för redovisning i bostadsrättsföreningar vilket gör att man kommer till rätta med några av de problem som finns inom redovisningsområdet för bostadsrättsföreningar. Det är dock viktigt att även Boverkets föreskrifter om upprättande av ekonomiska planer harmonierar med detta förslag.

Att hitta en generell metod för att det ska bli rättvisande är givetvis mycket svårt och kan aldrig bli 100 procent rätt, men amorteringskrav kommer att skjuta över målet och inte fylla bostadsrättsföreningars syfte och behov!

Jon Klockervold är auktoriserad revisor på Hellström & Hjelm Revision AB/Östersund

Tabell 1: Med amorteringskrav

Förening 1

Förening 2

Förening 3

Balansräkning (enligt ekonomisk plan)

Obelånad

15 % belåning

30 % belåning

Byggnad

42 000 000 kr

42 000 000 kr

42 000 000 kr

Mark

12 000 000 kr

12 000 000 kr

12 000 000 kr

Kassa

50 000 kr

50 000 kr

50 000 kr

Summa tillgångar

54 050 000 kr

54 050 000 kr

54 050 000 kr

Insatser

54 050 000 kr

45 942 500 kr

37 835 000 kr

Lån

– kr

8 107 500 kr

16 215 000 kr

Summa skulder & EK

54 050 000 kr

54 050 000 kr

54 050 000 kr

Resultaträkning

Avgifter

336 000 kr

608 085 kr

916 170 kr

Driftskostnader m.m.

– 300 000 kr

– 300 000 kr

– 300 000 kr

Ränta

– kr

– 145 935 kr

– 291 870 kr

Avskrivning

– 420 000 kr

– 420 000 kr

– 420 000 kr

Bokföringsmässigt resultat

– 384 000 kr

– 257 850 kr

– 95 700 kr

Resultat per kvm/ justerad för avskrivning

30 kr

135 kr

270 kr

Avgift per kvm

280 kr

507 kr

763 kr

Kassaflöde

Avgifter

336 000 kr

608 085 kr

916 170 kr

Driftskostnader

– 300 000 kr

– 300 000 kr

– 300 000 kr

Ränta

– kr

– 145 935 kr

– 91 870 kr

Amortering (krav 2 %)

– kr

– 162 150 kr

– 324 300 kr

Summa kassaflöde

36 000 kr

– kr

– kr

Kassaflöde/kvm exkl. amortering

30 kr

135 kr

270 kr

Tabell 2: Med avsättningskrav

Förening 1

Förening 2

Förening 3

Balansräkning (enligt ekonomisk plan)

Obelånad

15 % belåning

30 % belåning

Byggnad

42 000 000 kr

42 000 000 kr

42 000 000 kr

Mark

12 000 000 kr

12 000 000 kr

12 000 000 kr

Kassa

50 000 kr

50 000 kr

50 000 kr

Summa tillgångar

54 050 000 kr

54 050 000 kr

54 050 000 kr

Insatser

54 050 000 kr

45 942 500 kr

37 835 000 kr

Lån

– kr

8 107 500 kr

16 215 000 kr

Summa skulder & EK

54 050 000 kr

54 050 000 kr

54 050 000 kr

Resultaträkning

Avgifter

420 000 kr

565 935 kr

711 870 kr

Driftskostnader m.m.

– 300 000 kr

– 300 000 kr

– 300 000 kr

Ränta

– kr

– 145 935 kr

– 291 870 kr

Avskrivning

– 420 000 kr

– 420 000 kr

– 420 000 kr

Bokföringsmässigt resultat

– 300 000 kr

– 300 000 kr

– 300 000 kr

Resultat per kvm/ justerad för avskrivning

100 kr

100 kr

100 kr

Avgift per kvm

350 kr

472 kr

593 kr

Kassaflöde

Avgifter

420 000 kr

565 935 kr

711 870 kr

Driftskostnader

– 300 000 kr

– 300 000 kr

– 300 000 kr

Ränta

– kr

– 145 935 kr

– 291 870 kr

Amortering (frivillig nivå)

– kr

– 60 000 kr

– 100 000 kr

Summa kassaflöde

120 000 kr

60 000 kr

20 000 kr

Kassaflöde/kvm exkl. amortering

100 kr

100 kr

100 kr

För erfarna

Välkommen! Hos oss hittar du alla ekonomiska regelverk du behöver samlat på en enda digital plats. Fördjupa dig i allt från EU-rätt till självreglering, tidskrifter eller använd Rättserien där experter guidar dig till snabba svar.
  • Regler

    Här hittar du uppdaterat rättsligt material inom EU-rätt, svenska lagar och myndighetsföreskrifter. Du kan även hitta historik från 2008 och framåt.

  • Avancerad sök

    Filtrera dina sökningar och hitta rätt dokument snabbare. Vet du att det är en lag du söker efter kan du välja att visa bara de träffarna.

  • Markera & Anteckna

    Här kan du smidigt markera, anteckna och dela de avsnitt av texterna som är viktigast för dig och dina kollegor.

  • Rättserien

    Här kan du bekräfta dina kunskaper och enkelt hitta nya vägar till andra områden.

  • Jag vill veta mer

och oerfarna

Välkommen! Det kan vara svårt att hitta rätt ibland, så därför har vi samlat allt inom ekonomiska regler på ett och samma ställe. Navigera, sök eller använd Rättserien för att få svar på dina frågor.
  • Rättserien

    Här hittar du tydliga förklaringar till tusentals termer och information om var och hur du kan fördjupa dig. Till Rättserien

  • Navigering

    Allt relevant material hittar du samlat inom respektive ämnesområde.

  • Anteckna

    Skapa egna anteckningar för hur du ska gå till väga vid komplicerade regeltolkningar. Dela gärna med dig eller spara tips från dina kollegor!

  • Markera

    Använd överstrykningspennan och hitta tillbaka till det viktigaste nästa gång.

  • Jag vill veta mer

Sifferkollen

Belopp

Basbelopp
År 2019 2020 2021
Prisbasbelopp 46 500 47 300 47 600
Förhöjt pbb. 47 400 48 300 48 600
Inkomstbasbelopp 64 400 66 800 68 200
Utdelning fåmansföretag
År 2019 2020 2021
Schablonbelopp 171 875 177 100 183 700

Räntesatser

Periodiseringsfond
År 2019 2020 2021
Räntesats 0,51 0,50 0,50

 

Referensränta
År 2016-07-01 2019-07-01 - 
Räntesats -0,5 0,0
Ränta på skattekontot
Period 2013-2016 2017 -
Intäkt 0,5625 0
Kostnad Låg 1,25 1,25
Kostnad Hög 16,25 16,25
Räntefördelning
Inkomstår 2019 2020 2021
Positiv 6,51 6,50 6,50
Negativ 1,51 1,50 1,50
Statslåneränta
År 2019 2020 2021
31 maj 0,05 -0,01 0,28
30 nov -0,09 -0,10  

Traktamenten

Bilresor
Inkomstår 2019 2020 2021
Egen bil 18,50 18,50 18,50
Förmånsbil, diesel 6,50 6,50 6,50
Förmånsbil, bensin 9,50 9,50 9,50
Kostförmån
År 2019 2020 2021
Frukost, lunch och middag 245 245 250
Lunch eller middag 98 98 100
Frukost 49 49 50
Skattefria gåvor
År 2019 2020 2021
Julgåva 450 450 500
Jubileumsgåva 1 350 1 350 1 500
Minnesgåva 15 000 15 000 15 000

Skattesatser

Bolagsskatt
År 2019 2020 2021
Skattesats 21,4% 21,4% 20,6%
Mervärdesskatt
År 2019 2020 2021
Normal

25 %

25 % 25 %
Livsmedel, krog m.m. 12 % 12 % 12 %
Persontransport, böcker m.m. 6 % 6 % 6 %
Arbetsgivaravgifter/egenaavgifter
Födda -1937 1938 - 1954 1955 -
Arb. avgifter 0 % 10,21% 31,42%
Egenavgifter 0 % 10,21% 28,97%

 

Visa mer...