Innehåll

Balans nr 5 1978

Aktivering av reparationskostnader

Tillåter bokföringslagen aktivering av reparationskostnader på fastighet, vilken inköpts såsom förvaltningsobjekt? Frågan ställs här av auktor revisor Bertil Ernfridsson, som med hjälp av exempel belyser vilka konsekvenser svaret kan leda till. Hans Edenhammar, ledamot av FARs Redovisningskommitté, kommer i nästa nummer av BALANS att kommentera frågeställningen.

Ett aktiebolag inköper ett hyreshus såsom förvaltningsobjekt. Byggnaden är dåligt underhållen och standarden omodern. Detta förhållande har också påverkat köpeskillingen. Efter tillträdet vidtages omfattande ombyggnads- och reparationsarbeten. Med reparationsarbeten avses då sådant som taxeringsmässigt utgör en omedelbart avdragsgill kostnad.

Vid årets slut uppstår frågan om bokföringslagen tillåter bolaget att aktivera samtliga kostnader, således även de skattemässigt avdragsgilla kostnaderna, eller om bolaget måste kostnadsföra alla kostnader som inte kan anses standardförbättrande. Skattemässigt torde reparationskostnaderna vara omedelbart avdragsgilla oavsett om de aktiveras eller kostnadsföres. Förutsättningen är också att fastighetens anskaffningsvärde, ökat med de totalt nedlagda kostnaderna, ej blir högre än återanskaffningsvärdet. Under denna förutsättning är min åsikt att bokföringslagen ej hindrar en aktivering. Jag motiverar detta med att bolaget har gjort en investering bestående av två delar, dels köpeskillingen och dels nedlagda kostnader efter övertagandet. Att vi i vår terminologi använder ordet reparationskostnad (sannolikt med influens från skattereglerna) anser jag icke vara tillräckligt skäl för att inte det totala beloppet skulle vara en aktiverbar investering. Man kan också tänka sig att bolaget från början förmått säljaren att före köpet iståndsätta byggnaden till det skick köparen önskar. I praktiken är detta förfaringssätt sannolikt inte genomförbart. Dock, låt oss tänka oss det. I detta fall råder ingen tvekan om att hela förvärvskostnaden är en investering och kan med fullt belopp upptagas som tillgång på balanssidan samt självklart avskrivas genom årliga värdeminskningsavdrag. I båda fallen har bolaget nedlagt lika mycket pengar. Därest i första fallet de s k reparationskostnaderna icke skulle vara aktiverbara, skulle konsekvensen bli att, om inga andra vinster finns, bolaget skulle vara skyldigt vidtaga de i lag föreskrivna åtgärderna vid befarad likvidation. I det andra fallet skulle sådan skyldighet ej föreligga.

Enligt mitt förmenande måste det rätta betraktelsesättet vara att se den totala kostnaden såsom en investering och således aktiverbar.

Ovan skisserade fall är mycket renodlade. Verkligheten är emellertid icke så enkel. Det kan tänkas att det förvärvande bolaget t ex väntar viss tid med att göra ombyggnaden/reparationen eller att kostnaderna delas upp under ett antal år. Självklart gör sådana omständigheter att bedömningen blir svårare, men skall den i princip bli annorlunda?

För att göra det mer svårbedömbart kan vi anta att ett bolag av någon anledning är ägare till ett fastighetsbestånd, vilket icke har underhållits utan fått till resultat byggnader i dåligt skick vad beträffar underhåll. Aktierna i bolaget säljes därefter. De nya ägarna börjar efter tillträdet av bolaget ett successivt ombyggnads- och reparationsprogram. Eftersom i detta fall bolaget varit ägare till fastigheterna under viss längre tid gäller ej mitt ovanstående resonemang om investeringskostnader. Jag antar vidare att det bokförda värdet före restaureringen är i vart fall ej högre än ett återanskaffningsvärde. (I princip kan detta vara möjligt genom att minskningen av värdet p g a uteblivna reparationer motsvaras av ökning p g a inflationen.) I detta fall är en del av kostnaderna endast uppskjutna reparationer, vilket självklart kan ha inneburit, att de under tidigare år redovisade resultaten varit för höga.

I detta fall är ett alternativ att endast aktivera standardförbättrande åtgärder, vilket kan antas få till följd negativa resultat, vilket i sin tur kan medföra att bolaget blir skyldigt iakttaga reglerna vid befarad likvidation. Ett annat alternativ skulle vara att aktivera så stor del av kostnaderna, som kan beräknas öka fastighetens värde, varvid exempelvis banks belåningsvärde kan utgöra vägledning, samt avskriva icke standardförbättrande kostnader med 10 % per år.

Redovisningsmässigt skulle de redovisade årsresultaten i vart fall fr o m året då ombyggnaderna/reparationerna igångsättes bli väsentligt mer rättvisande om inte endast s k standardförbättrande kostnader aktiveras utan även viss del av reparationskostnaderna, under förutsättning att detsamma avskrives med exempelvis 10 % per år.

En konsekvens av det senare alternativet är att dela upp en fastighet i olika delar vad gäller avskrivningsunderlag. Exempelvis stomme, väggar, tak osv samt en övrig del såsom tapeter, målning osv. Den sistnämnda delen skulle då ha en avskrivningstid på kanske 10 år. I sådant fall skulle då den typen av kostnader alltid kunna aktiveras och sedan avskrivas med 10 % per år.

Bertil Ernfridsson, auktor revisor