Vid FARs paneldebatt om fastighetsvärden inför 1991 års bokslut betonades en fråga gång på gång: Revisorn måste göra en noggrann bedömning av förväntade kassaflöden innan man tar ställning till värderingsfrågan.

Att 1990-talet inneburit en dramatisk förändring på fastighetsmarknaden är det väl ingen som vill ifrågasätta. 1980-talets smått otroliga utveckling med ständigt ökande fastighetsvärden har ersatts av en marknad med hårdare villkor.

De nya marknadsförutsättningarna har fått konsekvenser på en rad områden. Ett problem som aktualiserats är, hur de nya förutsättningarna skall återspeglas i 1991 års bokslut. För att kunna ta ställning till denna fråga måste revisorn till att börja med veta dels hur marknaden ser ut dels hur den kan förväntas utvecklas framöver. I nästa steg måste avgöras om och i så fall i vilken utsträckning gällande redovisningsregler gör att nedskrivning måste göras.

Den 28 november anordnade FAR en paneldebatt om dessa frågor. Deltagare var dels experter på marknaden dels revisorer med särskild kompetens i fråga om god redovisningssed. Debattledare var Bo Sigheden, Sveriges Riksradio. I panelen satt Åke von Ajkay, Fastighets-Renting, Christer Bergquist, Gota Bank, Bo Fridman, Bohlins, Olle Herolf, Price Waterhouse, Agneta Jacobsson, Värderings-Huset, Göran Tidström, Öhrlings Reveko och Madis Üürike, BGB i Stockholm.

Hur ser fastighetsmarknaden ut?

För att kunna ta ställning till värderingsfrågorna måste man till att börja med veta hur marknaden ser ut. Panelens samstämda svar på denna fråga var att ingen egentligen vet. Flera av deltagarna tittade i backspegeln och såg olika förklaringar till varför utvecklingen på 1980-talet blev som den blev, men konstaterade samtidigt, att det som varit egentligen inte ger någon vägledning för en bedömning av hur dagens marknad ser ut och än mindre av hur marknaden kommer att utvecklas framöver. Agneta Jacobsson påpekade att det har skett en omvälvande attitydförändring på marknaden. Förhållanden som tidigare uppfattades som positiva möjligheter betraktas nu som hot och risker. Outhyrda ytor, eftersatt underhåll, korta hyresavtal samt planrestriktioner och oklara bygglov är exempel på förhållanden som tidigare sågs som möjligheter till förbättrad lönsamhet men som nu uppfattas som hot om hyresförluster och ökande kostnader.

Från skilda håll påpekades att det visserligen sker ett relativt stort antal överlåtelser men att det regelmässigt rör sig om framtvingade försäljningar. Detta tillsammans med det förhållandet att finansiering oftast inte kan erhållas på ”normala” villkor gör att de priser som faktiskt uppnås inte kan anses vara representativa. De säger ingenting om värdet på de fastigheter som inte omsatts.

Hur kan det ”verkliga värdet” bestämmas?

Om uppnådda försäljningspriser inte kan anses ge en rättvisande bild av värdet på de fastigheter som inte omsatts, blir naturligtvis frågan om det finns något alternativt sätt att bestämma deras värde. Agneta Jacobsson påpekade, att man i så fall måste beräkna värdet och att valet måste stå mellan ett beräknat marknadsvärde och avkastningsvärdet.

Skillnaden mellan de båda är, att man vid beräkning av ett marknadsvärde försöker härma marknaden. Beräkningsmodellen försöker alltså komma fram till det pris, som marknaden i form av ett kollektiv av tänkbara köpare sannolikt skulle vara beredd att betala för ett visst objekt vid en viss tidpunkt. De använda parametervärdena hämtas i största möjliga utsträckning från tillgänglig marknadsstatistik.

Avkastningsvärdet däremot är individrelaterat. Det bygger på en kalkyl vars parametervärden i princip bestäms av den person för vars räkning beräkningen görs. Agneta Jacobsson menade att avkastningsvärdet bättre än marknadsvärdet speglar en investerares långsiktiga syfte och att det därför under nuvarande marknadsförutsättningar ger en bättre skattning av det ”verkliga värdet” än ett beräknat marknadsvärde. Åke von Ajkay strök under att ett beräknat marknadsvärde är en färskvara. Det som borde ha efterfrågats under 1980-talets uppgångsår och som måste vara vägledande nu, är ett mer långsiktigt värde.

Under hösten har den s.k. ”Nordbanksmodellen” fått stor uppmärksamhet i debatten. Christer Bergquist ifrågasatte om det fanns någon sådan modell. Han menade att verkligheten är mer nyanserad än vad som framgått av media och att banken beaktar omständigheterna i det enskilda fallet på ett mycket mer sofistikerat sätt än vad som kommit fram. Panelen var emellertid enig om, att oavsett om det finns någon entydig ”Nordbanksmodell” eller ej, sa är bankens problem att beräkna kreditförluster. De principer som tillämpas i ett sådant sammanhang kan inte användas vid balansvärdering av ett fastighetsbestånd.

Hur kommer marknaden att utvecklas?

Det bestående intrycket av panelens synpunkter på dagens fastighetsmarknad var en stor osäkerhet. En liknande osäkerhet präglade uppfattningen i fråga om framtidsutsikterna. Bland faktorer som kan förväntas påverka den framtida marknaden och dess utveckling nämndes den allmänna konjunkturen, inflationstakten, realräntan och andra samhällsekonomiska förhållanden. Betydelsen av en rad branschspecifika förhållanden som byggkostnad, prispress på grund av outhyrda lokaler och tendens till ”sparsamhet” i fråga om kontorsutrymme per anställd framhölls också. Osäkerheten i fråga om hur försäkringsbolag och andra placerare skall fördela sina investeringar mellan Sverige och utlandet betonades. Ingen i panelen vågade sig emellertid på några konkreta uttalanden om den sannolika utvecklingen i fråga om någon av faktorerna.

Madis Üürike påpekade att dagens marknad inte är normal, men att den inte varit normal på 80-talet heller och att de förhållanden, som rådde då, inte kan förväntas återkomma. Pressad av Bo Sigheden gjorde han bedömningen att det kommer att dröja ytterligare ett till två år innan utvecklingen börjar vända så att marknaden så småningom kan normaliseras, men att ”normal” då kommer att innebära något annat än på 80-talet. Christer Bergquist ansåg att det sannolikt kommer att dröja till 1994–95 innan den nuvarande situationen kommer att förändras mer påtagligt.

Värdering i 1991 års bokslut

Balansvärdering innebär i princip att en balansposts bokförda värde jämförs med det ”verkliga värdet” och att ställning därefter tas till frågan huruvida det bokförda värdet skall ändras eller ej. Det ”verkliga värdet” kan definieras på olika sätt. För att det ”verkliga värdet” skall kunna bestämmas måste för det första avgöras om värderingen skall ske med utgångspunkt från antagandet att företaget skall fortsätta driva verksamhet under överskådlig tid framöver (”going concern”). Om så inte är fallet är det relevanta värdebegreppet det s.k. ”slaktvärde” som kan förväntas erhållas i samband med en avveckling.

Om ett företag kan betraktas som en ”going concern” eller ej hänger i första hand på kassaflödet. Vikten av att revisorn gör en noggrann bedömning av de förväntade kassaflödena innan ställning tas till värderingsfrågan betonades om och om igen. På en fråga från auditoriet huruvida det är företagets eller det enskilda objektets kassaflöde, som är relevant, påpekade Bo Fridman att bedömningen måste göras från företagets perspektiv. Med tanke på att det är fråga om att bedöma företagets förmåga att överleva, är det självklart, att det är hela företagets finansiella situation som är avgörande.

Den fortsatta diskussionen behandlade underförstått det fallet att kassaflödena bedöms vara tillräckliga och att värderingen därför kan ske med utgångspunkt från ett ”going concern”-antagande. Att i det motsatta fallet det relevanta balansvärdet är det pris man kan räkna med att erhålla vid en avveckling, och att detta i normalfallet inte kan antas vara högre än de priser, som på senaste tiden uppnåtts vid faktiska försäljningar, måste ha uppfattats som självklart.

”Going Concern”

I ”going concern”-fallet är värderingsfrågorna mer svårlösta. Diskussionen tog här i första hand sikte på innehav av förvaltningsfastigheter. Det genomgående temat var vikten av att undvika panikreaktioner samt betydelsen av att revisorerna har tillräckligt med is i magen.

Frågan är bara hur mycket is i magen som är förenligt med god redovisningssed. När det gäller den senare frågan påminde Bo Fridman om att lag och god redovisningssed kräver att företag klassificerar sina tillgångar i omsättnings- och anläggningstillgångar.

Han påpekade att omsättningstillgångar skall värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och det försäljningspris man räknar med att kunna erhålla vid en försäljning under normala förhållanden. Anläggningstillgångar skall värderas med utgångspunkt från anskaffningsvärdet. Normala nedgångar i värdet på grund av ålder, nyttjande och liknande orsaker skall beaktas genom årliga värdeminskningsavdrag. Om värdet av mer extraordinära skäl har gått ner, skall värdenedgången beaktas genom nedskrivning. Nedskrivning behöver emellertid göras bara vid ”varaktig” nedgång i värdet.

Långfristiga omsättningstillgångar?

Avgörande för gränsdragningen mellan omsättnings- och anläggningstillgångar är syftet med innehavet. Bo Fridman påpekade dels att olika aktörer har olika tidsperspektiv på sina innehav dels att syftet kan ändras över tiden. Frågan vilken betydelse den rubricering, som ett företag tidigare tillämpat i sin balansräkning, har i det nu aktuella värderingssammanhanget, togs upp av Göran Tidström, men fick inget entydigt svar.

Det påpekades att det är svårt att med hjälp av 13 § bokföringslagen dra en entydig gräns mellan omsättnings- och anläggningstillgångar när fråga är om förvaltningsfastigheter. Att man i de fall, då fastigheter av skatte- eller andra skäl redovisats som ”lager” bland omsättningstillgångarna, måste ta hänsyn till den regelmässigt långa ”lagringstiden” betonades. I vilken utsträckning ”lagringskostnader” i så fall måste beaktas berördes inte.

Det antyddes att det vid relativt långfristiga innehav skulle vara förenligt med god redovisningssed att tillämpa reglerna för värdering av anläggningstillgångar även när innehavet redovisats bland omsättningstillgångarna eller tagits upp under särskild ”mellanrubrik”. Som svar på en fråga från auditoriet menade Bo Fridman, att man i princip bör komma till samma slutsats i fråga om nedskrivningsbehovet, oavsett om man tillämpar värderingsreglerna för omsättnings- eller de för anläggningstillgångar.

En sådan slutsats verkar i förstone våghalsig. När osäkerheten rörande fastigheters nuvarande och framtida värde tas med i bilden blir emellertid slutsatsen den enda logiska. Både när det gäller att avgöra om en eventuell värdenedgång är varaktig och när fråga är om att bestämma det förväntade framtida försäljningsvärdet hänger värderingsfrågorna på en bedömning av den framtida utvecklingen på marknaden. När osäkerheten rörande marknadsutvecklingen är i det närmaste total blir frågan, från vilken utgångspunkt man närmar sig värderingsproblemet, i första hand av akademiskt intresse.

Panelen tycktes också vara överens om att det inte löser några problem att rubricera om fastigheter från omsättnings- till anläggningstillgångar. Med tanke på att den internationellt vedertagna principen är att en sådan överföring skall ske till marknadsvärde ställer tvärt om åtgärden omedelbart värderingsfrågorna på sin spets. Åke von Ajkay påpekade att en rubricering som anläggningstillgång dessutom kan visa sig vara ofördelaktig på längre sikt. Bl.a. kan en gjord nedskrivning inte utan vidare återläggas när marknaden så småningom återhämtat sig.

Ett annat väsentligt påpekande som gjordes var, att det är företagsledningen, som i årsredovisningen på ett övertygande sätt måste visa, att nedskrivning/ytterligare nedskrivning inte erfordras. Vikten av att lämnad tilläggsinformation är utförlig och pedagogisk betonades.

Dåliga affärer

Bo Sigheden blev inte motsagd när han sammanfattade panelens syn på värderingen av sunda fastighetsbestånd genom att konstatera, att om företagsledningen kan motivera de redovisade värdena och om lämnad tilläggsinformation är tillräckligt öppen och utförlig, så kan revisorn använda sitt goda omdöme och tillåta sig att ha ett visst mått av is i magen i samband med sitt ställningstagande till värderingsfrågorna.

Olle Herolf påpekade att oavsett vilken bedömning man i det enskilda fallet gör när det gäller värderingen av i princip sunda bestånd, så måste särskild uppmärksamhet ägnas åt de ”dåliga affärerna”. Dels bör bolagsstämman få underlag för sitt ställningstagande när det gäller ansvarsfrågan dels måste värderingsproblemet särskilt beaktas.

Även om svårigheterna att på objektiva grunder identifiera de ”dåliga affärerna” betonades, var enigheten stor om att det fanns uppenbara fall som måste särbehandlas. Bland projekt som generellt sett måste ägnas särskild uppmärksamhet framhöll Göran Tidström byggrätter med till dem hörande ”fantasiprojekt” vars finansiering i dagens läge måste bedömas som osäker. Liknande uppmärksamhet måste, menade han, ägnas utlandsinvesteringarna, speciellt i de fall då det är osäkert om det överhuvudtaget är möjligt att komma ur ett sådant projekt. Christer Bergquist påpekade att pågående projekt generellt sett innebär de största värderingsproblemen.

Vad händer sedan?

Bo Ribers avslutade debatten genom att på FARs styrelses vägnar tacka deltagarna för deras insatser. Han framhöll att FAR kommer att arbeta vidare med frågan. Från redovisningssynpunkt kan möjligen den ytterligare reflektionen göras att vi även här i landet på sikt förmodligen behöver särskilda värderingsregler för sådana placeringar, som inte är lager i inskränkt bemärkelse och inte heller anläggningstillgångar, som hör till den bedrivna verksamheten.

(Ljudkassett och videoband från FAR-seminariet kring fastighetsvärdering finns att hyra hos IREV, Gun Colling tel 08-23 67 60.)

Birgitta Jönsson Lundmark är docent och verksam vid Bohlins Skattekonsulter i Stockholm. Hon medverkade senast i Balans nr 6–7/91.