Bör sale and leaseback-transaktioner redovisas som lån?

Både i den svenska pressdebatten och i ett delbetänkande om fastighetsleasing finns den utbredda uppfattningen att sale and leaseback-affärer egentligen är lån och bör redovisas som sådana. Artikelförfattaren menar att den uppfattningen inte är korrekt.

Det är inte särskilt ofta som mer principiella redovisningsfrågor diskuteras i svensk press. Under hösten skrev man emellertid i olika media en del om redovisning av sale and leaseback(SLB)-transaktioner. Anledningen var i första hand att årets upplaga av den undersökning av aktuella redovisningsproblem, som Rolf Rundfelt sedan ett antal år tillbaka utför på uppdrag av Stockholms Fondbörs och Bokföringsnämnden, kommit från trycket.

Liksom tidigare år är Rundfelt starkt kritisk bl.a. när det gäller redovisningen av ingångna SLB-avtal. I undersökningen är kritiken förhållandevis nyanserad. I pressreferaten sammanfattas den emellertid som att SLB-transaktioner är jämställda med rena lånetransaktioner och att de därför bör redovisas som sådana.

Uppfattningen att SLB-affärer egentligen är lån och att de därför borde redovisas som lånetransaktioner löper också som en röd tråd genom det delbetänkande rörande fastighetsleasing (SOU 1991:81) som leasingutredningen publicerade i november. Utredningen åberopar dels den internationella leasingrekommendationen, IAS 17, dels de amerikanska redovisningsreglerna, som stöd för sin uppfattning. Även om man försiktigtvis nöjer sig med att åberopa den grundsyn som man menar genomsyrar de båda regelsystemen, kan en läsare lätt bibringas uppfattningen, att den internationellt vedertagna huvudregeln är att SLB-affärer skall redovisas som lånetransaktioner. Att så skulle vara fallet framskymtar också av och till i pressdebatten.

Att ge sken av att det skulle vara en internationellt vedertagen huvudregel att SLB-affärer redovisas som lån är emellertid i grunden fel.

Försäljning plus hyres-/leasingavtal

För att ett avtal om försäljning av egendom skall leda till att den fulla äganderätten skall övergå på köparen, måste parterna ibland iaktta olika formkrav. Särskilt i fråga om fast egendom uppvisar olika länders regelsystem stora skillnader när det gäller dessa. Oavsett vilka regler som gäller, är emellertid den internationellt vedertagna huvudregeln, att när väl tillämpliga formkrav uppfyllts, så är en SLB-affärs första steg civilrättsligt sett en försäljning.

En annan internationellt vedertagen huvudregel är att redovisningen skall rätta sig efter transaktioners civilrättsliga innebörd. Bara undantagsvis görs avsteg från denna huvudregel på så sätt att transaktioners ekonomiska betydelse får styra deras behandling i redovisningen. Med en från anglosaxiskt språkbruk hämtad terminologi brukar det senare ibland kallas att redovisningen rättar sig efter transaktionernas ”substance” snarare än efter deras ”form”.

Bland de internationella reglerna för redovisning av leasing kan man hitta vissa inslag av ett substance-synsätt. När det gäller redovisningen av SLB-affärer är emellertid utgångspunkten att det första ledet är en försäljning och det andra ett hyres-/leasingavtal.

Bl.a. i den internationella leasingrekommendationen IAS 17 (jfr nedan) föreskrivs i fråga om SLB-affärer, att man i steg ett skall redovisa den inledande försäljningen. Därefter skall avgöras hur leasingavtalet skall redovisas. När fråga är om vissa typer av leasingavtal skall dessutom en eventuell vinst vid den inledande försäljningen periodiseras.

Substance och form

När det speciellt gäller leasingavtal är det ibland så att avtalets ekonomiska betydelse (”substance”) skiljer sig från den civilrättsliga innebörden (”form”). I olika länder har man tillämpat olika tekniker när det gäller att hantera sådana konflikter i redovisningen. De alternativ som förekommer kan inordnas i två huvudgrupper.

Det ena huvudalternativet är att man låter avtalets civilrättsliga innebörd styra behandlingen i resultat- och balansräkningen. I den mån avtalets ekonomiska betydelse är en annan krävs att den ekonomiska betydelsen framgår av tilläggsinformation bland noterna. Det andra huvudalternativet är att den ekonomiska betydelsen styr behandlingen i resultat- och balansräkningen och den avvikande civilrättsliga innebörden framgår av tilläggsinformation.

I flertalet kontinentaleuropeiska länder rättar sig redovisningen i resultat- och balansräkningen efter transaktionernas civilrättsliga innebörd (jfr nedan). Det är i första hand i USA och Storbritannien som leasingavtal i vissa fall kan redovisas som tillgång och skuld i balansräkningen. Om den tillgångspost som då redovisas är ett slags nyttjanderätt eller en fordringsrätt har diskuterats.

I regel blir slutsatsen att frågan om tillgångspostens karaktär inte har särskilt stor betydelse eftersom den har så stora likheter med motsvarande tillgångar som företaget äger att den i balansräkningen som huvudregel kan redovisas tillsammans med dessa. Att fråga är om något annat än en materiell anläggningstillgång, som företaget äger, måste emellertid framgå antingen direkt av rubriceringen i balansräkningen eller av tilläggsinformation i not.

Även i samband med SLB-affärer kan leasingavtalet vara sådant att det skall redovisas som tillgång i balansräkningen, men detta innebär inte att transaktionen uppfattas som ett lån. Sådana affärer uppfattas i stället som försäljningar med tillhörande leasingavtal, där leasingavtalet är sådant att det, tillsammans med den balanserande betalningsskyldigheten, skall redovisas i balansräkningen.

De amerikanska reglerna

De amerikanska reglerna för redovisning av sale and leaseback av fast egendom (”real estate”) åberopas ofta som stöd för uppfattningen att sale and leaseback bör redovisas som lån. Även dessa regler har emellertid sin utgångspunkt i reglerna för redovisning av fastighetsförsäljning.

Tidigare ”missbruk” har lett till att dessa regler efter hand har kompletterats med bestämmelser som innebär att, trots att de rättigheter och skyldigheter som normalt tillkommer en ägare, övergått till köparen så kan fastighetsförsäljningen inte redovisas, om säljaren har ”fortsatt intresse” (continuing involvement) i egendomen. När fråga är om SLB-affärer anses sådant ”fortsatt intresse” bl.a. föreligga när säljaren har option att köpa tillbaka fastigheten. Om denna option förfaller under leasingavtalets löptid skall emellertid fastighetsförsäljningen och den eventuella vinsten på den redovisas. Beroende på leasingavtalets utformning kan vinsten antingen i sin helhet ingå i försäljningsårets resultat eller periodiseras över leasingavtalets löptid.

Ett påstående att amerikanska redovisningsregler innebär att den inledande försäljningen inte redovisas är alltså korrekt bara när fråga är om försäljning av fastigheter (”real estate” med till egendomen hörande anläggningar) och då bara i vissa fall. Om vi i vårt land skulle tillämpa samma principer vid SLB-transaktioner i allmänhet skulle därför våra regler på detta område bli avsevärt ”strängare” än de amerikanska. Införandet av sådana regler skulle därför innebära en dramatisk ändring av det svenska regelsystemet och måste anständigtvis föregås av en noggrann prövning bl.a. av de sannolika konsekvenserna för svenskt näringsliv.

Dessutom måste prövas om en sådan regel uppfyller kravet att gällande redovisningsregler inbördes skall vara konsekventa. Vid denna prövning måste särskild hänsyn tas till de legala funktioner som svenska företags årsredovisningar skall fullgöra.

Kravet på konsekvens

En regel av innebörd att den inledande försäljningen inte skulle redovisas i samband med sådana SLB-affärer avseende fastigheter, som omfattar fastigheten som sådan med option knuten till den fasta egendomen, skulle vara en främmande fågel i det svenska regelsystemet. Enligt nu gällande lag är den inledande försäljningen en omsättningsöverlåtelse, som innebär att rentingbolaget blir lagfaren ägare till fastigheten. Att inte redovisa en sådan försäljning skulle leda till att säljaren i sin balansräkning skulle redovisa en förmodligen väsentlig tillgångspost som sak- och obligationsrättsligt skulle ägas av annan.

Med tanke på de legala funktioner, som svenska företags årsredovisningar skall fullgöra, skulle en sådan regel medföra en rad komplikationer. En ändring av den civilrättsliga lagstiftningen enligt de riktlinjer som leasingutredningen föreslår skulle inte lösa problemen utan enbart flytta dem till det civilrättsliga området.

Till detta kommer att när det gäller ”vanliga” fastighetsförsäljningar i anslutning till ett årsskifte, anses i allmänhet så stor del av den affärsmässiga risken ha övergått på köparen redan i anslutning till köpekontraktet, att försäljningen kan redovisas och vinstavräknas i anslutning till kontraktet trots att den fulla sakrättsliga äganderätten övergår först under det följande räkenskapsåret. Att då inte redovisa fastighetsförsäljningar när såväl den fulla sakrättsliga äganderätten som den affärsmässiga risken övergått på köparen är minst sagt inkonsekvent och skulle kräva följdändringar.

Att i vårt land tillämpa en vidsträckt analogitolkning av de amerikanska reglerna för sale and leaseback av fast egendom är också inkonsekvent från den synpunkten att Redovisningsrådet uttalat, att man som en allmän policy avser att sträva efter att svenska redovisningsregler skall tillgodose samma informationsbehov, som de regler som formulerats av International Accounting Standards Committee (IASC).

EG-harmonisering

Från svensk synpunkt är det numera väsentligt att beakta utvecklingen inom EG. Även om det tills vidare är osäkert hur man inom EG kommer att gå vidare när det gäller harmoniseringen av gemenskapens redovisningsregler, är det inte särskilt sannolikt att gemenskapen när det gäller centrala redovisningsfrågor kommer att välja en lösning som går stick i stäv med

IASCs regler. Det finns också anledning förmoda att det fortsatta harmoniseringsarbetet generellt sett kommer att inriktas på att överbrygga skillnader mellan olika redovisningsprinciper och/eller redovisningstekniska lösningar snarare än att åstadkomma enhetlighet genom standardiserade rekommendationer.

När det gäller redovisning av leasing i allmänhet är därför den utveckling, som för närvarande verkar mest sannolik, att man inom Europa kommer att godta de båda huvudalternativen och att man åstadkommer en brygga mellan dem genom krav på tilläggsinformation. Att målsättningen i första hand måste vara att brygga över skillnader mellan de båda huvudalternativen är i varje fall den preliminära slutsats man drog när gemenskapen diskuterade leasingfrågor i höstas.

Genom en sådan lösning kan säkerställas att årsredovisningar från olika länder ger minst lika mycket information rörande olika typer av leasing som den internationella leasingrekommendationen IAS 17 men utan att vissa länder påtvingas en redovisningsregel som strider mot i landet vedertagna principer. Man måste räkna med att reglerna för redovisning av SLB-affärer kommer att utformas efter samma mönster.

De legala funktioner som svenska företags årsredovisningar skall fullgöra har medfört att huvudregeln att transaktioners civilrättsliga innebörd skall styra deras behandling i resultat- och balansräkningen här i landet väger tyngre än i många andra länder. Detta innebär att det för vårt vidkommande mest rimliga huvudalternativet är att även när fråga är om SLB-affärer rätta redovisningen i resultat- och balansräkningen efter transaktionernas civilrättsliga innebörd och lämna tilläggsinformation rörande den ekonomiska betydelsen.

Krav på tilläggsinformation

Vilka krav på tilläggsinformation som skall ställas kan diskuteras. Väsentligt i sammanhanget är att SLB-affärer, liksom annan leasing, i normalfallet innebär att företaget bundit upp sig för framtida betalningar. Den framtida betalningsskyldigheten är emellertid oftast av sådan karaktär, att den enligt vedertagna redovisningsprinciper inte redovisas som skuld. Mest väsentligt är därför att denna betalningsskyldighet framgår av tilläggsinformationen.

I olika sammanhang har påpekats att den tilläggsinformation som svenska företag lämnar om de i balansräkningen redovisade skulderna, deras sannolika återstående löptid, räntevillkor och liknande är otillfredsställande. Även när det gäller sådana finansiella åtaganden som enligt vedertagna redovisningsprinciper inte redovisas som skuld är informationen ofta bristfällig eller obefintlig.

Mest angeläget verkar därför vara att efter tyskt mönster i första hand kräva tilläggsinformation om olika betalningsförpliktelser inklusive om den betalningsskyldighet som följer av leasingavtal. Speciellt på kort sikt måste krav på tilläggsinformation rörande sådana förhållanden, som man vet eller kan befara kommer att påverka de framtida kassaflödena, prioriteras.

Upplysning om de leasade resursernas värde, de avskrivningar som skulle ha gjorts om kontraktet hade redovisats som tillgång etc. kan också vara väsentlig och åtminstone på sikt bör kunna krävas att tilläggsinformation lämnas också om detta. Man kan då tycka att om man kräver denna typ av tilläggsinformation så kan leasingavtalen och den betalningsskyldighet som följer med dem ”lika gärna” redovisas i balansräkningen. Praktiskt är det emellertid stor skillnad mellan de båda alternativen, något som bland annat framgår av situationen i Frankrike.

I Frankrike redovisas leasingavtal på ”svenskt sätt” i den juridiska enheten, medan man i koncernredovisningen i stället kan välja att redovisa leasingavtalen i balansräkningen. En genomgång av några årsredovisningar för franska företag leder till slutsatsen att informationen generellt sett är mer utförlig när den ges i not än när avtalen redovisas i balansräkningen. Detta kan verka paradoxalt men förklaras sannolikt av att företagen accepterar att lämna tilläggsinformation även om sådana förhållanden som man inte anser hör hemma i balansräkningen. Detta är en viktig synpunkt att beakta i samband med en eventuell ändring av de svenska reglerna för redovisning av leasing och/eller SLB-transaktioner.

Birgitta Jönsson Lundmark är docent och verksam vid Bohlins Skattekonsulter i Stockholm. Hon medverkade senast i Balans 1/1992.