Redovisning enligt IFRS: Hög ambition bland fastighetsbolagen men resultatredovisningen varierar

Många fastighetsföretag har sedan lång tid haft årsredovisningar som rätt väl har levt upp till de krav som ställs av lagar och god sed. De senaste åren har vi dessutom sett årsredovisningarna utvecklas ytterligare och många årsredovisningar för 2004 uppvisade få avvikelser från kraven i Redovisningsrådets rekommendationer.

Det ligger nära till hands att tro att de senaste årens framsteg beror på att företagen förberedde sig för övergången till IFRS och det är nu intressant att se om dessa ambitioner har betalat sig. Hur väl har företagen lyckats efterleva IFRS regelverk och vilka områden behöver förbättras? Vi har gått igenom årsredovisningar som lämnats av noterade fastighetsföretag och några stora ickenoterade företag som tillämpar IFRS, totalt 19 stycken.

Vi har funnit att fastighetsföretagens höga ambitionsnivå kvarstår och att många företag har lyckats väl med 2005 års årsredovisning. Företagen är på god väg när det gäller att uppfylla IFRS krav men naturligtvis lyckas inte allt det första året och det finns en hel del frågor kvar för fastighetsföretagen att bearbeta. Några av de väsentliga områden som enligt vår bedömning behöver utvecklas är indelning av rörelsens kostnader och redovisning av värdeförändringar i fastigheter, och vi har valt att här fokusera på dessa områden.

Presentation av rörelsens kostnader

Resultaträkningens syfte är att ge upplysning om periodens resultat och information om hur detta resultat uppkommit. De presentationsmodeller som visar rörelsens kostnader indelade i funktioner respektive kostnadsslag är båda utformade för att uppnå detta syfte men den egna verksamhetens karaktär och organisation är avgörande för vilken modell som ger bäst information om vad resultatet består av. I en funktionsindelad resultaträkning presenteras kostnaderna uppdelade på de funktioner i företaget där de uppkommer. I IFRS, liksom i årsredovisningslagen, är utgångspunkten att funktionerna normalt utgörs av tillverkning (kostnad sålda varor), försäljning och administration. Beroende på företagets verksamhet kan andra funktioner förekomma, till exempel forskning och utveckling. I den kostnadsslagsindelade resultaträkningen utgör, som namnet anger, kostnadsslagen grund för presentationen. Exempelvis ska då råvaror och förbrukningsmaterial, ersättningar till anställda och avskrivningar redovisas som separata poster.

Fastighetsföretagen använde före övergången till IFRS genomgående en resultaträkning som de angav vara funktionsindelad och där funktionsindelningen anpassades så att tillverkning ersattes med fastighetskostnader. Anpassningen innebar dessvärre även att samtliga försäljningskostnader och huvuddelen av administrationskostnaderna hänfördes till funktionen fastighetskostnader (kostnad sålda varor). Funktionen administration kom då, i flertalet företag, att begränsas till kostnader för företagsledning och styrelse. Funktionsindelningen gjordes följaktligen under ett antal år på ett sätt som kunde ifrågasättas. De flesta företagen valde dessutom att specificera förvaltningsfunktionens kostnader direkt i resultaträkningen och blandade därigenom funktion och kostnadsslag.

Resultaträkningar för 2005

Många företag har behållit i princip samma indelning av rörelsens kostnader som tidigare. Av notinformationen att döma, verkar det emellertid finnas en tendens att mer kostnader läggs i administrationsfunktionen och att fördelningen mellan funktionerna därigenom förbättras. Fyra av de företag som behållit funktionsindelningen har lagt specifikationen av fastighetsförvaltningens kostnader i not och därigenom undvikit blandningen av modeller. Ytterligare två företag har placerat specifikationen i not men har samtidigt valt att presentera avskrivningar som en separat post i resultaträkningen, vilket medför en blandad modell.

Ett företag har gjort en helt ny disposition där det inte framgår om funktions- eller kostnadsslagsindelning tillämpas. Företaget ger ingen förklaring och för en extern läsare förefaller det vara en blandad modell. Avskrivningar visas som separat post medan andra typiska kostnadsslag, som t.ex. ersättningar till anställda, inte visas i resultaträkningen. Ett annat företag har gjort en egen disposition som motiveras i redogörelsen för redovisningsprinciperna. Motiven handlar företrädesvis om att visa företagets kassaflöden, vilket ju snarast är kassaflödesanalysens uppgift.

IFRS föreskriver att om funktionsindelad resultaträkning används, ska rörelsekostnaderna specificeras per kostnadsslag i not. Endast fem företag följer denna regel och det framgår inte varför övriga inte gör det. I något fall kanske det beror på att företaget inte anser sig ha funktionsindelad resultaträkning? De företag som gör en specifikation visar endera väldigt få poster, eller en uppställning som innehåller i princip samma poster som specifikationen av fastighetsförvaltningen, med tillägg av ersättningar till anställda. Detta illustrerar förmodligen att funktionsindelningen inte är genomförd fullt ut.

Fastighetsbranschen behöver arbeta vidare med sin redovisning av kostnaderna och det finns då två vägar att gå. Varje företag kan utforma sin resultaträkning och pröva frågan om det är funktions- eller kostnadsslagsindelning som bäst speglar företagets verksamhet och organisation. Alternativt kan företagen enas om en branschgemensam modell som ger optimala möjligheter till jämförelse. Det senare alternativet är naturligtvis inte enkelt, när viljor ska enas och slutresultatet måste vara förenligt med reglerna i IFRS. Den europeiska fastighetsorganisationen EPRA har gjort ett försök, men det är enligt vår mening tveksamt om de hamnat helt inom IFRS ramar. Den mest framkomliga vägen kanske är en gemensam resultaträkning med enkel kostnadsslagsindelning, med möjlighet för varje företag att i noter analysera kostnaderna på det sätt de finner lämpligt?

Redovisning av värdeförändringar i fastigheter

Samtliga undersökta fastighetsföretag väljer att redovisa förvaltningsfastigheterna till verkligt värde. Fastigheternas verkliga värde fastställs löpande och värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Enligt tidigare principer redovisades fastigheterna till historiska anskaffningsvärden och vid försäljning redovisades realisationsresultat som uppkom genom att – ofta stora – övervärden som skapats under hela ägandeperioden realiserades. Många fastighetsföretag verkar nu vilja hålla kvar vid synsättet att en försäljningseffekt ska visas i resultaträkningen, även när värdeförändringarna resultatförs löpande. Flertalet företag gör en uppdelning på realiserad respektive orealiserad värdeförändring och några företag fortsätter att använda termen realisationsresultat, i flera fall utan att de begrepp som används definieras. En sådan definition är nödvändig för att undvika missförstånd, särskilt som IFRS inte gör någon skillnad på om periodens värdeförändring konstaterats genom värdering eller försäljning.

Ett värde som konstaterats i en försäljningstransaktion anses allmänt utgöra ett mera tillförlitligt marknadsvärde än ett värde som fastställts genom värdering. Innebär detta att en realiserad värdeförändring också anses mer värd än en orealiserad? Är det därför som fastighetsföretagen delar upp värdeförändringen i realiserad och orealiserad, eller vad vill man visa?

Ett exempel belyser problemet:

Ett företag förvärvar en fastighet i början av år 1 för 200 mkr. Genom insatser från företagets sida ökar uthyrningsgraden i slutet av år 1, varvid fastighetens värde ökar från 200 mkr till 230 mkr. Insatserna fortsätter sedan år 2 vilket ökar värdet på fastigheten med ytterligare 20 mkr i kvartal 1 och 10 mkr under första delen av kvartal 2. Fastigheten säljs sedan i slutet av kvartal 2 för 26$ Mkr. Värdeförändringen skulle då kunna ses på följande alternativa sätt.

Om information enligt alternativ 1 lämnas, tillsammans med uppgift om vägd innehavstid för sålda fastigheter, kan läsaren få en uppfattning om företagets förmåga att skapa värden i fastigheterna. Detta sätt att definiera realiserad värdeökning kan emellertid knappast användas i resultaträkningen. Den innebär att värdeförändring som tidigare år redovisats som orealiserad nu redovisas som realiserad, och följaktligen att samma värdeförändring resultatredovisas två gånger. Sannolikt tänker sig företag som väljer denna metod, att hantera problemet genom en omfördelning av periodens resultat mellan realiserat och orealiserat. Orealiserad värdeförändring blir då en restpost utan eget informationsvärde.

Alternativ 2 utgår från synsättet att fastigheten alltid redovisas till dess verkliga värde genom att värdet kontinuerligt uppdateras när förändringar kan bedömas eller konstateras. När försäljningskontraktet tecknas framgår det att fastigheten varit för lågt värderad och företaget justerar omgående det bokförda verkliga värdet till konstaterat verkligt värde. Begreppen realiserat och orealiserat värde saknar då innebörd. Företag som investerar i aktier och värderar dessa till verkligt värde, redovisar enligt detta alternativ.

Alternativ 3 visar skillnaden mellan vad marknaden faktiskt betalar och vad fastigheten värderades till i senast upprättade bokslut. En sådan skillnad kan eventuellt ge information om tillförlitligheten i företagets fastighetsvärdering, men då krävs ytterligare information om specifika faktorer som har påverkat försäljningspriset. Till exempel kan uthyrningssituationen ha förändrats mellan värderingen vid bokslutstillfället och försäljningstidpunkten.

Alternativ 4 är behäftat med samma problem som alternativ 1. En del av värdeförändringen (15 mkr) har redan resultatredovisats i en tidigare period (per 31 mars), och följaktligen är detta inte en lämplig metod för redovisning i resultaträkningen.

Två företag har avstått från att dela upp värdeökningen, vilket innebär att de tillämpar alternativ 2. Av övriga företag är det endast några få som anger en definition men i en hel del fall går det med lite ansträngning att förstå vilken definition som använts. Ett företag har uppenbarligen valt det första redovisningsalternativet, och möjligen har ytterligare något företag gjort på samma sätt, medan resterande företag förefaller ha valt endera alternativ 3 eller 4. Några företag anger i sina principer att fastigheterna löpande värderas till verkligt värde – vilket borde medföra att värdeförändringen redovisas enligt alternativ 2 – men trots detta görs en fördelning på realiserat och orealiserat.

Vår uppfattning är att fastighetsföretagen, liksom andra företag som redovisar tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen, bör tillämpa alternativ 2. Att tillämpa alternativ 1 och 3 kan visserligen ge viss information men denna hör inte hemma i resultaträkningen utan får betraktas som kompletterande upplysningar som företaget kan presentera i not eller i förvaltningsberättelsen.

Placering i resultaträkningen

Fastighetsföretagen har valt olika placering i resultaträkningen av posten ”Värdeförändringar i fastigheter”. De flesta företagen redovisar som väntat värdeförändringar inom rörelseresultatet. Några företag har dock placerat posten efter finansiella poster, vilket får ses som en tveksam tolkning av IFRS, och företagen lämnar tyvärr inga motiveringar till denna placering. Fastighetsföretagen har som grundläggande affärsidé att förvalta och utveckla fastigheter och effekter av de aktiviteter som vidtas i detta syfte måste anses tillhöra den normala rörelsen. Värdeförändringen är delvis kopplad till externa faktorer som förändrade marknadsförutsättningar, men till större delen får värdeförändringen anses knuten till företagets kärnverksamhet. Fastighetsvärdet och dess förändring är i grunden avhängigt bland annat uthyrning och det driftsöverskott som skapas i företagets löpande förvaltningsverksamhet. I resultaträkningen måste därför värdeförändringen ingå i rörelseresultatet – om ett sådant presenteras – eller annars ges en placering som utvisar att posten ingår i rörelsen.

När ett företag placerar värdeförändringarna utanför rörelseresultatet indikerar detta snarast att företaget inte anser att fastigheternas värdeutveckling beror på åtgärder företaget vidtagit, utan på faktorer utanför företagets kontroll. Ett företag har placerat realiserade värdeförändringar i rörelseresultatet och orealiserade utanför. Motiveringen är att orealiserade värdeförändringar huvudsakligen beror på förändringar i marknadsräntorna men det saknas kommentar till att de värdeförändringar som realiserats sannolikt inte heller är opåverkade av ränteläget.

Framtida utveckling

Vår bedömning är att fastighetsföretagen behöver utveckla sin resultatredovisning ytterligare. Utöver de punkter som behandlats ovan, finns det också frågetecken kring till exempel användningen av delsummor i resultaträkningen och hanteringen av finansiella intäkter.

Bland fastighetsföretagen verkar det finnas en tendens att vilja belysa väldigt många olika aspekter på resultatutvecklingen direkt i resultaträkningen. Vi tror att detta är en alltför hög ambitionsnivå och att det blir enklare att utveckla resultatredovisningen på ett bra sätt om utgångspunkten är att väsentlig information även kan lämnas i noter.

Det är inte bara viktigt att IFRS tillämpas på ett korrekt sätt. För investerare och andra som ska bedöma fastighetsföretagen är det också viktigt att företagens resultat går att jämföra och detta kan bara uppnås om företagen kan hitta ett gemensamt sätt att redovisa och presentera sina resultatposter. Det är därför vår förhoppning att branschen snabbt ska lyckas utveckla en gemensam, korrekt och informativ resultatredovisning.

Auktor revisor Jonas Brade och Monica Olsson är redovisningsspecialister vid Öhrlings PricewaterhouseCoopers.