Den debatt om avskrivningar i bostadsrättsföreningar som pågått i Balans under de senaste månaderna bör ha fått ett svar i och med Fars redovisningsuttalande (RedU), skriver Jan Marton.
Under de senaste månaderna har det i Balans pågått en debatt om avskrivningar på fastigheter i bostadsrättsföreningar. Debatten väcker både juridiska och konceptuella frågor. De juridiska frågeställningarna utreddes av Göran Arnell med flera i Balans nr 12/2011. Far fastslår dessutom i RedU 12 att avskrivning på fastigheter ska ske, även i bostadsrättsföreningar. Det juridiska svaret på debatten torde därmed vara klart. Jag hävdar i denna text att även en konceptuell analys stöder Fars ställningstagande.
Mats Lindbäck använder i Balans nr 11/2011 begreppet ”rättvisande bild” som argument för att avskrivningar på byggnader inte ska göras. Begreppet finns som en övergripande princip eller målsättning i årsredovisningslagen (ÅRL). (Caisa Drefeldt påpekar i Balans nr 12/2011 att det inte finns någon så kallad ”override”-regel i ÅRL, det vill säga att rättvisande bild inte kan användas som skäl för att underlåta att följa andra, mer specifika, delar av årl. Här fokuserar jag dock inte på de juridiska frågorna, utan snarare på de konceptuella.)
Begreppet rättvisande bild är i sig svårdefinierat. Det förutsätter antingen att det finns en observerbar ekonomisk verklighet som redovisningen ska avspegla, eller att vi enkelt kan definiera vad användarna av redovisningen förväntar sig finna i de finansiella rapporterna. Jag lämnar den senare definitionen, eftersom den innehåller för mycket komplexitet, och fokuserar i stället på den förstnämnda.
Mats Lindbäcks argument bygger på att det finns ett marknadsvärde på fastigheten, som överstiger redovisat värde. Att avstå från avskrivningar leder då till en mer rättvisande balansräkning. Det som Mats Lindbäck dock inte berör är hur rättvisande bild uppnås i resultaträkningen, och det torde vara denna senare finansiella rapport som är viktigast för bostadsrättsföreningar och deras medlemmar.
På grund av svårigheten att definiera rättvisande bild använder International Accounting Standards Board (IASB) i stället begreppet ”relevans” som målsättning med redovisning. Det är också det begrepp som finns i utkastet till K3-regelverk från Bokföringsnämnden (BFN). Relevans innebär att redovisningen ska vara användbar som grund för de beslut som användarna ska fatta. Hur redovisningen ska utformas är därmed beroende av vilka beslut den ska ligga till grund för.
Ett centralt beslut som ska fattas av bostadsrättsföreningar är nivån på medlemmarnas avgifter. Det kräver en resultaträkning som avspeglar föreningens utförda prestationer (intäkter) och förbrukning av resurser (kostnader). Intäkter och kostnader är enbart periodiserade kassaflöden. Hur ser då kassaflödena i en bostadsrättsförening ut? Det stora flertalet av föreningens kassaflöden är oproblematiska ur ett periodiseringsperspektiv. Inkommande avgifter överensstämmer tidsmässigt med föreningens utförda prestation (bostadsrättsinnehavarens nyttjande av sin andel av föreningens yta, det vill säga sin lägenhet). Betalningar för löpande utgifter (räntebetalningar, elektricitet, etcetera) överensstämmer också väl med förbrukningen av de resurserna.
Den stora periodiseringsfrågan är avskrivning på fastigheten. Där sker stötvisa utflöden av likvida medel i samband med exempelvis reparation. Dessa behöver periodiseras i form av tidsmässigt utjämnande avskrivningar för att medlemmarna ska få aktuell information om det långsiktiga utflödet av likvida medel (storleken på dessa diskuteras av Jörgen Götehed och Patric Nilsson i Balans nr 1/2012). Att avstå från avskrivningar leder enbart till att medlemmarna tar avgiftsbeslut baserat på ofullständig information om föreningens långsiktiga kassaflöde.
Skulle man kunna hävda att fastighetens marknadsvärde är beslutsrelevant? I så fall skulle ju det leda till mer relevant redovisning om avskrivningar inte gjordes i de fall marknadsvärde överstiger redovisat värde (även om det i så fall skulle bli ännu mer relevant med verkligt värde i balansräkningen, i stället för ett godtyckligt värde baserat på marknadsvärde vid anskaffningstidpunkt, det vill säga anskaffningsvärde).
Ja, marknadsvärde är beslutsrelevant i de fall försäljning av fastigheten är ett möjligt beslut. I de fallen kan kassaflödet från försäljningen ungefär motsvara marknadsvärdet. Marknadsvärdet ger då en prognos för kassaflödeseffekterna som uppstår i samband med ett potentiellt beslut. Här gör Mats Lindbäck en logisk vurpa. Han anger att bostadsrättsföreningar normalt upplåter bostäder under obegränsad tid. Det innebär att försäljning av fastigheten, och därmed sammanhängande positiva kassaflöden, inte är ett möjligt beslut. Därmed är inte heller fastighetens marknadsvärde beslutsrelevant information för föreningen och dess medlemmar.
Finns det då någon av bostadsrättsföreningens intressenter som kan tänka sig sälja fastigheten? Ja, banken har det som ett möjligt beslut, om föreningen inte betalar sina lån. För bankerna är marknadsvärde på fastigheterna viktig och relevant information.
Jag skulle dock hävda att bankerna har tillgång till alternativ information om fastigheters marknadsvärden och är därmed inte särskilt beroende av årsredovisningen. För medlemmar, och potentiella medlemmar, kan det däremot vara svårt att hitta alternativ information om föreningen, så därför torde redovisningen vara viktig för dem. Det är följaktligen olyckligt om bankernas informationsbehov gör att medlemmarnas information försämras.
Mats Lindbäck hävdar vidare att negativa resultat och eroderande eget kapital innebär att medlemmarna får en felaktig bild av föreningens ekonomiska situation. Som medlem i en bostadsrättsförening skulle jag snarare ta det som en stark varningssignal om att avgifterna behöver höjas i framtiden. Detsamma skulle jag göra i en förening som har nollresultat tack vare att inga avskrivningar görs. Som bankman skulle jag dock i båda fallen känna tillförsikt om marknadsvärdet väsentligt överstiger redovisat värde.
Jan Marton , ekonomie doktor och verksam vid Handelshögskolan i Göteborg.